论文部分内容阅读
签订二手房买卖合同，尤其要重视数字。专家表示，一般情况下，买卖双方对于房价等比较重要的数字还是会引起充分重视的，一般都不会在此上面出错。但对于交易日期、违约金、税费等方面，可能会因为疏忽大意而留下隐患，因此对这些数据，一定不能大意。
据介绍，当前市场上较为常见的是卖家尚有贷款未还清，而买家需要向银行申请按揭贷款的情形，此类交易也相对较为复杂，故在此主要针对这种情形进行详细分析。
力求精准的数字
在房产买卖合同中，有些数字是不能出错的，否则会给自己带来诸多麻烦。
首先是房价。也许会有很多人会发出这样的疑问，房价怎么会出错呢?但现实中的确有人愿意出错，而且是明知有错也要将错就错。业内人士解释说，目前由于二手房交易涉及到众多税费，少数人出于逃税考虑，不惜采用非常规手段，如“做低”房价，签“阴阳合同”来达到目的。其好处不言而喻，卖家可以减少个税、营业税等支付金额，而买家也能达到降低契税的目的。
但这样做虽然利己了，但同时也会“损己”。上海君悦律师事务所许海波律师表示，“做低”房价对买卖双方都有风险存在，就卖家而言，万一交易过程出现变化而导致交易中断，那么要追回合同以外部分房款，可能会花费很大的精力；而对于买家来说，由于“做低”了房价，在日后换房出售这套房产时，会被征收更多的个税。
另外一个数字虽然不会直接出现在买卖合同中，但如果忽略了它的存在，会给自己带来麻烦，即签约人数。律师表示，若为共有财产，则应在签订买卖合同时，房地产权证内的共有人都须同时到场并签字盖章，或者需卖家出具由公证机关公证过的委托书，以免在日后产生不必要的纠纷。
交易时间松紧适度
在交易过程中，为了尽快结束交易，力求将各个交易环节衔接得非常紧凑。专家表示，在办理各项手续时可以这样做，但在合同中，却不必将交易时间控制得过严，以免带来不便。
专家举例说，如买家申请银行按揭贷款，如果手续齐全，完全可以在7个工作日内通过审批。但在实际办理过程中，由于手续问题，可能会存在补办手续的情形，这样申请过程肯定会延长。如果在买卖合同中将申请按揭贷款时间限制在7天之内，会有可能会因为补办手续而延长，这等于买家违约。
专家表示，在实际交易过程中，一般有两个时间节点需要注意，即从签订房屋买卖合同到办理过户手续所需时间，以及办理过户手续到交房之间的时间。一般说来，前者为35-40天不等，而过户到收房之间的时间间隔为15天左右。
还有一个时间比较重要。对于买家来说，可能因为一些意想不到的原因，比如信用记录有瑕疵，将导致该买家无法获得足额贷款。比如张先生购买一套二手住宅，向银行申请100万元的按揭贷款，但是银行发现其信用记录中有不良记录，因此只批准80万元，那么对于张先生来说，他必须在一定的时间内另行筹措20万元的购房款，那么这段时间到底应定为多少天?记者了解到，有不少房产经纪人将这段时间约定在一周之内，而不少对此不明就里的购房者也同意了这样的做法。但专家表示，其实碰到这种情形之后，很多买家是无法在一周内筹集到更多的资金的，因此建议将时间再延长一些，如延长至办理过户手续时补交差额部分，筹款时间可延长至三个星期，这样可给买家留下充足的时间进行补救。
此外，还有一个时间不能忽略，即户口迁出时间。虽然目前户口管理制度做出了调整，即在卖家户口未迁出的情形下，买家可以将户口迁进来。但是考虑到动迁可能会产生补偿，还是要求卖家尽早将户口迁出为宜。一般情况下，可在合同中约定办理过户手续之后的20天内办妥原有户口迁出手续，或者约定在交房之前办妥。
至于违约期限超过多长时间便可单方面自动解除合同，目前比较常见的是10天或者15天。对于买卖双方来说，这个数字一定要引起充分重视，因为单方面解除合同之后，还会面临较为严厉的处罚，如大多数合同中都规定违约方必须支付高额的违约金。
违约金额高低有度
违约金是不是定得越高越好呢?其实不一定。
上海德佑地产签约部主管奚玉传表示，在二手房买卖合同中，会针对逾期付款、延迟办理过户手续、逾期交房等行为，都会约定相应的违约责任。
