中原房地产营销具有其较大的特殊性。地产界有句广告语，大意是：河南最中国。的确，虽然中原地产不像深圳那样领跑中国，并有成熟的“深圳模式”，但是，她海纳百川、有容乃大的胸怀却是为数不多的。 从1993的兴起，到1996年的沉寂，到2000年的突围，到2002年的理性，再到如今的渐趋成熟，中原房地产营销紧紧追随着我国发达地区的步伐，并且在紧张学习中不断进行本土化创新，逐渐走出了一条颇具地方特色的发展之路。 根据市场营销的共性与房地产营销的行业特性，本文将选题分为三个逻辑模块进行研究，即中原房地产营销环境、中原房地产营销理念和中原房地产营销实战。 营销环境影响着具体的营销行为，因此对于营销的分析，一定要从营销环境的分析入手。中原房地产营销环境十年之变，正是中国经济体制变革的缩影，计划和市场作为资源配置的两只手，二者之间的此消彼长，构筑成了房地产营销的最大背景。 所有营销行为都是在一定的营销理念支配下发生的，这些营销理念就是营销组织在具体营销实践中的指导哲学。在房地产营销中，将各种各样的营销理念进行抽象概括，并作系统性总结，其实无外乎有如下几种：建设导向的生产观念、楼盘导向的产品观念、销售导向的推销观念、消费者导向的营销观念和系统导向的社会营销观念。我称之为“五段论”哲学。 这五种营销理念，一方面，若从它们之间的内部联系看，它们存在着逐级演进的逻辑关系，而且从房地产市场发展纵向来看，在房地产营销历史上也确实大致按照这样一种顺序进化；另一方面，若放眼整个的房地产市场横向来看，它们在不同的企业之间甚至同一企业的不同项目之间又出现了程度不同的并存。但无论怎样，各种组织无一不是在其中某一个观念的指导下从事其营销活动。 在当前的中原房地产市场中，很多企业还处于“艺术”经营阶段，20％的科学加80％的艺术。这可以说是相当部分房地产企业营销初级化的最大表征。十年中原房地产营销实战史，就是其运作理念和运作方式从“艺术”逐渐向“科学”过渡的历史。房地产营销的实质到底是科学还是艺术，中原人在实战中纵横，在摸索中提高。