物业小区是随着我国住房商品化改革而形成的新的生活居住单元和治理互动结构。物业小区物业服务提供数量与水平,以及小区的内部和谐与生活质量,很大程度上会由其所在小区的治理结构所决定。在任何一个物业小区中,居民组织(居民委员会)、业主组织(业主大会及其委员会)、物业公司成为小区理治的三方主体,其相互间的作用关系体现着本小区的治理结构。物业小区的出现改变了传统城市住宅小区以居民委员会为单一行政管理者与居住生活服务者、以属地房屋管理所为房屋及相关设施设备维修养护者的小区管理服务模式,它通过引入市场机制,在物权保护、自由选择和意思自治的基础上,建立符合现代社会生活方式的新型小区治理模式。然而,这种新型模式的构建是个动态的变迁过程,业主委员会和物业管理公司还处在发育阶段,成熟的委托代理与契约关系尚未形成,二者之间的冲突与纠纷常有发生。业主委员会如何维护与行使基于房产的法定权力,物业管理公司又如何在获得经营收益的同时提供优质公平的物业服务?这是住宅小区新角色正在实践探索的新课题。另一方面,居民委员会由于行政管理色彩浓重,与业主委员会和物业公司职能重叠,人员组成结构僵化,存在着被现代化的物业小区所边缘化的迹象。作为宪法所规定的城市居民自治组织,居民委员会面对社会经济和生活安居方式的转轨,如何协调自身与业主委员会和物业公司的相互关系,并提供积极的管理监督和自治服务,是这一老角色亟需回答的新课题。本文将尝试以多中心治理理论为研究视角,描述总结物业小区的居民委员会、业主组织、物业公司的各自角色和相互关系,并为促进物业小区治理结构的发展提出相应的对策建议。