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摘要：近年来小产权房问题得到社会的广泛关注，小产权房已经占据房地产市场一角。为找出小产权房建设的关键所在，为政府对小产权房的治理提供参考路径，利用博弈论构建政府、开发商、集体经济组织三方博弈模型，试图从内部因素分析小产权房形成原因。研究发现，博弈三方在比较利益驱动下，经过反复博弈，最终的混合纳什均衡是政府禁止小产权房建设，而集体经济组织和开发商是倾向于支持建设小产权房。得出结论：提高集体土地征地补偿标准，完善农村社会保障制度，更多地赋予集体经济组织和农民参与土地增值的分配权力，建立统一的城乡土地市场，规范农村经营性集体建设用地合法流转，让农民真正享有土地的权利是根治小产权房的解决之道。
关键词：小产权房，利益主体，博弈
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）08-0074-80 收稿日期：2015-06-18
1 引言
随着我国社会经济的进一步发展，特别是不断加快的城镇化速度以及日益高企的房价，小产权房呈现出快速发展的趋势。小产权房自产生之日起，城市居民就被禁止购买。有关方面曾多次发文提出坚决遏制建设、销售“小产权房”。客观地说，尽管小产权房不符合国家相关的法律法规，但确实为解决部分城市中低收入群体的住房困难问题，改善城市中低收入群体最基本的民生需求，以及满足其安居乐业的需要发挥了一定作用。因此，我们必须正视小产权房的客观存在，它已成为我国房地产市场的一个组成部分。
目前，关于如何妥善解决小产权房问题，许多学者从博弈论方面做了不少研究。谭术魁、江奇等从小产权房供地市场的制度进行博弈分析；张占录等从发展权导入角度对各方利益如何分配进行了博弈分析，刘毅等通过构建动态和静态博弈模型分析政府与开发商博弈二者之间各种效用函数。上述研究立足于以旁观者角度进行外部评价和分析，对内部行为决策研究较少。基于此，本文通过构建政府、集体经济组织、小产权房开发商三者博弈模型，分析政府在默许、禁止监督和禁止不监督三种条件下分析各个主体行为决策过程，找出小产权房形成的关键所在，为政府妥善解决小产权房问题提供参考路径。
2 我国小产权房现状及国家相关政策梳理
2007年国务院和国土部就明确提出小产权房不合法，对购买小产权房的城市居民发出风险提示，但一直缺乏实质性的处罚，导致小产权房成为法不责众的棘手问题。据全国工商联数据，1995-2010年间全国小产权房竣工面积累计达到7.6亿平方米。但民间机构的数据显示，全国小产权房的面积累计达到66亿平方米。2012年，北京的小产权房大概占整个本地市场的18%左右，已售和在建的小产权房接近1000万平方米，西安大约占到25%到30% ，而深圳小产权房建筑面积高达4.05亿平方米，占全市住宅总量近一半。
通过对近几年的政策梳理，不难把握这样一个政策演进脉络：中央逐步认识到小产权房问题的严重性，从风险提示到坚决禁止，政策出台的力度和措辞的强度呈递增趋势。2007年国务院发文指出城镇居民身份到农村购买农村住房不符合土地管理制度的规定，同年12月国务院明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，2008年国土部要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009年国土部再次强调，小产权房实质上是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理法律，违反相关政策，各地要严格依法查处。2010年国土部开始酝酿小产权房整治方案，次年国务院成立小产权房清理领导小组。2011年和2013年国土部多次强调对小产权房不得办理土地登记和补办土地审批手续。
十八届三中全会提出关于农村集体经营性建设用地流转政策后，针对社会上关于小产权房转正的舆论。国土部和住建部紧急通知：坚决遏制违法建设、销售小产权房问题，对小产权房开展一次集中排查摸底结合实际研究提出分类处理意见。由此可见，在七年时间里，政策内容几乎没有实质性的推进，缺乏具有可操作性和解决实际问题的政策内容。
3 对小产权房的认识
任何经济现象产生的背后都有其深层次的制度因素，城乡二元土地市场结构是小产权房形成的制度根源。以深圳等沿海城市的小产权房为例，由于城市特别是工业的发展，大量工人需要住房，而现代工厂一般不修建职工住房，需要地方政府或市场提供。但政府公租房的建设因各种原因跟不上工业的发展，市场上商品房价格的高涨远远超过了工人的购买力。利用价格低廉的小产权房可以帮政府与市场解决这个问题，政府既不出多少力又可促进工业的发展。从这个意义上讲，政府是缺乏严格处理小产权房的意愿的。可以说深圳等地的小产权房在建设中得到了政府默许，政府前期管理中未依法管理，甚至是政府违法，现在暴露了系列管理问题与后遗症，政府想管理却无法管理。
