城乡结合部是城市与农村相互结合的特殊经济地理单元,是城市快速扩张的重点区域,受城市与农村的双重影响。城乡结合部地价是土地价格研究中的薄弱点,土地市场的快速、健康发展迫切要求对该区进行地价评估。本研究选取荆州市城乡结合部为研究样区,探索在计算机、地理信息系统、遥感、现代数学模型等高新技术的支持下,划分出研究区域的城乡结合部范围,并对其进行定级估价,最后建立数字地价模型,分析地价之间的时空关系。取得了一定的研究成果,主要有: 1 城乡结合部边界的划分 选取了2000年的TM遥感影像作为数据源,在没有高分辨率SPOT全色影像的情况下,尝试使用Landsat7的第8波段(全色波段,分辨率为15m)代替SPOT全色影像,与分辨率为30m的多光谱图像进行影像融合(分辨率为15m),采用监督分类法进行分类,精度均在85%以上。在ArcGIS下建立500×500m的方格,并与遥感影像分类结果图进行叠加,计算每个方格的熵值,绘制出熵值图。以熵值40和60为阈值,分别划分出荆州市城乡结合部的外边界和内边界,最后得到荆州市城乡结合部的面积为124.4km~2,共包括25个行政村。 2 城乡结合部土地定级 提出了城乡结合部土地定级影响因素的D-S-R概念模型;尝试构建了城乡结合部土地定级因素体系,将社会因素和环境因素纳入该体系中,并针对荆州市城乡结合部的具体特点,选择了道路通达度、基础设施可实现度、耕地产出水平、土壤肥力、土壤污染状况、城市中心影响度、土地利用规划共7个因素作为定级因素;采用层次分析法确定了各因素的权重。采用GIS的分析方法和一般分析方法结合,量化各因素,最后运用因素法划分出荆州市城乡结合部的土地级别,并采用土地收益进行了验证。荆州市城乡结合部土地分为4个级别,其中以二级和三级土地为主,分别占总面积的39.68%和38.18%;四级地最少,仅占总面积的9.26%。 3 城乡结合部土地估价 在可持续发展理念指导下,探讨了城乡结合部土地价值的组成,分为质量价值、环境价值、存在价值三部分。质量价值采用收益还原法评估,但是目前利用此法评估地价时,采用实际纯收益代替预期纯收益而导致评估的地价不合理。本研究系统地论证了利用灰色系统建模来预测土地预期纯收益的可行性,并分析了整个建模过程,最后将模型应用到荆州市城乡结合部土地估价中。结果表明,应用该模型预测的精度较高。利用预测的预期纯收益评估出的土地质量价值为:一级为16.76元/m~2,