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摘要：运用DEA三阶段方法分析2012-2014年间我国66家房地产上市公司绩效水平。在降低环境因素和随机误差对投入变量的影响后，可以发现，我国房地产上市公司的运营效率受环境因素影响较大，技术效率不高是制约大多数我国房地产上市公司经营效率提升的主要因素，对此提出加快高技术参与度、加快降低公司国有股份所占比重和坚持公司专业化生产经营模式的政策建议。
关键词：房地产上市公司，数据包络分析（DEA），绩效
中图分类号：F270.3 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2015）12-0020-28 收稿日期：2015-11-07
1 引言
随着我国房地产行业的发展，房价增长过快、建设规模过大以及大套型住房比重过大等一系列问题逐渐影响着我国房地产行业的健康发展。为有效地解决此类问题，我国的房地产企业只有通过不断地改进和完善自身管理机制，提升经营效率，寻求解决此类问题的新方法，才能使企业在越来越激烈的市场竞争中存活下去。
本文选取66家具有代表性的房地产上市公司，收集这些公司2012-2014年间的相关数据，建立三阶段的DEA分析模型，对这些公司的经营绩效进行综合评价。经过对所选房地产上市公司的经营绩效水平进行全面分析，为相对低效率的房地产上市公司提供若干发展建议，提高其经营效率。以此证明在当前宏观政策调控经济环境下，影响我国房地产上市企业绩效水平的关键因素，从而增加房地产上市公司应对各种风险的能力，也为房地产上市公司的长期持续性发展提供强有力的保障。
2 运用三阶段DEA实证分析
2.1 三阶段DEA模型的建立
三阶段DEA分析决策单元之间的相对效率，主要对决策单元的多投入多产出效应进行量化分析，是评价决策单元是否达到技术有效的一种非参数定量分析方法。由于传统DEA模型存在缺陷，三阶段DEA模型是Fried等人（2002）针对传统DEA模型缺陷而提出的，将投入变量的松弛量看作决策单元生产经营活动的机会成本，然后再利用SFA模型，将环境因素对投入松弛量进行回归分析，得出随机误差项，并将其分解为两项：第一项是统计误差项，该项服从标准正态分布；第二项无效率项，该项服从半正态分布。运用这种方法能够同时将外部环境因素以及随机误差等因素纳入决策单元的绩效分析评价过程中，将外部环境因素和随机误差因素从决策单元的效率评估过程中分离出来，使所有决策单元均具有相同的分析条件，这样就会使分析的结果更为公平和真实。介于三阶段DEA的优点，本文选取三阶段DEA分析我国房地产上市公司绩效水平。
2.2 三阶段DEA评价指标体系设计
2.2.1 样本选取
证监会将我国房地产上市公司划分为房地产开发与经营、房地产管理和房地产中介服务3种不同类别上市公司。房地产类的上市公司是根据其营业收入的比重为主要分类依据的。证监会将涉及房地产三类业务中的一类及以上的营业收入比重大于或等于50%的公司，以及经营多项房地产相关业务，并在房地产业务方面的营业收入低于50%时，但比其他业务收入超过30%的公司均划入了房地产类上市公司。本文选取2012-2014年为样本期，考虑到异常样本的影响，在符合证监会房地产上市公司标准的所有公司中，剔除了在样本期间曾经退市、被ST处理以及数据不齐全等问题和在其主营业务中，房地产所占的比重没有达到最低限度（在房地产业务方面的营业收入低于50%时，但比其他业务收入超过30%）的公司。最终选取了在国内市场上市的66家房地产上市公司。
2.2.2 投入和产出指标的选取
通过分析DEA方法对投入和产出指标的基本要求以及我国学者进行相关研究时所选取的投入和产出指标，对于房地产行业投入指标，主要从人力、财力和资源3个角度去衡量。经过比较分析和测算，本文主要选取两个投入指标：公司的投入总资产和员工人数；产出指标：公司营业利润。
2.2.3 环境变量的选取
房地产上市公司的环境变量是指那些影响其绩效但不在样本主观可控范围之内的一些外部因素。本文将影响我国房地产上市公司绩效的外部环境变量概括为以下3个主要方面。
2.2.3.1 公司上市年数
企业上市年数作为企业层面的外部因素，一般来说，企业上市的时间越长，其在经营管理方面的经验就会越丰富，技术也会越成熟，从而可以带来成本的降低和效率的提升。因此，本文将选取企业的上市年数作为影响企业运营效率的环境变量指标之一。
