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摘 要：时光荏苒，岁月如梭，自从1998年我国终结了国家福利分房，到现在我国的房地产走过了19个春秋，房地产从起步、发展到现在的反复的调控，见证了多少人的“酸甜苦辣”，可以说一个国家的房地产行业与经济的发展息息相关，都被打上了中国特色的时代“烙印”，很多人说，如果十年前有钱不买房的是傻瓜，可想而知，在过去的几十年间，中国的房地产的经济总量是如此之重，而价格的涨幅也让人叹为观止，本文就是通过房地产的发展轨迹来进行房地产增量因子的分析，为探索和研究房产证如何提高增量而提供指导意义。
关键词：增量 影响因子分析 房地产 发展轨迹
我国的房地产在中国的市场经济中占有重要地位，伴随着我国的市场经济体制改革的不断深入发展，我国小城镇经济的迅速发展，我国的房地产市场也得到了迅猛发展，特别是进入到21世纪，我国的房地产市场可以说每天都在创作着财富奇迹，房地产经济在很多地方甚至成了支柱产业，房地产产业利润膨胀，然后，盲目的扩展膨胀之后，房地产经济的泡沫也在不断地涨大，国家和政府也通过各种调控政策，使房地产经济回归正道。
一、我国城市房地产发展轨迹
关于我国房地产的发展轨迹，很多专家学者等权威机构，根据我国的人口发展的规律，房地产行业的GDP、国家调控政策的不断完善、市场经济发深入发展等相关情况进行分析，我们发现，伴随着房地产行业的不断深入发展和国家宏观调控政策的不断健全和完善，早期单纯地依靠土地的溢价方式开发的房地产模式已经逐渐的消亡了，而且现在即未来都将是品牌溢价、高周转率溢价、产品溢价等房地产开发模式，因此房地产行业也从原来的粗放型的管理经营模式向精细化和标准化等管理模式发展。
房地产初期发展到高速成长阶段主要是指，从1998年到2013年，房地产行业以“粗放式”管理为主的发展阶段。1998年以前，我国经济增长也很快，但是当时我国实行的房产政策使福利分房，所以当时的居民的按揭贷款和在住宅方面的投资需求并不是很大，因此在金融方面的支持力度不是很大，因此抑制了房地产行业的发展。1998年以后，我国逐渐地取消了福利分房的政策，以商品房形式的房地产产品开始开始发展起来了，这也是我国房地产行业开始起步的初期发展阶段，随着我国经济增长的飞速发展，我国的房地产市场在住房金融和货币化的分房制度的变革下，我国的房地产行业也得到了迅猛的发展。
随着我国的经济的迅猛增长，从2003年到2004年间，我国的房地产行业发展迅猛，房地产经济处于过热状态，但是房地产行业的泡沫经济还没有完全表现。从2006年到2007年间，我国的房地产发展的更加迅猛，在2007年我国恩格尔系数已经达到 36.3%， 因此针对2007年我国的房地产行业的高速发展，我国为了使房地产市场能够长期持续的健康发展，2008年结果了初步的调整，2009年我国的房地产恢复了新的增长，而且在以后很长一段时间里保持了房地产市场的平稳上升。从2004年到2010年期间，我国的经济高速的增长，因此我国的房地产行业也得到了高速发展，2010年，我国为了遏制房价过快增长，国务院开始部署了三次对房地产的调控政策，房地产行业起到了积极的变化，房价的涨幅同比有了持续的回落，而房地产的涨幅环比回落后并处于地位波动，购房投资投机行为得到了很大抑制，商品房用地的供应量有所增加，住房供应有所增加，保障性的安居住房工程发展平稳，顺利推进。从2014年起，我国更加关注房地产行业的良心运行和平稳发展，中央提出以“稳” 为主，更加注重顶层设计和民生保障，由原来的单纯地抑制房价到要促进房地产市场的稳定发展，因此相继出台了很多对房地产行业的宏观调控政策，而且在税收和房贷方面也推出了很多的优惠政策。
因此从2014年以后，我国的房地产行业要慢慢进入了成熟稳步的发展阶段，主要以“精细化”的经营管理为主。随着房地产行业的信贷政策和房地产政策的不断放宽，我国的房地产也越来越理性发展，整个行业也将在宏观政策的调控下回归理性市场，也将推动着行业内更多规范的、优质的企业持续、平稳的发展，使房地产行业回归理性，推动房地产市场的稳定持续发展，我国房地产的发展轨迹体现了：我国房地产行业不断地协调自身的合理的增量因子来适应市场经济持续发展的过程。
二、我国城市房地产增量影响因子分析
就我国房地产的发展轨迹来看，发展中遇到的很多问题都是来自于房地产的增量影响因子，因此通过房地产的发展轨迹来对城市房地产增量影响因子进行分析，能让我们可以更加理性地了解房地产的发展与遇到的问题。有利于我们解决当前的房地产发展中遇到的根本问题。房地产市场在经过了高速发展阶段后，逐步由“增量时代”步入到了“存量时代”，“去库存”仍然是2017年房地产重要目标。
