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【摘 要】 本文主要从电子商务模式分析、电子商务发展对我国国民经济的作用与影响、商业地产行业的发展分析、如何化“危”为“机”等方面进行了探讨。
【关键词】 电子商务；商业地产；危机
一、前言
随着科技的不断发展，电子商务的应用越来越广泛，电商时代下商业地产既存在着危机也存在着机遇，本文做出了相关的全面探讨。
二、电子商务模式分析
电子商务模式按电子商务交易主体的不同，可分为以下几种：
1.企业—企业（BtoB）
按买方和卖方在交易中所处的地位不同，又可以将这种模式分为以卖方为主的企业——企业电子商务，及以买方为主的企业——企业电子商务两种形式。
（一）以卖方为主的企业——企业电子商务以卖方为主的企业——企业电子商务模式是一种最普遍的电子商务模式。
（二）以买方为主的企业——企业电子商务
在以买方为主的企业——企业这种电子商务模式中，需要产品或服务的企业占据主动地位，买方企业先上网公布需求信息，然后等待卖方企业来上网洽谈、交易。这种交易方式类似于现在企业常用的项目招标方式。中国信息技术商务网（www.itecn.com）就是采用这种模式通过网上招标来取得商品或服务。
2.消费者——消费者（C—C）
该模式可分为以卖方为主的消费者个人——消费者个人电子商务和以买方为主的消费者个人——消费者个人电子商务两种模式。
（一）以卖方为主的消费者个人——消费者个人以卖方为主的消费者个人——消费者个人这种电子商务模式是一种由出售商品的个人入网上发市消息，由多个买者竞价，或与买者讨价还价，最终成交的模式。
（二）以买方为主的消费者个人——消费者个人
以买方为主的消费者个人——消费者个人电子商务模式是一种由想购买商品的个人，在网上发布求购信息，由多个卖者竞卖，或与卖者讨价还价，最终达成交易的电子商务模式。
3.企业——企业——消费者（B—B—C）
B—B—C电子商务模式是B—B和B—C两种电子商务模式的整合。这种模式的思想是以B—C为基础，B—B为重点，将两个商务流程衔接起来，从而形成一种新的电子商务模式。
三、电子商务发展对我国国民经济的作用与影响
与传统行业相比，电子商务不仅吸收了大量的就业，具有灵活的企业机制和较强的创新能力，不断成长成为能够适应经济和社会发展的新兴产业，并且极大地促进了国民经济的转型，促成了制造业、流通业与服务业的升级。
电子商务的发展促进和提升了传统产业的发展。电子商务的发展不仅能够减少传统产业在经济中占有的比重，转变高消耗粗放型的经济增长方式，减少资源和环境的破坏，而且电子商务还将有效推动中国经济增长方式的转变，促进经济结构的优化升级和产业结构的高级化。
电子商务有助于中小企业的成长。通过互联网，中小企业能获取过去只有大型企业才能得到的资源、信息和知识。信息技术能够帮助为中小企业拓展业务范围，获得全球的知识基础，联系到全球网络和通讯，给中小企业的发展提供了平台和机会。
电子商务有利于提高区域竞争力，由于信息技术和网络的发展，在网络构建具有高度一体化的全球经济中，经济活动通过网络将促进资源的优化配置，使各个区域的企业可以在充分发挥比较优势的同时，充分利用国内外的资源，从而极大地提高了企业的生产力和竞争力。
四、商业地产行业的发展分析
1.商业地产发展阶段分析
波特曾提出，产业结构表面现象按发展源泉可以分为四个阶段：资源阶段、投资阶段、创新阶段、财富阶段。而我国的房地产市场，特别是商业地产市场经过了十几年的发展，已经经过了资源阶段，现在处于投资阶段，但即将进入创新阶段。
现阶段的商业地产需要经营创新、理念创新、人力创新、金融资本市场的创新与相关的设计与技术创新，以上的创新元素相结合形成的创新效应将推动我国房产创新阶段的来临，进而进入财富阶段。因此，我国的商业地产还有巨大的可改善空间。
2.房产政策分析
