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继建行上浮首套房贷利率至1.05倍后，10月16日，不少中小商业银行也调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%，包括光大银行、广发银行、深发展银行以及民生银行等。同时，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。
银行“接力调控”
自主上浮房贷利率
分析人士认为，这反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑。
继二套房贷在1.1倍基准利率基础上继续上浮之后，京沪深穗四大一线城市首套房贷也步入利率上浮的时代。
北京市最先传出首套房贷利率上浮的消息。北京市建设银行某支行个贷经理表示，目前该支行的首套房贷利率最低上浮至基准利率的1.05倍，申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。
对此，建行10月14日表示：“按照国家政策导向，建行高度关注房地产市场的变化，借鉴同业做法，建行高度重视风险防范工作，继续实施客户区域差别化政策。”
多位银行业内人士也证实，在上海，多家商业银行已提高房贷利率下限，对首套房实行较基准利率上浮5%-10%。个别银行还同步调高第二套房贷利率。甚至部分银行称，对首套房维持基准利率的政策可能是”暂时的“，不排除总行层面随时跟进。
由于信贷额度紧张，一些银行还提高了放贷门槛。除了对购房者资格有严格的审核外，一些银行还对房屋状况等做了明确的要求。“例如有银行规定房龄20年以上的老公房不能贷款，面积50平方米以下且位置较远的房子也很难获得贷款。”汉宇地产贷款部总监倪岱尔称。
深圳多家银行也上浮了首套房贷利率，只是上浮幅度略有差异。目前建行针对首套房的贷款利率是上浮5%；兴业银行由于目前该行房贷政策依然很紧，对符合条件的首套房购买者的贷款目前上浮10%；中行从去年开始便在深圳执行总行的差别化信贷政策，对个人住房贷款利率定价进行适当调整，降低个人住房贷款的利率优惠幅度，这个“差别化定价”政策依然没变，目前个人买首套房的贷款利率基本上要比基准利率上浮10%。
广州市部分银行房地产按揭贷款额度明显收紧，大幅提高了首次置业者按揭贷款利率，而且对贷款资质较差的客户上浮利率程度更高，放款时间也延长至3个月以上。招商银行、广发银行、交通银行网点对首次置业者贷款利率均上浮5%至10%不等，部分银行称因信贷额度紧张而无法承诺放款时间。
链家地产首席分析师张月表示，目前已经进入四季度，若年底前银行不调整贷款利率，则明年年初银行放贷额度相对宽松，至少在明年1季度调整可能性不大，除非明年信贷政策更进一步紧缩。
中原地产研究总监张大伟则认为，相比首套房贷款来说，目前房地产商的开发贷基本都已经是基准利率上浮三成，在这种紧迫的市场环境下，少数购房人为了保障自身贷款能够顺利发放，自愿通过利率调高的手段来提前获得贷款，预计银行上调贷款折扣很可能形成趋势。
分析人士认为，目前房地产个人贷款与开发贷款趋于紧张反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑，如果房价出现大幅持续下行，银行需要提前拨备资金以抵御风险，这导致银行将继续提高贷款利率与首付比率，从而降低房贷承载的风险。
首套房贷利率上调
或将持续至明年初
初步判断，利率上浮的状况会持续到明年第一季度。
业内分析人士认为，目前，个人按揭贷款的市场需求依然较大，但进入第四季度后，银行信贷额度早已呈现捉襟见肘之势，信贷资源的配置需要再调整，而个人贷款业务中，房屋按揭贷款首当其冲。
央行最新统计数据显示，今年9月新增贷款仅4700亿元，较上月明显回落，且创下21个月来新低，这表明政策总体基调依然偏紧，而流动性正是楼市的大环境之一。“在准备金连续提高的累积作用、准备金率缴存基数扩大、差别准备金率动态调整以及存款增长放缓的影响下，今年银行放贷的意愿和能力普遍较弱，贷款的供需矛盾状况尤为突出。”中国银行战略管理部副总经理宗良表示。