2.2.3.2 属性（是否为国有）
房地产上市公司的属性不同，将会给企业的效率带来一定的影响。因此，需要剔除房地产性质外在环境对效率造成的不公平影响，将房地产属性分2类，分别为国有上市房地产（用1表示）和私营上市房地产公司（用0表示）。
2.2.3.3 国内生产总值增长率（GDP）
以不变价格计算，当年GDP比上一年的增长率。评价市场环境时，一般选用GDP增长率。名义GDP增长率没有剔除通货膨胀因素，不能真实反映我国的经济发展情况。因此，本文选取我国实际的GDP增长率来代表市场环境因素。
2.3 基于DEA法实证结果分析
2.3.1 第一阶段：BCC模型计算结果及分析
本文在第一阶段分析过程中采用DEAP2.1软件，对所选66家上市房地产公司2012-2014年的运营效率进行BCC模型分析，该阶段是分析在不考虑环境因素影响下各上市房地产公司的运营效率，分别得到所选66家公司在2012-2014年的综合效率（CE）、技术效率（TE）和规模效率（SE）值以及规模效率变化情况。各公司的运营效率如表1所示。
从表1可以看出，从2012年到2014年间，我国房地产上市公司的平均综合效率、技术效率和规模效率分别为0.599、0.763和0.798。说明在不考虑环境因素和随机误差因素的影响时，我国房地产上市公司的整体综合效率不算太高。同时，可以看出各年规模效率的平均值都高于技术效率的平均值。由此可以得出，我国房地产上市公司的无效率主要是来源于技术无效率，技术效率相对不高是制约我国大多数房地产上市公司效率提升的主要因素。此外，规模无效率也是我国房地产上市公司无效率的一个来源，但是居于次要地位。 具体到各个房地产上市公司，从表1中可以发现，2012年至2024年间，只有3家企业综合效率值都为1，说明这3家企业在这几年间都是有效率的，分别是广宇集团、浦东金桥和荣丰控股。在这3年中，除以上实现最优的3家企业外，保利地产、丰华股份、金融街、陆家嘴等12家企业的技术效率值为1，说明了这12家企业无效率主要是因为规模效率不高所造成的。在这3年中，仅有多伦股份的规模效率达到1，说明限制多伦股份发展的主要原因在于技术要素限制。在66家企业中，长春经开、绿景地产、云南城投等31家企业的综合效率值低于平均水平，其中长春经发的综合效率仅有0.38。从表1可以看出这些企业的综合效率低大部分是由于技术效率不高所导致的。
总的来说，从第一阶段的分析结果可以看出，2012年到2014年间绝大部分房地产上市公司的技术效率都低于规模效率，因此可见，技术效率不高是制约我国大多数房地产上市公司综合效率提升的一个主要的因素。
2.3.2 第二阶段：SFA模型计算结果及分析
运用SFA模型调整所选66家上市房地产公司的投入值，剔除主要环境因素对第一阶段所产生的松弛变量的影响，使效率值更具客观性。
针对投入要素所产生的松弛变量，运用Frontier4.1软件进行SFA模型分析，使用最大似然法来估计回归系数。由第一阶段的结果可知，所选66家上市房地产公司投入量的松弛变量值如表2所示。使用SFA模型时，有2个因变量（松弛变量）和3个自变量（环境变量）。因变量分别是员工人数松弛变量和营业成本的松弛变量，自变量分别是公司上市时间、公司属性以及国内生产总值（GDP）增长率。通过Frontier4.1软件的计算结果，逐一检验影响各因变量的主要环境因素。
首先，对影响所选66个上市房地产公司的投入总资产松弛变量进行SFA分析，得到2012-2014年的分析结果如表2所示。
进一步考察各环境因素对两种投入松弛变量的系数，由于环境变量是对各投入松弛变量的回归，所以当回归系数为正时，表示增加环境变量值有利于增加投入的松弛量，即在产出一定情况下，有利于增加投入，进而对绩效有负的影响，剔除环境变量因素后，绩效就会变大；反之，当回归系数为负时，则表示增加环境变量将会降低投入的松弛量，从而导致投入的减少，对绩效水平产生正的影响，剔除环境变量因素后，绩效水平会减少。
下面分别对各个环境变量指标对企业效率产生的影响进行分析。
2.3.2.1 企业属性
3年间，企业属性对企业员工人数的松弛变量大体上呈正相关关系，而与营业成本的松弛变量之间负相关，且均在10%显著水平下通过了t检验，这说明企业属性对企业投入效率产生了一定的影响。
2.3.2.2 GDP增长率
