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摘要：本文从需求、供给、制度层面。对引起房价歧高的原因进行了剖析。认为合理的物业税制度可以增加房地产市场供给总量。调节供给结构，减少总体房地产需求，使房地产价格有所松动。同时指出，物业税调控的有效性需要其他制度的配合。
关键词：物业税；房地产预售制度；土地闲置税；住房保障；垄断规制体系
中图分类号：F810.42.F293.35 文献标识码：A 文章编号：1672-3309(2011)02-59-02
一、造成我国房地产价格水平歧高的原因
第一，需求决定论。即主要原因是庞大的住房需求，人们对住房的需求有“自用性需求”、“享受性需求”和“投机性需求”。这三方面的需求共同作用，推高了房价。
第二，供给决定论。即与土地资源有限性相关，稀缺的土地资源与相对旺盛的住房需求共同推动了房价上升。本文认为。住房的供给结构对高房价的形成起到了关键作用。当前住房供给结构是小户型供给不足、大户型比例过高。小户型自用性住房因供给不足而价格上涨，推动房地产价格总体呈上涨趋势。
第三，制度决定论。目前。中央对地方政府以GDP增长为主的政绩评价体系。以及中央和地方财权事权错位等制度性因素，使土地出让金成为地方政府非常重要的财政收入来源。在这种情况下。土地价格持续走高。推动了房价走高，而个人投资者的房价上升预期又构成了抬高房价的传导机制(丁成日，2007)。
第四，市场结构决定论。况伟大(2007)认为，中国房地产业属于一种垄断性市场结构。房地产是一种不可移动产品，这决定了开发商之间的竞争是位置固定的空间竞争；房地产商只能与其相邻的房地产商进行竞争，而不能将所有房子搬在一起进行竞争。那么，即使产业内厂商数量众多，也会因一定区域内厂商数量少。而造成一定区域内的垄断。这种垄断结构不同于传统意义上的垄断，属于“环形竞争”。这样，开发商必然索取垄断高价，获取垄断利润。同时。由于房地产商的区域性垄断，造成了信息不对称。消费者无法获得关于房地产成本方面的信息，导致资源配置的低效率。房地产商可以任意抬高房价。
综上所述，本文认为当前房价持续上涨是由房地产业市场垄断格局和市场供求关系共同影响所致，房地产供给结构失调和房地产商区域性垄断共同造成房地产价格不断上涨。因此。政府要出台相应的政策来调控这些因素。物业税作为税收政策的一个方面显得尤为重要。
二、物业税在调控房地产市场中的功能和机制
(一)物业税对房地产需求的调控作用
1.物业税对自用性住房需求的影响。自用性住房需求是人们对居住的必要需求，是人们基本居住权利的载体，应该倡导“居者有其屋”的房地产开发思想。由于这种需求是人们自发性消费需求。是一种刚性需求。其需求弹性很低甚至为。如果对自用性住房征收物业税。会减少居民财富。引起消费者的产品消费结构发生变化。但不会影响此类住房的需求。如图1所示。假设人们购买两种产品：自用性住房E和其他物品O，且住房为离散产品，其无差异曲线为虚线。居民在征收物业税前的初始选择是A点，假设此点最优消费组合为一套房子和01数量的其他商品；征收物业税后，居民财富减少，最优消费组合变为B点，此时最优消费组合为一套房子和02数量的其他商品。对征收物业税前后进行比较。消费者住房消费没有改变，只是降低了其他商品消费，消费者福利降低。可见，对低弹性的自用性住房需求征收物业税会损害消费者福利。由于自用性需求的刚性，物业税对这类需求没有任何影响。在设计物业税制度时，可以设计一个免税面积。在免税面积之内免征物业税，以充分考虑居民的自用性住房需求。
