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[摘 要]本文首先通过对广东省出台关于“三旧”改造的相关政策进行分析，发现其在用地性质、用地手续、用地指标、土地收益、项目申报和财税方面有所突破，具体为集体用地可直接转为国有用地；依据现状可办理用地手续；供地可灵活用地指标不限；土地收益可回拨改造主体；“三地”范围可划入项目申报和财税方面可给予优惠政策。其次在此政策的支持下，对广东省“三旧”改造和新型城镇化建设取得的成效进行探究，得出城乡用地节约集约利用成效显著；产业结构调整升级步伐加快；资产投资总额增幅较大；“宜居”城乡建设进展顺利和群众生活居住质量得到优化提速。最后，提出未来要充分把握好“三旧”改造和新型城镇化建设的“人本”、“公平”、 “民主”、社会和谐的价值取向。
[关键词]“三旧”改造 ； 新型城镇化 ； 政策突破 ； 政策成效 ； 政策把握
中图分类号：F06.5 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）12-0261-02
1 引言
“三旧”改造是指“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村庄”改造，是国家特许广东先行尝试的一个公共政策。依据《广东省土地利用总体规划（2006-2020年）》，在2006-2020年期间，广东省新增建设用地平均每年仅有29万亩，而广东省每年需要约40万亩建设用地，建设用地增量规模存在明显的缺口，以往粗放的土地利用政策不佳。因此，要解决当前的土地供需矛盾，不能在外延上拓展下功夫，而必须向存量要增量，从效率上求空间。
2014年广东省政府在佛山市召开全省“三旧”改造工作会议，相关领导人对“三旧”改造提出见解与要求，确立“三旧”改造对广东省城市和产业转型升级与转变经济增长方式，具有重要的现实和历史意义，且要求“三旧”改造用地进行详细调查，制定“三旧”改造专项规划和年度实施计划，明确改造的用地规模、地块位置和改造时序。2012年，广东省已经累计改造达14万亩，节约用地6.1万亩，节地率为43.57%，经济效益实现了翻倍。
2 “三旧”改造的政策突破
广东省政府出台的《若干意见》主要在用地性质、用地手续、用地指标、土地收益、项目申报和财税六个方面实现了创新和突破。
2.1 集体用地可直转国有用地
《若干意见①》中明确规定，城镇建设用地范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的建设用地改变为国有的建设用地的，可向省人民政府申请批准为国有。
现行土地政策有关用地性质与《若干意见》
比较
（1）现行土地政策相关规定：
集体建设用地变为国有土地，可通过征用、划拨两种方式，需要通过“拟订、报批征用土地方案”、“公告征收土地方案”、“办理补偿登记”、“公告征地补偿安置方案”、“交付被征收土地”等程序。
（2）广东省《若干意见》政策突破：
经村集体三分之二村民同意，村集体经济组织可申请报省人民政府批准后征为国有，不再单独办理征收报批手续。
优点：纳入“三旧”改造范围内的农村集体建设用地，不用按照现行征地手续需缴纳土地使用费、办理社保审核、提供15%预留用地、公示并召开听证会等程序即可申请转为国有，手续简化且费用减少，办理方便快捷等。
2.2 依据现状可办理用地手续
广东省是经济和社会事业发展较快的珠江三角洲，由于历史城镇化、城市建设、村庄发展和引进外资企业等诸多原因造成大批旧厂房、旧城镇、旧村庄欠缺合法的用地手续，这便是成为城镇化更新改造的障碍因素。为此，《若干意见》对依据现状办理土地手续做了清晰的规定，为“三旧”改造顺利实施奠定了政策基础。
现行土地政策有关用地手续与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
“三旧”改造用地需按该土地使用前的地类报批，需扣减指标和收缴新增建设用地有偿使用费，并需占补平衡。
（2）廣东省《若干意见》政策突破：
用地行为发生在1987年1月1日前的，直接办理国有建设用地确权，不需报省以上审批；用地行为发生在1987年1月1日后、2007年6月30日前的，依照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。
优点：对发生在不同时期的“三旧”改造用地，适用用地发生的法律政策处理完善征收手续；切实解决征地补偿安置标准变化大、听证难、社保不好落实、办理程序复杂、审批时间长等问题。
