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自今年3月份以来的很长一段时间，宝山大场板块都呈现供需两旺的势头，有老盘新开，有全新面市，不少话题性的产品也在市场上得到很大关注，一下子将这个以两个超级大盘主导的板块推到了风头浪尖。不过，很多购房者可能没察觉，在这浪头底下，另一波来势汹汹的暗流正在涌动着，并且已经低调地迸发。
位于淞南高境的三花现代城在前期均价24500元/平方米的基础上，新开房源定价29000元/平方米，6月新推之后引来一阵热销，当月即消化229套。楼盘后期房源在前期基础上单价涨幅近5000元不算稀奇，开盘当月销售229套跟万科海上传奇之类的热销楼盘相比也不算特别突出，但如果用两个条件来同时限定一个楼盘，符合条件的可能还真不多见。接下来，板块内曾经的“日光盘”恒盛豪庭又将有新房源推出。
这一切都将我们的眼光引向宝山淞境这个板块，这里有可能是宝山供需两旺，价格上涨的下一个高地。
偏安一隅，厚积薄发
偏居宝山东南一隅的淞南镇、高境镇在上海楼市区域划分中约定俗成地成了一个区域板块，大概是因为这里的地理位置、发展速度、区域规划、外部环境、居民生活都旗鼓相当的缘故。这块区域虽然东临炙手可热的杨浦新江湾城、南接虹口凉城和闸北彭浦这些要么高端、要么成熟社区，发展却似乎一直循着自身内在逻辑，有条不紊地在进行，没有惊天动地的巨变，更多是一种渐进式积累。
淞南高境板块在沉寂数年之后，宝山区域热点由大华、西城区、顾村、大场又回到了这里，尤其是在逸仙路以东的货运堆场逐渐搬迁进行地产开发、新江湾城发展西进的双重作用下，由传统工业区转变成新兴高端居住区的雏形逐渐显现，这也是本刊记者用大量篇幅和精力来详细解读这一区域的初衷，对这一区域的思考更多从发展的维度而不是当前呈现角度来展开。
如今去淞南高境，高烟囱、集装箱堆场、重载卡车明显减少，而更多的是大吊塔，昔日轰鸣的工厂正在被一个个社区建筑工地所取代。看到这块土地被搞得千疮百孔，很明显她正经历着变革的剧痛。
自身内力驱动发展
宝山作为传统制造业大区，一直都是工业重镇，经济、文化、生活更多集中在东城区，而偏居东南的淞南高境二镇地理位置上更靠近市区，邻近杨浦、虹口、闸北，属于那种远离区域中心和城市中心的地方，受到的扶持就更少，更多依靠自身内生力驱动发展。又因为淞南高境和新江湾城之间的界限模糊，以至于很多淞南高境板块的楼盘对外宣传都傍上新江湾城概念，很多购房者也是这么认为的，如此宣传之所以能奏效，也和本地近年的发展不无关系。
垦荒期
从上世纪90年代初开始，由农村发展为城市住宅区以来，便有大批外区和本地失地、动迁居民搬迁至此，成就了高境一、二村，淞南一村至十村，华浜新村等这样的以新村形式呈现的新兴居住社区，现在依然承担着最初的角色。
积累期
在2007年前后一大批大型居住区集中建成交房入住，集中在殷高西路、新二路和淞发路，主要楼盘有美岸栖庭、幸之苑、逸仙华庭、三花现代城、杰圣家苑、四季绿城、嘉骏花苑、万临家园、新梅淞南苑、新城尚景苑、鎏园、尚城汇景园等。以现在的目光来看当时的价格的确很“便宜”，基本在6500-7500元/平方米左右，从产品来看，重点都在满足最原始的居住功能，对户型设计、社区营造基本不讲究。
蛰伏期
在2007年之后上海房地产市场风云变幻的那几年里，淞南高境几乎都消失在人们的印象中，除了高境的三花现代城、美岸栖庭、盛世宝邸和逸居苑等几个楼盘外，几乎没有新房源可供选择，虽然如此，在上海整体市场火热的带动下，区域均价也由2006年的7183元/平方米成交均价上升到了2008年的11803元/平方米，期间涨幅达到了64.32%，而到2009年房源最少而市场最火热时，均价再上涨到了13830元/平方米，较2006涨幅达92.54%，几乎翻倍。
飞跃期