2.物业税对享受性和投机性房地产需求的影响。各大城市房价不断上涨的共同原因是房地产投机行为的存在。投资者将住房作为投资品。持有投资组合的出发点是组合内各投资工具的预期利润率和风险水平，当前，由于不断膨胀的房地产价格上涨预期，投资者将大量资金用于购买房地产，而物业税的开征对这种投机性住房需求具有抑制作用。首先。物业税降低了房地产投资的预期利润率。在银行利率不断提高时，当房地产预期收益低于资本和货币市场时，房地产业的投机资金会流向资本和货币市场。使得市场上已建成的住房供给增加，产生拉动房价下降的作用，房价降低又一次降低了住房投资利润率，这个过程循环往复：直到房地产市场和其他市场预期利润率达到一致。其次，物业税本身就是政府宏观调控的一个信号。会降低人们对房地产价格预期，使投资者感到政府会有更严厉的政策出台。提高了投资风险，那么投资者最优选择便是撤出房地产市场，但这种政策的“告示效应”有待探讨：最后。物业税会减少国外投机资本投资国内房地产的预期利润率，从而减少国外资本的投机性住房需求。促使国外游资撤离中国。
(二)物业税对房地产供给的调控作用
归结起来，有4个方面：
1.对房地产存量供给的影响。对已完工的房地产存量而言，物业税的开征会增加房地产持有成本。使房地产商加快出售商品房，减少“捂盘”和“惜售”现象，同时能使个人投机者增加住房供给。
2.对增量供给的影响。从税收权利和义务来看，物业税的纳税主体由房地产商转为居民购买者，即在房地产进入保有环节前，房地产商已经实现销售，房地产保有者变为住房消费者。纳税人也成为住房消费者，这构成了变相的“税负转嫁”，物业税调控对房地产商没有影响。其效果自然大大降低。
3.对房地产供给结构的影响。物业税对房地产供给结构的影响取决于物业税的制度设计。对此可以采取两种方式：第一种方式。对每套住房设定一个免税面积，在免税面积之上，房地产所有人应就其超过免税面积的住房面积部分缴纳物业税；第二种方式，对住房所有人的所有住房设定一个综合免税面积，其持有全部房产的面积减去这个综合免税面积的剩余面积是物业税应税面积。应该说。合理的物业税制度可以优化房地产供给结构，预售制的存在也会使物业税调节供给结构的能力下降，物业税调控作用的完全发挥需要其他制度配合，因此应该尽快取消房地产预售制。
4.物业税可采取“专税专用”模式，增加廉租房供给。地方政府在廉租房制度建设中负有主要责任。而物业税的宽税基正好与这种事权相结合，它作为一种财产税，可以采取“专税专用”的征收和使用模式，专门用于政府廉租房和经济适用房建设，既有效解决城市低收入家庭住房困难问题，又可以实现宏观调控的政策意图，有效控制虚高的房价。
三、物业税调控的制度匹配
第一，取消房地产预售制度。宏观调控的治本之策应该是取消房地产预售制度和开征物业税相结合。从制度上减少房地产商的融资来源。这样才能实现调控目标，有力控制房地产价格。
第二，开征土地闲置税。即规定在房地产商拿到土地后的一定时期内。如果其没有将土地用于房地产开发。应该就其土地使用权价值按照一定的比例上交土地闲置税。
第三，建立住房保障体系。这样可以使自用性住房需求通过基本住房保障体系有效释放，将自用性住房需求从总需求中分离出来，使不同类型住房需求“各归其位”。为规范的房地产市场运行提供制度保障。
第四，建立房地产垄断规制体系。针对当前房地产市场的区域性垄断市场结构，政府应出台相应的反垄断规制政策，具体包括：增加区域性厂商数量，控制大规模的房地产开发，同时制定房地产业回报率管制体系，组建独立的监管机构，委托第三方中介机构定期对各房地产商的财务报告进行审核，定期向社会发布房地产商关于征地、银行贷款、现金流量等方面的信息。防止房地产市场出现垄断局面。
参考文献：
[1]安体富、王海勇，重构我国房地产税制：理论分析与政策探讨[J]，公共经济评论，2004，(06)
[2]安体富、王海勇，重构房地产税制的基本思路[J]，税务研究，2004，(09)
[3]曾振良，房地产经济学通论[M]，北京：北京大学出版社，2003