GDP增长率对于房地产上市公司各项投入的松弛变量来说都是利好的，也就是说GDP的增长，会夸大人们对房地产的需求，使房企进而增加员工人数和提高营业成本，因而对投入变量的效率有很大的影响，导致房地产公司的产能过剩，进而影响了公司的经营效率。
2.3.2.3 企业上市年数
由上面3个表格可以看出，3年间企业上市年数对公司的员工人数松弛变量没有产生影响，而对营业成本松弛变量呈正相关关系，这说明了企业成立年数越短，企业对公司成本的投入越没有效率，而企业上市时间越长，其营业成本的投入越没有效率。
由于以上各个环境变量对于不同决策单元的影响是不同的，可能导致一些面临较好的经营环境或运气较好的上市房地产公司具有较佳的效率表现，反之则会对企业的运行带来负面的影响。因此，有必要对原投入变量进行调整，使所有上市房地产公司在同样的经营环境及运气下，以考察其真实的运营效率水平。
2.3.3 第三阶段模型计算结果及分析
由第二阶段的分析可以看出，各投入要素松弛变量的值非常接近1，这表明环境因素的影响占主导地位，而随机变量的影响很少，因此根据本文分析的实际情况可将投入要素的调整方程式简化，重新调整3种投入变量。再用采用DEAP2.1软件，对所调整后的投入变量进行BCC模型分析的各上市房地产公司的综合效率（CE）、技术效率（TE）和规模效率（SE）。此阶段所求得的各效率值已经调整了环境变量与降低随机误差项的影响。分析结果如表3所示。
表3结果显示，经过环境因素调整后的第三阶段分析结果可以看出，所选66家上市房地产公司在这3年中平均综合效率值有明显的省，平均综合效率和平均规模效率分别上升到0.63、0.815，而平均技术效率没有发生变化，这说明环境变量主要通过影响我国房地产上市公司的规模效率影响其综合效率，还具有很大的提升空间。经过调整后，还可以看出与第一阶段相似，去除环境变量因素影响后，第三阶段我国上市房地产企业规模效率的平均值也高于技术效率平均值。由此我们可以得出我国房地产上市公司的无效率主要是来源于技术效率，技术效率较低的主要原因是我国上市房地产公司的核心技术水平没有得到充分重视，使得企业远未达到规模经济。具体结论有以下几点。
其一，具体到各个房地产上市公司，较之第一阶段得出的广宇集团、浦东金桥和荣丰控股3家有效率的房地产上市企业。剔除环境变量因素后，第三阶段实现综合效率最优的企业为金融街、陆家嘴和首开股份3家企业。除去实现综合效率的3家企业外，而第一、三阶段分析中，均处于技术效率前沿的公司依旧是保利地产、丰华股份、广宇集团、金融街、陆家嘴等12家企业。广宇集团、浦东金桥和荣丰控股在经过环境变量调整后均低于最优效率值，其中，剔除环境因素后，广宇集团在第三阶段的综合效率只有0.744，但其技术效率值依旧为1，规模效率值则有第一阶段的1下降到0.744。说明剔除环境因素后，广宇集团没有实现效率运营最优，主要是环境因素存在，高估了其规模效率因素所致，进而使其在规模上不再有效率。而浦东金桥和荣丰控股在第三阶段的综合效率经过调整后分别降到了0.793和0.094，通过对比第一、三阶段的分析结果可知，造成这种现象的原因与广宇集团一样，同样是由于环境因素存在，高估了其规模效率因素所致，进而使其在规模上不再有效率。对比3家企业第一、第三阶段的分析结果可知，这3家企业均是由于环境变量的存在高估了它们的规模效率所致，其中受环境影响最大的是荣丰控股，其次是广宇集团，浦东新桥受此影响则较小。由此可见，环境因素对房地产行业影响是不容忽视的。 其二，经过降低环境因素的影响后，通过对比第一、三阶段的分析结果，可知，一些综合效率值都有所下降，如中江地产、长春经开、云南城投等25家企业，表明它们之前的高效率与它们所处的有利环境和相对较好的经营时机密切相关，它们的经营管理水平并没有看上去那么高。但也有一些企业的技术效率值均有所上升，如中天城投、中润投资、浙江广厦、运盛实业、粤宏远A、亿城股份、香江控股、万业企业等26家企业，这说明这些公司之前技术效率较低的确实有一部分原因是因为比较差的环境或经营时机不好所导致，而非它们的经营管理水平差。
其三，剔除环境变量因素后，中天城投、中润投资、中粮地产、中华企业、浙江广厦等41家企业的规模效率都出现了不同程度的提升，其他企业的规模效率都出现了降低现象，在66家公司中金地集团、保利地产和中粮地产3家企业的纯技术效率增加幅度最大，分别由0.531、0.549、0.634增加到了0.907、0.925、0.998，这说明环境因素对房地产企业规模效率的影响也非常大，客观上规模效率不高也是制约大多数我国房地产上市公司效率提升的主要因素。从综合技术前沿的3家企业金融街、陆家嘴和首开股份的发展来看，这几家公司的股权结构既有国有控股企业，也有股权分散企业。因此，从各技术有效企业中并不能够得出国有企业一定比非国有企业效率低的结论。