2010年11月底全新开盘的三湘海尚可以说拉开了淞南高境楼市飞跃发展的序幕，别墅公寓混合型社区，无论是对户型设计、社区规划还是建筑立面，抑或是景观营造等各方面都让区域居民眼前为之一亮，当然价格也实现了跨步飞跃，三花现代城销售均价20412元/平方米，而三湘海尚第一批公寓成交价达23453元/平方米，足足高出了14.9%。
自此之后的三花现代城、美岸栖庭的后期社区品质也完全脱离了早期的影子，而象屿、保利、三湘、恒盛等一大批品牌开发商的进入，成为了区域社区品质实质性提升的关键。
从以下两个表格可以看出，宝山的高价楼盘，淞南高境上榜的有保利悦城、三花现代城和三湘海尚，占了近三分之一；而在成交套数上，三花现代城占据第二的位置，把同样是涨价近5000元/平方米的中环1号远远地甩在后面。
交通出行自有优势
淞南高境位于宝山区的南端，距人民广场约8公里，到静安寺、陆家嘴也都在10公里以内，与大柏树、五角场、四川北路等城市副中心和商业圈的距离则更是在2—5公里范围内。距离最近的快速交通干道就是逸仙高架，驾车到市中心从这里上内环、中环高架都比较畅通，往北去宝山其他地区也比较方便。另外一个选择则是由殷高西路—保德路或者长江西路走南北高架路，只是常年拥堵。不过，从现状来看，板块内很多道路的路况较差，通行不畅，铁路道口过多，直接影响了区域发展和地面的来往通行。
近几年该区域的交通、出行得到了很大的改善：轨道交通3号线、中环线以及20余条公交线路，形成一个成熟的快速、便捷、通畅、高效的现代化交通网络。轨道交通3号线在本区域内共设五站：殷高西路站、长江南路站、淞发路站、张华浜站和淞滨路站，多数的居民区则集中在前三站。 商业消费自成体系
随着区域内一批商业项目入驻，区域消费逐渐自成体系。区域内小规模的满足日常生活所需的商业设施如：联华、华联和中小便利店较多，中小型餐饮多，主要的两个商业街区商业氛围已经初步形成，人气足，配套也比较成熟，南部设施主要集结在三门路吉浦路段，西部新二路商业街区和殷高西路商业街区，北部集中在淞发路长江南路的祥腾生活广场、淞南小五角广场和淞南购物中心。
殷高西路商业街
殷高西路商业街以殷高西路为轴线，北部建筑功能总体布局自东往西分别为：三幢16至18层的高层住宅楼群，多层商业服务和文化娱乐建筑以及高层酒店。沿殷高西路以南总体形态布局为：东部以20层的酒店、办公、综合商业等为主，中部布置特色店区，西侧专业卖场为主，以休闲、文化娱乐新业态的特色商业街作为商业区域的主轴线。
遗憾的是，该商业街加入的长江商贸等运营并不成功，商业氛围也没有达到预期。长江商贸现在更是处于整体封闭状态。整条商业街在满足日常生活上没有问题，但在业态能级、商品种类、品牌档次、市场环境等方面还有很大空间需要提升。
景瑞生活广场
临街面打开多个出入口，将人流引入内部商业街，解决商业人流交通问题的同时，将每个商铺的商业价值潜力尽量的提升。并且通过二楼连廊和各种交通方式将整个区域的交通联系起来。中心区域绿化通道连通殷高西路北面商业设施，将区域商业有机结合。
祥腾生活广场
祥腾生活广场与世纪联华大卖场隔街相望，包含了吃、喝、玩、乐、购、住、办所有生活配套需求，是一个真正的一站式生活主题广场。特别是项目中庭广场的设计，增加了购物、逛街的情趣，同时聚合强势人流。
市场关注度直线上升
遥想在2006年前后，这里的新社区比比皆是，之后开发进度明显放缓，除了三花现代城、盛世宝邸和美岸栖庭一直在缓慢“造城”之外，几乎就没有新项目面市，最近两年随着象屿郦庭、三湘海尚、保利悦城以及恒盛豪庭等一批新楼盘开盘——热销——售罄这样循环往复，这一区域的市场关注度直线上升。
三花现代城
位置是最大优势
三花现代城在淞南高境的历史由来已久，总开发面积将达到40万平方米。共分三期开发，目前在售的是三期房源，一期二期已经交房入住，从入住率上看，整个社区的生活氛围非常浓厚。三期开发进度较晚，从社区规划到户型设计，总体的产品定位较一期二期有较大提升，户型方面主要以90平方米的中小户型为主打，吸引了附近区域的一大批刚需置业者的眼球。从房型上来讲，2房的选择比较多样，60几平方米的一房照顾到单身人士或老人的居住需求，非常讨巧，但客厅没有阳台稍显遗憾。
