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摘要：物业服务收费问题一直是保障性住房物业管理的难点，因此，在适当提高物业服务收费标准以维系物业服务企业运营时，需要政府以财政补贴的形式保障住户的生活水平不因此降低。通过实证调查提出完善保障性住房物业管理财政补贴机制的建议并以广州JS保障小区为例尝试对物业管理财政补贴进行测算。
关键词：保障房，物业服务，财政补贴
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2015）09-0074-80 收稿日期：2015-08-26
保障性住房（以下简称“保障房”）自推出以来为一部分城市中低收入家庭解决了住房困难，成为一种重要的社会保障方式。然而，随着保障房建设规模的扩大，保障房物业管理问题也逐渐突显，成为制约保障房建设的一个突出问题。国家发改委虽然发文放开非保障性住房物业服务的定价管理，但保障房物业服务收费（以下简称“物业收费”）的政策没有改变。因此，保障房物业收费问题仍然没有解决。
本文以广州JS保障房小区为例，通过实证调查的研究方法，总结保障房小区区别于商品房小区的特点，阐述保障房物业收费存在的问题并分析其产生机理，在此基础上提出改进建议。
1 保障房小区特点
1.1 房屋产权形式多样
我国保障房建设至今已有二十多年历史，由于不同时期政策规定的不同，形成目前多种产权形式的保障房产品。从产权性质上进行分类，保障房小区可分为三种类型：一是混合型小区。这类小区可能同时存在商品房、廉租房、公租房、经适房、限价房等多种产权性质不同的住房产品。二是政府与个人共有产权的限价房、经适房小区。三是政府拥有完全产权的廉租房或公租房小区。第三类公租房小区中政府是唯一业主，在物业服务企业（以下简称“物业企业”）选择、物业服务标准及收费等问题上有绝对话语权。但在第一类小区和第二类小区中，由于小区内房屋产权性质复杂，住户（业主和使用人）利益诉求多样，使得物业收费问题变得复杂。究其原因，“物业产权属性决定物业管理产品属性，进而影响物业管理产品产权安排”，保障房小区物业收费难是市场化供给和房屋产权属性模糊的结果。例如，持有限产权的经适房、限价房住户会更倾向于行使业主的权利，希望接受更为优质的物业服务，而没有产权的廉租房、公租房住户则更多希望政府介入保障房小区的物业管理，竭力争取少缴或不交物业服务费。不同的利益冲突同时存在于同一个小区中，若全盘照搬商品房小区的物业管理模式将使物业管理工作难以展开，也因此，以个人拥有完全产权为前提所制定《物业管理条例》无法完全适用于保障房物业管理。例如，《物业管理条例》对经适房等保障房产品中政府的投票权如何行使没有明确规定，在双过半的投票权规定下，作为大业权人的政府（代表国有产权）行使一票的投票权。此外，在政府作为唯一产权人的保障房小区中，物业管理事务实际转变成政府职能，既加重政府的社会事务管理工作，也有违“大社会小政府”的社会发展趋势；同时，政府部门事事介入有公权力滥用的嫌疑，也可能会忽略住户的利益诉求。
1.2 住户结构特殊
保障房小区住户结构特殊，多数年龄偏大，家庭收入普遍较低，重症、残疾、精神病等特殊情况较一般小区多。以广州JS保障房小区为例，该小区总建筑面积49.08万平方米，共6288套住宅，自2008年到现在已入住5000多户，其中3000多户为廉租房。经本次调查，在247位受访者中，年龄29岁及以下的仅占5.7%，30到59岁之间的占80.8%，70岁及以上的占1.6%。85%为已婚，8.1%为未婚，离婚、离异、丧偶的有22位，占近10%。收入方面，超一半（52.1%）的受访者家庭人均月收入在500元以下，32.7%的受访者家庭人均月收入在501到1000元区间，如表1所示。从实地调查情况看，多数受访者家庭劳动力不超过2人，而家庭人口数却多达5-6人。此外，在247户受访家庭中，家中有残疾情况的就有39户，高龄情况的有14户，重症情况的有13户，精神病情况的有4户。特殊家庭集中是JS保障房小区的一个突出问题，这对该小区居住安全与和谐产生严重影响。如有些精神病患者病情发作时会往楼下扔重物，或者大声吵闹影响其他住户。保障房建设的初衷是为保障城市低收入群体获得适当的居住保障的人权，以满足其“安全、和平和尊严”的价值需求，但在城镇化过程中，市场上能够满足低收入人群的住房极度缺乏，从而造成了贫困的集中，而当这一群体扎堆涌入保障房小区时却又形成另一个贫困的圈子。诚如Edward Doherty所言，“有限的住房选择造就了贫困的高度集中”。低收入群体的过度集中，使得保障房小区演变为特殊群体的“围城”，出现特殊人群从居住割裂到社会分层割裂的趋势。
