根据近年来的人口统计数据,我们可以看出我国已经进入老龄化的加速阶段,到2035年,我国60岁以上老龄人口将达到4.18亿。随着我国老龄化程度的不断地加剧,养老服务设施不足已成为我国人口老龄化过程中的问题之一。因此投资建设养老服务设施也就成为国家鼓励投资的重点方向,在这些投资建设当中养老地产的发展方向成为了社会关注的重点。随之而来的是众多社会资本和房地产企业愈加急迫地进入养老地产市场,而目前我国的养老地产总体来看还处于探索之中,行业尚未找到能够可持续盈利的商业模式。养老地产是以老年人为主要消费人群、把房地产与健康医疗服务有效结合起来的一种房地产产品。其通过不同的服务体系与盈利模式来实现收益,并最终实现老年人安享晚年的社会功能。因此,相较于传统的养老院模式,养老地产在其规模上更大,专业性更强,社会效益也更加显著。这就对参与其中的各类机构提出了更高的要求。同时,养老地产同传统房地产相比又具备了不同的特点,即养老地产在开发与经营的过程中需要大量的资金支持,投资回收期较长,投资风险较高。房地产投资信托基金(REITs)是房地产和金融市场结合的一个创新性产品,能够很好地解决养老地产的融资需求。其综合特点是能够调动金融市场的资产配置,为养老地产投资所面临的投资额高、投资回收期长及投资风险高的问题提供良好的解决方案。REITs自二十世纪六十年代诞生于美国之后,迅速在日本、韩国、新加坡、香港等地发展壮大起来。截止至2017年9月末,美国REITs市值已达了1.115万亿美元,已经有近200只REITs在纽约证券交易所挂牌交易。养老医疗类的REITs公司大多数成立于二十世纪七八十年代,在这其中以投资养老住房和医疗保健房地产领域的Welltower房地产投资信托公司的市值最高,其市值已经超过200亿美元。美国养老地产的运营管理模式主要采用REITs模式,这就为我国推进养老服务设施建设提供了很好的借鉴。在接下来的文章中,我将从REITs的相关理论、我国养老地产及实例调研和REITs价值评估三个方面对REITs进行介绍。理论部分包括REITs的概念,REITs在国内外的研究和发展现状,REITs的理论及特点,养老型REITs的概念,REITs估值方法的介绍等。目的是帮助人们了解REITs,认识REITs在养老地产开发中的优势,进而阐述在养老地产的开发和经营过程中应用REITs的必要性。案例部分选用理论部分介绍的三种估值方法中的NAV估值方法,并结合在昆明调研的养老地产项目,来对房地产投资信托公司(REITs)的价值进行估值分析,同时展示该估值模型方法的具体运用,以此来说明REITs在养老地产领域运用过程中资产评估可以发挥的作用。最后,我们得出的结论是,在当前我国人口老龄化程度不断加剧的情况下,REITs对养老地产的开发和经营有着其独特的优势,值得中央政府、地方政府、房地产企业和相关机构研究推广。我认为政府相关部门和立法机构应当尽快完善相关法律法规的修订,使得我国能够尽快开始探索REITs在养老地产开发和运营中的实践,以帮助我国解决养老服务设施严重不足的问题。与此同时,在养老地产应用REITs的过程当中,特别是在交易和资产注入环节,对REITs的价值评估是十分重要的,因此,我们要充分利用好资产评估的价值发现功能,帮助我们在现有的REITs价值评估思路的基础上,探讨适合我国的REITs价值评估方法。在REITs估值案例部分,本文采用了美国分析师推荐的NAV价值评估方法,尽管他们也认为这种方法操作起来比较困难,但本文还是在与调研案例相结合的情况下,对NAV价值评估方法进行了完整的演示和介绍。