我国住宅房地产行业现已告别高速增长时代,进入中速平稳发展阶段,该行业现处于“楼市市场区域分化严重,去库存压力集中在三四线城市”现状。三线城市,由于经济、政治、交通及人口等社会投资环境均劣于一、二线城市,出现了房地产库存积压严重,销售缓慢,融资困难,管理成本与财务成本大幅度上升,利润空间越来越小,亏损面增加,企业倒闭,投资商“跑路”引发社会矛盾等现象,房地产行业靠投机或粗制滥造获取暴利的时代已一去不复返了。因此,房地产项目投资收益及风险评估对三线城市房地产项目防控风险愈加重要。房地产项目投资收益及风险评估研究是基于项目收益评估理论和风险评估理论。为了真实反映项目实际收益与风险,本文采用的收益评估理论和风险评估理论均采用动态评估体系。本文的动态收益评估体系,主要包括净现值、内部报酬率、动态回收期、投资报酬率四大评估指标。本文的动态风险评估体系,主要包括四个方面:第一,本文的风险评估基调是“风险最大、收益最小”;第二,基于收益与风险共生,因此结合动态收益评估指标对本项目风险进行评估;第三,基于房地产项目最大的风险点在于项目资金链断裂,因此,结合项目的资金筹措计划,从项目“资金压力”方面对项目财务风险进行评估;第四,采取风险分析法——盈亏平衡分析法和敏感性分析法,对项目的盈亏平衡点、各类产品的风险敏感因素进行全方位识别,从而发现主要风险点,为后续开发提供风险防控建议。因此,本文从我国房地产行业现状入手,基于房地产项目动态投资收益及风险评估相关理论,在阐述房地产项目风险管理的基本思想和过程的基础上,重点剖析市场风险突出的三线城市的中型房地产开发项目——湘潭市书香苑房地产项目。本文希望结合书香苑房地产项目实际案例研究,把风险管理理论运用到实际房地产项目效益与风险评估中,对我国房地产企业及相关管理人员有效地实施房地产项目风险管理有一定的借鉴作用。