2 保障房物业收费存在问题及原因分析
2.1 物业收费标准偏低，企业运营压力大
2014年12月，《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》中放开非保障性住房物业服务的定价管理，回归市场调节，但对保障房依然实行政府指导价标准。在这一“保本微利”的政策调控下，保障房小区物业管理收费远低于市场价格。以广州JS保障房小区为例，小区住宅建筑面积共44.65万平方米，每月物业服务费收入35.69万元，平均收费为0.8元/平方米/月。根据广州物业收费分级指导价标准（最低五级的级别收费标准为0.62元/平方米/月，最高一级级别的收费标准为2.8元/平方米/月），JS保障房小区的物业收费标准接近最低级别，尚未达到第四级别。其价格反差亦可从另一组调查数据得到反映。根据2015年1月南方报业组织的“广州超50盘物管费大调查”的数据，被调查楼盘的物业管理费集中在2-4元/平方米/月之间，与JS保障房小区同样规模较大的小区，如广州雅居乐花园、南沙奥园、花都合和新城、番禺奥园等商品房小区，其物业收费分别为2.2、1.95、1.7、1.25元/平方米/月。在收费偏离市场正常轨道的情况下，大部分物业企业只能通过减少人员、降低服务水平来维持物业管理的运营甚至退出。 2.2 管理职能二元化，企业负担过重
由于保障房小区不同于商品房小区，物业企业不仅要提供一般物业服务的内容，还要承担一部分政府委托的社会管理职能，如协助登记保障房入住、使用情况，监督防范违规出租、出借、转让、调换、经营、空置等情况；协助办理保障房住户入住、腾退等相关手续，及时了解住户家庭成员及经济、住房变化情况；开展日常巡查，加强房屋安全监管，发现、制止住户违章搭建、改变房屋用途或擅自拆改房屋等行为；协助有关管理部门核实、处理有关投诉、举报等。管理职能的二元化，一方面加重了物业企业的经营成本，另一方面也强化了企业和住户的对立冲突，增加管理和收费难度。低收入人群重权利轻义务的认识落差，导致对物业服务不足诟病较多，对付费购买物业服务期许过高，当实际情况与其预期有差异时，表现出强烈的不满，当企业肩负部分政府职能而对住户实施监管时，会进一步激发住户内心的不满，进而采取拒缴物业服务费等方式进行对抗。在保障房小区物业企业的社会管理职责负担明显重于其他物业小区的情况下，若缺乏政府必要的扶持，必然打击了物业企业进驻保障房小区的积极性。
2.3 住户收入较低，物业服务费支付困难
以JS保障房小区为例，其6层高（无电梯）、11层高（有电梯）、18层高（有电梯）三类住房的物业收费标准按政府指导价严格执行，分别是为0.52、0.8、1元/平方米/月，但是，该小区仍有23.2%的受访者认为小区的物业收费标准过高，20.9%的受访者表示物业服务费支出超过家庭月收入比例的5%，最高甚至占家庭月收入16%。调查中另一高层保障房小区（有电梯），其物业服务费为1.35元/平方米/月，已远低于市场价，却有超过六成（65.8%）的受访者认为收费标准过高。根据本次调查测算所得，目前保障房的受访者表示可以承受的物业服务费的价格分别为0.66元/平方米/月（楼梯房），1.036元/平方米/月（电梯房），如表2所示。受访者对物业服务费收费标准的评判主要受收入水平影响，卡方检验显示，P=0.003<0.05，也说明住户的收入水平与其小区物业服务费标准的评价存在明显差异。物业服务费是部分低收入家庭一笔不菲的支出，这一群体对价格波动非常敏感，一旦服务费价格超出心理预期会强烈抗拒。