楼盘地处板块中的核心商业配套殷高西路商业街，此地是板块人气最为集中的地方，这也是楼盘对比周边项目最为突出的优势。
恒盛豪庭
也许会亲民不在
整个淞南高境板块一直以来就没有大开发商身影，板块市场被几个本土开发商们自己分食，恒盛地产在上海有开发高档楼盘——尚海湾的成功先例，恒盛的加入无疑给整个板块注入品牌效应。此次在高境拿地，恒盛肩负有部分动迁房的任务，不过记者在现场并没有看出动迁房对其商品房的影响。一条规划路恒高路将动迁房和商品房分割开来，马路北面是动迁房部分和楼盘自带的商业街，马路南面为商品房。
楼盘去年12月底以均价22000元/平方米开盘创下几乎日光的成绩，这得益于其有保证的高品质和亲民的价格。（当时周边的三花售价约24000元/平方米，保利悦城约25000元/平方米）楼盘预计10月份左右会推出新一批房源，房型仍然以80平方米左右两房和125㎡左右的三房为主，不过按照周围楼盘普遍涨价的行情，恒盛豪庭下一批房源的价格预计不会再走亲民路线。
三湘海尚
高端综合性科技住宅
作为板块内首个科技住宅项目，楼盘一面世就够吸引眼球，尤其是楼盘的“太阳能与住宅一体化系统”还得到了全国专利，成为“三湘”品牌的标志之一。
整个项目被设定为集商业、办公、幼儿园及高标准综合健身中心与一体的高档复合住宅区。住宅产品定位高端，科技智能住宅注重环保，高层公寓运用太阳能加热生活用水，别墅部分则采用地源热泵等系统，大大提升了楼盘在节能方面的功用。
楼盘的住宅房源已经全部卖完，目前在售的为面积165—279平方米叠加别墅，均价26000元/平方米。
下一块高地
随着淞南高境的房地产开发渐入佳境，此地的新兴人口也在大量导入。住在这里的居民乐得个生活便利，但可消费的商家还存在档次不高的问题。公交出行确实方便，但主要楼盘分布地与两条轨道交通之间都有点距离。要论性价比，这里有着和市中心不太远的距离、相对成熟的配套，但曾经最大的价格优势已经不在了，现在和未来的房源价格都呈大幅上涨趋势，记者觉得一些优势已经提前透支。长远来看，或许近期开发并逐渐交付的楼盘能让该板块上一个台阶，一起期待她的发展吧。
位于淞南高境的三花现代城在前期均价24500元/平方米的基础上，新开房源定价29000元/平方米，6月新推之后引来一阵热销，当月即消化229套。楼盘后期房源在前期基础上单价涨幅近5000元不算稀奇，开盘当月销售229套跟万科海上传奇之类的热销楼盘相比也不算特别突出，但如果用两个条件来同时限定一个楼盘，符合条件的可能还真不多见。接下来，板块内曾经的“日光盘”恒盛豪庭又将有新房源推出。
这一切都将我们的眼光引向宝山淞境这个板块，这里有可能是宝山供需两旺，价格上涨的下一个高地。
偏安一隅，厚积薄发
偏居宝山东南一隅的淞南镇、高境镇在上海楼市区域划分中约定俗成地成了一个区域板块，大概是因为这里的地理位置、发展速度、区域规划、外部环境、居民生活都旗鼓相当的缘故。这块区域虽然东临炙手可热的杨浦新江湾城、南接虹口凉城和闸北彭浦这些要么高端、要么成熟社区，发展却似乎一直循着自身内在逻辑，有条不紊地在进行，没有惊天动地的巨变，更多是一种渐进式积累。
淞南高境板块在沉寂数年之后，宝山区域热点由大华、西城区、顾村、大场又回到了这里，尤其是在逸仙路以东的货运堆场逐渐搬迁进行地产开发、新江湾城发展西进的双重作用下，由传统工业区转变成新兴高端居住区的雏形逐渐显现，这也是本刊记者用大量篇幅和精力来详细解读这一区域的初衷，对这一区域的思考更多从发展的维度而不是当前呈现角度来展开。
如今去淞南高境，高烟囱、集装箱堆场、重载卡车明显减少，而更多的是大吊塔，昔日轰鸣的工厂正在被一个个社区建筑工地所取代。看到这块土地被搞得千疮百孔，很明显她正经历着变革的剧痛。
自身内力驱动发展