目前，我国大多数地区政府对小产权房的管理主要停留在对新开发建设的打击和阻止层面，但是对遗留的小产权房的产权、交易、物业管理等方面的规范管理还未列入议事日程。由于小产权房处在政府各职能管理部门的交叉点上，管理的效果并不明显。
3 博弈模型
3.1 基本假设
博弈参与主体假设。本文中参与博弈的主体为政府、开发商、集体经济组织（农户），而且都是为追求自身利益最大化而非合作的。
参与主体理性假设。 政府、开发商、集体经济组织都是经济理性人，都为满足自身需求而争取效用和潜在收益区间的最大化。
参与主体之间信息假设。在小产权房的建设博弈过程中，各利益主体都拥有完全相同的信息，都对彼此的行为选择、效用函数相互了解。
3.2 参与要素
参与人：参与主体为政府、农村集体经济组织、小产权房开发商三者之间的博弈。
博弈主体策略空间：在博弈过程中，政府的行动集合={禁止并监督；禁止不监督；默许}，开发商的行动集合={使用集体土地建设；使用国有土地建设}，集体经济组织的行动集合={支持；不支持}。 博弈次序假设，由于各主体身份之特点，开发商、集体经济组织二者的行为必须在政府的行为选择之后，方可做出选择。因此，本文博弈次序为政府开始，其他双方在其影响下做出选择。
变量假设：博弈过程中，假设政府禁止小产权房建设的概率为Q，政府监督概率为P，监督成功并处罚概率为V，小产权房建设的概率为W。
3.2.1 集体经济组织的策略效用
在政府禁止小产权房建设并监督时，集体经济组织支持开发小产权房所得经济收益为R11，C11为集体（农户）给开发商资金成本；C12 为失去宅基地给农户补偿和分红；C13为小产权房开发后行政惩罚成本；C14为心理成本，监督成功时集体支付为K1；未成功时为K2；不监督为K3。
在政府默许建设时，集体支付为K4，R12为集体经济组织自用土地时所获收益，R13集体（农民）拥有土地被征收所得征地补偿费，所付出时间和机会成本为C15，则集体支付为K5，如表1所示。
3.2.2 开发商的策略效用
在政府禁止小产权房开发的情况下，企业开发小产权房的收益为R21，违法成本C21，开发小产权房的建安成本C22，心理和时间成本C23，与集体谈判交易成本C24，集体土地取得费用成本为C25。假如政府监督成功时，企业支付为Y1，假如监督不成功时为Y2，以及不监督时为Y3，如果企业选择国有土地开发房地产其收益为R22，支付交易成本为C26，以及建筑安装成本C27，土地有偿使用费用C28及上交政府税费I1，此时开发商的支付为Y4。
政府默许情况下，企业使用国有和集体土地的收益都为房地产开发收益，成本都为交易成本，土地有偿使用费用、建筑安装成本以及税收或手续费I2，此时，企业选择集体建设用地开发房地产支付为Y5，选择国有建设用地开发房地产支付为Y6，如表2所示。
3.2.3 政府的策略效用
政府针对现存的小产权房采取禁止策略并实施监督情况下，R31为政府查处小产权房的罚款收益；因禁止小产权房建设产生的对耕地资源保护，稳定房地产市场方面、保障社会公平及国家利益的正效应V1，政府监督查处成本为C31，主要是政府对小产权房的拆除费用和原来居住小产权房的居民安置费用，V2为政府查处小产权房对社会稳定产生的负面政策效益。此时政府支付为Z1；如果政府监督不成功，支付为Z2，不监督支付为Z3；假若政府对小产权房采取默许放任的策略，政府所得收益为R32，主要为减少民生投入开支如保障房建设、社会稳定、人口导入后带来整体税收增加等收益；V2为满足居民居住需求，安居乐业的正效益；C33为需要支付耕地减少、政府加大对民生投入成本，以及对土地资源、房地产市场、社会公平的负面影响V1，此时政府的支付为Z4。
政府针对未开发或即将开发的小产权房采取禁止并监督策略，政府需支付监督成本C34（但可以使用国有建设用地的土地出让金收益R33，以及相关土地增值税费等收益R34），除此还需支付土地出让的交易成本C35；这种情况下地方政府支付为Z5，若政府不监督支付为Z6，政府默许支付为Z7，如表3所示。
4 博弈模型分析
4.1 集体经济组织的行动策略分析
由于我国经济快速发展以及城镇化速度的加快，对于处于城市拓展区的集体土地的地价也得到提升。显然对于集体经济组织来讲，修建小产权房用于出租、出售和土地自用种地的经济效益是R11>R12。目前，我国法律体制不健全，相关法律法规对于小产权房处理没有明确规定，部分基层政府领导基于自身利益考虑对小产权房采取不闻不问态度，加之小产权房又处在政府各职能管理部门的交叉点上，政府监督概率P不大。所以对集体经济组织的行政惩罚成本C13也随之降低，进而导致集体经济组织对是否支持小产权房建设的心理成本降低。目前，我国现行集体土地征地补偿标准R13普遍偏低，所以QPV对开发小产权房影响不会很大，因此对总收益影响不大，一般来说当R11>R12时候，U1>U2，即集体经济组织（农户）会支持小产权房的开发。