如果从自身角度出发，将对方违约责任定得越高对自己越有利。比如卖家可以要求买家逾期付款的违约金定为每逾期一日，支付总房款的千分之一，这比央行规定的逾期罚息标准要高得多，有些甚至高达千分之五，这就更高了。这样的标准是不是对自己很有利呢?其实不然，因为买卖合同中对违约责任的约定是对等的，如果买家要求卖家承担较高的违约责任，那么，卖家同样可以在合同中约定买家承担较高的违约责任。
但必须注意的是，如果对违约责任约定得过低，则有可能产生无法真正起到约束作用的尴尬局面。有律师告诉记者，有些带租约的房产出售之后，卖家没有处理好与租客之间的关系，交房之后租客并不愿意搬走，而又因为逾期交房的违约责任可以承受，因此有卖家便甩手不管，宁愿支付违约金。但这却苦了急于拿到房子的买家，因为他想要的是住房，而不是金额并不多的违约金。由此可见，将违约金确定在合理范围内，既能对买卖双方形成约束，有不会造成过重的负担。
由此可见，如何约定适度的违约责任，也是买卖双方需要注意的。专家建议，对于逾期付款、逾期办理过户手续、逾期交房等行为，可约定每日按照总房价的千分之一来支付违约金。如一套总价值100万元的二手房，晚交房一天，将支付1000元的违约金，这对卖家来说，还是具有相当的威慑力。
而对于单方解除合同的情形，违约方应该承担多大的违约责任?一般情况下确定为总房价的20％。“这是法院可能支持的最高上限。”奚玉传说。因此专家建议买卖双方在合同中约定解除合同之后违约金时，一般以20％为最高上限。尾款多少灵活确定
尾款到底应该保留多少?专家表示需要视具体情况而定。
在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。那么尾款到底保留多少比较合适呢?
奚玉传分析认为，如果是毛坯房，保留1万元的尾款就够了。因为毛坯房尚未经过装修，交易过程中涉及不到装修，也没有家具、家电等，只有可能会产生一些水、电、煤气费以及物业管理费，因此保留1万元的尾款足以应付得过去。
而对于装修房，则要复杂一些。为了保证卖家装修部分的完好，以及部分家具、家电不被损坏搬走，可以留下更多的尾款。根据装修的不同程度，可保留3万～5万元不等。
当然，这里需要提前做一些功课，在签订买卖合同时，需要在合同的补充条款中将家具、家电的件数、新旧程度等，尽量采用数字做细致描述。
据介绍，当前市场上较为常见的是卖家尚有贷款未还清，而买家需要向银行申请按揭贷款的情形，此类交易也相对较为复杂，故在此主要针对这种情形进行详细分析。
力求精准的数字
在房产买卖合同中，有些数字是不能出错的，否则会给自己带来诸多麻烦。
首先是房价。也许会有很多人会发出这样的疑问，房价怎么会出错呢?但现实中的确有人愿意出错，而且是明知有错也要将错就错。业内人士解释说，目前由于二手房交易涉及到众多税费，少数人出于逃税考虑，不惜采用非常规手段，如“做低”房价，签“阴阳合同”来达到目的。其好处不言而喻，卖家可以减少个税、营业税等支付金额，而买家也能达到降低契税的目的。
但这样做虽然利己了，但同时也会“损己”。上海君悦律师事务所许海波律师表示，“做低”房价对买卖双方都有风险存在，就卖家而言，万一交易过程出现变化而导致交易中断，那么要追回合同以外部分房款，可能会花费很大的精力；而对于买家来说，由于“做低”了房价，在日后换房出售这套房产时，会被征收更多的个税。
另外一个数字虽然不会直接出现在买卖合同中，但如果忽略了它的存在，会给自己带来麻烦，即签约人数。律师表示，若为共有财产，则应在签订买卖合同时，房地产权证内的共有人都须同时到场并签字盖章，或者需卖家出具由公证机关公证过的委托书，以免在日后产生不必要的纠纷。
交易时间松紧适度
在交易过程中，为了尽快结束交易，力求将各个交易环节衔接得非常紧凑。专家表示，在办理各项手续时可以这样做，但在合同中，却不必将交易时间控制得过严，以免带来不便。
专家举例说，如买家申请银行按揭贷款，如果手续齐全，完全可以在7个工作日内通过审批。但在实际办理过程中，由于手续问题，可能会存在补办手续的情形，这样申请过程肯定会延长。如果在买卖合同中将申请按揭贷款时间限制在7天之内，会有可能会因为补办手续而延长，这等于买家违约。
