房地产政策应告别荒蛮的调控期
　　在土地财政模式难以改变的情况下,风暴式的调控措施并不能从根本上解决问题
　　
　　1月10日,国务院发布《通知》,提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条具体的举措,被称为新一轮房地产调控的“国十一条”。
　　这样,自2009年12月9日二手房营业税优惠取消为肇始,进而在12月14日国务院常务会议提出通过政策组合拳,运用土地、金融、税收等手段遏制房价过快上涨的“国四条”,再到12月17日将土地出让金的首付提高至50%,乃至于“国十一条”的正式出台,预示着中国房地产政策在经历短暂一年的“救市”之后,再度进入了调控的政策周期。
　　对于以“国十一条”为代表的本轮房地产调控,民众疑虑重重,市场亦不买账,而权威机构和开发商更是无视政策的存在,一再对未来的房价唱多。这种对政策一致投不信任票的“集体行动的逻辑”背后,折射的是长期以来缺乏系统和长期考虑的房地产公共政策急需告别急躁症,构建科学合理的政策体系。
　　我们看到,自1998年房改以来,政府关于房地产的政策可谓汗牛充栋,上至中央,下至地方政府,每年都会出台相应的政策规范房地产市场。然而,实事求是地说,这些公共政策既缺乏系统性的构建体系,亦缺少内在的公共政策目标逻辑,在短期效应的思想下,政策朝令夕改,令人无所适从,政策的权威和持续性都面临挑战和尴尬。
　　回顾房改以来中国房地产公共政策的变迁轨迹,基本都在疲于应对房价飞快上涨而导致的民怨上。自2003年以来实施的以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,更是成为房地产公共政策的主旋律。特别是2006年5月17日的“国六条”,调控力度达到空前严厉的程度,限外资,限炒房,查土地,严税收,收紧二套房贷,政策的组合拳无所不用其极,出台的政策之多、频率之高,超过了任何一个时期,也超过了任何一个行业,直至金融危机的到来。
　　也就是说,从98年住房商品化改革以来,中国房地产公共政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中,根本没对自身的政策体系进行梳理和反思,遑论有机会构建科学的制度体系。毋庸讳言,2003年以来的房地产调控政策总体而言基本是失败的。
　　具体而言,房地产政策的重大的结构性缺陷突出表现在3个方面:其一,政策本身缺乏系统性、长期性、前瞻性和科学性,被动应对的措施多,主动完善的措施少;
　　二,在市场与政府的责任方面,混乱不清。毫不客气地说,市场做的远好于政府,以保障性住房为例,政府严重缺位,导致2007年以前近70多个地级市没有廉租房,近10年投资于廉租房的资金不足可怜的100亿,以至于2009年政府投资400多亿建设廉租房,投入竟然是08年的5倍;
　　三,各级政府基于庞大的土地利益,不能下决心出台从根本上扭转房地产畸形发展的政策,严重违背经济发展的基本规律。
　　其实,政策制定者也明白,在土地财政模式难以改变的情况下,风暴式的调控措施并不能从根本上解决问题,这是笔者对以“国十一条”为代表的本轮调控政策能否见效持保留意见的根本原因。
　　房地产发展至今,已远非短期的调控措施所能应对。管理层有必要对98年房改以来的房地产政策进行全面的梳理和检讨。比如,在保障性住房上,中国应该构建一个什么样的住房保障体系?一会要取消经济适用房,一会又要大力发展;再比如,国外关于住房保障都有专门的部门来负责,我们却将如此重要的部门设立在建设部这样一个职能不清的单位。经济适用房的诸多乱象,和没有专门的法律及管理部门有很大的关系。而在政府与市场的关系上,至今仍然处于探索状态。
　　鉴于此,笔者建议高层对房地产土地供应、信贷、税收、信息、住房保障等政策进行全面的厘清和梳理,为保障住房的公平原则,应该让民众充分参与,下决心摆脱与民争利的土地财政模式,构建科学合理的政策体系。这是中国经济发展之必需,亦是中国房地产发展所必需,更是民怨深重的住房的民生问题所必需。