从各银行2011年中期业绩报告数据来看，14家上市银行中，大部分银行上半年个人住房贷款占个人贷款总额比重均不低于60%。“目前，个人按揭贷款的市场需求依然较大，银行只是采取提高利率的手段调整供需关系。“接受记者采访的银行个贷部人士表示，一旦上调了按揭贷款利率，个人房贷规模就会因需求的减少而降低，那么，这就会腾挪出不少信贷资金。”抓住收益相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源是银行第四季度调整的倾向。”
除了宏观货币政策的紧缩外，银行自身还面临着严格的新资本监管要求，配置信贷资源也是银行为年末考核未雨绸缪。宗良预计，银行上调房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。
值得一提的是，根据近期央行营管部对银行家的调查结果显示，自上季房价预期指数走低进入不景气区间后，三季度续降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。这意味着，银行对于房地产开发贷将更加谨慎，房地产开发商回笼资金越发需要依靠销售新房。
“首套房贷利率上调的消息对于开发商而言又将是一盆冷水，因为这种调整直接影响到‘刚需’客户的购房心态，同时，投资者购房冲动也会进一步抑制，尤其是高房价的一线城市。”兴业证券房地产业分析师张忆东认为。
央行对北京市2011年第三季度1400户城镇储户进行的问卷调查结果显示，储户第四季度购买住房意愿比例仅为14.2%，为2009年以来最低水平，接近2008年一季度水平。
另外，日前发布的8大典型楼市库存调查报告显示，截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比新增952万平方米，增长约30.77%。“由于2010年的高新开工增速和施工面积增速暗示2011年潜在的供给充足，随着四季度推盘高峰到来，市场供应量将继续上升，一旦销售承压，将会直接导致库存量增加，开发商资金周转压力可想而知。”张忆东进一步表示。
不可否认的是，在房价尚未下跌、投资资金尚未转移至其他投资渠道前，房价上涨压力依然存在，但中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，目前的楼市调控政策不会放松。“在开发贷收紧、按揭贷款利率上升、市场信心不足的多重因素影响下，房地产下行的趋势会进一步确立，楼市拐点只会渐行渐近。”
房贷开始“涨价”
房贷利率上浮仍一贷难求
今年以来，商业银行信贷业务量缩水，令部分银行已经开始对个人首套房贷利率“涨价”，此前的7折、8.5折利率已经不见踪迹，有银行甚至将首套房贷利率上调至基准利率的1.05倍、1.1倍。即便如此，老百姓仍然“一贷难求”。
链家地产首席分析师张月表示，存款准备金率和存贷款比上调之后，多家银行面临放贷难情况。进入七八月以后，银行放款便趋于紧张，部分银行甚至在上半月就用光了全月的放贷额度，客户的放贷周期拉长，部分客户要排队一个月以上才能获得贷款。在当前信贷环境之下，银行选择上调利率也是缓解需求并且增加收益的重要方式。
一位国有银行信贷部门人士透露，现在银行还能接受放贷申请，审批工作一个星期就能完成，但由于贷款额度紧张，贷款都需要排队，不能保证具体的放款日期。某股份制银行信贷员表示，银行每个月都会有固定的放款额度，不能超出这个额度，已经审批完成的贷款单子就只能积压着。另一家国有大行信贷人士也表示，“对已经审批的贷款，我们会尽快发放。对于新申请的客户，现在信贷员都会事先讲明放款时间不确定，让购房者自己考虑”。
某股份制银行人士表示，从四季度开始，该行已经对新申请的贷款都不放贷，之前审批完成的贷款也要排队发放。
由于贷款迟迟未发，部分购房者被迫放弃购房计划，甚至与卖方之间引发纠纷。市民王先生表示，由于儿子的降生，王先生在调控的关口被迫“卖小买大”，一个多月前将手中60平方米的小两居换成了110平方米的大三居，本来在20多天前已经付了100多万元的首付款，贷款审批也已经通过，按照上述国有大行的承诺，拿到抵押他项权利证后两个工作日即可放款，可他整整等了20天，却是动静全无。“我这贷款20多天前就批了，可现在突然跟我说没额度，不给我放了，卖家一听不但房子不卖我，还要告我违约。”因为违反了和业主的合同约定，卖方不但决定不把房子卖给他，还向其索要10万元的违约金。