4.2 开发商行动策略分析
对于开发商来讲，开发小产权房的心理和时间成本C23较大，需要时刻担心地方政府政策是否变动以及国土部门的查处等风险。假设开发商使用集体土地和使用国有土地开发房地产获得的收益都是一样，即R21=R22，那么U3-U4的结果取决于土地开发过程中所投入的各种成本。正如前文已经提到在现实实践中，地方政府监督小产权房开发的概率较低，较低的监督概率导致监督查处概率也低，所以企业的违法成本也很小。在经营收益相同的情况下，影响U3-U4的因素就只有交易成本、土地获得费用及税收。由于不管土地权属归何方所有，但开发房地产项目的建筑安装成本基本一致，所以此处不予考虑建安成本。因开发商使用集体土地不需要缴纳土地一级开发的土地出让金及各种税费，而且土地价格可与集体经济组织协商取得。反之，如果使用国有土地需要进行招拍挂程序，除此还需支付土地出让金，毫无疑问国有土地价格定会比集体土地价格高，即C28>C25。集体建设用地协商往往比使用国有建设用地容易，因此，在同等收益下企业会倾向于使用集体土地。以上分析表明，一般情况下当R21>R22即U3-U4>0，开发商会倾向于选择使用集体土地，当R22>R21即U4—U3>0，开发商会倾向选择使用国有土地。
4.3 政府行动策略分析
政府的行动策略U5-U6，取决于WPV（R31+2V1-2V2）+WP（2V2-C31-C34）+W（V2-V1-R33+R34+C35）和W（R31+V2-V1-C31）。政府监督查处成本为C31，近年来各地政府一直严格遏制小产权房增量，监督查处概率WPV>0；除此还有政府对土地财政追求即政府的土地出让金收益R33，禁止小产权房建设产生的耕地资源保护，稳定房地产市场方面、保障国家利益的正效应V1，V2为政府查处“小产权房”对社会稳定产生的负面政策效益。基于现实实践V1-V2>0，WPV（R31+2V1-2V2）也大于0，因此可得：WPV（R31+2V1-2V2）+WP（2V2-C31-C34）+W（V2-V1-R33+R34+C35）>0。政府选择默许，能获得如减少民生投入、社会稳定、人口导入、税收增加等收益R32；满足居民居住需求安居乐业的正效益V2，但相比集体土地转为国有土地后政府取得的土地出让金R33，以及对房地产市场干扰和社会公平的负面影响V1，由此可得V10，即政府会倾向于禁止小产权房的建设。
5 讨论及结论
集体经济组织在与政府博弈的最优策略是支持小产权房建设；对房地产开发商来讲在集体土地和国家土地开发房地产收益相同的情况下，使用集体土地是企业的最优策略；对于政府而言，禁止小产权房建设可以带来更多土地出让金、土地增值税费、耕地资源保护、稳定房地产市场方面、保障国家利益等多种效益，故其最理性的策略是禁止小产权房建设。
在现有政策法律框架下分配土地收益时，集体经济组织及农户所得的土地征用补偿金较低，以及土地自用种地收益过低，这是集体经济组织倾向于支持开发小产权房的主要因素。因此，合理提高集体土地征地补偿标准，完善农村社会保障制度，更多地赋予集体经济组织和农民参与土地增值的分配权力，是根治小产权房的解决之道。
通过立法确立土地发展权，建立统一的城乡土地市场；规范农村经营性集体建设用地合法流转，盘活农村土地资产，让土地所有者——农民真正享有土地的权利，这样征地制度与小产权房建设利益导向极端化的问题方可从制度上根本解决。
一般来说，对于处在不同时间和空间节点上的小产权房，地方政府会根据当地经济发展需要对小产权房采取禁止或默许的策略。进而导致开发商和集体经济组织的策略也会随着政府策略变化做出相应调整。本文仅用静态博弈模型研究小产权房建设的博弈过程，文中部分参数因子还需继续修正和优化，这些问题在后续研究中将不断完善。
参考文献：
1.蔡继明.小产权房应有条件“转正”.国土资源导刊.2012.4
2.谭术魁 江奇等.社会转型环境对“小产权房”购买行为的影响.中国土地科学.2011.10（25）
3.张占录.以土地发展权合理配置解决小产权房问题.城乡建设.2009.7
4.刘毅 田琳琳 马永驰.利益博弈视角下小产权房治理的反思.大连理工大学学报（社会科版）.2011.4
5.徐伟 何平.“小产权房”现行规制政策之成因、演进及有效性探析.理论导刊.2014.1
6.陈西婵.城镇化、小产权房与房产税.中国房地产.2014.3