宝山作为传统制造业大区，一直都是工业重镇，经济、文化、生活更多集中在东城区，而偏居东南的淞南高境二镇地理位置上更靠近市区，邻近杨浦、虹口、闸北，属于那种远离区域中心和城市中心的地方，受到的扶持就更少，更多依靠自身内生力驱动发展。又因为淞南高境和新江湾城之间的界限模糊，以至于很多淞南高境板块的楼盘对外宣传都傍上新江湾城概念，很多购房者也是这么认为的，如此宣传之所以能奏效，也和本地近年的发展不无关系。
垦荒期
从上世纪90年代初开始，由农村发展为城市住宅区以来，便有大批外区和本地失地、动迁居民搬迁至此，成就了高境一、二村，淞南一村至十村，华浜新村等这样的以新村形式呈现的新兴居住社区，现在依然承担着最初的角色。
积累期
在2007年前后一大批大型居住区集中建成交房入住，集中在殷高西路、新二路和淞发路，主要楼盘有美岸栖庭、幸之苑、逸仙华庭、三花现代城、杰圣家苑、四季绿城、嘉骏花苑、万临家园、新梅淞南苑、新城尚景苑、鎏园、尚城汇景园等。以现在的目光来看当时的价格的确很“便宜”，基本在6500-7500元/平方米左右，从产品来看，重点都在满足最原始的居住功能，对户型设计、社区营造基本不讲究。
蛰伏期
在2007年之后上海房地产市场风云变幻的那几年里，淞南高境几乎都消失在人们的印象中，除了高境的三花现代城、美岸栖庭、盛世宝邸和逸居苑等几个楼盘外，几乎没有新房源可供选择，虽然如此，在上海整体市场火热的带动下，区域均价也由2006年的7183元/平方米成交均价上升到了2008年的11803元/平方米，期间涨幅达到了64.32%，而到2009年房源最少而市场最火热时，均价再上涨到了13830元/平方米，较2006涨幅达92.54%，几乎翻倍。
飞跃期
2010年11月底全新开盘的三湘海尚可以说拉开了淞南高境楼市飞跃发展的序幕，别墅公寓混合型社区，无论是对户型设计、社区规划还是建筑立面，抑或是景观营造等各方面都让区域居民眼前为之一亮，当然价格也实现了跨步飞跃，三花现代城销售均价20412元/平方米，而三湘海尚第一批公寓成交价达23453元/平方米，足足高出了14.9%。
自此之后的三花现代城、美岸栖庭的后期社区品质也完全脱离了早期的影子，而象屿、保利、三湘、恒盛等一大批品牌开发商的进入，成为了区域社区品质实质性提升的关键。
从以下两个表格可以看出，宝山的高价楼盘，淞南高境上榜的有保利悦城、三花现代城和三湘海尚，占了近三分之一；而在成交套数上，三花现代城占据第二的位置，把同样是涨价近5000元/平方米的中环1号远远地甩在后面。
交通出行自有优势
淞南高境位于宝山区的南端，距人民广场约8公里，到静安寺、陆家嘴也都在10公里以内，与大柏树、五角场、四川北路等城市副中心和商业圈的距离则更是在2—5公里范围内。距离最近的快速交通干道就是逸仙高架，驾车到市中心从这里上内环、中环高架都比较畅通，往北去宝山其他地区也比较方便。另外一个选择则是由殷高西路—保德路或者长江西路走南北高架路，只是常年拥堵。不过，从现状来看，板块内很多道路的路况较差，通行不畅，铁路道口过多，直接影响了区域发展和地面的来往通行。
近几年该区域的交通、出行得到了很大的改善：轨道交通3号线、中环线以及20余条公交线路，形成一个成熟的快速、便捷、通畅、高效的现代化交通网络。轨道交通3号线在本区域内共设五站：殷高西路站、长江南路站、淞发路站、张华浜站和淞滨路站，多数的居民区则集中在前三站。 商业消费自成体系
随着区域内一批商业项目入驻，区域消费逐渐自成体系。区域内小规模的满足日常生活所需的商业设施如：联华、华联和中小便利店较多，中小型餐饮多，主要的两个商业街区商业氛围已经初步形成，人气足，配套也比较成熟，南部设施主要集结在三门路吉浦路段，西部新二路商业街区和殷高西路商业街区，北部集中在淞发路长江南路的祥腾生活广场、淞南小五角广场和淞南购物中心。
殷高西路商业街
殷高西路商业街以殷高西路为轴线，北部建筑功能总体布局自东往西分别为：三幢16至18层的高层住宅楼群，多层商业服务和文化娱乐建筑以及高层酒店。沿殷高西路以南总体形态布局为：东部以20层的酒店、办公、综合商业等为主，中部布置特色店区，西侧专业卖场为主，以休闲、文化娱乐新业态的特色商业街作为商业区域的主轴线。