由以上分析可知，外部环境因素对所选房地产上市公司综合效率水平的影响非常大，大部分公司都受到环境变量正面或负面的影响。同时也影响到所选公司的相对效率，从表3可以看出，降低环境变量后有25家企业的综合效用提升了，而还有26家企业技术效用降低了，41家企业的规模效率增加了。这也间接地说明了所选环境变量确实影响到了房地产上市公司的综合效用水平，降低环境变量因素后我国房地产上市公司的效率更加准确。
3 研究结论及政策建议
3.1 我国房地产上市公司企业绩效研究结论
其一，在没有考虑环境因素和随机因素影响的第一阶段，3年间我国房地产上市公司完全有效率的有3个。剔除环境因素影响后，综合效率、技术效率和规模效率从原来的0.599、0.763和0.798变为0.63、0.763、0.815。可见，纯技术效率相对不高是制约大多数房地产上市公司效率提升的主要因素。
其二，第二阶段得出了以下结论：3年间企业上市年数未对公司的员工人数的松弛变量产生影响，而与营业成本的松弛变量呈正相关关系，这说明企业上市时间越长，其营业成本的投入越有效率；企业属性对企业员工人数的松弛变量大体上呈正相关关系，而与营业成本的松弛变量之间负相关，且均在10%显著水平下通过了t检验，这说明企业属性对企业营业成本投入效率产生了一定的影响；GDP增长率对于房地产上市公司各项投入的松弛变量来说都是有利的，也就是说GDP的增长，员工人员数和营业成本的增加，对3个投入变量的效率有很大的影响。
其三，除去环境因素和随机误差对投入变量的影响后，本文运用改进后的投入变量进行了第三阶段分析。分析结果发现，虽然3年间完全有效率的企业依旧为3个，但均不是第一阶段的企业，综合效率、技术效率和规模效率从原来的0.599、0.763和0.798变为0.63、0.763、0.815，这说明，我国房地产上市公司的运营效率是受环境因素影响较大，技术效率不高是制约大多数我国房地产上市公司经营效率提升的主要因素。
3.2 提升我国房地产上市公司绩效水平的建议
从分析结果上可以看出，我国房地产上市公司总体效率水平偏低，其最主要原因是纯技术效率较低导致的。在增加我国房地产上市公司绩效水平方面可以考虑一下几个途径。
其一，加快高技术参与度。剔除环境影响因素后，我国房地产上市公司的纯技术效率只有0.763，虽然不是特别的低，但也存在着很大的提升空间。可以通过加快房地产上市公司自身基础设施建设、完善行业标和加快完善房地产公司信息化建设体系、加快同行业之间的沟通力度等手段来进一步提升其纯技术效率。通过研发和引进更加先进的生产技术以提高公司的经营绩效水平，大幅度提升产品和服务档次，形成产品和服务优势，实现公司持续高速发展。
其二，加快降低公司国有股份所占比重。通过减少国有股份在公司总股份中所占比重，可以很大程度上避免中小股东权益损害，提高股票价格的信号功能、传递功能，避免公司董事会和监事会成为国有大股东“一言堂”的不良局面等问题。借助国有股的减持，能够实现国有控股上市公司股权结构进行更加合理的调整和股权结构的愈加完善，直接增强非国有股东在股份公司中所具有的地位，发挥他们对公司日常经营的作用，提高公司管理水平，以实现以追逐利润最大化作为公司的经营目标。
其三，坚持公司专业化生产经营模式。在新的市场竞争格局及宏观调控政策的双重影响下，过去以获取土地为导向的机会主义模式在当前阶段已经成为阻碍房地产上市公司得以持续高速发展的重要因素之一。此时，公司想要保持或者提升其发展速度就必须调整经营发展模式，建立以塑造产品竞争优势为导向的专业化经营发展战略，只有如此，才有可能进入我国房地产行业下一个的高速发展时期。
我国房地产上市公司的经营绩效水平不仅受公司内部因素的影响，同时也受到国家经济、区域经济、银行政策等诸多外部因素的影响。因此，房地产公司要想提升整体经营绩效水平，不仅要克服诸多的内部不利因素，还要调整公司发展战略以更好地适应外部因素，使外部因素能够为公司发展产生良性影响。
参考文献：
1.刘力昌 冯根福.经济系统分析基于DEA的上市公司股权融资效率评价.系统工程.2004.12
2.刘永乐 胡燕京.基于DEA的房地产上市公司业绩分析.统计与决策.2005.7