北京一位大型经纪机构负责人也透露，最近一段时间其所在的中介机构确实接到了很多买卖双方关于该行未能及时放款导致购房纠纷的投诉。“其实现在很多银行都放缓了放贷的步伐，但是会提前告知购房者，对于已经审批过的贷款迟迟不放还不多见。”
央行日前公布的数据显示，9月份人民币贷款增加4700亿元，创下21个月来新低，由于信贷调控政策导致的银行放贷难现象在四季度仍将继续。北京中原地产三级市场部研究总监张大伟认为，随着银根的整体缩紧，有的银行对个人住房贷款也实行了规模控制计划，各个分行的放款额度也由此下降。所以，无形中拉长了放款时间，一旦超出了当月额度，就只能推迟放款，甚至暂停放款，但由此会引发购房者与卖方之间的纠纷。“如果购房合同和信贷合同中未能明确放款约束时间及违约责任认定的话，一般是由购房者承担。”张大伟特别提醒购房者，在信贷额度普遍收紧的当下，购房时应明确放款约束时间及违规责任认定。
首套房贷利率多城上调
紧缩“误伤”刚需
多家商业银行的首套房商贷利率进入上浮期，在多个城市提高了利率下限。
在北京，建行部分支行在本月14日已经上浮首套房利率至1.05倍。在上海，多位银行业内人士表示，许多商业银行已提高房贷利率下限，对首套房实行较基准利率上浮5%-10%。
在广州，招商银行、广发银行、交通银行网点同样对首次置业者贷款利率均上浮5%至10%不等，部分银行甚至称信贷额度紧张而无法承诺放款时间。在长沙，建行、浦发银行、招行、光大银行等多家股份制银行对首套房贷利率也都开始了上浮，幅度为10%-20%。
在武汉，首套房贷利率最高上浮到30%，二套首付至少六成，三套房贷已经开始停贷了。
“这是国家今年以来紧缩的货币政策造成的连带影响。”易居（中国）高级分析师薛建雄指出：“银行目前资金较为紧张，更愿意将钱贷到贷款利率高的项目，对利润不高的个人房贷业务有所收紧，或干脆上浮贷款利率。”
有分析认为，严厉楼市调控政策下造成的房贷风险加剧同样是银行上浮首贷利率的重要因素。不过由于首套房贷的客户多为刚性客户，对于价格很敏感，上涨利率之后“误伤”购房者，会使这部分购房者的观望情绪加重。
中国社科院金融研究所研究员易宪容则指出，利率上浮是必然的，当前楼市交易氛围的趋淡使得银行对房地产市场的风险更加重视起来，早先监管层面就多次告诫银行警惕房地产市场的风险，而且还进行过房贷测试，银行的利率肯定还要提高。
但对于普通的购房者来说，专家们这样的预测只能更感压力大增。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟估计，上调利率后，首套房房贷百万贷款20年将首次接近8000元，相当于加息约两次，这个对刚需的影响非常大，第一套房购房的负担继续增加，要做好“吃苦”的准备。
楼市吹响熄灯号
银行看跌房价是危险警讯
随着“十一”假期的结束，早就名实不相符的房地产传统销售旺季“金九银十”，以冷清收场告终，甚至在买气冬眠的情景下，2011年楼市堪称已提早吹响“熄灯号”。
北京房价颓势已显
数据显示，限购代表性城市“京沪穗”，“十一”期间基本均呈现令业界胆颤心寒之价量齐跌态势。北京一手商品住宅成交621套，与2010年同比降50%，成交均价17，005元／平方米，同比降4.9%。连一向被认为房价最坚挺的海淀区二手学区房，也已出现松动之挫降趋势。
事实上，买气的明显恶化并不始于“十一”。9月上半月，北京市商品住宅成交量约2100套，同比降14.2%，环比降31.4%，创36个月以来的最低水平。而同步上蹿的住宅库存量则达11.27万套，创2年来最高点，比政策限购前暴增近2万套。
日前万科发布一份北京家庭的入户抽样调查结果，也为当前北京楼市的窘境，找到最佳诠释与注脚：只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿购房。让人犹生“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家”的无奈与感慨。
不限购城市已出现需求枯竭迹象
上海楼市的“十一”景况亦不遑多让。房价虽尚未发生明显变化，但成交记录较之北京更加惨淡，同比大降72.79%，三分之二住宅楼盘零成交，号称“银十遭遇史上最黑暗开局”！住宅库存量则飙破920万平方米，按当下成交速度，售罄时间超过一年！