城市房价高的关键问题是房地产市场的增存量不均衡的发展造成的，我国城市的房价高于房地产的调控有着紧密关系，关键的问题不是新建造的住房供应不足，而是城市房地产的住房存量市场的发展滞后。住房条件和环境的不断改善导致的住房需求的梯度增长，而且很多新增人口也增加了住房的需求，因此这些都需要城市房地产的存量因子和增量因子之间相互协调共同解决。而在我国城市房地产发展过程中，房地产的存量因子发展相对滞后，这样就导致了我国的房地产只能不断地提高增量因子来解决房地产的日益增长的需要，同时也导致了城市房地产的价格不断上升，最后导致调控越来越难，房地产泡沫经济的持续膨胀，所以，城市房地产的增量因子导致了房地产市场房价节节高，而存量因子却没有在房地产交易中发挥出它的核心作用，同时还散失了对城市房地产的增量因子的制约和调节作用，即“蓄水池”的重要作用。
所以，要促进我国城市房地产的持续健康发展，就必须要从房地产的存量因子入手，
正确地解决好增量因子和存量因子之间的和谐关系和合适的比例，具体可以从以下几方面入手：
1.要不断明晰城市房地产产权制度，加强对城市中的存量房子的规范管理通过各种渠道推动存量房进入到房地产交易市场，包括改进和完善房地产的产权登记制度和工作，逐步理清各种产权不明，住房所有人与原来的产权单位之间的各种模糊关系，明确和规范界定房产的产权关系。
2.规范和完善房地产交易秩序，使存量城市房地产市场活跃起来，推动房地产中介市场的建立和发展，加强对房地产中介的监管，提高服务质量。
3.通过税收政策来调控房地产交易税，鼓励现有住房再次进入房地产交易市场流通。第四开征房产税，通過开征现有房地产的房产税，来合理配置房地产资源，使房地产有效合理的得到使用，使城市房地产的增量因子和存量因子比例适当，促进城市房地产资源的合理优化的配置，促进房地产市场的持续平稳的发展。
三、结语
尽管如此，中国的房地产作为高端消费品和民生行业，无论市场如何风起云涌，时代如何发展，都绝不会消失，只是随着人们的更加理想的投资消费，随着市场经济的深入发展和国家的宏观调控政策的健全和完善，房地产行业也将回归更加“理性”，更加合理的运行轨道。
参考文献：
[1]北京市房地产发展轨迹的数据观察[J].北京市房地产价格走势及国际比较课题 组数据，2010（4）.
[2]杜江.中国房地产市场发展非均衡与商品房价格因素分析[J].中国地质大学学报（社会科学版），2015，（2）：93 .
[3]林增杰，武永祥，吕萍.房地产经济学[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.
关键词：增量 影响因子分析 房地产 发展轨迹
我国的房地产在中国的市场经济中占有重要地位，伴随着我国的市场经济体制改革的不断深入发展，我国小城镇经济的迅速发展，我国的房地产市场也得到了迅猛发展，特别是进入到21世纪，我国的房地产市场可以说每天都在创作着财富奇迹，房地产经济在很多地方甚至成了支柱产业，房地产产业利润膨胀，然后，盲目的扩展膨胀之后，房地产经济的泡沫也在不断地涨大，国家和政府也通过各种调控政策，使房地产经济回归正道。
一、我国城市房地产发展轨迹
关于我国房地产的发展轨迹，很多专家学者等权威机构，根据我国的人口发展的规律，房地产行业的GDP、国家调控政策的不断完善、市场经济发深入发展等相关情况进行分析，我们发现，伴随着房地产行业的不断深入发展和国家宏观调控政策的不断健全和完善，早期单纯地依靠土地的溢价方式开发的房地产模式已经逐渐的消亡了，而且现在即未来都将是品牌溢价、高周转率溢价、产品溢价等房地产开发模式，因此房地产行业也从原来的粗放型的管理经营模式向精细化和标准化等管理模式发展。
房地产初期发展到高速成长阶段主要是指，从1998年到2013年，房地产行业以“粗放式”管理为主的发展阶段。1998年以前，我国经济增长也很快，但是当时我国实行的房产政策使福利分房，所以当时的居民的按揭贷款和在住宅方面的投资需求并不是很大，因此在金融方面的支持力度不是很大，因此抑制了房地产行业的发展。1998年以后，我国逐渐地取消了福利分房的政策，以商品房形式的房地产产品开始开始发展起来了，这也是我国房地产行业开始起步的初期发展阶段，随着我国经济增长的飞速发展，我国的房地产市场在住房金融和货币化的分房制度的变革下，我国的房地产行业也得到了迅猛的发展。
