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[摘要]旅游房地产作为旅游业与房地产业交叉发展产生的新型产业，开发商在旅游房地产开发期和经营期，都应该注意文化与创新、经济、技术三要素的结合，要运用CET模式发展旅游地产，海南和浙江宋城集团等旅游地产开发案的成功案例，说明了特色文化加创新以及经济支持和现代技术在地产开发中的重要作用。
[关键词]旅游房地产；CET模式；特色文化；经济支持；现代技术
旅游房地产是近年来在我国出现的一个新概念，司成均等(2007)认为旅游房地产是指主要满足旅游、休闲、度假及养生等综合需求，以自然、人文资源为依托，在旅游景区及其紧密区域开发的各类产权酒店、分时度假酒店、景区住宅、会务中心、展览馆和旅游休闲培训基地等物业的总称。
对于这个概念，可以从以下几方面来解读：首先，旅游房地产的本质是物业或者说物业的总称；其次，它不同于一般的房地产，它是以自然或人文景观为依托的。再次，旅游房地产的目的：主要满足旅游、休闲、度假及养生等综合需求。最后，它的类别多种多样。包括：①旅游住宅地产，指依托旅游景观资源(自然的和人造的)建造发展起来的住宅，可用于第一居所；比如华侨城开发的许多景区型住宅就属于这一种；②旅游景点地产，此类产品主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；比如展览馆和旅游休闲培训基地等等；③旅游商务地产，主要是指旅游区内或旅游区旁边提供的旅游商务酒店等等；④旅游度假地产，主要指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村，产权酒店等娱乐建筑物及关联空间。
旅游房地产的概念和分类目前没有达成共识，但有一点是业界都认同的。那就是它主要面向中高层消费者，不论是作为度假的分时客房还是作为长期住宅，它的建筑成本都远高于普通住宅，而且依托于特定的景区景色和其代表的特色文化来进行地产设计，所以建筑的文化内涵要求很高。
一、旅游房地产发展的CET模式
CET是文化与创新(culture+create)、经济(econ-omy)、技术(technique)的英文首字母构成的缩写。开发商在旅游房地产开发期和经营期，都应该注意文化与创新、经济、技术三要素的结合，只有运用特色文化+创新、强大经济支持和现代技术三者结合的模式进行旅游房地产的开发和经营才能促进旅游地产的更好发展，这个模式如图1表述：
1 C-culture特色文化的交相配合让旅游和地产相得溢彩
大多数旅游地产都是先有旅游资源，再根据景区的特色规划合适的地产项目。中国有五十六个民族，有丰富多彩的民族文化和极具地方特色的文化，而且旅游资源本身种类丰富，必须深入挖掘景区的特色文化，才能建造出相符的地产。不仅有自然的风景还有反映该区域的特殊文化，比如少数民族文化土家族，要建相应的地产最好是有土家族特色的吊角楼，这样的地产才能和少数民族的文化相符合，才能让建筑和特色文化一脉相承。但如果周围是花坛和湖泊这些人工的景色，主要反映的是都市文化，那如果建个吊脚楼这些少数民族的建筑，就会让人觉得很突兀，不协调。一句话，地产的建筑反映的文化要与已有的景区相符，这是最基本的要求，如果在相符的基础上通过别具匠心的设计还能让周围的旅游资源更加出彩，那建筑设计就更成功了。
除了要注意上述讲的建设中要注意地产和景区或地区的文化外，更重要的是在向外推销该地的旅游房地产时，先要把城市的整体文化概念推销出去，比如海南，为什么它的房地产可以卖得这么好，就是它把城市文化的大概念已经发展出去了，大家都认可海南是一种比较热带的一种风情，相比较起来，我们桂林的城市文化概念不够突出，我们说“山水甲天下”只不过是一种口号，并没有给我们描绘出一种吸引人的方式，对于消费者来讲就比较难形成一种号召力，海南的三亚提出了一种城市概念：“岛居时代”，这个词让大家就联想到岛屿和热带海岛，“岛居”的一种生活方式，是一种比较冷静但又不脱离主流的一种文化，既有自己的空间，又可以去自己的领域去拼搏。
在旅游地产的经营期，也一样需要经营旅游地产的人具有与旅游地产反映出的文化的相关知识，甚至有必要让这种文化渗透到经营者身上，不仅要培训经营者的相关知识，更重要的是要让他们认同这种文化，这样旅游地产和人的文化才能融合，也才能让在此度假的消费者或者将其作为长期住宅的消费者感受到强烈的特色文化氛围。这里的经营者包括所有旅游地产的服务者和管理者。至于如何将文化融入到经营者中，那不是我们文章将要讨论的话题。
