在实践中,从房屋买卖合同签订至办理过户登记通常需要一段时间,即使买受人已经付清全部价款,从法律上看其依然不是房屋的所有权人。此时,若出卖人对房屋的处分权遭到剥夺或者限制,产生的风险只能由买受人承担。司法解释立法者借鉴德国期待权相关概念,以《异议复议规定》28、29条给予处在这一特殊阶段的买受人以特别保护。29条虽然被称之为房屋消费者期待权,但是其与28条之间并非法条竞合关系,而是交叉竞合关系。29条审查标准较低的原因不仅仅在于对消费者的倾斜保护,而且还考虑到买受人的生存权。“期待权”合理性可以从事实物权说当中发现端倪。事实物权以占有和支付价款为构成要件,通过完成债法上的义务加强占有的公示效力,从而使得其物权性进一步加强。事实物权理论的核心在于利益的平衡,“期待权”的立法思路同样也是在申请执行人和买受人之间作出利益平衡。尽管事实物权人已经取得不同于一般债权人的地位,对其保护也成为了学界的共识,但因“期待权”不具有公示性,也会带来种种弊端。适用该条款的过程中,不仅在具体构成要件的认定上还有需要明确的地方,同时也要考虑在以房抵债、期房买卖等特殊情况下“期待权”的特殊性。尤其在涉及“期待权”与抵押权的权利位阶,即何者应得到优先保护的问题上,各级法院更是意见不一。究其原因是在于《物权法》对其适用顺位并无明确规定,其他法律文件中的规定也存在着一定的矛盾,从而产生实践中适用的偏差。笔者从期待权的源头德国法出发,整理研究德国法上对期待权学说和争议,概括出期待权被学者们所认同的特性,比较之下得出《异议复议规定》28、29条仅赋予买受人消极性的防御性权利,实质上仅是一个加强的请求权,与德国法上建立在其精密的不动产登记制度上的期待权更是有巨大差别。进而明确其与抵押权的关系,原则上应该以抵押权为优先,唯抵押权成立在后,且设立抵押权时抵押权人为恶意时,才应当以“期待权”为优先。由于执行异议(之诉)自身性质所限,要最终完成不动产的过户仍然需要其他程序的配合。在实务中正确的做法应该是提起给付之诉而非确权之诉。期待权在学理上可以在一定程度上适用完整权利的有关规定,但在破产清算、房屋遭受侵害等场合,“期待权”人虽在理论上可以有着特殊地位,但在现实的操作中确实困难重重。目前通过《异议复议规定》保护未登记不动产买受人的办法具有明显的过渡时期的特点。实体权利终究还是应当由实体法予以规定和保护。在今后的民法典编纂过程中,整合司法解释回归实体法保护才是法律体系化的应有之义。