随着我国的经济的迅猛增长，从2003年到2004年间，我国的房地产行业发展迅猛，房地产经济处于过热状态，但是房地产行业的泡沫经济还没有完全表现。从2006年到2007年间，我国的房地产发展的更加迅猛，在2007年我国恩格尔系数已经达到 36.3%， 因此针对2007年我国的房地产行业的高速发展，我国为了使房地产市场能够长期持续的健康发展，2008年结果了初步的调整，2009年我国的房地产恢复了新的增长，而且在以后很长一段时间里保持了房地产市场的平稳上升。从2004年到2010年期间，我国的经济高速的增长，因此我国的房地产行业也得到了高速发展，2010年，我国为了遏制房价过快增长，国务院开始部署了三次对房地产的调控政策，房地产行业起到了积极的变化，房价的涨幅同比有了持续的回落，而房地产的涨幅环比回落后并处于地位波动，购房投资投机行为得到了很大抑制，商品房用地的供应量有所增加，住房供应有所增加，保障性的安居住房工程发展平稳，顺利推进。从2014年起，我国更加关注房地产行业的良心运行和平稳发展，中央提出以“稳” 为主，更加注重顶层设计和民生保障，由原来的单纯地抑制房价到要促进房地产市场的稳定发展，因此相继出台了很多对房地产行业的宏观调控政策，而且在税收和房贷方面也推出了很多的优惠政策。
因此从2014年以后，我国的房地产行业要慢慢进入了成熟稳步的发展阶段，主要以“精细化”的经营管理为主。随着房地产行业的信贷政策和房地产政策的不断放宽，我国的房地产也越来越理性发展，整个行业也将在宏观政策的调控下回归理性市场，也将推动着行业内更多规范的、优质的企业持续、平稳的发展，使房地产行业回归理性，推动房地产市场的稳定持续发展，我国房地产的发展轨迹体现了：我国房地产行业不断地协调自身的合理的增量因子来适应市场经济持续发展的过程。
二、我国城市房地产增量影响因子分析
就我国房地产的发展轨迹来看，发展中遇到的很多问题都是来自于房地产的增量影响因子，因此通过房地产的发展轨迹来对城市房地产增量影响因子进行分析，能让我们可以更加理性地了解房地产的发展与遇到的问题。有利于我们解决当前的房地产发展中遇到的根本问题。房地产市场在经过了高速发展阶段后，逐步由“增量时代”步入到了“存量时代”，“去库存”仍然是2017年房地产重要目标。
城市房价高的关键问题是房地产市场的增存量不均衡的发展造成的，我国城市的房价高于房地产的调控有着紧密关系，关键的问题不是新建造的住房供应不足，而是城市房地产的住房存量市场的发展滞后。住房条件和环境的不断改善导致的住房需求的梯度增长，而且很多新增人口也增加了住房的需求，因此这些都需要城市房地产的存量因子和增量因子之间相互协调共同解决。而在我国城市房地产发展过程中，房地产的存量因子发展相对滞后，这样就导致了我国的房地产只能不断地提高增量因子来解决房地产的日益增长的需要，同时也导致了城市房地产的价格不断上升，最后导致调控越来越难，房地产泡沫经济的持续膨胀，所以，城市房地产的增量因子导致了房地产市场房价节节高，而存量因子却没有在房地产交易中发挥出它的核心作用，同时还散失了对城市房地产的增量因子的制约和调节作用，即“蓄水池”的重要作用。
所以，要促进我国城市房地产的持续健康发展，就必须要从房地产的存量因子入手，
正确地解决好增量因子和存量因子之间的和谐关系和合适的比例，具体可以从以下几方面入手：
1.要不断明晰城市房地产产权制度，加强对城市中的存量房子的规范管理通过各种渠道推动存量房进入到房地产交易市场，包括改进和完善房地产的产权登记制度和工作，逐步理清各种产权不明，住房所有人与原来的产权单位之间的各种模糊关系，明确和规范界定房产的产权关系。
2.规范和完善房地产交易秩序，使存量城市房地产市场活跃起来，推动房地产中介市场的建立和发展，加强对房地产中介的监管，提高服务质量。
3.通过税收政策来调控房地产交易税，鼓励现有住房再次进入房地产交易市场流通。第四开征房产税，通過开征现有房地产的房产税，来合理配置房地产资源，使房地产有效合理的得到使用，使城市房地产的增量因子和存量因子比例适当，促进城市房地产资源的合理优化的配置，促进房地产市场的持续平稳的发展。
三、结语
尽管如此，中国的房地产作为高端消费品和民生行业，无论市场如何风起云涌，时代如何发展，都绝不会消失，只是随着人们的更加理想的投资消费，随着市场经济的深入发展和国家的宏观调控政策的健全和完善，房地产行业也将回归更加“理性”，更加合理的运行轨道。
参考文献：
[1]北京市房地产发展轨迹的数据观察[J].北京市房地产价格走势及国际比较课题 组数据，2010（4）.
[2]杜江.中国房地产市场发展非均衡与商品房价格因素分析[J].中国地质大学学报（社会科学版），2015，（2）：93 .
[3]林增杰，武永祥，吕萍.房地产经济学[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.