此外，10月8日发布“十一”期间，对包括北京、上海、深圳、南京、成都、武汉等在内的20个重点城市进行监测，竟发现总成交量同比骤降44%，“前三甲”分别为深圳(－90.25%)、宁波(－78.04%)、上海(－72.79%)。尤其必须关注的是，国家统计局近日公布8月全国70个大中城市价格指数显示，首次有超过一半的城市房价环比下降或持平，而46个城市中近一半是未限购地区，显示购买力在不断“下放”、渗透与稀释的过程中，出现了后劲不足的心余力绌。换言之，第二轮“限购”已经失去意义，愈来愈多“这边风景独好”的三、四级城市，即将与一、二线城市同样陷入需求枯竭的困境！
银行看跌房价是危险警讯
与之相对应的，则是2011年一线城市土地出让金的严重缩水。以上海为例，前8月计743.1亿元，仅为2010年全年的48.4%，北京的降幅更可观，671.95亿元只相当于去年的40.9%。充分反映开发商资金短缺、举步维艰，与看淡后市之心理状态。
无独有偶的是，央行对银行高阶管理层的调查也“落井下石”地显示，自上季房价预期指数走低进入不景气区间后，三季度续降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。由于金融机构掌管房产商之金脉流，形同生杀大权在握，其对楼市展望的悲观情绪，势必影响房产买卖之放贷意愿与额度，进而雪上加霜地冲击市场本已薄弱之买气，及开发商日趋恶化的经营环境，后续效应值得观察。
市场走势找不到乐观理由
虽说“以价换量”已成业界共识，但降价究竟能换来多少成交量？事到如今也不容乐观以待，因为“抢先降价也是商机”的最佳时机已经过去。调控措施毫无松绑迹象、房源供应随着滞销不断增长，促使消费者观望心态越趋浓烈，显然房价没有高于百分之十五以上的像样跌幅，恐难以驱动市场买气成形，这才是未来房地产走势的可怕之处。当然，地段、环境、产品乃至品牌有过人之处的楼盘，不在此列。
或许有人会说，国庆黄金周历来为成交低谷，真正的爆量都在国庆后一周，但目前几乎一切数据均表明，楼市在可预见的中短期内，根本找不到乐观理由。
银行风险意识增强
建行北京分行贷款中心一名工作人员称，目前个贷很少能执行基准利率，会根据客户情况有所上浮，二手房首套房贷利率执行基准利率的1.05倍。
建行北京分行有关负责人对此表示，该行根据贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策，这是因为“建行高度关注房地产市场变化，借鉴同业做法及考虑到风险防范情况，继续实施客户区域差别化政策”。
从工、农、中三大国有商业银行获悉，这几家大行没有上调个人房贷利率。不过，从工行北京分行海淀支行个贷中心获知，该行对首套房利率虽仍然执行基准利率，但也存在根据客户资质调整利率的情况。
建行副行长朱小黄此前接受采访时表示，目前货币政策从紧，银行面临信贷资源配置的考验，建行不会轻易收缩房贷。“目前，个人按揭贷款的市场需求很大，银行还是倾向于采取提高利率等手段调整供需关系。”
将进一步打破楼市平衡
“此次调高个贷利率可能抑制部分购房者的需求，从而影响房地产行业。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。
据北京中原地产分析，上调利率后，以首套房贷款100万元、20年偿还期计算，月供将首次接近8000元，总利息上涨5万元，这种效果不亚于加息，第一套房购房者的负担继续增加，对刚性需求的影响非常大。
中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立指出：“之前首套房贷款利率是7折，后来取消了7折利率，到现在变成执行基准利率的1.05倍，这意味着实际支付的利息成本增加了30%—40%，信贷叠加效应十分明显，对楼市购买力的制约作用比较大”，但其他银行是否会跟进，这主要取决于未来房地产市场的反应以及决策层的反应。
中国人民银行公布的9月份人民币贷款增加4700亿元，同比少增1311亿元。流动性是楼市的大环境之一。分析人士指出，今年9月新增贷款明显回落，创下21个月来新低，表明政策总体基调依然偏紧。