2.3 供地可灵活用地指标不限
新政策明确规定，凡在2007年6月30日前建的，无需申请年度计划指标，用地指标获得途径较为灵活。
现行土地政策有关用地指标与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
国土资源部2002年第11号令、2004年第71号令，明确包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地在内的经营性用地必须通过“招拍挂”方式出让。用地需申请年度计划指标
（2）广东省《若干意见》政策突破：
以下情况可以通过协议出让方式供地；一是招标明确企业承担拆迁改造的；二是集体与他人合作开发国有建设用地改造的；三是原土地使用者自行改造的；四是已批已建集体土地自行改造为非商品住宅的；五是集体全资自行改造的；六是收购相邻国有土地集中改造的。
优点：纳入“三旧”改造项目，不需实行公开“招拍挂”，使用者只需提供土地买卖合同，并提供缴清款的证明，在当地农民无异议的前提下，可以直接办理土地证到土地使用者名下。
2.4 土地收益可回拨改造主体
为充分调动“三旧”改造主体实施改造的积极性，《若干意见》明确规定，可将土地出让收益部分返还改造主体，政府起主导作用但不在“三旧”改造中获利，土地出让收入款项可用于支付和抵押费用及合理利润。 现行土地政策有关土地收益与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
土地收益专款专用，用作土地储备和征地补偿费用。
（2）广东省《若干意见》政策突破：
国有企业用地已纳入“三旧”改造范围，在收购土地实行“招拍挂”后，扣除办证成本，可将不超60%的纯收益返还给企业，支持其发展；征收旧村庄农村集体建设用地予以经营性开发的，土地出让纯收益可以按不高于60%的比例。
优点：充分调动原有地者参与改造的积极性。对于“三旧”改造中土地出让纯收益，可按不高于60%比例用于支持原地企业和原农村集体经济组织，从而减少原用地者对“三旧”改造的抵触情绪。
2.5 “三地”范围可列入项目申报
《若干意见》规定，在“三旧”改造中，一些未经使用而面积较小的边角地、夹心地、插花地（简称“三地”），如果少于三亩，需列入改造范围且在改造方案中不超过整宗项目总改造面积10%的，可以连同改造方案一并报省政府审批。
现行土地政策有关项目申报与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
（2）广东省《若干意见》政策突破：
“三地”符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围；允许在符合规划前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。
优点：减少零散、面积小土地的浪费。由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃使用这些土地，造成资源浪费。
2.6 财税方面可给予优惠政策
《若干意见》规定纳入“三旧”改造范围内的项目，各级政府将在财税、开发强度等方面给予政策支持。
现行土地政策有关财税方面与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
建设单位或个人因特殊需要变更容积率的，要按程序严格办理；包括申请并说明申请理由、有管理部门组织专家进行论证、在媒体上公示、采用多种形式征求厉害关系人的意见，必要时应当组织听证等方式。
（2）广东省《若干意见》政策突破：
在符合土地利用总体规划确定的城市建設用地规模范围之内的农村集体建设用地，在申请变更为国有建设用地后，可以由村集体自行改造或与其他单位合作改造为商品住宅。
优点：“三旧”改造政策增加了业主改造的潜在利润，提高其改造积极性。
3 广东省“三旧”改造的政策成效
2014年广东省委书记胡春华在广东省“两会”上对广州城市建设转型发展提出了新的要求：希望广州充分用好“三旧”改造政策，建设好省会城市和国家中心城市。广州市长陈建华也表示：在2013年供地6.49平方公里基础上，2014年继续加大力度，再计划供地面积达6.66平方公里，使广州“三旧”改造提供住宅用地占比达到40%。陈市长还在2014年政府工作报告中强调，要完善和用好用活“三旧”改造与城市更新政策，集中开展成片“三旧”改造，加快推进国际金融、广钢新城，还有大坦沙、黄埔临港商务区等项目建设，真正把广州建设成为环境优美，宜居宜业的省会城市。
