房地产行业现今已经成为了中国经济的支柱产业,影响着财政、投融资等经济活动。近年来,由于房地产商对资金需求的增大,以及资金渠道的不足,致使房地产信托产品的诞生,且规模不断扩大,但这同时也为信托行业积累了大量的金融风险,引得监管侧的关注。房地产行业动向与房地产信托收益率有很大关联性,但目前针对房地产信托的而研究多针对房地产信托风险的度量,而对其影响因素的研究甚少。本文针对房地产信托收益率与房地产市场影响因素进行动态关系的研究,运用VAR模型对其进行研究分析,通过方差分解分析找出影响程度最大的因素,从而为监管侧指明方向,提高监管的有效性。同时为投资者和信托公司提供需要重点关注的指标,降低其投资风险与定价风险,不仅存在现实意义,也可以丰富有关房地产信托收益率影响因素的研究,具有一定理论价值。本文主要采用了文献研究法和实证研究法,以房地产信托为中心,最终确定研究课题——房地产市场因素对房地产信托收益率的影响测度,并基于国泰安数据库中的房地产行业分录下数据,以及用益信托网中房地产信托收益率数据,构建VAR模型,通过脉冲响应函数图分析和方差分解分析,分析各变量对房地产信托收益率产生的冲击方向和冲击程度。文章首先对房地产信托的概念、分类、特征、发展历程及发展现状做出了一个简单介绍,接着根据国房景气指数的分解选取房地产投资完成额、新建住宅销售价格指数、商品房销售额、商品房销售建筑面积、商品房屋本年新开工面积、商品房施工面积、商品房竣工面积,七个指标的月度数据进行分析,重点对以上变量对房地产信托收益率的影响进行理论性分析,不仅针对每个变量进行了单独分析,同时也将各变量与房地产信托收益率相结合进行了统筹分析。接下来,文章对利用VAR模型进行分析的流程做出了介绍,并利用单月数据样本以及取对数后的单月数据样本进行实证分析,首先对样本、变量的选取及数据的来源进行介绍,其次根据ADF数据平稳性检验对数据进行检验,进而针对单月数据样本构建2阶滞后VAR模型,针对取对数的单月数据样本构建4阶滞后VAR模型。然后进行Granger因果检验去除不存在因果关系的样本数据,最终保留新建住宅销售价格指数、商品房销售额、商品房销售建筑面积、商品房竣工面积四项数据样本进行后续研究。最后,重点利用脉冲响应函数图和方差分解分析对变量的影响方向和影响程度进行分析,且利用相关性检验判断结论中房地产市场指标影响的独立性。最终主要结论如下:对房地产信托收益率带来影响程度最大且相对独立的两项指标分别是商品房竣工面积以及商品房销售建筑面积,前者对房地产信托收益率产生两个月时滞的负面影响,后者对房地产信托收益率产生同期的正向影响,且前者带来的负向作用大于后者带来的正向作用,即供给侧为房地产信托收益率带来的冲击力要大于需求侧。最后,文章根据得出的实证结论,从监管侧、信托公司、投资者三个方面提出有关风险控制的创新性政策建议,建议监管侧有效利用实证结果中供给侧（商品房竣工面积）对房地产信托收益率带来的影响大于需求侧（商品房销售建筑面积）的特点,有效使用两种指标,实现“对房地产行业进行刺激、控制、对房地产信托业务进行支持、抑制”四种情况的多种排列组合,有效促进两个行业的健康发展,提升政策的有效性;建议信托公司侧在计算房地产信托收益率时充分考虑商品房竣工面积和商品房销售建筑面积这两个对房地产信托收益率产生冲击较大的两项指标,将其加入信托公司主要考量利率水平的指标范围内;建议投资者侧在投资时,关注商品房竣工面积和商品房销售建筑面积这两个指标,帮助其识别信托公司提供的房地产信托收益率是否合理,以控制自身的投资风险。