3 完善保障房物业收费机制的建议
3.1 适当提高物业收费标准
广州保障房物业收费标准偏低，制定收费标准时主要是考虑保障性人群的收入和消费水平，但是对物业企业的市场生存发展考虑不足。基于非市场调节的因素，会引发恶性循环——优秀的物业企业不愿接手管理提供服务，而服务质量差的物业企业又得不到住户的认可。根据实际情况，比照《广州住宅物业收费参考标准》规定，考虑到管理保障房小区的物业企业运作成本普遍高于商品房小区，可以适当提高保障房物业收费标准，但同时要求物业企业应当提供对应优质的服务。具体可以设计为：在政府主导新建的保障房小区，综合管理服务、物业共用部位和公用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务等四项执行四级标准，绿化则根据小区的实际绿化面积情况而定，按一至四级标准执行。经测算，带电梯的住宅物业服务费宜定价在1.38-1.48元/平方米/月区间，不带电梯的住宅则定价在0.92-1.02元/平方米/月之间，如表3所示。
3.2 对低收入家庭进行适当补贴
放开非保障性住房物业服务定价管理，使其回归市场调节是符合经济规律的。但涉及基本民生方面如保障性人群居住管理问题，政府仍然需要介入。一方面，保障房作为政府提供的公共或准公共产品，其后续的物业服务也具有准公共产品或服务的性质，所以不能单纯地依靠市场提供；另一方面，无论从保障房住户的经济承受能力，还是从保障房物业企业的实际运营角度而言，政府都有介入物业管理的必要——以财政补贴的形式。目前，保障房小区住户中带电梯的保障房物业服务费为1.04元/平方米/月、不带电梯的物业服务费为0.66元/平方米/月，与文章测算的较为合理的物业服务四级收费标准（带电梯保障房物业服务费在1.38-1.48元/平方米/月的区间，不带电梯的保障房在0.92-1.02元/平方米/月之间）仍有较大差距。因此，建议根据低收入家庭的收入水平、承受能力，相应地给予补贴。具体措施：一是对执行物业服务四级收费标准，带电梯保障房按照平均1.40元/平方米/月收取，不带电梯保障房按照平均1元/平方米/月收取。二是租住廉租房并享受低保的困难家庭，物业服务费全额减免。三是租住廉租房、公租房、经适房的城市低收入家庭，则考虑其收入水平和经济承受能力酌情予以补助。按照调查数据及目前收费标准测算，带电梯保障房可以按照平均1元/平方米/月缴交，不带电梯住宅按照平均0.6元/平方米/月缴交。即：不管是否带电梯，政府平均每月每平方米补贴物业管理费0.4元。四是补贴以全额财政划拨给物业企业的方式进行。按照收支分离的原则，要求物业企业所管理的保障房小区的经营性物业（含停车场）所得经营收益单独建账并全额上缴财政，统收统支。
3.3 将物业服务费纳入租金范畴
调查发现，部分保障房小区物业服务费缴交率不高，一方面与物业企业管理水平和住户收入水平有关，另一方面也与制度设计相关。以廉租房为例，住户每月缴纳的租金为1元/平方米，远低于市场平均租金，但其中不包括物业服务费用，住户除了缴纳租金外还要支付物业服务费，但物业服务费缴纳与否和住户是否可以继续租住保障房没有必然联系。对低收入群体而言，可以少交则少交，物业服务费缴费率自然无法上去。广州制定的《保障性住房小区管理扣分办法》罗列多种扣分情形，但没有把拖欠物业服务费的情形列进去，造成住户拖欠物业服务，缴费率低的情况严重。对此，可以借鉴我国香港公屋管理经验，将物业服务费用包含在租金中，在开放申请时即标明不同房屋的租金价格，让保障房申请者在申请时便一目了然。同时，物业服务费包含在租金当中，一旦住户拖欠租金，即可按照扣分办法予以相应处罚，提高了住户的违法成本。将物业服务费纳入租金后，带电梯的廉租房月租金调整为2元/平方米，不带电梯的月租金为1.6元/平方米，依然远低于市场平均租金。虽然，当前多数保障房小区有廉租房、公租房、经适房、限价房等房屋产权形式不同的多种产品并存，但按照现行政策，限价房、经适房将逐渐退出市场，未来的保障房产品将以廉租房、公租房这些租赁型保障房产品为主，故将物业服务费纳入租金范畴的方法具有较大的可行性。 4 保障房物业管理政府财政补贴测算——以广州JS小区为例