3.1 节约集约城乡用地成效明显
广东省经过几年“三旧”改造的试点，广东省节约集约城乡用地已取得了较明显的成效。据统计，2012年，全省已完成“三旧”改造项目2443个，面积14万亩。建筑面积由改造前的6139.50万平方米提高到13981.40万平方米，提高了1.30倍；平均容积率由0.66提高到1.50；节约用地6.10万亩。按上述统计项目比例估算，广东省370多万亩“三旧”改造用地，按《若干意见》规定实施改造后，可节约用地超100万亩，约等于全省10年规划新增建设用地规模的40%。
3.2 产业结构调整升级步伐加快
据统计，在全省已实施的“三旧”改造项目中，产业结构调整项目共计971个，占“三旧”改造项目总数的58%，改造完成后，年产值同比增长了1.88倍。改造后有选择地淘汰、转移低效项目350个，招引先进制造业、现代服务业项目302个，其中招引“世界500强”项目26个，有效促进了经济发展方式的转变，加快了产业结构调整升级的步伐。
3.3 资产投资总额增长幅度较大
近几年，广东省“三旧”改造共投入资金2000多亿元，投资总额占同期广东全省固定资产投资的5.03%，2012年已经提高到8%以上。改造项目的年产值（营业收入）、税收比改造前分别增长了1.67倍和1.36倍，资产投资规模和总额较大且增长幅度较快。
3.4 “宜居城乡”建设进展顺利
据统计，到2012年，全省建设城市基础设施项目、公共绿地项目、城市公益事业项目分别是360个、195个和187个，涉及用地2.47万亩；纳入改造的文化建设项目52个，总投资达23亿元。有效地完善了配套设施，降低了建筑密度，增加了公共用地，改善了城乡居住环境。
4 广东省“三旧”改造和新型城镇化建设的政策把握
4.1 整体把握好“三旧”改造政策的要点.
（1）“三旧”改造的公共政策的制定订，要基于城镇土地资源的使用规模，城镇用地规模有限及二次开发效率较低，粗放型增长不能满足城镇建设用地的需要，加之，环境制约和制度的本身缺陷，因此，要把握好政策层面，促使“三旧”改造有价值取向；
（2）实施“三旧”改造政策要考虑到用地性质，用地指标、用地手续、改造对象和申报项目等方面的问题，同时也要考虑到县域经济发展情况，在各级政府的引导和支持下，转变产业增长方式来考察“三旧”改造实施方案； （3）实施“三旧”改造政策的指导思想是要实行节约集约用地，提高和盘活土地资源达到最佳方案，实现“三旧”改造的价值取向，趋向于“人本、公平、民主、社会和谐”的价值取向。
4.2 认真探究好县域“三旧”改造政策在实践方面的问题。
从2009年广东实施城镇化建设过程中，实施“三旧”改造政策趋向于县域经济发展，对用地空间和功能布局之进行科学化管理，从而达到拆迁、补偿、安置、社保、就业、服务等一条龙。但是县域的“三旧”改造主要存在的原因是政策执行力度不到位，基层部门办事效率不高，公务人员服务不到位，收益不均衡和村民分配不公及执行不规范等原因。
4.3 积极探索好县域“三旧”改造的对策
（1）要有創新工作思路，要有开创县域经济特色.
（2）各级政府要注重政策引导，突出体现“三旧”改造项目科学化和政策的人性化模式；
（3）优化改造模式，加快县域经济发展；
（4）完善工作机制，规范“三旧”改造推进机制和领导执行力。
从而提出了“三旧”改造创新对策，为深化城乡体制改革，发展县域经济提供一条供全省、乃至全国新型城镇化建设和社会主义新农村建设的新思路。
其实“三旧”改造与新型城镇化建设以及社会主义新农村建设是相互联系不可分割的统一体，“三旧”改造是手段，是方法，而新型城镇化建设和社会主义新农村建设是真正的目的。
5 结论
广东省“三旧”改造政策在用地性质、用地手续、用地指标、土地收益、项目申报和财税方面有所突破，使得用地性质转换更加直接，用地手续办理更加方便快捷，用地指标获得更加灵活，土地收益更加合理，项目申报更加简洁顺利以及财税支持力度更大。在相关政策的指引下，广东省“三旧”改造取得了较为显著的成效，促使城乡用地更加节约集约利用，产业结构调整升级步伐加快，资产投资总额增长幅度加大，城乡“宜居”环境优化，建设更加顺利以及居民生活质量得到提高。并通过把握好“人本”、“公平”、“民主”社会和谐的价值取向，充分体现“三旧”改造和新型城镇化建设的政策价值取向上，最终展现了广东省“三旧”改造和新型城镇化建设与社会主义新农村建设政策的活力提升以及向全省乃至向全国推广的积极意义。
参考文献
[1] 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见.粤府[2009]78号.
