预购商品房抵押权预告登记优先受偿权研究

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随着房地产市场的火热,以及房价的高企,通过银行贷款的方式购买预购商品房已经成为购房者实现置业、投资目的的一大选择。然而在该交易中,鉴于预购商品房尚不具备抵押权本登记的办理条件,提供贷款的银行通常会要求购房者就其所购商品房办理抵押权预告登记,并要求房地产开发商承担阶段性保证责任。抵押权预告登记到本登记的转化需要经过漫长的周期以及复杂的程序,作为登记权利人的银行并不能控制该进程,因此若在此过程中出现购房者违约的情形,银行是否得以依据抵押权预告登记对标的商品房行使优先受偿权成为十分值得关注的问题。本文遵循提出问题——分析问题——解决问题的基本思路,旨在探究预购商品房抵押权预告登记优先受偿权的合理性及实现路径,并结合抵押权本登记无法办理的各种事由,指出该优先权的实现应附之条件。全文除绪论外共四个章节,绪论部分包括选题情况及拟采取的研究方法,指出预购商品房交易的特殊性、实践中的特殊价值及当前理论界与实务界对以其为标的设置的抵押权预告登记是否具有优先受偿效力尚有争议;第一章为制度的规范及解释论研究,我国预告登记制度伴生于预购商品房交易这一特殊的实践背景,从效力上看预告登记制度兼具债权性与物权性,通过比较我国设立预告登记制度时所参考的域外经验可以发现,无论从民法体系、运作机理、制度功能及实践背景都与我国有异,因此以完全参照域外经验否认抵押权预告登记的优先受偿效力欠缺正当性。第二章旨在以案例研究的方法通过梳理代表性较强的司法裁判观点,一方面明确当前司法实务围绕本文论题尚有较大争议,另一方面通过对其中典型裁判的分析明确当前法院对此问题不同处理方式的优缺点,指出法院应当关注担保合同当事人真实的意思表示、裁判的社会效果、诉讼的效率价值适时承认登记权利人的优先受偿权并且应当注意物权法确立的各项制度的区分,不宜将抵押权预告登记与抵押权本登记、在建工程抵押混淆;第三章为优先受偿效力的合理性与可行性分析,其中合理性分析主要从实践需求、程序法的价值导向、抵押权预告登记的制度价值以及制度的经济理性阐述承认优先受偿效力的积极作用,可行性分析意图对当前否定优先受偿效力的观点进行反驳,指出附条件的承认权利人的优先权并不会违背物权法定原则,更不会导致物权法体系的混乱,同时该章指出不宜通过司法文书确认物权变动的方式赋予权利人优先受偿权,而应当从权利受侵害应获得救济的法理入手;第四章指出承认优先受偿效力的限制条件包括1.抵押权本登记及其前置程序未完成;2.非因权利人原因导致前置程序未完成;3.除登记外观欠缺外,其余实现抵押权的实质条件都已具备。抵押权预告登记毕竟不同于抵押权本登记,法律并未明文确立其优先受偿效力,因此对于该效力的承认应慎重对待,只有在符合特定的条件时,基于社会公共利益、当事人利益以及公正、效率等民商法价值方才赋予预告登记权利人优先受偿权。
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