经过二十多年房地产市场的发展,房地产行业取得了长足的进步。物业服务作为一种社会化、专业化、经营化的模式取代了传统的房屋管理模式,成为物业服务行业的主要模式。物业服务合同作为调整和规范业主和物业企业之间权利义务关系的依据,在物业法律关系中置于重要位置。随着物业的发展,如何更好的认识理解物业服务合同相关内容,了解业主和物业企业之间的权利和义务法律关系,对于维护各方的合法权益,防范化解物业合同中的纠纷,保障物业行业的健康发展至关重要。由于物业市场发展迅猛,而物业理论的研究不足,跟不上市场的发展要求,理论上的脱节导致相关物业管理的法律法规滞后和缺位,司法机关和法律服务人员面对新的物业服务纠纷时往往因找不到相应的法律依据而不知如何应对,同时也影响了物业行业长期的发展。鉴于此,对物业服务合同进行专门的研究,并从中提炼出有运用价值的建议具有重要的意义。本文除了内容摘要和参考文献外,共有四个部分,约为两万零五百六十字。本文旨在总结众家之长,从物业服务合同理论和实践角度,分析物业服务合同的性质、种类、效力,阐述其立法现状和存在问题,对物业服务合同的完善加以探讨。文章四个部分内容分别为:第一部分从物业管理合同的基本理论分析入手分析物业服务概念、特征,特别是物业服务合同与类似的委托合同的区别,建议把物业服务合同单独列入有名合同,以便于早日解决“身份问题”。第二部分从物业服务合同的内容有关规定,讨论物业服务合同的当事人、影响合同效力的内容、撤销权方面的问题。物业服务合同一方是业主大会和业主委员会,因为业主大会、业主委员会代表业主行使权利,调整多方法律关系,把业主大会,业主委员会作为合同当事人能更好的协调各方关系;物业企业作为合同的另一方,应具备法人资格和相应的专业资质;业主委员会在代行权利时,超越授权的范围,违背业主真实意思,物业合同是否有效应由业主进行认定,当物业服务合同的内容违反法律的强制性规定,应当认定无效;对于物业合同的撤销,有法定撤销和约定撤销两种,各自应具备一定的条件,对于法定撤销应具备法律规定的几种事由,对于约定撤销物业服务双方可以自由约定,合同解除后双方应本着诚实、善意的原则履行好后合同义务。第三部分指出我国当前物业服务合同的立法理论和运行中的不足和缺陷。立法上层次低,立法滞后,立法不统一;物业服务合同没有被列为有名合同,只能在适用时参照相关有名合同的规定,而由于物业合同具有自身的法律特征,有别于其它合同,因而给物业合同的适用带来混乱;物业服务合同的内容规定不够完善,对一些重要的问题缺乏明确的规定,导致纠纷时各执自见,纠纷不断;比如对物业内的安全保障承担责任的标准不统一,物业基金的筹集,使用,管理监督缺乏明确的规定,给物业管理带来了困惑,也不利于维护各方的权利。关于物业服务合同具体的解除条件规定模糊,导致物业合同当事人要么行使解除权困难,要么任意行使解除权,影响物业行业的健康发展。第四部分如何完善物业服务合同。尽量使法律条文具体化、规范化、可操作化,明确开发商、业主、物业服务公司之间的权利,义务,使双方的职责更加明确,从而减少纠纷,维护各方的利益。本文认为,首先要明确物业服务合同的主体地位,是界定各方权利,业务的前提。其次要规范物业服务合同的内容,制定尽可能详细的、明确的内容,以尽可能减少日后的纠纷。第三,明确物业收费标准,确定维修基金的管理主体,监督主体,第四,界定小区内安全法律责任的标准。对于因第三人侵权而引起的责任纠纷,如果物业服务合同中有明示或默示约定的,则物业公司在约定的范围内承担违约责任;如果物业合同中没有约定,则根据公平合理的原则,综合考虑,界定合理的责任范围。第五,赋予业主对物业合同解除权,这是契约自由和合同自由,尊重当事人权利的体现,对于前期物业服务合同,由于业主在物业合同订立时通常处于完全被动的地位,其权利难以得到保证,而业主大会和业主委员会因为各种原因而无法成立时,其受害权利得到有效地的救济,可以赋予物主在物业大会成立前的解除权;在普通物业合同中,因为业主委员与物业企业相互勾结,严重损害业主利益,而业主要求召开业主大会重新选举业主委员会情形未果的情形下,法律可以适当赋予业主在这种情况下合同的解除权。总之,坚持用市场手段和法律手段相结合,来规范物业服务合同,完善物业服务市场,最终解决物业纠纷。本文试图从物业服务合同基本理论、影响物业服务合同的效力、我国物业服务合同的立法及存在的不足入手,对物业服务合同有关内容进行一定的分析和探讨,在此基础上对物业服务合同的完善提出了几点建议,希望对物业务合同的法律完善和纠纷的解决有所帮助。但是由于篇幅的限制,本人学识能力和理论功底有限,对有所探讨的理论和实践问题未能深入,有待于今后的工作和学习中继续研究。