2 C-create创新让旅游和地产的融合更加别出心裁
创新一词今年来在我们的生活中运用的频率越来越高，在旅游和地产的结合中也是至关重要的。而最重要的是开发商观念的创新，能从别人看不透想不到的地方有新的发现。它不是不按规律办事，而是把握的是事物发展的潜在规律和发展趋势。这一点在下面讲到宋城集团的案例中将详述。
在很多地方旅游地产的建设地并没有很明显的特色文化，这在很多开发商看来是很苦恼的，因为建筑风格和建筑内涵无所依从，但这在一些高明的旅游房地产开发商中反而可以成为他们发挥创造力的重要时机。已有的比较成功的案例有许多，方式有主要两种，移植和借鉴，移植其他国家的建筑风格和文化特色；借鉴国内的其他地方或者古代的文化及建筑风格。
前者以深圳华侨城开发的旅游主题地产经典一波托菲诺为代表。深圳是一座现代化的大都市，没有自己特有的文化特色，如果非要说有，那就是开放的都市文化了。波托菲诺位于华侨城西北部，占地80万平方米，规划建筑面积108万平方米，整个区域规划以意大利Portofino为蓝本，将其几千年文化与华侨城旅游文化有机融合，融合自然山水资源精心构筑。这一成功的开发奠定了华侨城开发高端旅游地产的地位。借鉴中国古代的文化来营造旅游地产的文化氛围和建筑特色以宋家集团比较具有代表，我们后文将详述。
3 E-economy强大经济支持让旅游和地产结合更加精致
毫无疑问，旅游地产需要投资者大量的资金投入，各个企业的融资渠道不同。但是不论是何种渠道，必须要事前做好充分的预算，避免未完工就没有了资金，这样不仅占用了企业大量的资金，而且由于未完工还不能经营获利，这样地产不仅不能使景区更加美丽，未完工的工程还会破坏景区的整体美。所以在开发时一定要做好资金的“风险保险”，就是既要保证旅游地产的顺利完工，而又不因为巨大的旅游地产投资资金的占用而影响企业的其他经济活动的进行。
至于投融资的渠道，有多种多样，可以通过发行股票，当然这种方式只能适于已经上市的公司，华侨城就是用这种方式进行融资的；也可以和当地政府，当地居民融资，这样的方式也是比较常见的一 种方式，这样的方式可以分担资金风险，而且也能让当地政府和居民受益。更重要的是，这样的方式让当地居民更主动的为旅游度假消费者提供方便，更好的促进当地旅游的发展。当然也可以企业独资，这时尤其要做好资金的“风险保险”。
这里没有用资金支持而用了经济支持，是因为旅游房地产不仅需要巨额的资金做后盾，开发商也要尽量使用环保的材料和技术争取地方政府的优惠政策。而地方政府也应尽量给予优惠政策促进当地的旅游房地产发展，以带动地区的经济发展。比如海南省政府2008年11月19日发出了“关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见”，决定从2008年11月1日至2009年12月31日，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。个人购买存量普通住房的住房交易手续费暂按标准的50％收取，全省统一为3元／平方米等。这无疑给海南省旅游房地产销售市场注入一剂“强心剂”。
4 T-teohnique现代技术让旅游和地产的结合更天衣无缝
现代科学技术发展迅猛，许多都可以引入旅游地产中，比如声控材料，灯光效益，再比如足以以假乱真的模型和仿制材料等等，都能促使地产的建造更符合旅游的特色，也更让景色增色不少。比如位于四川省九寨沟县甘海子的九寨天堂国际会议度假中心以藏羌族民族文化为主题，整个建筑背靠群山，掩映在原始森林中，钢拱架全透明玻璃结构的一万平方米的大堂，和古羌寨结合在一起，像一片花瓣飘落在森林中，美不胜收，运用现代的技术使建筑和景色更好融合的例子举不胜举。不仅现代技术能够使得景色和建筑结合更协调，而且还能提供更舒适的室内环境给度假者或长期居住者。
前面提到了要向外推销城市文化概念，需要网络技术的推广，当然也要配合其他的，比如海南不仅利用网络大力推广他们的海岛文化，还利用其他一切可能的机会，比如海南房地产在上海成立了“椰岛人居”展示中心，可以说这为海南房地产的发展立下了汗马功劳，城市促销是暂时性的，但是“椰岛人居”的销售却是长期的，建立起了这样一个楼盘展示中心，就可以让其成为海南市地产的销售总代理。