3.施金亮 杨俊.数据包络分析法评价房地产上市公司绩效.上海大学学报（自然科学版）.2006.3
4.周悼华 李雪松.基于DEA的上市公司转型房地产行业效率研究.管理评论.2007.6
5.张波.房地产上市公司经营绩效评价.统计与决策.2006.4
6.丁琦 王要武 徐鹏举.基于DEA-FCE的房地产上市公司绩效综合评价.系统管理学报.2011.2
作者简介：
韦晓慧，厦门大学经济学院国贸系博士研究生，主要研究方向为中非发展合作、房地产管理。
关键词：房地产上市公司，数据包络分析（DEA），绩效
中图分类号：F270.3 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2015）12-0020-28 收稿日期：2015-11-07
1 引言
随着我国房地产行业的发展，房价增长过快、建设规模过大以及大套型住房比重过大等一系列问题逐渐影响着我国房地产行业的健康发展。为有效地解决此类问题，我国的房地产企业只有通过不断地改进和完善自身管理机制，提升经营效率，寻求解决此类问题的新方法，才能使企业在越来越激烈的市场竞争中存活下去。
本文选取66家具有代表性的房地产上市公司，收集这些公司2012-2014年间的相关数据，建立三阶段的DEA分析模型，对这些公司的经营绩效进行综合评价。经过对所选房地产上市公司的经营绩效水平进行全面分析，为相对低效率的房地产上市公司提供若干发展建议，提高其经营效率。以此证明在当前宏观政策调控经济环境下，影响我国房地产上市企业绩效水平的关键因素，从而增加房地产上市公司应对各种风险的能力，也为房地产上市公司的长期持续性发展提供强有力的保障。
2 运用三阶段DEA实证分析
2.1 三阶段DEA模型的建立
三阶段DEA分析决策单元之间的相对效率，主要对决策单元的多投入多产出效应进行量化分析，是评价决策单元是否达到技术有效的一种非参数定量分析方法。由于传统DEA模型存在缺陷，三阶段DEA模型是Fried等人（2002）针对传统DEA模型缺陷而提出的，将投入变量的松弛量看作决策单元生产经营活动的机会成本，然后再利用SFA模型，将环境因素对投入松弛量进行回归分析，得出随机误差项，并将其分解为两项：第一项是统计误差项，该项服从标准正态分布；第二项无效率项，该项服从半正态分布。运用这种方法能够同时将外部环境因素以及随机误差等因素纳入决策单元的绩效分析评价过程中，将外部环境因素和随机误差因素从决策单元的效率评估过程中分离出来，使所有决策单元均具有相同的分析条件，这样就会使分析的结果更为公平和真实。介于三阶段DEA的优点，本文选取三阶段DEA分析我国房地产上市公司绩效水平。
2.2 三阶段DEA评价指标体系设计
2.2.1 样本选取
证监会将我国房地产上市公司划分为房地产开发与经营、房地产管理和房地产中介服务3种不同类别上市公司。房地产类的上市公司是根据其营业收入的比重为主要分类依据的。证监会将涉及房地产三类业务中的一类及以上的营业收入比重大于或等于50%的公司，以及经营多项房地产相关业务，并在房地产业务方面的营业收入低于50%时，但比其他业务收入超过30%的公司均划入了房地产类上市公司。本文选取2012-2014年为样本期，考虑到异常样本的影响，在符合证监会房地产上市公司标准的所有公司中，剔除了在样本期间曾经退市、被ST处理以及数据不齐全等问题和在其主营业务中，房地产所占的比重没有达到最低限度（在房地产业务方面的营业收入低于50%时，但比其他业务收入超过30%）的公司。最终选取了在国内市场上市的66家房地产上市公司。
2.2.2 投入和产出指标的选取
通过分析DEA方法对投入和产出指标的基本要求以及我国学者进行相关研究时所选取的投入和产出指标，对于房地产行业投入指标，主要从人力、财力和资源3个角度去衡量。经过比较分析和测算，本文主要选取两个投入指标：公司的投入总资产和员工人数；产出指标：公司营业利润。
2.2.3 环境变量的选取
房地产上市公司的环境变量是指那些影响其绩效但不在样本主观可控范围之内的一些外部因素。本文将影响我国房地产上市公司绩效的外部环境变量概括为以下3个主要方面。
2.2.3.1 公司上市年数
企业上市年数作为企业层面的外部因素，一般来说，企业上市的时间越长，其在经营管理方面的经验就会越丰富，技术也会越成熟，从而可以带来成本的降低和效率的提升。因此，本文将选取企业的上市年数作为影响企业运营效率的环境变量指标之一。
