近二十年来,我国的房地产行业得到快速发展。但随着房地产市场政策的不断完善,城镇化进行的加快,城镇化率的提升,房地产营销环境发生了很大变化,无论是市场环境,还是客户需求,都发生了深刻的变革。加之,近年来房地产金融政策的收紧,对房地产企业的回款能力,提出了更高要求。在政策环境与市场变革的双重影响下,对房地产企业来说,抓住客户需求,制定切实可行的营销策略,提升营销管理能力,实现销售快速回款,关系到企业的持续健康稳定发展。由于房地产行业受地域影响较大,本文以LS公司济南A住宅项目为研究对象,通过文献搜集法、实地调查法、案例研究法、理论与实践结合法,搜集和调查LS公司基本情况和营销现状,研究房地产相关营销概念和理论,提出营销策略优化建议。首先,在综合研究国内外营销理论基础上,详细分析了LS公司的营销环境,先是运用PEST分析法,具体分析LS公司在政治、经济、社会、技术四个维度的外部营销环境,再从土地市场、住宅市场、成交结构三个方面分析中观营销环境,又从竞争者、客户、供货方、营销中介四个角度分析微观营销环境。其次,介绍了LS公司基本情况与营销现状,并查找了营销中存在的问题。再次,先是运用SWOT分析法,系统分析LS公司的优势和劣势,评价判断LS公司面临的机会和威胁,在此分析评价基础上,运用STP理论,完成济南A住宅项目市场细分、市场选择与市场定位。最后,运用4P营销组合理论,从产品、价格、渠道、促销策略及保障措施等方面提出了济南A住宅项目营销组合策略建议。通过本文的研究发现,LS公司虽然在发展中暴露出一些问题,但是随着济南城市的不断发展,房地产市场发展的空间较大,市场需求增幅明显,LS公司应该密切关注市场变化,补齐短板弱项,发挥自身优势,把握市场机会,明确市场定位,充足挖掘济南市场需求潜力,创新营销策略,在产品、价格、渠道、促销、保障措施方面进行优化完善,制定符合济南A住宅项目实际情况的营销策略,也为LS公司整体营销管理能力的改进提升提供借鉴。