我国的房产市场（主要是住宅房市场）从2010年以来经历了一系列政府调控，而进入2011年到现在，从中央到地方更是推出了一轮又一轮针对房地产市场的组合拳。
随着房地产市场中的住宅房市场的政策打压，许多资本转入商业地产，许多商业地产或提前开铺布局，或设立专门的商业地产公司，高调集中的推售商业楼盘。因此，在住宅房市场低迷之时，适时地转向商业地产是一个较好的选择。
3.商业地产开发与销售持续增长
2013年1-6月份，我国商业地产开发与销售持续增长，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；其中，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，其中，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。租售结合指开发商将一部分产权出售，自己保留一部分商业地产产权的经营模式，鉴于产权出售与只租不售模式之间。开发商一方面可以通过出售部分产权来回笼大部分甚至全部的资金投入，同时又可以保留部分产权，甚至保留的部分商业地产产权可以是该项目的主力店，进而对整个商业地产项目可以进行相对集中的管理，保证经营格局的统一，可以相对较好地保证该商业地产的良性运营管理。
4、目前，行业内谈论最多的是房地产政策对市场的影响，但政策只能是一时，而科技对人类生活与社会发展的影响却会很深远。当众多房地产企业从住宅项目匆忙逃出而投身商业地产时，前瞻一下电子商务将给商业地产带来何种冲击，或许不是件可有可无的事情。笔者认为，电子商务对商业地产的影响涉及全部商业业态。电子商务正逐步进入几乎所有的商业领域，且正在颠覆一些商业领域，对商业地产的定位提出新的要求。可以肯定的是，所有的商品都可以在网上销售，在网上卖汽车、房子已经不再是新闻。所的服务也可在网上出售，只是有些服务要在实体店体验而已，比如说可以网上买票，但要到剧场去看话剧。电商已经颠覆了除新华书店的几乎所有书店，新华书店未被取代，我想道理大家都知道。电子商务在不久的将来可能会取代铁路售票点、航空售票点，但会不会取代家电卖场、百货商店、大型超市，或者分得半壁江山，可能目前并没有权威的说法，但其對这些传统商业形式的冲击没有一个商业地产开发商可以对其小视。 當然，电子商务催生了一些新兴产业，开拓了商业地产的新领域。电子商务已经形成了一个产业链，包括仓储、物流、快递、网上支付、保险等等行业，使得这些行业“大跃进”式的发展。向仓储、物流这些以商业地产为载体的行业，一定会带动这一领域商业地产的发展，可能会能商业地产带来新的机会，但其所不来的机遇远远大于挑战。
五、如何化“危”为“机”
针对电子商务对商业地产的冲击和影响，作为商业地产的开发商如何化“危”为“机”，是其不得不考虑的问题，在此，笔者提出自己的观点，与各位商业地产界的朋友交流：
一是应当在体验式商业地产上有所突破。目前我国许多城市近两年新开发的商业地产（包括商业街、大型购物商场等业态）大都定位于体验式消费模式。该模式的特征是集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体，并建有景观广场等配套设施，业态组合科学，特色鲜明，吸引力大。虽然说中国购物中心越来越成为商业地产投资的主流，但10年前的购物中心以购物为中心，近几年购物中心的发展完全以体验式消费为核心，电影城、餐饮、电玩、亲子中心、健身、休闲等等，这些电商解决不了体验式消费，已经悄悄渐变为购物中心的主角。实际上，体验式消费也包括好的购物环境、人性化的服务、优美的建筑设计等等。
二是商业地产应当在定位上减少同质化竞争。“4D电影院、超市、百货、餐饮基本上在各个商业地产项目是千篇一律，好像其中业态不重复，其实在一个区域却严重重复再重复。”业内资深分析人士黄峻对本地商业地产发展做出了这样的评价。虽然商业地产利润高，但高利润的同时就是高风险，然而不少开发商看到“硬币”赚钱与政策利好的一面，对风险一面却考虑不足。