以下以广州JS保障房小区为例，对该小区物业管理财政补贴数额进行测算。根据调查，JS保障房小区目前的物业服务各项服务基本达到五级标准要求，其中，由于绿化面积过大，可按照一级标准测算。因此，建议按照绿化一级、其他项目按照五级标准测算合理的物业管理收费标准，差额部分予以补贴。据此，绿化费用从五级标准的0.05元/平方米/月上调为0.15元/平方米/月，测得电梯房收费标准为1.02元/平方米/月，非电梯房收费标准为0.72元/平方米/月，如表4所示。以此标准进行测算，JS保障房小区住宅物业服务费用为491.33万元/年，而目前实际收费为428.29万元/年，如表5所示，在不增加住户物业服务费用的前提下，需要政府补贴的金额为63.05万元/年，每月补贴额为5.25万元。
5 结论
综上，对于保障房小区而言，物业收费问题依然是个长期性问题。物业企业运营压力与住户收入水平之间的矛盾，需要政府适当介入。在合理提高保障房小区物业收费标准的同时，需要政府进行合理的制度设计，财政投入一定的补贴。具体操作中，政府应进行实证调查，了解住户的需求和实际困难，物业企业运营的成本，确定合理的物业收费标准，进而确定合理、适当的补贴标准。
参考文献：
1.曹伊清.保障房小区物业投票权问题探析.政治与法律.2012.11
2.刘圣欢 饶杰.从物业管理产品属性看物业管理收费难问题.经济体制改革.2005.4
3.谭建辉.保障房小区物业管理实证研究——以广东X小区为例.工程管理学报.2012.4
4.王宏哲 石雁.“适当的”：住房人权的概念解读.北京科技大学学报（社会科学版）.2007.4
5.Edward Dohety.Poverty and the Concentration of Poverty in the Nine-County Creater Rochester Area.Rochester Area Community Foundation. 2013.11
6.郭立 李文超.阶梯定价在保障房物业收费中的应用.城市开发（物业管理）.2012.7
7.邓恒 徐凤 林广 邱永芬 王艳.“广州超50盘物管费大调查：住宅最贵9.8元！十多年没变”.http：//news.gz.fang.com/2015-01-23/14707893.htm.2015.1
8.刘湖北 胡强.公共财政扶持保障房物业管理的合理性及政策选择.东方论坛.2014.5
9.金康.关于保障房物业管理财政补贴机制的设想.中国房地产.2010.8
作者简介：
吴剑平，广州大学工商管理学院副教授，主要研究方向为房地产与物业管理。
姚剑雄，广东科学职业技术学院助教，主要研究方向为房地产与物业管理。
陈德豪，广州大学工商管理学院教授，主要研究方向为物业管理。
基金项目：
广州市属高校科研项目（编号：2012B109）；广州市哲学社会科学发展“十二五”规划一般课题（编号：14Y05）。
Abstract：The Property management feeis animportant problem in the public housing.It is necessary to improvethe standards of the property management fee forrunning the business.In the meantime， the governmentshould guarantee the living standard of the low income groups.Based on the empirical investigation to the samples of low income groups in JS Community which is the biggest one of Guangzhou，the relevant suggestionsare given on the fiscal subsidies of the public housingProperty management.