尹中立认为，房地产市场的火爆主要是投机因素导致的，从限购、限贷等措施出台后交易量大幅下降可以判断，楼市投机成分较严重，但正逐渐被挤出市场，楼市拐点正逐步确立。在尹中立看来，就目前北京等地楼市政策的效力而言，高房价有望实现理性回归。
但分析人士同时提醒，从2009年的楼市走势来看，一旦取消了限购、限贷这些楼市杀手锏，市场预期将可能转变。
银行“接力调控”
自主上浮房贷利率
分析人士认为，这反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑。
继二套房贷在1.1倍基准利率基础上继续上浮之后，京沪深穗四大一线城市首套房贷也步入利率上浮的时代。
北京市最先传出首套房贷利率上浮的消息。北京市建设银行某支行个贷经理表示，目前该支行的首套房贷利率最低上浮至基准利率的1.05倍，申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。
对此，建行10月14日表示：“按照国家政策导向，建行高度关注房地产市场的变化，借鉴同业做法，建行高度重视风险防范工作，继续实施客户区域差别化政策。”
多位银行业内人士也证实，在上海，多家商业银行已提高房贷利率下限，对首套房实行较基准利率上浮5%-10%。个别银行还同步调高第二套房贷利率。甚至部分银行称，对首套房维持基准利率的政策可能是”暂时的“，不排除总行层面随时跟进。
由于信贷额度紧张，一些银行还提高了放贷门槛。除了对购房者资格有严格的审核外，一些银行还对房屋状况等做了明确的要求。“例如有银行规定房龄20年以上的老公房不能贷款，面积50平方米以下且位置较远的房子也很难获得贷款。”汉宇地产贷款部总监倪岱尔称。
深圳多家银行也上浮了首套房贷利率，只是上浮幅度略有差异。目前建行针对首套房的贷款利率是上浮5%；兴业银行由于目前该行房贷政策依然很紧，对符合条件的首套房购买者的贷款目前上浮10%；中行从去年开始便在深圳执行总行的差别化信贷政策，对个人住房贷款利率定价进行适当调整，降低个人住房贷款的利率优惠幅度，这个“差别化定价”政策依然没变，目前个人买首套房的贷款利率基本上要比基准利率上浮10%。
广州市部分银行房地产按揭贷款额度明显收紧，大幅提高了首次置业者按揭贷款利率，而且对贷款资质较差的客户上浮利率程度更高，放款时间也延长至3个月以上。招商银行、广发银行、交通银行网点对首次置业者贷款利率均上浮5%至10%不等，部分银行称因信贷额度紧张而无法承诺放款时间。
链家地产首席分析师张月表示，目前已经进入四季度，若年底前银行不调整贷款利率，则明年年初银行放贷额度相对宽松，至少在明年1季度调整可能性不大，除非明年信贷政策更进一步紧缩。
中原地产研究总监张大伟则认为，相比首套房贷款来说，目前房地产商的开发贷基本都已经是基准利率上浮三成，在这种紧迫的市场环境下，少数购房人为了保障自身贷款能够顺利发放，自愿通过利率调高的手段来提前获得贷款，预计银行上调贷款折扣很可能形成趋势。
分析人士认为，目前房地产个人贷款与开发贷款趋于紧张反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑，如果房价出现大幅持续下行，银行需要提前拨备资金以抵御风险，这导致银行将继续提高贷款利率与首付比率，从而降低房贷承载的风险。
首套房贷利率上调
或将持续至明年初
初步判断，利率上浮的状况会持续到明年第一季度。
业内分析人士认为，目前，个人按揭贷款的市场需求依然较大，但进入第四季度后，银行信贷额度早已呈现捉襟见肘之势，信贷资源的配置需要再调整，而个人贷款业务中，房屋按揭贷款首当其冲。
央行最新统计数据显示，今年9月新增贷款仅4700亿元，较上月明显回落，且创下21个月来新低，这表明政策总体基调依然偏紧，而流动性正是楼市的大环境之一。“在准备金连续提高的累积作用、准备金率缴存基数扩大、差别准备金率动态调整以及存款增长放缓的影响下，今年银行放贷的意愿和能力普遍较弱，贷款的供需矛盾状况尤为突出。”中国银行战略管理部副总经理宗良表示。
从各银行2011年中期业绩报告数据来看，14家上市银行中，大部分银行上半年个人住房贷款占个人贷款总额比重均不低于60%。“目前，个人按揭贷款的市场需求依然较大，银行只是采取提高利率的手段调整供需关系。“接受记者采访的银行个贷部人士表示，一旦上调了按揭贷款利率，个人房贷规模就会因需求的减少而降低，那么，这就会腾挪出不少信贷资金。”抓住收益相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源是银行第四季度调整的倾向。”