[2] 潮安县”三旧”改造规划（2010—2015年）[R]潮安县“三旧”改造领导小组办公室、广州地理研究所.2010.3
[3] 转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知，粤府办[2009]122号.
项目来源
广东省哲学社会科学“十二五”规划2013年度学科共建项目，项目编号：GD13XYJ22。
[关键词]“三旧”改造 ； 新型城镇化 ； 政策突破 ； 政策成效 ； 政策把握
中图分类号：F06.5 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）12-0261-02
1 引言
“三旧”改造是指“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村庄”改造，是国家特许广东先行尝试的一个公共政策。依据《广东省土地利用总体规划（2006-2020年）》，在2006-2020年期间，广东省新增建设用地平均每年仅有29万亩，而广东省每年需要约40万亩建设用地，建设用地增量规模存在明显的缺口，以往粗放的土地利用政策不佳。因此，要解决当前的土地供需矛盾，不能在外延上拓展下功夫，而必须向存量要增量，从效率上求空间。
2014年广东省政府在佛山市召开全省“三旧”改造工作会议，相关领导人对“三旧”改造提出见解与要求，确立“三旧”改造对广东省城市和产业转型升级与转变经济增长方式，具有重要的现实和历史意义，且要求“三旧”改造用地进行详细调查，制定“三旧”改造专项规划和年度实施计划，明确改造的用地规模、地块位置和改造时序。2012年，广东省已经累计改造达14万亩，节约用地6.1万亩，节地率为43.57%，经济效益实现了翻倍。
2 “三旧”改造的政策突破
广东省政府出台的《若干意见》主要在用地性质、用地手续、用地指标、土地收益、项目申报和财税六个方面实现了创新和突破。
2.1 集体用地可直转国有用地
《若干意见①》中明确规定，城镇建设用地范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的建设用地改变为国有的建设用地的，可向省人民政府申请批准为国有。
现行土地政策有关用地性质与《若干意见》
比较
（1）现行土地政策相关规定：
集体建设用地变为国有土地，可通过征用、划拨两种方式，需要通过“拟订、报批征用土地方案”、“公告征收土地方案”、“办理补偿登记”、“公告征地补偿安置方案”、“交付被征收土地”等程序。
（2）广东省《若干意见》政策突破：
经村集体三分之二村民同意，村集体经济组织可申请报省人民政府批准后征为国有，不再单独办理征收报批手续。
优点：纳入“三旧”改造范围内的农村集体建设用地，不用按照现行征地手续需缴纳土地使用费、办理社保审核、提供15%预留用地、公示并召开听证会等程序即可申请转为国有，手续简化且费用减少，办理方便快捷等。
2.2 依据现状可办理用地手续
广东省是经济和社会事业发展较快的珠江三角洲，由于历史城镇化、城市建设、村庄发展和引进外资企业等诸多原因造成大批旧厂房、旧城镇、旧村庄欠缺合法的用地手续，这便是成为城镇化更新改造的障碍因素。为此，《若干意见》对依据现状办理土地手续做了清晰的规定，为“三旧”改造顺利实施奠定了政策基础。
现行土地政策有关用地手续与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
“三旧”改造用地需按该土地使用前的地类报批，需扣减指标和收缴新增建设用地有偿使用费，并需占补平衡。
（2）廣东省《若干意见》政策突破：
用地行为发生在1987年1月1日前的，直接办理国有建设用地确权，不需报省以上审批；用地行为发生在1987年1月1日后、2007年6月30日前的，依照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。
优点：对发生在不同时期的“三旧”改造用地，适用用地发生的法律政策处理完善征收手续；切实解决征地补偿安置标准变化大、听证难、社保不好落实、办理程序复杂、审批时间长等问题。
2.3 供地可灵活用地指标不限
新政策明确规定，凡在2007年6月30日前建的，无需申请年度计划指标，用地指标获得途径较为灵活。
现行土地政策有关用地指标与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
国土资源部2002年第11号令、2004年第71号令，明确包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地在内的经营性用地必须通过“招拍挂”方式出让。用地需申请年度计划指标
（2）广东省《若干意见》政策突破：
以下情况可以通过协议出让方式供地；一是招标明确企业承担拆迁改造的；二是集体与他人合作开发国有建设用地改造的；三是原土地使用者自行改造的；四是已批已建集体土地自行改造为非商品住宅的；五是集体全资自行改造的；六是收购相邻国有土地集中改造的。
优点：纳入“三旧”改造项目，不需实行公开“招拍挂”，使用者只需提供土地买卖合同，并提供缴清款的证明，在当地农民无异议的前提下，可以直接办理土地证到土地使用者名下。