Keywords：Public housing，Property management，Fiscal subsidies
李求军/责任编辑
关键词：保障房，物业服务，财政补贴
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2015）09-0074-80 收稿日期：2015-08-26
保障性住房（以下简称“保障房”）自推出以来为一部分城市中低收入家庭解决了住房困难，成为一种重要的社会保障方式。然而，随着保障房建设规模的扩大，保障房物业管理问题也逐渐突显，成为制约保障房建设的一个突出问题。国家发改委虽然发文放开非保障性住房物业服务的定价管理，但保障房物业服务收费（以下简称“物业收费”）的政策没有改变。因此，保障房物业收费问题仍然没有解决。
本文以广州JS保障房小区为例，通过实证调查的研究方法，总结保障房小区区别于商品房小区的特点，阐述保障房物业收费存在的问题并分析其产生机理，在此基础上提出改进建议。
1 保障房小区特点
1.1 房屋产权形式多样
我国保障房建设至今已有二十多年历史，由于不同时期政策规定的不同，形成目前多种产权形式的保障房产品。从产权性质上进行分类，保障房小区可分为三种类型：一是混合型小区。这类小区可能同时存在商品房、廉租房、公租房、经适房、限价房等多种产权性质不同的住房产品。二是政府与个人共有产权的限价房、经适房小区。三是政府拥有完全产权的廉租房或公租房小区。第三类公租房小区中政府是唯一业主，在物业服务企业（以下简称“物业企业”）选择、物业服务标准及收费等问题上有绝对话语权。但在第一类小区和第二类小区中，由于小区内房屋产权性质复杂，住户（业主和使用人）利益诉求多样，使得物业收费问题变得复杂。究其原因，“物业产权属性决定物业管理产品属性，进而影响物业管理产品产权安排”，保障房小区物业收费难是市场化供给和房屋产权属性模糊的结果。例如，持有限产权的经适房、限价房住户会更倾向于行使业主的权利，希望接受更为优质的物业服务，而没有产权的廉租房、公租房住户则更多希望政府介入保障房小区的物业管理，竭力争取少缴或不交物业服务费。不同的利益冲突同时存在于同一个小区中，若全盘照搬商品房小区的物业管理模式将使物业管理工作难以展开，也因此，以个人拥有完全产权为前提所制定《物业管理条例》无法完全适用于保障房物业管理。例如，《物业管理条例》对经适房等保障房产品中政府的投票权如何行使没有明确规定，在双过半的投票权规定下，作为大业权人的政府（代表国有产权）行使一票的投票权。此外，在政府作为唯一产权人的保障房小区中，物业管理事务实际转变成政府职能，既加重政府的社会事务管理工作，也有违“大社会小政府”的社会发展趋势；同时，政府部门事事介入有公权力滥用的嫌疑，也可能会忽略住户的利益诉求。
1.2 住户结构特殊
保障房小区住户结构特殊，多数年龄偏大，家庭收入普遍较低，重症、残疾、精神病等特殊情况较一般小区多。以广州JS保障房小区为例，该小区总建筑面积49.08万平方米，共6288套住宅，自2008年到现在已入住5000多户，其中3000多户为廉租房。经本次调查，在247位受访者中，年龄29岁及以下的仅占5.7%，30到59岁之间的占80.8%，70岁及以上的占1.6%。85%为已婚，8.1%为未婚，离婚、离异、丧偶的有22位，占近10%。收入方面，超一半（52.1%）的受访者家庭人均月收入在500元以下，32.7%的受访者家庭人均月收入在501到1000元区间，如表1所示。从实地调查情况看，多数受访者家庭劳动力不超过2人，而家庭人口数却多达5-6人。此外，在247户受访家庭中，家中有残疾情况的就有39户，高龄情况的有14户，重症情况的有13户，精神病情况的有4户。特殊家庭集中是JS保障房小区的一个突出问题，这对该小区居住安全与和谐产生严重影响。