除了宏观货币政策的紧缩外，银行自身还面临着严格的新资本监管要求，配置信贷资源也是银行为年末考核未雨绸缪。宗良预计，银行上调房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。
值得一提的是，根据近期央行营管部对银行家的调查结果显示，自上季房价预期指数走低进入不景气区间后，三季度续降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。这意味着，银行对于房地产开发贷将更加谨慎，房地产开发商回笼资金越发需要依靠销售新房。
“首套房贷利率上调的消息对于开发商而言又将是一盆冷水，因为这种调整直接影响到‘刚需’客户的购房心态，同时，投资者购房冲动也会进一步抑制，尤其是高房价的一线城市。”兴业证券房地产业分析师张忆东认为。
央行对北京市2011年第三季度1400户城镇储户进行的问卷调查结果显示，储户第四季度购买住房意愿比例仅为14.2%，为2009年以来最低水平，接近2008年一季度水平。
另外，日前发布的8大典型楼市库存调查报告显示，截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比新增952万平方米，增长约30.77%。“由于2010年的高新开工增速和施工面积增速暗示2011年潜在的供给充足，随着四季度推盘高峰到来，市场供应量将继续上升，一旦销售承压，将会直接导致库存量增加，开发商资金周转压力可想而知。”张忆东进一步表示。
不可否认的是，在房价尚未下跌、投资资金尚未转移至其他投资渠道前，房价上涨压力依然存在，但中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，目前的楼市调控政策不会放松。“在开发贷收紧、按揭贷款利率上升、市场信心不足的多重因素影响下，房地产下行的趋势会进一步确立，楼市拐点只会渐行渐近。”
房贷开始“涨价”
房贷利率上浮仍一贷难求
今年以来，商业银行信贷业务量缩水，令部分银行已经开始对个人首套房贷利率“涨价”，此前的7折、8.5折利率已经不见踪迹，有银行甚至将首套房贷利率上调至基准利率的1.05倍、1.1倍。即便如此，老百姓仍然“一贷难求”。
链家地产首席分析师张月表示，存款准备金率和存贷款比上调之后，多家银行面临放贷难情况。进入七八月以后，银行放款便趋于紧张，部分银行甚至在上半月就用光了全月的放贷额度，客户的放贷周期拉长，部分客户要排队一个月以上才能获得贷款。在当前信贷环境之下，银行选择上调利率也是缓解需求并且增加收益的重要方式。
一位国有银行信贷部门人士透露，现在银行还能接受放贷申请，审批工作一个星期就能完成，但由于贷款额度紧张，贷款都需要排队，不能保证具体的放款日期。某股份制银行信贷员表示，银行每个月都会有固定的放款额度，不能超出这个额度，已经审批完成的贷款单子就只能积压着。另一家国有大行信贷人士也表示，“对已经审批的贷款，我们会尽快发放。对于新申请的客户，现在信贷员都会事先讲明放款时间不确定，让购房者自己考虑”。
某股份制银行人士表示，从四季度开始，该行已经对新申请的贷款都不放贷，之前审批完成的贷款也要排队发放。
由于贷款迟迟未发，部分购房者被迫放弃购房计划，甚至与卖方之间引发纠纷。市民王先生表示，由于儿子的降生，王先生在调控的关口被迫“卖小买大”，一个多月前将手中60平方米的小两居换成了110平方米的大三居，本来在20多天前已经付了100多万元的首付款，贷款审批也已经通过，按照上述国有大行的承诺，拿到抵押他项权利证后两个工作日即可放款，可他整整等了20天，却是动静全无。“我这贷款20多天前就批了，可现在突然跟我说没额度，不给我放了，卖家一听不但房子不卖我，还要告我违约。”因为违反了和业主的合同约定，卖方不但决定不把房子卖给他，还向其索要10万元的违约金。
北京一位大型经纪机构负责人也透露，最近一段时间其所在的中介机构确实接到了很多买卖双方关于该行未能及时放款导致购房纠纷的投诉。“其实现在很多银行都放缓了放贷的步伐，但是会提前告知购房者，对于已经审批过的贷款迟迟不放还不多见。”
