商业地产已成为国民经济的新增长点之一。国内商业地产的产生时间较短,但发展迅速,在开发运营中商业地产开发商可能因为未能根据商业地产发展规律制定项目的开发与运营方案,而承受较大的经营风险。完备的商业计划书能协助开发商有规划有系统地推进商业地产项目的开发与运营。沈阳市的商业地产密集,在振兴东北战略,沈阳市国家中心城市建设,沈阳自贸区成立等政策利好的情况下,沈阳市的商业地产发展空间大。本文以A公司在沈阳市的沈阳XX金融中心项目为研究对象,完成其商业计划书,重点研究沈阳XX金融中心项目开发运营市场定位是否合适,营销策略如何选择,以及项目投资风险如何等三个问题。本论文的研究目的在于是,为A公司该项目开发和运营提供支持,为项目的相关投资者和目标客户提供决策信息。本文以沈阳XX金融中心项目为研究对象,结合各种分析工具综合研究项目定位、策划实施、财务估算、风险及防范等各个方面。首先,介绍开发商和项目的基本概况,分析项目所面临的社会、政治、经济、技术环境,所处的市场环境和行业现状,运用SWOT分析法确定项目的市场定位。然后,根据项目的市场定位,制定营销策略,提出适合沈阳XX金融中心项目的产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略。在项目的基础数据上,通过合理预估项目的销售和租赁情况,对项目的财务收益进行分析,计算项目的现金流和净利润,对项目的盈利能力和绩效水平做出判断,分析项目可能遇到的风险,并提出应对措施。本研究认为,沈阳XX金融中心项目立足金廊商圈,适合建立面向中高端市场的全球地标综合体,既顺应沈阳市东亚中心城市发展方向,又能提高A公司知名度。该项目定集合超甲级写字楼、高端精装住宅、文化艺术购物中心、白金五星酒店等业态,优化产品方案,定制营销策略,能保障项目营销任务的完成。该项目盈利能力强,投资收益高,项目风险可控,能在2026年实现净利润率93.02%,利润率高,尽管可能面临一定的政策、资金、销售、技术风险,但风险均可防范。项目有较高的可操作性,经济效益和社会效益。本商业计划书对该项目全方位的分析,能够加深投资者对项目的了解,为其决策提供参考依据。