2.4 土地收益可回拨改造主体
为充分调动“三旧”改造主体实施改造的积极性，《若干意见》明确规定，可将土地出让收益部分返还改造主体，政府起主导作用但不在“三旧”改造中获利，土地出让收入款项可用于支付和抵押费用及合理利润。 现行土地政策有关土地收益与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
土地收益专款专用，用作土地储备和征地补偿费用。
（2）广东省《若干意见》政策突破：
国有企业用地已纳入“三旧”改造范围，在收购土地实行“招拍挂”后，扣除办证成本，可将不超60%的纯收益返还给企业，支持其发展；征收旧村庄农村集体建设用地予以经营性开发的，土地出让纯收益可以按不高于60%的比例。
优点：充分调动原有地者参与改造的积极性。对于“三旧”改造中土地出让纯收益，可按不高于60%比例用于支持原地企业和原农村集体经济组织，从而减少原用地者对“三旧”改造的抵触情绪。
2.5 “三地”范围可列入项目申报
《若干意见》规定，在“三旧”改造中，一些未经使用而面积较小的边角地、夹心地、插花地（简称“三地”），如果少于三亩，需列入改造范围且在改造方案中不超过整宗项目总改造面积10%的，可以连同改造方案一并报省政府审批。
现行土地政策有关项目申报与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
（2）广东省《若干意见》政策突破：
“三地”符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围；允许在符合规划前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。
优点：减少零散、面积小土地的浪费。由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃使用这些土地，造成资源浪费。
2.6 财税方面可给予优惠政策
《若干意见》规定纳入“三旧”改造范围内的项目，各级政府将在财税、开发强度等方面给予政策支持。
现行土地政策有关财税方面与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
建设单位或个人因特殊需要变更容积率的，要按程序严格办理；包括申请并说明申请理由、有管理部门组织专家进行论证、在媒体上公示、采用多种形式征求厉害关系人的意见，必要时应当组织听证等方式。
（2）广东省《若干意见》政策突破：
在符合土地利用总体规划确定的城市建設用地规模范围之内的农村集体建设用地，在申请变更为国有建设用地后，可以由村集体自行改造或与其他单位合作改造为商品住宅。
优点：“三旧”改造政策增加了业主改造的潜在利润，提高其改造积极性。
3 广东省“三旧”改造的政策成效
2014年广东省委书记胡春华在广东省“两会”上对广州城市建设转型发展提出了新的要求：希望广州充分用好“三旧”改造政策，建设好省会城市和国家中心城市。广州市长陈建华也表示：在2013年供地6.49平方公里基础上，2014年继续加大力度，再计划供地面积达6.66平方公里，使广州“三旧”改造提供住宅用地占比达到40%。陈市长还在2014年政府工作报告中强调，要完善和用好用活“三旧”改造与城市更新政策，集中开展成片“三旧”改造，加快推进国际金融、广钢新城，还有大坦沙、黄埔临港商务区等项目建设，真正把广州建设成为环境优美，宜居宜业的省会城市。
3.1 节约集约城乡用地成效明显
广东省经过几年“三旧”改造的试点，广东省节约集约城乡用地已取得了较明显的成效。据统计，2012年，全省已完成“三旧”改造项目2443个，面积14万亩。建筑面积由改造前的6139.50万平方米提高到13981.40万平方米，提高了1.30倍；平均容积率由0.66提高到1.50；节约用地6.10万亩。按上述统计项目比例估算，广东省370多万亩“三旧”改造用地，按《若干意见》规定实施改造后，可节约用地超100万亩，约等于全省10年规划新增建设用地规模的40%。
3.2 产业结构调整升级步伐加快
据统计，在全省已实施的“三旧”改造项目中，产业结构调整项目共计971个，占“三旧”改造项目总数的58%，改造完成后，年产值同比增长了1.88倍。改造后有选择地淘汰、转移低效项目350个，招引先进制造业、现代服务业项目302个，其中招引“世界500强”项目26个，有效促进了经济发展方式的转变，加快了产业结构调整升级的步伐。
3.3 资产投资总额增长幅度较大
近几年，广东省“三旧”改造共投入资金2000多亿元，投资总额占同期广东全省固定资产投资的5.03%，2012年已经提高到8%以上。改造项目的年产值（营业收入）、税收比改造前分别增长了1.67倍和1.36倍，资产投资规模和总额较大且增长幅度较快。
3.4 “宜居城乡”建设进展顺利
据统计，到2012年，全省建设城市基础设施项目、公共绿地项目、城市公益事业项目分别是360个、195个和187个，涉及用地2.47万亩；纳入改造的文化建设项目52个，总投资达23亿元。有效地完善了配套设施，降低了建筑密度，增加了公共用地，改善了城乡居住环境。
4 广东省“三旧”改造和新型城镇化建设的政策把握
4.1 整体把握好“三旧”改造政策的要点.
