近年来,随着社会经济和城镇化建设的快速发展,人们生活水平显著提升,人们对居住和工作环境的需求也逐步提高,城市社区、商业综合体等大型建筑物在体量增加的同时,其功能多样化和个性化愈加凸显,给建筑运维管理带来了新的挑战和机遇。因此,本文立足于BIM技术的可视化、可模拟化特点与物联网技术实时感知、物物互联等优势,从建筑运维管理的痛点和需求出发,对BIM与物联网技术在建筑运维管理中的应用展开研究,提出适用于现阶段建筑运维管理的新模式,并对基于BIM与物联网的建筑运维管理系统进行设计,以期能提高建筑运维管理的效率,实现企业价值。本文主要研究工作分为三个部分:第一部分,通过对研究背景、目的及意义进行阐述,并结合文献梳理相关研究,提出本研究的关注点。第二部分,从理论研究和实际应用中探讨BIM与物联网技术的融合在解决建筑运维管理被动、信息获取及传递难、缺乏可视化等问题的可行性,并借助价值工程理论对基于BIM与物联网的建筑运维管理模式进行评价。第三部分,基于建筑运维管理系统的需求和系统设计原则及技术架构,设计了数据管理层、业务核心层、决策层、协同应用层,构建完整的系统框架。最后对系统在空间、设备、能源及安全的核心功能实现过程进行设计,并借助实际案例,展示了BIM与物联网技术在建筑运维管理中的应用,并通过价值工程分析,验证了BIM与物联网技术在建筑运维管理中的价值。本研究通过理论与实证相结合,利用BIM与物联网技术实现建筑运维管理的可视化、可模拟化的管理模式,打破了信息感知和识别的局限性,有效提升了建筑运维管理的效率和水平,通过四大系统功能实现了建筑运维管理的智慧化和主动化,为推进智慧建筑、智慧城市的发展提供有益借鉴。