我国商品住宅价格整体上保持持续上涨的趋势,不同城市之间价格差异显著,具有明显的地域特征和时间特征,其变化规律与城市特有属性密切相关。城市作为商品住宅的载体,本身具有价值,并通过价值转移对商品住宅价格产生影响。本文以此为切入点,立足于城市层面研究了城市价值因素和城市价值综合指数对商品住宅价格的影响,以期解释城市之间房价差异的原因。无疑,这样的研究对城市价值因素之间的均衡发展、科学掌控好城市价值转移,以及提高城市价值与商品住宅价格之间的协调性等都具有重要意义。与以往将城市单一因素作为研究对象不同,本文以城市价值链理论为主要依据,并借助北京国际城市发展研究院的相关研究成果,构建了城市价值指标体系,在此基础上将城市价值划分为城市经济水平和城市生活质量两个层面,其中前者包含了 7个二级指标;后者包含了 15个二级指标,涵盖了衣食住行生老病死安居乐业等诸多方面。随后阐述了城市价值对商品住宅价格影响的理论基础和路径,并分析了城市价值各个因素和商品住宅价格的变动轨迹及特征。在理论分析的基础上采用2001-2015年全国69个大中城市数据分两方面进行实证研究:一方面建立面板固定效应模型分析了城市价值各个因素对商品住宅价格的影响以及该影响随城市行政类别的不同存在的差异;另一方面运用最大熵技术合成具有客观研究价值的城市价值综合指数、城市经济水平指数和城市生活质量指数,建立动态面板系统GMM模型分析该指数对商品住宅价格的影响以及该影响随城市发展阶段的不同存在的差异。本文的研究结论主要是:第一,城市之间房价差异的96%是由城市价值在城市之间的差异造成的,城市价值对房价的拉动作用随城市发展进程而增大;第二,城市生活质量因素中城镇居民人均可支配收入影响最大,建成区绿化覆盖率最小,小学学校数影响为负。经济水平因素中GDP影响最大,第三产业增加值占GDP比重最小;第三,直辖市和省会城市中,城市经济水平因素的影响大于生活质量因素,非省会城市有相反结论且城市价值各因素之间影响较为均衡;第四,城市发展早期阶段,经济水平因素对商品住宅价格的影响大于生活质量因素。随着城市发展进程的变化,二者的影响系数均呈现增大趋势,但来自生活质量因素影响程度的提高增涨幅度较大并逐渐超过经济水平因素对商品住宅价格的影响程度。本文的特点主要在于从城市角度入手,构建了涵盖诸多城市属性的城市价值体系,跳出了运用单一指标研究的框架。同时采用最大熵技术合成客观的城市价值综合指数,并运用面板数据而非时点数据估计,从而更好地反映了城市价值在城市发展进程中对商品住宅价格影响的变化规律。