2.2.3.2 属性（是否为国有）
房地产上市公司的属性不同，将会给企业的效率带来一定的影响。因此，需要剔除房地产性质外在环境对效率造成的不公平影响，将房地产属性分2类，分别为国有上市房地产（用1表示）和私营上市房地产公司（用0表示）。
2.2.3.3 国内生产总值增长率（GDP）
以不变价格计算，当年GDP比上一年的增长率。评价市场环境时，一般选用GDP增长率。名义GDP增长率没有剔除通货膨胀因素，不能真实反映我国的经济发展情况。因此，本文选取我国实际的GDP增长率来代表市场环境因素。
2.3 基于DEA法实证结果分析
2.3.1 第一阶段：BCC模型计算结果及分析
本文在第一阶段分析过程中采用DEAP2.1软件，对所选66家上市房地产公司2012-2014年的运营效率进行BCC模型分析，该阶段是分析在不考虑环境因素影响下各上市房地产公司的运营效率，分别得到所选66家公司在2012-2014年的综合效率（CE）、技术效率（TE）和规模效率（SE）值以及规模效率变化情况。各公司的运营效率如表1所示。
从表1可以看出，从2012年到2014年间，我国房地产上市公司的平均综合效率、技术效率和规模效率分别为0.599、0.763和0.798。说明在不考虑环境因素和随机误差因素的影响时，我国房地产上市公司的整体综合效率不算太高。同时，可以看出各年规模效率的平均值都高于技术效率的平均值。由此可以得出，我国房地产上市公司的无效率主要是来源于技术无效率，技术效率相对不高是制约我国大多数房地产上市公司效率提升的主要因素。此外，规模无效率也是我国房地产上市公司无效率的一个来源，但是居于次要地位。 具体到各个房地产上市公司，从表1中可以发现，2012年至2024年间，只有3家企业综合效率值都为1，说明这3家企业在这几年间都是有效率的，分别是广宇集团、浦东金桥和荣丰控股。在这3年中，除以上实现最优的3家企业外，保利地产、丰华股份、金融街、陆家嘴等12家企业的技术效率值为1，说明了这12家企业无效率主要是因为规模效率不高所造成的。在这3年中，仅有多伦股份的规模效率达到1，说明限制多伦股份发展的主要原因在于技术要素限制。在66家企业中，长春经开、绿景地产、云南城投等31家企业的综合效率值低于平均水平，其中长春经发的综合效率仅有0.38。从表1可以看出这些企业的综合效率低大部分是由于技术效率不高所导致的。
总的来说，从第一阶段的分析结果可以看出，2012年到2014年间绝大部分房地产上市公司的技术效率都低于规模效率，因此可见，技术效率不高是制约我国大多数房地产上市公司综合效率提升的一个主要的因素。
2.3.2 第二阶段：SFA模型计算结果及分析
运用SFA模型调整所选66家上市房地产公司的投入值，剔除主要环境因素对第一阶段所产生的松弛变量的影响，使效率值更具客观性。
针对投入要素所产生的松弛变量，运用Frontier4.1软件进行SFA模型分析，使用最大似然法来估计回归系数。由第一阶段的结果可知，所选66家上市房地产公司投入量的松弛变量值如表2所示。使用SFA模型时，有2个因变量（松弛变量）和3个自变量（环境变量）。因变量分别是员工人数松弛变量和营业成本的松弛变量，自变量分别是公司上市时间、公司属性以及国内生产总值（GDP）增长率。通过Frontier4.1软件的计算结果，逐一检验影响各因变量的主要环境因素。
首先，对影响所选66个上市房地产公司的投入总资产松弛变量进行SFA分析，得到2012-2014年的分析结果如表2所示。
进一步考察各环境因素对两种投入松弛变量的系数，由于环境变量是对各投入松弛变量的回归，所以当回归系数为正时，表示增加环境变量值有利于增加投入的松弛量，即在产出一定情况下，有利于增加投入，进而对绩效有负的影响，剔除环境变量因素后，绩效就会变大；反之，当回归系数为负时，则表示增加环境变量将会降低投入的松弛量，从而导致投入的减少，对绩效水平产生正的影响，剔除环境变量因素后，绩效水平会减少。
下面分别对各个环境变量指标对企业效率产生的影响进行分析。
2.3.2.1 企业属性
3年间，企业属性对企业员工人数的松弛变量大体上呈正相关关系，而与营业成本的松弛变量之间负相关，且均在10%显著水平下通过了t检验，这说明企业属性对企业投入效率产生了一定的影响。
2.3.2.2 GDP增长率
