收益法是房地产估价方法中出现和发展最早的一种方法,在房地产估价中占有重要地位,是国际上公认的资产评估基本方法之一。收益法的局限性在于应用上技术要求高,在实际操作中,收益法存在净收益的计算方法不统一和资本化率的确定不准确以及收益年限的确定标准模糊等问题。目前我国房地产资本化理论仍存在一定的缺陷,难以对实际操作进行正确、有效的指导。由于收益法在理论和实际应用方面的这些缺点,使得收益法作为一种适用于收益性或潜在收益性房地产的估价方法,实际运用较少,在估价中仅用市场法和成本法。因此有必要对应用收益法进行房地产估价的若干问题开展进一步的研究。根据马克思平均利润率的理论,房地产投资能获得该类房地产投资的平均利润的情况是经济社会竞争的结果,是最可能存在的,房地产的价格也应该是这种情况下的价格,即:房地产的收益价格=房地产的市场价格,这是检验收益法合理性与实用性的标准。基于此标准,通过广泛调查应用收益法进行房地产估价的资料,结合对有关房地产估价的法律规定的分析,本文对收益法中净收益的求取、资本化率以及收益年限的确定等若干问题进行了研究和改进,使收益法成为一种更臻完善的房地产估价方法。收益法评估值的准确与否,取决于净收益、资本化率、收益年限、数学公式四大要素确定得准确与否,是否与客观实际相符合。房地产的净收益的求取是一种预测过程,是由估价人员根据房地产的用途、所能获取的收益率资料、市场客观状况等预测确定的。“有收益性”应体现在两个方面:一是现实存在的有收益性的房地产,二是存在有潜在性收益的房地产,自有房地产也存在“有收益性”。年净收益应加上年折旧并扣除年追加的投资额,所以净收益应包含折旧。无论是贷款资金还是自有资金,利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。不同类型的出租性房地产,总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。在此基础上,研究了资本收益率的实质、构成、影响因素以及我国有关法律规定的资本收益率的确定的四种方法。收益法是房地产估价基本方法之一,其核心是资本化理论。我国传统