以上说了现代技术在地产开发中的重要作用，在经营期现代的信息技术同样很重要，因为很多旅游地产公司开发的地产不仅单单作为主题酒店、长期住宅或度假酒店，常常是兼而有之，简单的一个计算机程序就可以让经营者快捷而精确的进行管理，使得管理更加有效。当然现代信息技术还可以用在网上的销售系统、公司的内部管理系统等等。
责任编辑：徐洁
[关键词]旅游房地产；CET模式；特色文化；经济支持；现代技术
旅游房地产是近年来在我国出现的一个新概念，司成均等(2007)认为旅游房地产是指主要满足旅游、休闲、度假及养生等综合需求，以自然、人文资源为依托，在旅游景区及其紧密区域开发的各类产权酒店、分时度假酒店、景区住宅、会务中心、展览馆和旅游休闲培训基地等物业的总称。
对于这个概念，可以从以下几方面来解读：首先，旅游房地产的本质是物业或者说物业的总称；其次，它不同于一般的房地产，它是以自然或人文景观为依托的。再次，旅游房地产的目的：主要满足旅游、休闲、度假及养生等综合需求。最后，它的类别多种多样。包括：①旅游住宅地产，指依托旅游景观资源(自然的和人造的)建造发展起来的住宅，可用于第一居所；比如华侨城开发的许多景区型住宅就属于这一种；②旅游景点地产，此类产品主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；比如展览馆和旅游休闲培训基地等等；③旅游商务地产，主要是指旅游区内或旅游区旁边提供的旅游商务酒店等等；④旅游度假地产，主要指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村，产权酒店等娱乐建筑物及关联空间。
旅游房地产的概念和分类目前没有达成共识，但有一点是业界都认同的。那就是它主要面向中高层消费者，不论是作为度假的分时客房还是作为长期住宅，它的建筑成本都远高于普通住宅，而且依托于特定的景区景色和其代表的特色文化来进行地产设计，所以建筑的文化内涵要求很高。
一、旅游房地产发展的CET模式
CET是文化与创新(culture+create)、经济(econ-omy)、技术(technique)的英文首字母构成的缩写。开发商在旅游房地产开发期和经营期，都应该注意文化与创新、经济、技术三要素的结合，只有运用特色文化+创新、强大经济支持和现代技术三者结合的模式进行旅游房地产的开发和经营才能促进旅游地产的更好发展，这个模式如图1表述：
1 C-culture特色文化的交相配合让旅游和地产相得溢彩
大多数旅游地产都是先有旅游资源，再根据景区的特色规划合适的地产项目。中国有五十六个民族，有丰富多彩的民族文化和极具地方特色的文化，而且旅游资源本身种类丰富，必须深入挖掘景区的特色文化，才能建造出相符的地产。不仅有自然的风景还有反映该区域的特殊文化，比如少数民族文化土家族，要建相应的地产最好是有土家族特色的吊角楼，这样的地产才能和少数民族的文化相符合，才能让建筑和特色文化一脉相承。但如果周围是花坛和湖泊这些人工的景色，主要反映的是都市文化，那如果建个吊脚楼这些少数民族的建筑，就会让人觉得很突兀，不协调。一句话，地产的建筑反映的文化要与已有的景区相符，这是最基本的要求，如果在相符的基础上通过别具匠心的设计还能让周围的旅游资源更加出彩，那建筑设计就更成功了。
除了要注意上述讲的建设中要注意地产和景区或地区的文化外，更重要的是在向外推销该地的旅游房地产时，先要把城市的整体文化概念推销出去，比如海南，为什么它的房地产可以卖得这么好，就是它把城市文化的大概念已经发展出去了，大家都认可海南是一种比较热带的一种风情，相比较起来，我们桂林的城市文化概念不够突出，我们说“山水甲天下”只不过是一种口号，并没有给我们描绘出一种吸引人的方式，对于消费者来讲就比较难形成一种号召力，海南的三亚提出了一种城市概念：“岛居时代”，这个词让大家就联想到岛屿和热带海岛，“岛居”的一种生活方式，是一种比较冷静但又不脱离主流的一种文化，既有自己的空间，又可以去自己的领域去拼搏。
在旅游地产的经营期，也一样需要经营旅游地产的人具有与旅游地产反映出的文化的相关知识，甚至有必要让这种文化渗透到经营者身上，不仅要培训经营者的相关知识，更重要的是要让他们认同这种文化，这样旅游地产和人的文化才能融合，也才能让在此度假的消费者或者将其作为长期住宅的消费者感受到强烈的特色文化氛围。这里的经营者包括所有旅游地产的服务者和管理者。至于如何将文化融入到经营者中，那不是我们文章将要讨论的话题。
2 C-create创新让旅游和地产的融合更加别出心裁