Abstract：The issue of limited property right house has obtained the society’s widespread attention in recent years，limited property right house has become an important complement for the real estate market.In order to find out the key of construction of limited property right house and provide government with reference path for limited property right house governance，this paper uses the game theory to construct trilateral game model includes government，developers，collective economic organization and try to analyze the cases related to the forming of limited property right house from internal factors.The results indicate that：driven by the respective comparative advantages， government prohibits the construction of limited property right house，while developer and collective economic organization tend to support and build limited property house after repeated games-a mixed strategy Nash equilibrium.It is concluded that solution to limited property right house：increase the land compensation standards of collective land；improve the rural social security system；give more right distribution of land increment to collective economic organization and farmers；establish unified urban and rural land market；operate in land transfer of rural collective construction.
Keywords：Limited property right house，Trilateral game，Interest-related parties
李求军/责任编辑
关键词：小产权房，利益主体，博弈
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）08-0074-80 收稿日期：2015-06-18
1 引言
随着我国社会经济的进一步发展，特别是不断加快的城镇化速度以及日益高企的房价，小产权房呈现出快速发展的趋势。小产权房自产生之日起，城市居民就被禁止购买。有关方面曾多次发文提出坚决遏制建设、销售“小产权房”。客观地说，尽管小产权房不符合国家相关的法律法规，但确实为解决部分城市中低收入群体的住房困难问题，改善城市中低收入群体最基本的民生需求，以及满足其安居乐业的需要发挥了一定作用。因此，我们必须正视小产权房的客观存在，它已成为我国房地产市场的一个组成部分。
目前，关于如何妥善解决小产权房问题，许多学者从博弈论方面做了不少研究。谭术魁、江奇等从小产权房供地市场的制度进行博弈分析；张占录等从发展权导入角度对各方利益如何分配进行了博弈分析，刘毅等通过构建动态和静态博弈模型分析政府与开发商博弈二者之间各种效用函数。上述研究立足于以旁观者角度进行外部评价和分析，对内部行为决策研究较少。基于此，本文通过构建政府、集体经济组织、小产权房开发商三者博弈模型，分析政府在默许、禁止监督和禁止不监督三种条件下分析各个主体行为决策过程，找出小产权房形成的关键所在，为政府妥善解决小产权房问题提供参考路径。
2 我国小产权房现状及国家相关政策梳理
