房地产业是国民经济的基础和支柱产业,房价是房地产业发展的晴雨表。在影响房价的众多因素中,城市等级作为城市综合实力的集中反映,是极为重要但常被忽视的一个因素。城市等级如何作为一种内生因素对房价产生影响,鲜有文献涉及。本文基于城市等级差异理论,归纳了影响城市等级差异的四大原则和八大影响因素,并根据四象限和三部门模型,提出了本文研究的理论基础,就城市等级对房地产市场及房价影响的理论机制作深入的剖析。首先,本文对城市等级差异的房价变动特征进行分析。本文以2005-2012年为研究时段,以全国40个重点城市为研究对象,选取市辖区人口、建成区土地面积、人均GDP、财政预算支出、城市道路面积及房地产开发投资额六个因素作为划分等级的指标,运用SPSS聚类分析将40个重点城市划为三类。在此基础上,进一步对不同城市等级下房地产业概况、房价及房价收入比的变动特征做统计分析。其次,在理论分析及现状描述的基础上,本文就城市等级对房价变动的影响作实证研究。本文从市场及行政原则(人均GDP、财政支出)、质量原则(交通成本、人力资本)、潜力原则(扩张潜力、开发投资额)三个层面,对一、二、三各类城市及全国40个重点城市分别建立三个面板模型,并运用EVIEWS对2005-2012年相关数据实证分析,同时对各类城市的实证结果作对比分析。最后,实证结果表明:除交通成本对一类城市房价影响作用为负外,一、二、三类城市各等级差异因素对房价变动都具有正向的影响作用;不同城市等级下,各因素对房价变动影响的作用程度各不相同。结合不同等级城市下房价变动的特征,本文对一、二、三城市提出了房地产市场及房价调控的政策建议。