GDP增长率对于房地产上市公司各项投入的松弛变量来说都是利好的，也就是说GDP的增长，会夸大人们对房地产的需求，使房企进而增加员工人数和提高营业成本，因而对投入变量的效率有很大的影响，导致房地产公司的产能过剩，进而影响了公司的经营效率。
2.3.2.3 企业上市年数
由上面3个表格可以看出，3年间企业上市年数对公司的员工人数松弛变量没有产生影响，而对营业成本松弛变量呈正相关关系，这说明了企业成立年数越短，企业对公司成本的投入越没有效率，而企业上市时间越长，其营业成本的投入越没有效率。
由于以上各个环境变量对于不同决策单元的影响是不同的，可能导致一些面临较好的经营环境或运气较好的上市房地产公司具有较佳的效率表现，反之则会对企业的运行带来负面的影响。因此，有必要对原投入变量进行调整，使所有上市房地产公司在同样的经营环境及运气下，以考察其真实的运营效率水平。
2.3.3 第三阶段模型计算结果及分析
由第二阶段的分析可以看出，各投入要素松弛变量的值非常接近1，这表明环境因素的影响占主导地位，而随机变量的影响很少，因此根据本文分析的实际情况可将投入要素的调整方程式简化，重新调整3种投入变量。再用采用DEAP2.1软件，对所调整后的投入变量进行BCC模型分析的各上市房地产公司的综合效率（CE）、技术效率（TE）和规模效率（SE）。此阶段所求得的各效率值已经调整了环境变量与降低随机误差项的影响。分析结果如表3所示。
表3结果显示，经过环境因素调整后的第三阶段分析结果可以看出，所选66家上市房地产公司在这3年中平均综合效率值有明显的省，平均综合效率和平均规模效率分别上升到0.63、0.815，而平均技术效率没有发生变化，这说明环境变量主要通过影响我国房地产上市公司的规模效率影响其综合效率，还具有很大的提升空间。经过调整后，还可以看出与第一阶段相似，去除环境变量因素影响后，第三阶段我国上市房地产企业规模效率的平均值也高于技术效率平均值。由此我们可以得出我国房地产上市公司的无效率主要是来源于技术效率，技术效率较低的主要原因是我国上市房地产公司的核心技术水平没有得到充分重视，使得企业远未达到规模经济。具体结论有以下几点。
其一，具体到各个房地产上市公司，较之第一阶段得出的广宇集团、浦东金桥和荣丰控股3家有效率的房地产上市企业。剔除环境变量因素后，第三阶段实现综合效率最优的企业为金融街、陆家嘴和首开股份3家企业。除去实现综合效率的3家企业外，而第一、三阶段分析中，均处于技术效率前沿的公司依旧是保利地产、丰华股份、广宇集团、金融街、陆家嘴等12家企业。广宇集团、浦东金桥和荣丰控股在经过环境变量调整后均低于最优效率值，其中，剔除环境因素后，广宇集团在第三阶段的综合效率只有0.744，但其技术效率值依旧为1，规模效率值则有第一阶段的1下降到0.744。说明剔除环境因素后，广宇集团没有实现效率运营最优，主要是环境因素存在，高估了其规模效率因素所致，进而使其在规模上不再有效率。而浦东金桥和荣丰控股在第三阶段的综合效率经过调整后分别降到了0.793和0.094，通过对比第一、三阶段的分析结果可知，造成这种现象的原因与广宇集团一样，同样是由于环境因素存在，高估了其规模效率因素所致，进而使其在规模上不再有效率。对比3家企业第一、第三阶段的分析结果可知，这3家企业均是由于环境变量的存在高估了它们的规模效率所致，其中受环境影响最大的是荣丰控股，其次是广宇集团，浦东新桥受此影响则较小。由此可见，环境因素对房地产行业影响是不容忽视的。 其二，经过降低环境因素的影响后，通过对比第一、三阶段的分析结果，可知，一些综合效率值都有所下降，如中江地产、长春经开、云南城投等25家企业，表明它们之前的高效率与它们所处的有利环境和相对较好的经营时机密切相关，它们的经营管理水平并没有看上去那么高。但也有一些企业的技术效率值均有所上升，如中天城投、中润投资、浙江广厦、运盛实业、粤宏远A、亿城股份、香江控股、万业企业等26家企业，这说明这些公司之前技术效率较低的确实有一部分原因是因为比较差的环境或经营时机不好所导致，而非它们的经营管理水平差。
其三，剔除环境变量因素后，中天城投、中润投资、中粮地产、中华企业、浙江广厦等41家企业的规模效率都出现了不同程度的提升，其他企业的规模效率都出现了降低现象，在66家公司中金地集团、保利地产和中粮地产3家企业的纯技术效率增加幅度最大，分别由0.531、0.549、0.634增加到了0.907、0.925、0.998，这说明环境因素对房地产企业规模效率的影响也非常大，客观上规模效率不高也是制约大多数我国房地产上市公司效率提升的主要因素。从综合技术前沿的3家企业金融街、陆家嘴和首开股份的发展来看，这几家公司的股权结构既有国有控股企业，也有股权分散企业。因此，从各技术有效企业中并不能够得出国有企业一定比非国有企业效率低的结论。