2007年国务院和国土部就明确提出小产权房不合法，对购买小产权房的城市居民发出风险提示，但一直缺乏实质性的处罚，导致小产权房成为法不责众的棘手问题。据全国工商联数据，1995-2010年间全国小产权房竣工面积累计达到7.6亿平方米。但民间机构的数据显示，全国小产权房的面积累计达到66亿平方米。2012年，北京的小产权房大概占整个本地市场的18%左右，已售和在建的小产权房接近1000万平方米，西安大约占到25%到30% ，而深圳小产权房建筑面积高达4.05亿平方米，占全市住宅总量近一半。
通过对近几年的政策梳理，不难把握这样一个政策演进脉络：中央逐步认识到小产权房问题的严重性，从风险提示到坚决禁止，政策出台的力度和措辞的强度呈递增趋势。2007年国务院发文指出城镇居民身份到农村购买农村住房不符合土地管理制度的规定，同年12月国务院明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，2008年国土部要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009年国土部再次强调，小产权房实质上是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理法律，违反相关政策，各地要严格依法查处。2010年国土部开始酝酿小产权房整治方案，次年国务院成立小产权房清理领导小组。2011年和2013年国土部多次强调对小产权房不得办理土地登记和补办土地审批手续。
十八届三中全会提出关于农村集体经营性建设用地流转政策后，针对社会上关于小产权房转正的舆论。国土部和住建部紧急通知：坚决遏制违法建设、销售小产权房问题，对小产权房开展一次集中排查摸底结合实际研究提出分类处理意见。由此可见，在七年时间里，政策内容几乎没有实质性的推进，缺乏具有可操作性和解决实际问题的政策内容。
3 对小产权房的认识
任何经济现象产生的背后都有其深层次的制度因素，城乡二元土地市场结构是小产权房形成的制度根源。以深圳等沿海城市的小产权房为例，由于城市特别是工业的发展，大量工人需要住房，而现代工厂一般不修建职工住房，需要地方政府或市场提供。但政府公租房的建设因各种原因跟不上工业的发展，市场上商品房价格的高涨远远超过了工人的购买力。利用价格低廉的小产权房可以帮政府与市场解决这个问题，政府既不出多少力又可促进工业的发展。从这个意义上讲，政府是缺乏严格处理小产权房的意愿的。可以说深圳等地的小产权房在建设中得到了政府默许，政府前期管理中未依法管理，甚至是政府违法，现在暴露了系列管理问题与后遗症，政府想管理却无法管理。
目前，我国大多数地区政府对小产权房的管理主要停留在对新开发建设的打击和阻止层面，但是对遗留的小产权房的产权、交易、物业管理等方面的规范管理还未列入议事日程。由于小产权房处在政府各职能管理部门的交叉点上，管理的效果并不明显。
3 博弈模型
3.1 基本假设
博弈参与主体假设。本文中参与博弈的主体为政府、开发商、集体经济组织（农户），而且都是为追求自身利益最大化而非合作的。
参与主体理性假设。 政府、开发商、集体经济组织都是经济理性人，都为满足自身需求而争取效用和潜在收益区间的最大化。
参与主体之间信息假设。在小产权房的建设博弈过程中，各利益主体都拥有完全相同的信息，都对彼此的行为选择、效用函数相互了解。
3.2 参与要素
参与人：参与主体为政府、农村集体经济组织、小产权房开发商三者之间的博弈。
博弈主体策略空间：在博弈过程中，政府的行动集合={禁止并监督；禁止不监督；默许}，开发商的行动集合={使用集体土地建设；使用国有土地建设}，集体经济组织的行动集合={支持；不支持}。 博弈次序假设，由于各主体身份之特点，开发商、集体经济组织二者的行为必须在政府的行为选择之后，方可做出选择。因此，本文博弈次序为政府开始，其他双方在其影响下做出选择。
变量假设：博弈过程中，假设政府禁止小产权房建设的概率为Q，政府监督概率为P，监督成功并处罚概率为V，小产权房建设的概率为W。
3.2.1 集体经济组织的策略效用
在政府禁止小产权房建设并监督时，集体经济组织支持开发小产权房所得经济收益为R11，C11为集体（农户）给开发商资金成本；C12 为失去宅基地给农户补偿和分红；C13为小产权房开发后行政惩罚成本；C14为心理成本，监督成功时集体支付为K1；未成功时为K2；不监督为K3。
在政府默许建设时，集体支付为K4，R12为集体经济组织自用土地时所获收益，R13集体（农民）拥有土地被征收所得征地补偿费，所付出时间和机会成本为C15，则集体支付为K5，如表1所示。
3.2.2 开发商的策略效用
在政府禁止小产权房开发的情况下，企业开发小产权房的收益为R21，违法成本C21，开发小产权房的建安成本C22，心理和时间成本C23，与集体谈判交易成本C24，集体土地取得费用成本为C25。假如政府监督成功时，企业支付为Y1，假如监督不成功时为Y2，以及不监督时为Y3，如果企业选择国有土地开发房地产其收益为R22，支付交易成本为C26，以及建筑安装成本C27，土地有偿使用费用C28及上交政府税费I1，此时开发商的支付为Y4。