如有些精神病患者病情发作时会往楼下扔重物，或者大声吵闹影响其他住户。保障房建设的初衷是为保障城市低收入群体获得适当的居住保障的人权，以满足其“安全、和平和尊严”的价值需求，但在城镇化过程中，市场上能够满足低收入人群的住房极度缺乏，从而造成了贫困的集中，而当这一群体扎堆涌入保障房小区时却又形成另一个贫困的圈子。诚如Edward Doherty所言，“有限的住房选择造就了贫困的高度集中”。低收入群体的过度集中，使得保障房小区演变为特殊群体的“围城”，出现特殊人群从居住割裂到社会分层割裂的趋势。
2 保障房物业收费存在问题及原因分析
2.1 物业收费标准偏低，企业运营压力大
2014年12月，《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》中放开非保障性住房物业服务的定价管理，回归市场调节，但对保障房依然实行政府指导价标准。在这一“保本微利”的政策调控下，保障房小区物业管理收费远低于市场价格。以广州JS保障房小区为例，小区住宅建筑面积共44.65万平方米，每月物业服务费收入35.69万元，平均收费为0.8元/平方米/月。根据广州物业收费分级指导价标准（最低五级的级别收费标准为0.62元/平方米/月，最高一级级别的收费标准为2.8元/平方米/月），JS保障房小区的物业收费标准接近最低级别，尚未达到第四级别。其价格反差亦可从另一组调查数据得到反映。根据2015年1月南方报业组织的“广州超50盘物管费大调查”的数据，被调查楼盘的物业管理费集中在2-4元/平方米/月之间，与JS保障房小区同样规模较大的小区，如广州雅居乐花园、南沙奥园、花都合和新城、番禺奥园等商品房小区，其物业收费分别为2.2、1.95、1.7、1.25元/平方米/月。在收费偏离市场正常轨道的情况下，大部分物业企业只能通过减少人员、降低服务水平来维持物业管理的运营甚至退出。 2.2 管理职能二元化，企业负担过重
由于保障房小区不同于商品房小区，物业企业不仅要提供一般物业服务的内容，还要承担一部分政府委托的社会管理职能，如协助登记保障房入住、使用情况，监督防范违规出租、出借、转让、调换、经营、空置等情况；协助办理保障房住户入住、腾退等相关手续，及时了解住户家庭成员及经济、住房变化情况；开展日常巡查，加强房屋安全监管，发现、制止住户违章搭建、改变房屋用途或擅自拆改房屋等行为；协助有关管理部门核实、处理有关投诉、举报等。管理职能的二元化，一方面加重了物业企业的经营成本，另一方面也强化了企业和住户的对立冲突，增加管理和收费难度。低收入人群重权利轻义务的认识落差，导致对物业服务不足诟病较多，对付费购买物业服务期许过高，当实际情况与其预期有差异时，表现出强烈的不满，当企业肩负部分政府职能而对住户实施监管时，会进一步激发住户内心的不满，进而采取拒缴物业服务费等方式进行对抗。在保障房小区物业企业的社会管理职责负担明显重于其他物业小区的情况下，若缺乏政府必要的扶持，必然打击了物业企业进驻保障房小区的积极性。
2.3 住户收入较低，物业服务费支付困难
以JS保障房小区为例，其6层高（无电梯）、11层高（有电梯）、18层高（有电梯）三类住房的物业收费标准按政府指导价严格执行，分别是为0.52、0.8、1元/平方米/月，但是，该小区仍有23.2%的受访者认为小区的物业收费标准过高，20.9%的受访者表示物业服务费支出超过家庭月收入比例的5%，最高甚至占家庭月收入16%。调查中另一高层保障房小区（有电梯），其物业服务费为1.35元/平方米/月，已远低于市场价，却有超过六成（65.8%）的受访者认为收费标准过高。根据本次调查测算所得，目前保障房的受访者表示可以承受的物业服务费的价格分别为0.66元/平方米/月（楼梯房），1.036元/平方米/月（电梯房），如表2所示。受访者对物业服务费收费标准的评判主要受收入水平影响，卡方检验显示，P=0.003<0.05，也说明住户的收入水平与其小区物业服务费标准的评价存在明显差异。物业服务费是部分低收入家庭一笔不菲的支出，这一群体对价格波动非常敏感，一旦服务费价格超出心理预期会强烈抗拒。
