随着我国经济的发展,城市化进程逐步加快,房地产业逐步成为国民经济的主导产业之一。特别是进入21世纪以来,房地产业中的商业地产社会各界关注的焦点,但是,关于商业地产的理论研究相对滞后,尤其是关于商业地产项目如何选址,如何进行市场定位的研究更是薄弱,因此,加强这两方面的研究,将对今后商业地产项目的开发选址及成功运营有着重要指导作用。与国内商业地产发展的状况相似,济南市的商业地产虽然发展很快,但是,由于人们对商业地产开发的认识还不全面,商业地产在高速发展的背后存在着不容忽视的问题。有的商业地产项目,由于选址不佳,导致招商困难,从而导致空置率较高;还有一些商业地产项目虽然选址不存在问题,但由于项目的市场定位不准确,导致经济效益不佳,最终关门歇业。这些问题都在一定程度上影响了济南市商业地产的进一步发展。因此,本文对商业地产的选址和市场定位的研究,尤其是对济南市现有商业地产市场定位存在问题的分析,将会为解决这些问题提供一个平台,对促进济南市商业地产市场的平稳与健康发展具有重要的现实意义。全文共分六部分:第一部分为绪论,简单回顾了中国商业地产的发展历程,并分析了近年来商业地产高速发展中存在的问题。第二部分为商业地产及研究的理论基础分析。首先对商业地产的概念作了简单介绍,其次对商业地产的特点和分类进行了分析,再次通过调查对济南市大型商业地产作了初步界定,最后还分析了本文研究的理论基础,主要有地租理论、市场区位论、中心地理论、商圈理论和市场定位理论。第三部分为商业地产项目的市场容量分析。首先分析了市场容量这个概念,然后对商业地产的市场容量进行了阐释,并对其影响因素进行了分析,此后,进一步给出了城市商业地产市场容量的测算方法,并对济南市商业地产项目的市场容量作了初步估算。第四部分为商业地产项目的选址。简单说明了商业地产项目选址的原则,对影响商业房地产项目选址的自然因素、社会经济因素、环境因素等进行了分析,并对商业地产项目的选址方法--特尔斐法及其应用作了相关介绍。