政府默许情况下，企业使用国有和集体土地的收益都为房地产开发收益，成本都为交易成本，土地有偿使用费用、建筑安装成本以及税收或手续费I2，此时，企业选择集体建设用地开发房地产支付为Y5，选择国有建设用地开发房地产支付为Y6，如表2所示。
3.2.3 政府的策略效用
政府针对现存的小产权房采取禁止策略并实施监督情况下，R31为政府查处小产权房的罚款收益；因禁止小产权房建设产生的对耕地资源保护，稳定房地产市场方面、保障社会公平及国家利益的正效应V1，政府监督查处成本为C31，主要是政府对小产权房的拆除费用和原来居住小产权房的居民安置费用，V2为政府查处小产权房对社会稳定产生的负面政策效益。此时政府支付为Z1；如果政府监督不成功，支付为Z2，不监督支付为Z3；假若政府对小产权房采取默许放任的策略，政府所得收益为R32，主要为减少民生投入开支如保障房建设、社会稳定、人口导入后带来整体税收增加等收益；V2为满足居民居住需求，安居乐业的正效益；C33为需要支付耕地减少、政府加大对民生投入成本，以及对土地资源、房地产市场、社会公平的负面影响V1，此时政府的支付为Z4。
政府针对未开发或即将开发的小产权房采取禁止并监督策略，政府需支付监督成本C34（但可以使用国有建设用地的土地出让金收益R33，以及相关土地增值税费等收益R34），除此还需支付土地出让的交易成本C35；这种情况下地方政府支付为Z5，若政府不监督支付为Z6，政府默许支付为Z7，如表3所示。
4 博弈模型分析
4.1 集体经济组织的行动策略分析
由于我国经济快速发展以及城镇化速度的加快，对于处于城市拓展区的集体土地的地价也得到提升。显然对于集体经济组织来讲，修建小产权房用于出租、出售和土地自用种地的经济效益是R11>R12。目前，我国法律体制不健全，相关法律法规对于小产权房处理没有明确规定，部分基层政府领导基于自身利益考虑对小产权房采取不闻不问态度，加之小产权房又处在政府各职能管理部门的交叉点上，政府监督概率P不大。所以对集体经济组织的行政惩罚成本C13也随之降低，进而导致集体经济组织对是否支持小产权房建设的心理成本降低。目前，我国现行集体土地征地补偿标准R13普遍偏低，所以QPV对开发小产权房影响不会很大，因此对总收益影响不大，一般来说当R11>R12时候，U1>U2，即集体经济组织（农户）会支持小产权房的开发。
4.2 开发商行动策略分析
对于开发商来讲，开发小产权房的心理和时间成本C23较大，需要时刻担心地方政府政策是否变动以及国土部门的查处等风险。假设开发商使用集体土地和使用国有土地开发房地产获得的收益都是一样，即R21=R22，那么U3-U4的结果取决于土地开发过程中所投入的各种成本。正如前文已经提到在现实实践中，地方政府监督小产权房开发的概率较低，较低的监督概率导致监督查处概率也低，所以企业的违法成本也很小。在经营收益相同的情况下，影响U3-U4的因素就只有交易成本、土地获得费用及税收。由于不管土地权属归何方所有，但开发房地产项目的建筑安装成本基本一致，所以此处不予考虑建安成本。因开发商使用集体土地不需要缴纳土地一级开发的土地出让金及各种税费，而且土地价格可与集体经济组织协商取得。反之，如果使用国有土地需要进行招拍挂程序，除此还需支付土地出让金，毫无疑问国有土地价格定会比集体土地价格高，即C28>C25。集体建设用地协商往往比使用国有建设用地容易，因此，在同等收益下企业会倾向于使用集体土地。以上分析表明，一般情况下当R21>R22即U3-U4>0，开发商会倾向于选择使用集体土地，当R22>R21即U4—U3>0，开发商会倾向选择使用国有土地。
4.3 政府行动策略分析
政府的行动策略U5-U6，取决于WPV（R31+2V1-2V2）+WP（2V2-C31-C34）+W（V2-V1-R33+R34+C35）和W（R31+V2-V1-C31）。政府监督查处成本为C31，近年来各地政府一直严格遏制小产权房增量，监督查处概率WPV>0；除此还有政府对土地财政追求即政府的土地出让金收益R33，禁止小产权房建设产生的耕地资源保护，稳定房地产市场方面、保障国家利益的正效应V1，V2为政府查处“小产权房”对社会稳定产生的负面政策效益。基于现实实践V1-V2>0，WPV（R31+2V1-2V2）也大于0，因此可得：WPV（R31+2V1-2V2）+WP（2V2-C31-C34）+W（V2-V1-R33+R34+C35）>0。政府选择默许，能获得如减少民生投入、社会稳定、人口导入、税收增加等收益R32；满足居民居住需求安居乐业的正效益V2，但相比集体土地转为国有土地后政府取得的土地出让金R33，以及对房地产市场干扰和社会公平的负面影响V1，由此可得V1