（1）“三旧”改造的公共政策的制定订，要基于城镇土地资源的使用规模，城镇用地规模有限及二次开发效率较低，粗放型增长不能满足城镇建设用地的需要，加之，环境制约和制度的本身缺陷，因此，要把握好政策层面，促使“三旧”改造有价值取向；
（2）实施“三旧”改造政策要考虑到用地性质，用地指标、用地手续、改造对象和申报项目等方面的问题，同时也要考虑到县域经济发展情况，在各级政府的引导和支持下，转变产业增长方式来考察“三旧”改造实施方案； （3）实施“三旧”改造政策的指导思想是要实行节约集约用地，提高和盘活土地资源达到最佳方案，实现“三旧”改造的价值取向，趋向于“人本、公平、民主、社会和谐”的价值取向。
4.2 认真探究好县域“三旧”改造政策在实践方面的问题。
从2009年广东实施城镇化建设过程中，实施“三旧”改造政策趋向于县域经济发展，对用地空间和功能布局之进行科学化管理，从而达到拆迁、补偿、安置、社保、就业、服务等一条龙。但是县域的“三旧”改造主要存在的原因是政策执行力度不到位，基层部门办事效率不高，公务人员服务不到位，收益不均衡和村民分配不公及执行不规范等原因。
4.3 积极探索好县域“三旧”改造的对策
（1）要有創新工作思路，要有开创县域经济特色.
（2）各级政府要注重政策引导，突出体现“三旧”改造项目科学化和政策的人性化模式；
（3）优化改造模式，加快县域经济发展；
（4）完善工作机制，规范“三旧”改造推进机制和领导执行力。
从而提出了“三旧”改造创新对策，为深化城乡体制改革，发展县域经济提供一条供全省、乃至全国新型城镇化建设和社会主义新农村建设的新思路。
其实“三旧”改造与新型城镇化建设以及社会主义新农村建设是相互联系不可分割的统一体，“三旧”改造是手段，是方法，而新型城镇化建设和社会主义新农村建设是真正的目的。
5 结论
广东省“三旧”改造政策在用地性质、用地手续、用地指标、土地收益、项目申报和财税方面有所突破，使得用地性质转换更加直接，用地手续办理更加方便快捷，用地指标获得更加灵活，土地收益更加合理，项目申报更加简洁顺利以及财税支持力度更大。在相关政策的指引下，广东省“三旧”改造取得了较为显著的成效，促使城乡用地更加节约集约利用，产业结构调整升级步伐加快，资产投资总额增长幅度加大，城乡“宜居”环境优化，建设更加顺利以及居民生活质量得到提高。并通过把握好“人本”、“公平”、“民主”社会和谐的价值取向，充分体现“三旧”改造和新型城镇化建设的政策价值取向上，最终展现了广东省“三旧”改造和新型城镇化建设与社会主义新农村建设政策的活力提升以及向全省乃至向全国推广的积极意义。
参考文献
[1] 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见.粤府[2009]78号.
[2] 潮安县”三旧”改造规划（2010—2015年）[R]潮安县“三旧”改造领导小组办公室、广州地理研究所.2010.3
[3] 转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知，粤府办[2009]122号.
项目来源
广东省哲学社会科学“十二五”规划2013年度学科共建项目，项目编号：GD13XYJ22。