由以上分析可知，外部环境因素对所选房地产上市公司综合效率水平的影响非常大，大部分公司都受到环境变量正面或负面的影响。同时也影响到所选公司的相对效率，从表3可以看出，降低环境变量后有25家企业的综合效用提升了，而还有26家企业技术效用降低了，41家企业的规模效率增加了。这也间接地说明了所选环境变量确实影响到了房地产上市公司的综合效用水平，降低环境变量因素后我国房地产上市公司的效率更加准确。
3 研究结论及政策建议
3.1 我国房地产上市公司企业绩效研究结论
其一，在没有考虑环境因素和随机因素影响的第一阶段，3年间我国房地产上市公司完全有效率的有3个。剔除环境因素影响后，综合效率、技术效率和规模效率从原来的0.599、0.763和0.798变为0.63、0.763、0.815。可见，纯技术效率相对不高是制约大多数房地产上市公司效率提升的主要因素。
其二，第二阶段得出了以下结论：3年间企业上市年数未对公司的员工人数的松弛变量产生影响，而与营业成本的松弛变量呈正相关关系，这说明企业上市时间越长，其营业成本的投入越有效率；企业属性对企业员工人数的松弛变量大体上呈正相关关系，而与营业成本的松弛变量之间负相关，且均在10%显著水平下通过了t检验，这说明企业属性对企业营业成本投入效率产生了一定的影响；GDP增长率对于房地产上市公司各项投入的松弛变量来说都是有利的，也就是说GDP的增长，员工人员数和营业成本的增加，对3个投入变量的效率有很大的影响。
其三，除去环境因素和随机误差对投入变量的影响后，本文运用改进后的投入变量进行了第三阶段分析。分析结果发现，虽然3年间完全有效率的企业依旧为3个，但均不是第一阶段的企业，综合效率、技术效率和规模效率从原来的0.599、0.763和0.798变为0.63、0.763、0.815，这说明，我国房地产上市公司的运营效率是受环境因素影响较大，技术效率不高是制约大多数我国房地产上市公司经营效率提升的主要因素。
3.2 提升我国房地产上市公司绩效水平的建议
从分析结果上可以看出，我国房地产上市公司总体效率水平偏低，其最主要原因是纯技术效率较低导致的。在增加我国房地产上市公司绩效水平方面可以考虑一下几个途径。
其一，加快高技术参与度。剔除环境影响因素后，我国房地产上市公司的纯技术效率只有0.763，虽然不是特别的低，但也存在着很大的提升空间。可以通过加快房地产上市公司自身基础设施建设、完善行业标和加快完善房地产公司信息化建设体系、加快同行业之间的沟通力度等手段来进一步提升其纯技术效率。通过研发和引进更加先进的生产技术以提高公司的经营绩效水平，大幅度提升产品和服务档次，形成产品和服务优势，实现公司持续高速发展。
其二，加快降低公司国有股份所占比重。通过减少国有股份在公司总股份中所占比重，可以很大程度上避免中小股东权益损害，提高股票价格的信号功能、传递功能，避免公司董事会和监事会成为国有大股东“一言堂”的不良局面等问题。借助国有股的减持，能够实现国有控股上市公司股权结构进行更加合理的调整和股权结构的愈加完善，直接增强非国有股东在股份公司中所具有的地位，发挥他们对公司日常经营的作用，提高公司管理水平，以实现以追逐利润最大化作为公司的经营目标。
其三，坚持公司专业化生产经营模式。在新的市场竞争格局及宏观调控政策的双重影响下，过去以获取土地为导向的机会主义模式在当前阶段已经成为阻碍房地产上市公司得以持续高速发展的重要因素之一。此时，公司想要保持或者提升其发展速度就必须调整经营发展模式，建立以塑造产品竞争优势为导向的专业化经营发展战略，只有如此，才有可能进入我国房地产行业下一个的高速发展时期。
我国房地产上市公司的经营绩效水平不仅受公司内部因素的影响，同时也受到国家经济、区域经济、银行政策等诸多外部因素的影响。因此，房地产公司要想提升整体经营绩效水平，不仅要克服诸多的内部不利因素，还要调整公司发展战略以更好地适应外部因素，使外部因素能够为公司发展产生良性影响。
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作者简介：
韦晓慧，厦门大学经济学院国贸系博士研究生，主要研究方向为中非发展合作、房地产管理。