央行日前公布的数据显示，9月份人民币贷款增加4700亿元，创下21个月来新低，由于信贷调控政策导致的银行放贷难现象在四季度仍将继续。北京中原地产三级市场部研究总监张大伟认为，随着银根的整体缩紧，有的银行对个人住房贷款也实行了规模控制计划，各个分行的放款额度也由此下降。所以，无形中拉长了放款时间，一旦超出了当月额度，就只能推迟放款，甚至暂停放款，但由此会引发购房者与卖方之间的纠纷。“如果购房合同和信贷合同中未能明确放款约束时间及违约责任认定的话，一般是由购房者承担。”张大伟特别提醒购房者，在信贷额度普遍收紧的当下，购房时应明确放款约束时间及违规责任认定。
首套房贷利率多城上调
紧缩“误伤”刚需
多家商业银行的首套房商贷利率进入上浮期，在多个城市提高了利率下限。
在北京，建行部分支行在本月14日已经上浮首套房利率至1.05倍。在上海，多位银行业内人士表示，许多商业银行已提高房贷利率下限，对首套房实行较基准利率上浮5%-10%。
在广州，招商银行、广发银行、交通银行网点同样对首次置业者贷款利率均上浮5%至10%不等，部分银行甚至称信贷额度紧张而无法承诺放款时间。在长沙，建行、浦发银行、招行、光大银行等多家股份制银行对首套房贷利率也都开始了上浮，幅度为10%-20%。
在武汉，首套房贷利率最高上浮到30%，二套首付至少六成，三套房贷已经开始停贷了。
“这是国家今年以来紧缩的货币政策造成的连带影响。”易居（中国）高级分析师薛建雄指出：“银行目前资金较为紧张，更愿意将钱贷到贷款利率高的项目，对利润不高的个人房贷业务有所收紧，或干脆上浮贷款利率。”
有分析认为，严厉楼市调控政策下造成的房贷风险加剧同样是银行上浮首贷利率的重要因素。不过由于首套房贷的客户多为刚性客户，对于价格很敏感，上涨利率之后“误伤”购房者，会使这部分购房者的观望情绪加重。
中国社科院金融研究所研究员易宪容则指出，利率上浮是必然的，当前楼市交易氛围的趋淡使得银行对房地产市场的风险更加重视起来，早先监管层面就多次告诫银行警惕房地产市场的风险，而且还进行过房贷测试，银行的利率肯定还要提高。
但对于普通的购房者来说，专家们这样的预测只能更感压力大增。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟估计，上调利率后，首套房房贷百万贷款20年将首次接近8000元，相当于加息约两次，这个对刚需的影响非常大，第一套房购房的负担继续增加，要做好“吃苦”的准备。
楼市吹响熄灯号
银行看跌房价是危险警讯
随着“十一”假期的结束，早就名实不相符的房地产传统销售旺季“金九银十”，以冷清收场告终，甚至在买气冬眠的情景下，2011年楼市堪称已提早吹响“熄灯号”。
北京房价颓势已显
数据显示，限购代表性城市“京沪穗”，“十一”期间基本均呈现令业界胆颤心寒之价量齐跌态势。北京一手商品住宅成交621套，与2010年同比降50%，成交均价17，005元／平方米，同比降4.9%。连一向被认为房价最坚挺的海淀区二手学区房，也已出现松动之挫降趋势。
事实上，买气的明显恶化并不始于“十一”。9月上半月，北京市商品住宅成交量约2100套，同比降14.2%，环比降31.4%，创36个月以来的最低水平。而同步上蹿的住宅库存量则达11.27万套，创2年来最高点，比政策限购前暴增近2万套。
日前万科发布一份北京家庭的入户抽样调查结果，也为当前北京楼市的窘境，找到最佳诠释与注脚：只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿购房。让人犹生“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家”的无奈与感慨。
不限购城市已出现需求枯竭迹象
上海楼市的“十一”景况亦不遑多让。房价虽尚未发生明显变化，但成交记录较之北京更加惨淡，同比大降72.79%，三分之二住宅楼盘零成交，号称“银十遭遇史上最黑暗开局”！住宅库存量则飙破920万平方米，按当下成交速度，售罄时间超过一年！