创新一词今年来在我们的生活中运用的频率越来越高，在旅游和地产的结合中也是至关重要的。而最重要的是开发商观念的创新，能从别人看不透想不到的地方有新的发现。它不是不按规律办事，而是把握的是事物发展的潜在规律和发展趋势。这一点在下面讲到宋城集团的案例中将详述。
在很多地方旅游地产的建设地并没有很明显的特色文化，这在很多开发商看来是很苦恼的，因为建筑风格和建筑内涵无所依从，但这在一些高明的旅游房地产开发商中反而可以成为他们发挥创造力的重要时机。已有的比较成功的案例有许多，方式有主要两种，移植和借鉴，移植其他国家的建筑风格和文化特色；借鉴国内的其他地方或者古代的文化及建筑风格。
前者以深圳华侨城开发的旅游主题地产经典一波托菲诺为代表。深圳是一座现代化的大都市，没有自己特有的文化特色，如果非要说有，那就是开放的都市文化了。波托菲诺位于华侨城西北部，占地80万平方米，规划建筑面积108万平方米，整个区域规划以意大利Portofino为蓝本，将其几千年文化与华侨城旅游文化有机融合，融合自然山水资源精心构筑。这一成功的开发奠定了华侨城开发高端旅游地产的地位。借鉴中国古代的文化来营造旅游地产的文化氛围和建筑特色以宋家集团比较具有代表，我们后文将详述。
3 E-economy强大经济支持让旅游和地产结合更加精致
毫无疑问，旅游地产需要投资者大量的资金投入，各个企业的融资渠道不同。但是不论是何种渠道，必须要事前做好充分的预算，避免未完工就没有了资金，这样不仅占用了企业大量的资金，而且由于未完工还不能经营获利，这样地产不仅不能使景区更加美丽，未完工的工程还会破坏景区的整体美。所以在开发时一定要做好资金的“风险保险”，就是既要保证旅游地产的顺利完工，而又不因为巨大的旅游地产投资资金的占用而影响企业的其他经济活动的进行。
至于投融资的渠道，有多种多样，可以通过发行股票，当然这种方式只能适于已经上市的公司，华侨城就是用这种方式进行融资的；也可以和当地政府，当地居民融资，这样的方式也是比较常见的一 种方式，这样的方式可以分担资金风险，而且也能让当地政府和居民受益。更重要的是，这样的方式让当地居民更主动的为旅游度假消费者提供方便，更好的促进当地旅游的发展。当然也可以企业独资，这时尤其要做好资金的“风险保险”。
这里没有用资金支持而用了经济支持，是因为旅游房地产不仅需要巨额的资金做后盾，开发商也要尽量使用环保的材料和技术争取地方政府的优惠政策。而地方政府也应尽量给予优惠政策促进当地的旅游房地产发展，以带动地区的经济发展。比如海南省政府2008年11月19日发出了“关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见”，决定从2008年11月1日至2009年12月31日，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。个人购买存量普通住房的住房交易手续费暂按标准的50％收取，全省统一为3元／平方米等。这无疑给海南省旅游房地产销售市场注入一剂“强心剂”。
4 T-teohnique现代技术让旅游和地产的结合更天衣无缝
现代科学技术发展迅猛，许多都可以引入旅游地产中，比如声控材料，灯光效益，再比如足以以假乱真的模型和仿制材料等等，都能促使地产的建造更符合旅游的特色，也更让景色增色不少。比如位于四川省九寨沟县甘海子的九寨天堂国际会议度假中心以藏羌族民族文化为主题，整个建筑背靠群山，掩映在原始森林中，钢拱架全透明玻璃结构的一万平方米的大堂，和古羌寨结合在一起，像一片花瓣飘落在森林中，美不胜收，运用现代的技术使建筑和景色更好融合的例子举不胜举。不仅现代技术能够使得景色和建筑结合更协调，而且还能提供更舒适的室内环境给度假者或长期居住者。
前面提到了要向外推销城市文化概念，需要网络技术的推广，当然也要配合其他的，比如海南不仅利用网络大力推广他们的海岛文化，还利用其他一切可能的机会，比如海南房地产在上海成立了“椰岛人居”展示中心，可以说这为海南房地产的发展立下了汗马功劳，城市促销是暂时性的，但是“椰岛人居”的销售却是长期的，建立起了这样一个楼盘展示中心，就可以让其成为海南市地产的销售总代理。
以上说了现代技术在地产开发中的重要作用，在经营期现代的信息技术同样很重要，因为很多旅游地产公司开发的地产不仅单单作为主题酒店、长期住宅或度假酒店，常常是兼而有之，简单的一个计算机程序就可以让经营者快捷而精确的进行管理，使得管理更加有效。当然现代信息技术还可以用在网上的销售系统、公司的内部管理系统等等。
责任编辑：徐洁