三是在商业地产定位上应避开电子商务已经非常成熟的商业种类，比如说已经批量死亡的书店、已经网上血拼的家电和数码，一些不应再成为商业地产重点考虑的商业种类。商业地产应当以体验式或部分体验式的商业和服务作为经营的主流。有些偏重于体验的商品业态类型如面包店、水果店虽然也可以网上进行，相对日用百货更容易让顾客愿意到商场消费，而不是在家点鼠标。有些安全性、可靠性要求较高的商品，实体店会更有住优势，比如说药品、生鲜食品等等。
四是商业地产应当做地产加品牌的商业地产，由于品牌的商业地产代表了其商品的质量，服务的层次，是纯粹的电子商务难以取代的。众所周知，万达的成功是其定单式商业地产开发模式，具体讲，是其地产加品牌商业的商业地产经营模式，万达的品牌，加上沃尔码等等一些业界知名品牌，成就了万达广场这一商业地产的翘楚。地产加品牌商业实际上有更为广泛的内涵，比如说商业地产项目以商业大鳄冠名，比如说“宝矿洲际酒店”，再比如说地产与商业联姻，进行商业地产开发。再比如说商业大鳄进行商业地产开发，如苏宁地产。地产与商业的联姻是才是真正的商业地产，才能形成专业的商业地产经营模式。
五是商业地产的运营已经不可能脱离电子商务这一平台。我们姑且将商业地产定位在狭义的办公与商业这两个业态。比如说商业地产的出售和租赁通过网络推广是不争的事实，网上签约销售已经是一线城市政府主管部门的要求。就商业地产的运营看，商家的线上、线下交易已经互相补充、不可分割。作为商业地产开发商，应当在危机面前抓住机会，减少商业地产经营的风险。
六、结束语
电子商务的普及给很多行业都带来了巨大影响，商业地产在这种背景下也存在着危机与机遇，只有加强该部分内容的研究才能使商业地产得到更好的发展。
参考文献：
[1]杜徳鱼.电商时代下商业地产的危与机.城市开发.2013年3月，第2期，166-168.
[2]王朝.电子商务时代下商业地产的危机.新西部下半.2012年4月，第4期，243-247.
[3]高洁.我国商业地产发展面临的机遇与挑战.价值工程.2013年10月，第9期，110-115.
【关键词】 电子商务；商业地产；危机
一、前言
随着科技的不断发展，电子商务的应用越来越广泛，电商时代下商业地产既存在着危机也存在着机遇，本文做出了相关的全面探讨。
二、电子商务模式分析
电子商务模式按电子商务交易主体的不同，可分为以下几种：
1.企业—企业（BtoB）
按买方和卖方在交易中所处的地位不同，又可以将这种模式分为以卖方为主的企业——企业电子商务，及以买方为主的企业——企业电子商务两种形式。
（一）以卖方为主的企业——企业电子商务以卖方为主的企业——企业电子商务模式是一种最普遍的电子商务模式。
（二）以买方为主的企业——企业电子商务
在以买方为主的企业——企业这种电子商务模式中，需要产品或服务的企业占据主动地位，买方企业先上网公布需求信息，然后等待卖方企业来上网洽谈、交易。这种交易方式类似于现在企业常用的项目招标方式。中国信息技术商务网（www.itecn.com）就是采用这种模式通过网上招标来取得商品或服务。
2.消费者——消费者（C—C）
该模式可分为以卖方为主的消费者个人——消费者个人电子商务和以买方为主的消费者个人——消费者个人电子商务两种模式。
（一）以卖方为主的消费者个人——消费者个人以卖方为主的消费者个人——消费者个人这种电子商务模式是一种由出售商品的个人入网上发市消息，由多个买者竞价，或与买者讨价还价，最终成交的模式。
（二）以买方为主的消费者个人——消费者个人
以买方为主的消费者个人——消费者个人电子商务模式是一种由想购买商品的个人，在网上发布求购信息，由多个卖者竞卖，或与卖者讨价还价，最终达成交易的电子商务模式。
3.企业——企业——消费者（B—B—C）
B—B—C电子商务模式是B—B和B—C两种电子商务模式的整合。这种模式的思想是以B—C为基础，B—B为重点，将两个商务流程衔接起来，从而形成一种新的电子商务模式。