[4]丹尼斯·麦肯齐、理查德·贝兹，房地产经济学[M]，北京：经济科学出版社，2003
[5]袁志刚、樊潇彦，房地产市场理性泡沫分析[J]，经济研究，2003，(03)
关键词：物业税；房地产预售制度；土地闲置税；住房保障；垄断规制体系
中图分类号：F810.42.F293.35 文献标识码：A 文章编号：1672-3309(2011)02-59-02
一、造成我国房地产价格水平歧高的原因
第一，需求决定论。即主要原因是庞大的住房需求，人们对住房的需求有“自用性需求”、“享受性需求”和“投机性需求”。这三方面的需求共同作用，推高了房价。
第二，供给决定论。即与土地资源有限性相关，稀缺的土地资源与相对旺盛的住房需求共同推动了房价上升。本文认为。住房的供给结构对高房价的形成起到了关键作用。当前住房供给结构是小户型供给不足、大户型比例过高。小户型自用性住房因供给不足而价格上涨，推动房地产价格总体呈上涨趋势。
第三，制度决定论。目前。中央对地方政府以GDP增长为主的政绩评价体系。以及中央和地方财权事权错位等制度性因素，使土地出让金成为地方政府非常重要的财政收入来源。在这种情况下。土地价格持续走高。推动了房价走高，而个人投资者的房价上升预期又构成了抬高房价的传导机制(丁成日，2007)。
第四，市场结构决定论。况伟大(2007)认为，中国房地产业属于一种垄断性市场结构。房地产是一种不可移动产品，这决定了开发商之间的竞争是位置固定的空间竞争；房地产商只能与其相邻的房地产商进行竞争，而不能将所有房子搬在一起进行竞争。那么，即使产业内厂商数量众多，也会因一定区域内厂商数量少。而造成一定区域内的垄断。这种垄断结构不同于传统意义上的垄断，属于“环形竞争”。这样，开发商必然索取垄断高价，获取垄断利润。同时。由于房地产商的区域性垄断，造成了信息不对称。消费者无法获得关于房地产成本方面的信息，导致资源配置的低效率。房地产商可以任意抬高房价。
综上所述，本文认为当前房价持续上涨是由房地产业市场垄断格局和市场供求关系共同影响所致，房地产供给结构失调和房地产商区域性垄断共同造成房地产价格不断上涨。因此。政府要出台相应的政策来调控这些因素。物业税作为税收政策的一个方面显得尤为重要。
二、物业税在调控房地产市场中的功能和机制
(一)物业税对房地产需求的调控作用
1.物业税对自用性住房需求的影响。自用性住房需求是人们对居住的必要需求，是人们基本居住权利的载体，应该倡导“居者有其屋”的房地产开发思想。由于这种需求是人们自发性消费需求。是一种刚性需求。其需求弹性很低甚至为。如果对自用性住房征收物业税。会减少居民财富。引起消费者的产品消费结构发生变化。但不会影响此类住房的需求。如图1所示。假设人们购买两种产品：自用性住房E和其他物品O，且住房为离散产品，其无差异曲线为虚线。居民在征收物业税前的初始选择是A点，假设此点最优消费组合为一套房子和01数量的其他商品；征收物业税后，居民财富减少，最优消费组合变为B点，此时最优消费组合为一套房子和02数量的其他商品。对征收物业税前后进行比较。消费者住房消费没有改变，只是降低了其他商品消费，消费者福利降低。可见，对低弹性的自用性住房需求征收物业税会损害消费者福利。由于自用性需求的刚性，物业税对这类需求没有任何影响。在设计物业税制度时，可以设计一个免税面积。在免税面积之内免征物业税，以充分考虑居民的自用性住房需求。