此外，10月8日发布“十一”期间，对包括北京、上海、深圳、南京、成都、武汉等在内的20个重点城市进行监测，竟发现总成交量同比骤降44%，“前三甲”分别为深圳(－90.25%)、宁波(－78.04%)、上海(－72.79%)。尤其必须关注的是，国家统计局近日公布8月全国70个大中城市价格指数显示，首次有超过一半的城市房价环比下降或持平，而46个城市中近一半是未限购地区，显示购买力在不断“下放”、渗透与稀释的过程中，出现了后劲不足的心余力绌。换言之，第二轮“限购”已经失去意义，愈来愈多“这边风景独好”的三、四级城市，即将与一、二线城市同样陷入需求枯竭的困境！
银行看跌房价是危险警讯
与之相对应的，则是2011年一线城市土地出让金的严重缩水。以上海为例，前8月计743.1亿元，仅为2010年全年的48.4%，北京的降幅更可观，671.95亿元只相当于去年的40.9%。充分反映开发商资金短缺、举步维艰，与看淡后市之心理状态。
无独有偶的是，央行对银行高阶管理层的调查也“落井下石”地显示，自上季房价预期指数走低进入不景气区间后，三季度续降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。由于金融机构掌管房产商之金脉流，形同生杀大权在握，其对楼市展望的悲观情绪，势必影响房产买卖之放贷意愿与额度，进而雪上加霜地冲击市场本已薄弱之买气，及开发商日趋恶化的经营环境，后续效应值得观察。
市场走势找不到乐观理由
虽说“以价换量”已成业界共识，但降价究竟能换来多少成交量？事到如今也不容乐观以待，因为“抢先降价也是商机”的最佳时机已经过去。调控措施毫无松绑迹象、房源供应随着滞销不断增长，促使消费者观望心态越趋浓烈，显然房价没有高于百分之十五以上的像样跌幅，恐难以驱动市场买气成形，这才是未来房地产走势的可怕之处。当然，地段、环境、产品乃至品牌有过人之处的楼盘，不在此列。
或许有人会说，国庆黄金周历来为成交低谷，真正的爆量都在国庆后一周，但目前几乎一切数据均表明，楼市在可预见的中短期内，根本找不到乐观理由。
银行风险意识增强
建行北京分行贷款中心一名工作人员称，目前个贷很少能执行基准利率，会根据客户情况有所上浮，二手房首套房贷利率执行基准利率的1.05倍。
建行北京分行有关负责人对此表示，该行根据贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策，这是因为“建行高度关注房地产市场变化，借鉴同业做法及考虑到风险防范情况，继续实施客户区域差别化政策”。
从工、农、中三大国有商业银行获悉，这几家大行没有上调个人房贷利率。不过，从工行北京分行海淀支行个贷中心获知，该行对首套房利率虽仍然执行基准利率，但也存在根据客户资质调整利率的情况。
建行副行长朱小黄此前接受采访时表示，目前货币政策从紧，银行面临信贷资源配置的考验，建行不会轻易收缩房贷。“目前，个人按揭贷款的市场需求很大，银行还是倾向于采取提高利率等手段调整供需关系。”
将进一步打破楼市平衡
“此次调高个贷利率可能抑制部分购房者的需求，从而影响房地产行业。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。
据北京中原地产分析，上调利率后，以首套房贷款100万元、20年偿还期计算，月供将首次接近8000元，总利息上涨5万元，这种效果不亚于加息，第一套房购房者的负担继续增加，对刚性需求的影响非常大。
中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立指出：“之前首套房贷款利率是7折，后来取消了7折利率，到现在变成执行基准利率的1.05倍，这意味着实际支付的利息成本增加了30%—40%，信贷叠加效应十分明显，对楼市购买力的制约作用比较大”，但其他银行是否会跟进，这主要取决于未来房地产市场的反应以及决策层的反应。
中国人民银行公布的9月份人民币贷款增加4700亿元，同比少增1311亿元。流动性是楼市的大环境之一。分析人士指出，今年9月新增贷款明显回落，创下21个月来新低，表明政策总体基调依然偏紧。
尹中立认为，房地产市场的火爆主要是投机因素导致的，从限购、限贷等措施出台后交易量大幅下降可以判断，楼市投机成分较严重，但正逐渐被挤出市场，楼市拐点正逐步确立。在尹中立看来，就目前北京等地楼市政策的效力而言，高房价有望实现理性回归。
但分析人士同时提醒，从2009年的楼市走势来看，一旦取消了限购、限贷这些楼市杀手锏，市场预期将可能转变。