在居民消费平淡、投资渠道有限的情况下，我国房地产业的飞速发展对拉动内需，带动国民经济增长起到了重要作用，成为很多城市的支柱性产业。然而与此同时，房地产投资增幅过高、房价上涨过快等现象也在全国范围内不同程度地出现。以上海为中心的长三角经济带一直是房地产投资发展的热点区域，上海的房地产价格也表现出持续上升的态势。本文借鉴国内外运用于资本市场和资产价格分析的理论模型和方法，并通过必要的修正，以此展开对上海房地产理性和非理性泡沫的理论和实证研究。 尽管泡沫与具体不同资产类型的结合，表现出不同的方式和形态，但其本质是一种价格运动，即虚拟需求的过度膨胀导致资产的价格水平相对于基础价格的非平稳性上涨。综合国内外的相关文献，研究房地产泡沫的产生和发生机制分别可以从理性预期、有限理性和金融支持过度的角度来进行。房地产理性泡沫的研究从基本的资产理性预期价格模型开始。它把房地产的价格从理论上区分为两个组成部分：特解是房地产的内在价值，而补充解则是房地产的泡沫。 非理性泡沫之所以存在，是因为市场并不总是有效的。市场主体对信息的获取和利用可能存在差异，投资者对未来的预期也因心理情感的差异而有所不同。尽管非理性泡沫具有随机性、冲动性和盲目性的特征，具有一定程度的不可描述性，本文借助于资本市场中的噪声交易和羊群行为理论，来解释房地产市场价格持续单边上涨的原因，并以此来剖析房地产市场中非理性泡沫的发生机制。 理性泡沫和非理性泡沫共同构成了房地产市场的总体泡沫。对于房地产理性泡沫，本文利用持续性依赖检验(Duration dependent test)的方法，对“中房上海指数”的三大类型进行了检验和对比。结果显示：尽管上海的房地产市场具备一些与理性泡沫存在相符的特征，但在统计上不显著，并不能得出上海房地产市场存在理性泡沫的结论。对于非理性泡沫的直接分离和测度，存有一定的技术障碍。由此我们着手于房地产市场总体泡沫的测度。运用虚拟资产的基础价值取决于实体资本在最优均衡稳定状态下资本的回报率这一思想，本文对1996年至2005年上海房地产市场价格运行的正常价格区间和实际运行价格作了总体测度。结果显示：10年期间上海房地产大致经历了从负泡沫到无泡沫，再到有泡沫这三个阶段。而到了2005年中期以后，房地产重新回到一个相对稳定的价格区间。而借鉴Hendershott and Abraham的理论观点建立的市场供需模型对市场的检验，也得出了类似的结论。 由此，本文认为上海的房地产市场除了在2003年底至2004年，存在一定程度的非理性泡沫以外，其余各年度的价格运行基本上是健康的。对于集中在2005年3-6月的房地产宏观调控，并没有对泡沫的性质进行区分。调控结果表现为：部分政策难以取得预期效果，而部分政策则具有“矫枉过正”的效应。 对于上海房地产市场泡沫的防范或者治理，尤其是针对市场出现的非理性泡沫，本文分别从税收制度、市场体系和城市规划的角度作出分析。物业税的征收直接影响到购房者的目标消费函数或者投资需求函数，可以尽量降低其决策过程中的非理性因素；制定有助于市场透明的规则，有利于人们建立合理的预期，引导房地产理性投资和消费；科学的城市发展规划和公共产品配置计划，可以引导开发商、消费者等利益相关者形成对于未来发展趋势及其价值的合理判断，尽量避免房地产投资和消费领域的非理性行为。 本文研究的理论和实证意义在逻辑上包含这样三个层次：其一，不轻言泡沫。必须根据特定阶段、特定城市以及相关的经济基础因素进行科学、系统的研究；其二，泡沫有性质之别。针对不同性质的泡沫必须采取相应不同的宏观调控政策；其三，制度优于政策。无论基于现实还是长远，房地产市场制度的建设和完善，比“相机决策”的宏观政策更具有深远的实践和历史意义。