购物中心作为一种复杂的商业地产业态，具有多业态集聚、多功能复合等突出特点。自上个世纪90年代，它在中国的各个城市得到迅速发展，成为房地产开发的热点投资对象。购物中心是多业态业种零售商的综合体，其理论研究是国际学术界关注的一大焦点，具有丰富的文献资料。但目前，中文文献对于购物中心投资开发与运营的相关研究却存在明显空缺。由于理论指导不足、投资盲目跟风和运营团队经验匮乏，中国的购物中心出现了严重的同质化及倒闭潮等现象。开发商招商管理难度大和应对零售环境变化的能力不足等问题愈发突出，引起了理论界的关注。
　　如何将理论研究成果有效运用于购物中心的实际开发与运营，为开发商和管理人员提供方便易行的咨询方案，是当前中国购物中心研究迫切需要关注的方向。在租户管理问题中，购物中心的租金收入直接反映了开发商的盈利水平，间接反映了购物中心租户的销售状况，因此，购物中心开发和运营的优化目标可以看作是实现租金的最大化。现有文献从理论上证明了租户组合是购物中心提高租金收入和成功运营的决定性因素之一，也就是说，厘清租户组合对租金的作用机制，得出租户组合的优化方法，能够提高购物中心的生存能力。
　　本文结合中国购物中心开发的实际情况，针对招商过程中所存在的问题，概述现有租户组合布局问题（Tenant Mix Problem，TMP）研究和租金收入相关理论，将购物中心的租户组合布局与理论规律相结合，用一个非线性整数优化模型对TMP问题进行描述，然后运用改进的遗传算法对一个实际购物中心租户组合布局实例进行了求解。本文的核心研究内容包括：第一，基于购物中心租约框架进行目标函数的构建。本研究将影响基本租金、超额租金的商铺与设施坐标、商铺面积、零售类型、商铺等级等因素转化为模型中的系数及变量，通过分析租户之间的零售需求外部性，即主力店外部性和集聚外部性，确定了变量之间的数学关系。第二，基于购物中心实际的物理条件、不同类型商铺的数量、面积大小等限制要求，确定模型的约束条件。第三，对编码方式、适应度函数和遗传算子等进行探索，改进遗传算法，在MATLAB中对模型进行编程求解，并对模型系数的稳定性进行了讨论。
　　研究得出如下结论：改进的遗传算法经MATLAB编程能够在40分钟内求出6层购物中心内共158个店铺的租户组合方式，模型及算法的稳定性使得租金能够进入稳定的最优空间，运行结果能为购物中心开发商提供多个可行的租户组合方案，具有很高的实用价值。