2.物业税对享受性和投机性房地产需求的影响。各大城市房价不断上涨的共同原因是房地产投机行为的存在。投资者将住房作为投资品。持有投资组合的出发点是组合内各投资工具的预期利润率和风险水平，当前，由于不断膨胀的房地产价格上涨预期，投资者将大量资金用于购买房地产，而物业税的开征对这种投机性住房需求具有抑制作用。首先。物业税降低了房地产投资的预期利润率。在银行利率不断提高时，当房地产预期收益低于资本和货币市场时，房地产业的投机资金会流向资本和货币市场。使得市场上已建成的住房供给增加，产生拉动房价下降的作用，房价降低又一次降低了住房投资利润率，这个过程循环往复：直到房地产市场和其他市场预期利润率达到一致。其次，物业税本身就是政府宏观调控的一个信号。会降低人们对房地产价格预期，使投资者感到政府会有更严厉的政策出台。提高了投资风险，那么投资者最优选择便是撤出房地产市场，但这种政策的“告示效应”有待探讨：最后。物业税会减少国外投机资本投资国内房地产的预期利润率，从而减少国外资本的投机性住房需求。促使国外游资撤离中国。
(二)物业税对房地产供给的调控作用
归结起来，有4个方面：
1.对房地产存量供给的影响。对已完工的房地产存量而言，物业税的开征会增加房地产持有成本。使房地产商加快出售商品房，减少“捂盘”和“惜售”现象，同时能使个人投机者增加住房供给。
2.对增量供给的影响。从税收权利和义务来看，物业税的纳税主体由房地产商转为居民购买者，即在房地产进入保有环节前，房地产商已经实现销售，房地产保有者变为住房消费者。纳税人也成为住房消费者，这构成了变相的“税负转嫁”，物业税调控对房地产商没有影响。其效果自然大大降低。
3.对房地产供给结构的影响。物业税对房地产供给结构的影响取决于物业税的制度设计。对此可以采取两种方式：第一种方式。对每套住房设定一个免税面积，在免税面积之上，房地产所有人应就其超过免税面积的住房面积部分缴纳物业税；第二种方式，对住房所有人的所有住房设定一个综合免税面积，其持有全部房产的面积减去这个综合免税面积的剩余面积是物业税应税面积。应该说。合理的物业税制度可以优化房地产供给结构，预售制的存在也会使物业税调节供给结构的能力下降，物业税调控作用的完全发挥需要其他制度配合，因此应该尽快取消房地产预售制。
4.物业税可采取“专税专用”模式，增加廉租房供给。地方政府在廉租房制度建设中负有主要责任。而物业税的宽税基正好与这种事权相结合，它作为一种财产税，可以采取“专税专用”的征收和使用模式，专门用于政府廉租房和经济适用房建设，既有效解决城市低收入家庭住房困难问题，又可以实现宏观调控的政策意图，有效控制虚高的房价。
三、物业税调控的制度匹配
第一，取消房地产预售制度。宏观调控的治本之策应该是取消房地产预售制度和开征物业税相结合。从制度上减少房地产商的融资来源。这样才能实现调控目标，有力控制房地产价格。
第二，开征土地闲置税。即规定在房地产商拿到土地后的一定时期内。如果其没有将土地用于房地产开发。应该就其土地使用权价值按照一定的比例上交土地闲置税。
第三，建立住房保障体系。这样可以使自用性住房需求通过基本住房保障体系有效释放，将自用性住房需求从总需求中分离出来，使不同类型住房需求“各归其位”。为规范的房地产市场运行提供制度保障。
第四，建立房地产垄断规制体系。针对当前房地产市场的区域性垄断市场结构，政府应出台相应的反垄断规制政策，具体包括：增加区域性厂商数量，控制大规模的房地产开发，同时制定房地产业回报率管制体系，组建独立的监管机构，委托第三方中介机构定期对各房地产商的财务报告进行审核，定期向社会发布房地产商关于征地、银行贷款、现金流量等方面的信息。防止房地产市场出现垄断局面。
参考文献：
[1]安体富、王海勇，重构我国房地产税制：理论分析与政策探讨[J]，公共经济评论，2004，(06)
[2]安体富、王海勇，重构房地产税制的基本思路[J]，税务研究，2004，(09)
[3]曾振良，房地产经济学通论[M]，北京：北京大学出版社，2003
[4]丹尼斯·麦肯齐、理查德·贝兹，房地产经济学[M]，北京：经济科学出版社，2003
[5]袁志刚、樊潇彦，房地产市场理性泡沫分析[J]，经济研究，2003，(03)