3 完善保障房物业收费机制的建议
3.1 适当提高物业收费标准
广州保障房物业收费标准偏低，制定收费标准时主要是考虑保障性人群的收入和消费水平，但是对物业企业的市场生存发展考虑不足。基于非市场调节的因素，会引发恶性循环——优秀的物业企业不愿接手管理提供服务，而服务质量差的物业企业又得不到住户的认可。根据实际情况，比照《广州住宅物业收费参考标准》规定，考虑到管理保障房小区的物业企业运作成本普遍高于商品房小区，可以适当提高保障房物业收费标准，但同时要求物业企业应当提供对应优质的服务。具体可以设计为：在政府主导新建的保障房小区，综合管理服务、物业共用部位和公用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务等四项执行四级标准，绿化则根据小区的实际绿化面积情况而定，按一至四级标准执行。经测算，带电梯的住宅物业服务费宜定价在1.38-1.48元/平方米/月区间，不带电梯的住宅则定价在0.92-1.02元/平方米/月之间，如表3所示。
3.2 对低收入家庭进行适当补贴
放开非保障性住房物业服务定价管理，使其回归市场调节是符合经济规律的。但涉及基本民生方面如保障性人群居住管理问题，政府仍然需要介入。一方面，保障房作为政府提供的公共或准公共产品，其后续的物业服务也具有准公共产品或服务的性质，所以不能单纯地依靠市场提供；另一方面，无论从保障房住户的经济承受能力，还是从保障房物业企业的实际运营角度而言，政府都有介入物业管理的必要——以财政补贴的形式。目前，保障房小区住户中带电梯的保障房物业服务费为1.04元/平方米/月、不带电梯的物业服务费为0.66元/平方米/月，与文章测算的较为合理的物业服务四级收费标准（带电梯保障房物业服务费在1.38-1.48元/平方米/月的区间，不带电梯的保障房在0.92-1.02元/平方米/月之间）仍有较大差距。因此，建议根据低收入家庭的收入水平、承受能力，相应地给予补贴。具体措施：一是对执行物业服务四级收费标准，带电梯保障房按照平均1.40元/平方米/月收取，不带电梯保障房按照平均1元/平方米/月收取。二是租住廉租房并享受低保的困难家庭，物业服务费全额减免。三是租住廉租房、公租房、经适房的城市低收入家庭，则考虑其收入水平和经济承受能力酌情予以补助。按照调查数据及目前收费标准测算，带电梯保障房可以按照平均1元/平方米/月缴交，不带电梯住宅按照平均0.6元/平方米/月缴交。即：不管是否带电梯，政府平均每月每平方米补贴物业管理费0.4元。四是补贴以全额财政划拨给物业企业的方式进行。按照收支分离的原则，要求物业企业所管理的保障房小区的经营性物业（含停车场）所得经营收益单独建账并全额上缴财政，统收统支。
3.3 将物业服务费纳入租金范畴
调查发现，部分保障房小区物业服务费缴交率不高，一方面与物业企业管理水平和住户收入水平有关，另一方面也与制度设计相关。以廉租房为例，住户每月缴纳的租金为1元/平方米，远低于市场平均租金，但其中不包括物业服务费用，住户除了缴纳租金外还要支付物业服务费，但物业服务费缴纳与否和住户是否可以继续租住保障房没有必然联系。对低收入群体而言，可以少交则少交，物业服务费缴费率自然无法上去。广州制定的《保障性住房小区管理扣分办法》罗列多种扣分情形，但没有把拖欠物业服务费的情形列进去，造成住户拖欠物业服务，缴费率低的情况严重。