2010年以来,国内房地产业发展迅猛,随之而来出现的房价泡沫现象日渐凸显。2010年-2019年间,针对房地产业的限购限贷政策陆续实施,且调控频率逐渐加快、调控力度逐渐加大。房地产市场与民生息息相关,坚持继续从严调控,是目前政策的主要导向,从调控伊始的“2010年国十条”到2019年7月中央政治局重申“房住不炒”,均反映出政府的坚定决心,通过密集出台政策组合,从供需两侧去杠杆、去库存,中央从全局调控到因城施策再到一城一策的精准调控,引导市场回归理性。在此背景下,广州市政府多次发布房地产限购政策。而自2017年最严调控“317”“320”新政正式实施以来,近两年广州市房地产市场运行平稳,投机行为得到明显抑制,有效地缓释了风险,但目前广州市房地产市场形势仍然十分严峻,目前广州市房地产投资规模过于庞大,发展结构不尽合理,市场秩序较为混乱,供需两端杠杆率仍处于高位运行,调控政策未能实现最佳效果,造成这种困境有历史因素也有现实因素。本文列举分析了2010年-2019年中央及广州市历年房地产调控的政策实施现状,对比剖析了粤港澳大湾区周边城市的限购限贷措施,对广州市限购限贷政策落实过程中一手房及存量房的具体效果从时间维度及空间维度进行了解读。重点分析了政策在制定、实行以及政策后评价中出现的问题及困境,同时也借鉴学习了新加坡、德国、日本的相关住房制度,在此结合广州市房地产限购限贷的实际情况提出几点建议:各级政府需明确主体责任、坚持中央主导、完善政策体系,实行差异化限购及信贷政策、积极推动推动多元化供应实现全流程监管,提高房地产市场透明度、做好政策宣传、稳定市场预期,提升政府公信力。