三、电子商务发展对我国国民经济的作用与影响
与传统行业相比，电子商务不仅吸收了大量的就业，具有灵活的企业机制和较强的创新能力，不断成长成为能够适应经济和社会发展的新兴产业，并且极大地促进了国民经济的转型，促成了制造业、流通业与服务业的升级。
电子商务的发展促进和提升了传统产业的发展。电子商务的发展不仅能够减少传统产业在经济中占有的比重，转变高消耗粗放型的经济增长方式，减少资源和环境的破坏，而且电子商务还将有效推动中国经济增长方式的转变，促进经济结构的优化升级和产业结构的高级化。
电子商务有助于中小企业的成长。通过互联网，中小企业能获取过去只有大型企业才能得到的资源、信息和知识。信息技术能够帮助为中小企业拓展业务范围，获得全球的知识基础，联系到全球网络和通讯，给中小企业的发展提供了平台和机会。
电子商务有利于提高区域竞争力，由于信息技术和网络的发展，在网络构建具有高度一体化的全球经济中，经济活动通过网络将促进资源的优化配置，使各个区域的企业可以在充分发挥比较优势的同时，充分利用国内外的资源，从而极大地提高了企业的生产力和竞争力。
四、商业地产行业的发展分析
1.商业地产发展阶段分析
波特曾提出，产业结构表面现象按发展源泉可以分为四个阶段：资源阶段、投资阶段、创新阶段、财富阶段。而我国的房地产市场，特别是商业地产市场经过了十几年的发展，已经经过了资源阶段，现在处于投资阶段，但即将进入创新阶段。
现阶段的商业地产需要经营创新、理念创新、人力创新、金融资本市场的创新与相关的设计与技术创新，以上的创新元素相结合形成的创新效应将推动我国房产创新阶段的来临，进而进入财富阶段。因此，我国的商业地产还有巨大的可改善空间。
2.房产政策分析
我国的房产市场（主要是住宅房市场）从2010年以来经历了一系列政府调控，而进入2011年到现在，从中央到地方更是推出了一轮又一轮针对房地产市场的组合拳。
随着房地产市场中的住宅房市场的政策打压，许多资本转入商业地产，许多商业地产或提前开铺布局，或设立专门的商业地产公司，高调集中的推售商业楼盘。因此，在住宅房市场低迷之时，适时地转向商业地产是一个较好的选择。
3.商业地产开发与销售持续增长
2013年1-6月份，我国商业地产开发与销售持续增长，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；其中，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，其中，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。租售结合指开发商将一部分产权出售，自己保留一部分商业地产产权的经营模式，鉴于产权出售与只租不售模式之间。开发商一方面可以通过出售部分产权来回笼大部分甚至全部的资金投入，同时又可以保留部分产权，甚至保留的部分商业地产产权可以是该项目的主力店，进而对整个商业地产项目可以进行相对集中的管理，保证经营格局的统一，可以相对较好地保证该商业地产的良性运营管理。
4、目前，行业内谈论最多的是房地产政策对市场的影响，但政策只能是一时，而科技对人类生活与社会发展的影响却会很深远。当众多房地产企业从住宅项目匆忙逃出而投身商业地产时，前瞻一下电子商务将给商业地产带来何种冲击，或许不是件可有可无的事情。笔者认为，电子商务对商业地产的影响涉及全部商业业态。电子商务正逐步进入几乎所有的商业领域，且正在颠覆一些商业领域，对商业地产的定位提出新的要求。可以肯定的是，所有的商品都可以在网上销售，在网上卖汽车、房子已经不再是新闻。所的服务也可在网上出售，只是有些服务要在实体店体验而已，比如说可以网上买票，但要到剧场去看话剧。电商已经颠覆了除新华书店的几乎所有书店，新华书店未被取代，我想道理大家都知道。电子商务在不久的将来可能会取代铁路售票点、航空售票点，但会不会取代家电卖场、百货商店、大型超市，或者分得半壁江山，可能目前并没有权威的说法，但其對这些传统商业形式的冲击没有一个商业地产开发商可以对其小视。 當然，电子商务催生了一些新兴产业，开拓了商业地产的新领域。电子商务已经形成了一个产业链，包括仓储、物流、快递、网上支付、保险等等行业，使得这些行业“大跃进”式的发展。向仓储、物流这些以商业地产为载体的行业，一定会带动这一领域商业地产的发展，可能会能商业地产带来新的机会，但其所不来的机遇远远大于挑战。