遗憾的是，该商业街加入的长江商贸等运营并不成功，商业氛围也没有达到预期。长江商贸现在更是处于整体封闭状态。整条商业街在满足日常生活上没有问题，但在业态能级、商品种类、品牌档次、市场环境等方面还有很大空间需要提升。
景瑞生活广场
临街面打开多个出入口，将人流引入内部商业街，解决商业人流交通问题的同时，将每个商铺的商业价值潜力尽量的提升。并且通过二楼连廊和各种交通方式将整个区域的交通联系起来。中心区域绿化通道连通殷高西路北面商业设施，将区域商业有机结合。
祥腾生活广场
祥腾生活广场与世纪联华大卖场隔街相望，包含了吃、喝、玩、乐、购、住、办所有生活配套需求，是一个真正的一站式生活主题广场。特别是项目中庭广场的设计，增加了购物、逛街的情趣，同时聚合强势人流。
市场关注度直线上升
遥想在2006年前后，这里的新社区比比皆是，之后开发进度明显放缓，除了三花现代城、盛世宝邸和美岸栖庭一直在缓慢“造城”之外，几乎就没有新项目面市，最近两年随着象屿郦庭、三湘海尚、保利悦城以及恒盛豪庭等一批新楼盘开盘——热销——售罄这样循环往复，这一区域的市场关注度直线上升。
三花现代城
位置是最大优势
三花现代城在淞南高境的历史由来已久，总开发面积将达到40万平方米。共分三期开发，目前在售的是三期房源，一期二期已经交房入住，从入住率上看，整个社区的生活氛围非常浓厚。三期开发进度较晚，从社区规划到户型设计，总体的产品定位较一期二期有较大提升，户型方面主要以90平方米的中小户型为主打，吸引了附近区域的一大批刚需置业者的眼球。从房型上来讲，2房的选择比较多样，60几平方米的一房照顾到单身人士或老人的居住需求，非常讨巧，但客厅没有阳台稍显遗憾。
楼盘地处板块中的核心商业配套殷高西路商业街，此地是板块人气最为集中的地方，这也是楼盘对比周边项目最为突出的优势。
恒盛豪庭
也许会亲民不在
整个淞南高境板块一直以来就没有大开发商身影，板块市场被几个本土开发商们自己分食，恒盛地产在上海有开发高档楼盘——尚海湾的成功先例，恒盛的加入无疑给整个板块注入品牌效应。此次在高境拿地，恒盛肩负有部分动迁房的任务，不过记者在现场并没有看出动迁房对其商品房的影响。一条规划路恒高路将动迁房和商品房分割开来，马路北面是动迁房部分和楼盘自带的商业街，马路南面为商品房。
楼盘去年12月底以均价22000元/平方米开盘创下几乎日光的成绩，这得益于其有保证的高品质和亲民的价格。（当时周边的三花售价约24000元/平方米，保利悦城约25000元/平方米）楼盘预计10月份左右会推出新一批房源，房型仍然以80平方米左右两房和125㎡左右的三房为主，不过按照周围楼盘普遍涨价的行情，恒盛豪庭下一批房源的价格预计不会再走亲民路线。
三湘海尚
高端综合性科技住宅
作为板块内首个科技住宅项目，楼盘一面世就够吸引眼球，尤其是楼盘的“太阳能与住宅一体化系统”还得到了全国专利，成为“三湘”品牌的标志之一。
整个项目被设定为集商业、办公、幼儿园及高标准综合健身中心与一体的高档复合住宅区。住宅产品定位高端，科技智能住宅注重环保，高层公寓运用太阳能加热生活用水，别墅部分则采用地源热泵等系统，大大提升了楼盘在节能方面的功用。
楼盘的住宅房源已经全部卖完，目前在售的为面积165—279平方米叠加别墅，均价26000元/平方米。
下一块高地
随着淞南高境的房地产开发渐入佳境，此地的新兴人口也在大量导入。住在这里的居民乐得个生活便利，但可消费的商家还存在档次不高的问题。公交出行确实方便，但主要楼盘分布地与两条轨道交通之间都有点距离。要论性价比，这里有着和市中心不太远的距离、相对成熟的配套，但曾经最大的价格优势已经不在了，现在和未来的房源价格都呈大幅上涨趋势，记者觉得一些优势已经提前透支。长远来看，或许近期开发并逐渐交付的楼盘能让该板块上一个台阶，一起期待她的发展吧。