对此，可以借鉴我国香港公屋管理经验，将物业服务费用包含在租金中，在开放申请时即标明不同房屋的租金价格，让保障房申请者在申请时便一目了然。同时，物业服务费包含在租金当中，一旦住户拖欠租金，即可按照扣分办法予以相应处罚，提高了住户的违法成本。将物业服务费纳入租金后，带电梯的廉租房月租金调整为2元/平方米，不带电梯的月租金为1.6元/平方米，依然远低于市场平均租金。虽然，当前多数保障房小区有廉租房、公租房、经适房、限价房等房屋产权形式不同的多种产品并存，但按照现行政策，限价房、经适房将逐渐退出市场，未来的保障房产品将以廉租房、公租房这些租赁型保障房产品为主，故将物业服务费纳入租金范畴的方法具有较大的可行性。 4 保障房物业管理政府财政补贴测算——以广州JS小区为例
以下以广州JS保障房小区为例，对该小区物业管理财政补贴数额进行测算。根据调查，JS保障房小区目前的物业服务各项服务基本达到五级标准要求，其中，由于绿化面积过大，可按照一级标准测算。因此，建议按照绿化一级、其他项目按照五级标准测算合理的物业管理收费标准，差额部分予以补贴。据此，绿化费用从五级标准的0.05元/平方米/月上调为0.15元/平方米/月，测得电梯房收费标准为1.02元/平方米/月，非电梯房收费标准为0.72元/平方米/月，如表4所示。以此标准进行测算，JS保障房小区住宅物业服务费用为491.33万元/年，而目前实际收费为428.29万元/年，如表5所示，在不增加住户物业服务费用的前提下，需要政府补贴的金额为63.05万元/年，每月补贴额为5.25万元。
5 结论
综上，对于保障房小区而言，物业收费问题依然是个长期性问题。物业企业运营压力与住户收入水平之间的矛盾，需要政府适当介入。在合理提高保障房小区物业收费标准的同时，需要政府进行合理的制度设计，财政投入一定的补贴。具体操作中，政府应进行实证调查，了解住户的需求和实际困难，物业企业运营的成本，确定合理的物业收费标准，进而确定合理、适当的补贴标准。
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作者简介：
吴剑平，广州大学工商管理学院副教授，主要研究方向为房地产与物业管理。
姚剑雄，广东科学职业技术学院助教，主要研究方向为房地产与物业管理。
陈德豪，广州大学工商管理学院教授，主要研究方向为物业管理。
基金项目：
广州市属高校科研项目（编号：2012B109）；广州市哲学社会科学发展“十二五”规划一般课题（编号：14Y05）。
Abstract：The Property management feeis animportant problem in the public housing.It is necessary to improvethe standards of the property management fee forrunning the business.In the meantime， the governmentshould guarantee the living standard of the low income groups.Based on the empirical investigation to the samples of low income groups in JS Community which is the biggest one of Guangzhou，the relevant suggestionsare given on the fiscal subsidies of the public housingProperty management.
Keywords：Public housing，Property management，Fiscal subsidies
李求军/责任编辑