集体经济组织在与政府博弈的最优策略是支持小产权房建设；对房地产开发商来讲在集体土地和国家土地开发房地产收益相同的情况下，使用集体土地是企业的最优策略；对于政府而言，禁止小产权房建设可以带来更多土地出让金、土地增值税费、耕地资源保护、稳定房地产市场方面、保障国家利益等多种效益，故其最理性的策略是禁止小产权房建设。
在现有政策法律框架下分配土地收益时，集体经济组织及农户所得的土地征用补偿金较低，以及土地自用种地收益过低，这是集体经济组织倾向于支持开发小产权房的主要因素。因此，合理提高集体土地征地补偿标准，完善农村社会保障制度，更多地赋予集体经济组织和农民参与土地增值的分配权力，是根治小产权房的解决之道。
通过立法确立土地发展权，建立统一的城乡土地市场；规范农村经营性集体建设用地合法流转，盘活农村土地资产，让土地所有者——农民真正享有土地的权利，这样征地制度与小产权房建设利益导向极端化的问题方可从制度上根本解决。
一般来说，对于处在不同时间和空间节点上的小产权房，地方政府会根据当地经济发展需要对小产权房采取禁止或默许的策略。进而导致开发商和集体经济组织的策略也会随着政府策略变化做出相应调整。本文仅用静态博弈模型研究小产权房建设的博弈过程，文中部分参数因子还需继续修正和优化，这些问题在后续研究中将不断完善。
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Abstract：The issue of limited property right house has obtained the society’s widespread attention in recent years，limited property right house has become an important complement for the real estate market.In order to find out the key of construction of limited property right house and provide government with reference path for limited property right house governance，this paper uses the game theory to construct trilateral game model includes government，developers，collective economic organization and try to analyze the cases related to the forming of limited property right house from internal factors.The results indicate that：driven by the respective comparative advantages， government prohibits the construction of limited property right house，while developer and collective economic organization tend to support and build limited property house after repeated games-a mixed strategy Nash equilibrium.It is concluded that solution to limited property right house：increase the land compensation standards of collective land；improve the rural social security system；give more right distribution of land increment to collective economic organization and farmers；establish unified urban and rural land market；operate in land transfer of rural collective construction.
Keywords：Limited property right house，Trilateral game，Interest-related parties
李求军/责任编辑