专家表示，在实际交易过程中，一般有两个时间节点需要注意，即从签订房屋买卖合同到办理过户手续所需时间，以及办理过户手续到交房之间的时间。一般说来，前者为35-40天不等，而过户到收房之间的时间间隔为15天左右。
还有一个时间比较重要。对于买家来说，可能因为一些意想不到的原因，比如信用记录有瑕疵，将导致该买家无法获得足额贷款。比如张先生购买一套二手住宅，向银行申请100万元的按揭贷款，但是银行发现其信用记录中有不良记录，因此只批准80万元，那么对于张先生来说，他必须在一定的时间内另行筹措20万元的购房款，那么这段时间到底应定为多少天?记者了解到，有不少房产经纪人将这段时间约定在一周之内，而不少对此不明就里的购房者也同意了这样的做法。但专家表示，其实碰到这种情形之后，很多买家是无法在一周内筹集到更多的资金的，因此建议将时间再延长一些，如延长至办理过户手续时补交差额部分，筹款时间可延长至三个星期，这样可给买家留下充足的时间进行补救。
此外，还有一个时间不能忽略，即户口迁出时间。虽然目前户口管理制度做出了调整，即在卖家户口未迁出的情形下，买家可以将户口迁进来。但是考虑到动迁可能会产生补偿，还是要求卖家尽早将户口迁出为宜。一般情况下，可在合同中约定办理过户手续之后的20天内办妥原有户口迁出手续，或者约定在交房之前办妥。
至于违约期限超过多长时间便可单方面自动解除合同，目前比较常见的是10天或者15天。对于买卖双方来说，这个数字一定要引起充分重视，因为单方面解除合同之后，还会面临较为严厉的处罚，如大多数合同中都规定违约方必须支付高额的违约金。
违约金额高低有度
违约金是不是定得越高越好呢?其实不一定。
上海德佑地产签约部主管奚玉传表示，在二手房买卖合同中，会针对逾期付款、延迟办理过户手续、逾期交房等行为，都会约定相应的违约责任。
如果从自身角度出发，将对方违约责任定得越高对自己越有利。比如卖家可以要求买家逾期付款的违约金定为每逾期一日，支付总房款的千分之一，这比央行规定的逾期罚息标准要高得多，有些甚至高达千分之五，这就更高了。这样的标准是不是对自己很有利呢?其实不然，因为买卖合同中对违约责任的约定是对等的，如果买家要求卖家承担较高的违约责任，那么，卖家同样可以在合同中约定买家承担较高的违约责任。
但必须注意的是，如果对违约责任约定得过低，则有可能产生无法真正起到约束作用的尴尬局面。有律师告诉记者，有些带租约的房产出售之后，卖家没有处理好与租客之间的关系，交房之后租客并不愿意搬走，而又因为逾期交房的违约责任可以承受，因此有卖家便甩手不管，宁愿支付违约金。但这却苦了急于拿到房子的买家，因为他想要的是住房，而不是金额并不多的违约金。由此可见，将违约金确定在合理范围内，既能对买卖双方形成约束，有不会造成过重的负担。
由此可见，如何约定适度的违约责任，也是买卖双方需要注意的。专家建议，对于逾期付款、逾期办理过户手续、逾期交房等行为，可约定每日按照总房价的千分之一来支付违约金。如一套总价值100万元的二手房，晚交房一天，将支付1000元的违约金，这对卖家来说，还是具有相当的威慑力。
而对于单方解除合同的情形，违约方应该承担多大的违约责任?一般情况下确定为总房价的20％。“这是法院可能支持的最高上限。”奚玉传说。因此专家建议买卖双方在合同中约定解除合同之后违约金时，一般以20％为最高上限。尾款多少灵活确定
尾款到底应该保留多少?专家表示需要视具体情况而定。
在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。那么尾款到底保留多少比较合适呢?
奚玉传分析认为，如果是毛坯房，保留1万元的尾款就够了。因为毛坯房尚未经过装修，交易过程中涉及不到装修，也没有家具、家电等，只有可能会产生一些水、电、煤气费以及物业管理费，因此保留1万元的尾款足以应付得过去。
而对于装修房，则要复杂一些。为了保证卖家装修部分的完好，以及部分家具、家电不被损坏搬走，可以留下更多的尾款。根据装修的不同程度，可保留3万～5万元不等。
当然，这里需要提前做一些功课，在签订买卖合同时，需要在合同的补充条款中将家具、家电的件数、新旧程度等，尽量采用数字做细致描述。