随着我国经济社会的发展,城市化进程的加快,人们对住房的需求急剧增加,极大地促进了房地产行业的发展,但同时,房地产行业也面临着各种风险。房地产开发项目投资大、资金回收慢,在整个生命周期的不同阶段面临不同的风险,因此,对房地产开发项目的风险进行识别和分析,并找出相应的对策控制风险,对于减少房地产开发项目风险,保证房地产开发项目投资的成功,具有重要意义。根据房地产开发项目的流程及房地产开发项目的特点,可以将其划分为四个阶段,即:决策阶段、征地阶段、建造阶段和销售阶段。因而,可以将房地产开发项目风险控制研究分为四部分:决策阶段风险控制研究、征地阶段风险控制研究、建造阶段风险控制研究和销售阶段风险控制研究。分别对每个阶段构建风险控制模型,并运用模型对每个阶段的风险进行研究,在此基础上,提出相应的风险控制对策建议。由于每个阶段的风险特点不同,根据各个阶段风险因素的特点,决策阶段和征地阶段采用模糊综合评价法构建模型,建造阶段和销售阶段采用系统动力学构建模型;并对决策阶段、征地阶段和建造阶段进行实证研究,销售阶段进行算例研究。决策阶段主要考虑项目的可行性,选取政策风险、管理风险、市场风险、技术风险和社会风险五类风险因素做为一级指标,选取城市规划、税收政策、金融风险、土地政策和产业政策等20类风险因素做为二级指标,构建决策阶段风险评价指标体系,在此基础上,构建决策阶段风险评价模型,并进行实证研究。征地阶段选取政策风险、金融风险、拆迁风险、环境风险和投标风险做为一级指标,选取土地风险、环保政策、产业政策和城市规划等18类风险因素做为二级指标,构建征地阶段风险评价指标体系,在此基础上,构建征地阶段风险评价模型,并进行实证研究。建造阶段涉及到项目质量、人员、进度和投资等多个风险因素,根据建造阶段特点,结合系统动力学理论,构建房地产开发项目建造阶段系统动力模型,模型共包括32个变量,并运用模型进行实证研究。销售阶段主要是将所建造的商品房销售出去,使资金及时回笼,保证房地产公司的资金链正常运行。运用系统动力学理论与方法,通过深入分析销售系统的结构以及系统相关因素的内在联系,构建房地产开发项目销售阶段系统动力学模型。模型共包括15个变量,其中有房屋数量和潜在购房家庭两个状态变量。运用模型进行算例研究,并对广告效应度、销售效应度、配套服务、有能力购买家庭进行敏感性分析,研究这些风险因素对销售风险的影响。在对决策阶段、征地阶段、建造阶段和销售阶段四阶段的风险控制研究后,有针对性地提出对策建议,并做出结论与展望。