五、如何化“危”为“机”
针对电子商务对商业地产的冲击和影响，作为商业地产的开发商如何化“危”为“机”，是其不得不考虑的问题，在此，笔者提出自己的观点，与各位商业地产界的朋友交流：
一是应当在体验式商业地产上有所突破。目前我国许多城市近两年新开发的商业地产（包括商业街、大型购物商场等业态）大都定位于体验式消费模式。该模式的特征是集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体，并建有景观广场等配套设施，业态组合科学，特色鲜明，吸引力大。虽然说中国购物中心越来越成为商业地产投资的主流，但10年前的购物中心以购物为中心，近几年购物中心的发展完全以体验式消费为核心，电影城、餐饮、电玩、亲子中心、健身、休闲等等，这些电商解决不了体验式消费，已经悄悄渐变为购物中心的主角。实际上，体验式消费也包括好的购物环境、人性化的服务、优美的建筑设计等等。
二是商业地产应当在定位上减少同质化竞争。“4D电影院、超市、百货、餐饮基本上在各个商业地产项目是千篇一律，好像其中业态不重复，其实在一个区域却严重重复再重复。”业内资深分析人士黄峻对本地商业地产发展做出了这样的评价。虽然商业地产利润高，但高利润的同时就是高风险，然而不少开发商看到“硬币”赚钱与政策利好的一面，对风险一面却考虑不足。
三是在商业地产定位上应避开电子商务已经非常成熟的商业种类，比如说已经批量死亡的书店、已经网上血拼的家电和数码，一些不应再成为商业地产重点考虑的商业种类。商业地产应当以体验式或部分体验式的商业和服务作为经营的主流。有些偏重于体验的商品业态类型如面包店、水果店虽然也可以网上进行，相对日用百货更容易让顾客愿意到商场消费，而不是在家点鼠标。有些安全性、可靠性要求较高的商品，实体店会更有住优势，比如说药品、生鲜食品等等。
四是商业地产应当做地产加品牌的商业地产，由于品牌的商业地产代表了其商品的质量，服务的层次，是纯粹的电子商务难以取代的。众所周知，万达的成功是其定单式商业地产开发模式，具体讲，是其地产加品牌商业的商业地产经营模式，万达的品牌，加上沃尔码等等一些业界知名品牌，成就了万达广场这一商业地产的翘楚。地产加品牌商业实际上有更为广泛的内涵，比如说商业地产项目以商业大鳄冠名，比如说“宝矿洲际酒店”，再比如说地产与商业联姻，进行商业地产开发。再比如说商业大鳄进行商业地产开发，如苏宁地产。地产与商业的联姻是才是真正的商业地产，才能形成专业的商业地产经营模式。
五是商业地产的运营已经不可能脱离电子商务这一平台。我们姑且将商业地产定位在狭义的办公与商业这两个业态。比如说商业地产的出售和租赁通过网络推广是不争的事实，网上签约销售已经是一线城市政府主管部门的要求。就商业地产的运营看，商家的线上、线下交易已经互相补充、不可分割。作为商业地产开发商，应当在危机面前抓住机会，减少商业地产经营的风险。
六、结束语
电子商务的普及给很多行业都带来了巨大影响，商业地产在这种背景下也存在着危机与机遇，只有加强该部分内容的研究才能使商业地产得到更好的发展。
参考文献：
[1]杜徳鱼.电商时代下商业地产的危与机.城市开发.2013年3月，第2期，166-168.
[2]王朝.电子商务时代下商业地产的危机.新西部下半.2012年4月，第4期，243-247.
[3]高洁.我国商业地产发展面临的机遇与挑战.价值工程.2013年10月，第9期，110-115.