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“外资军团”又一次挺进了中国楼市。
近期，除前几年已经进中国市场的海外基金频频收购中国物业外，由新加坡吉宝、韩国思凯、美国黑石、大摩旗下CrystallLimited、RecoZiyang PteLtd、ARAManagers(AsiaDragon)Pteltd等组建的一只新兴的“外资军团”大举进军中国房地产市场。
在时下中国楼市正值低迷之际，外资的蜂拥而至，大有“抄底”之势。然而，在我国“限外”政策未予放松的背景下，外资通过何种途径进入?其对于如今风雨飘摇的楼市而言，利好还是利空?
外资“避限”抄底
时下，中国楼市正值低谷，外资却身影频现。统计局数据显示，今年1～7月份，全国房地产开发企业利用外资407亿元，增长22.3％。年初至今，除大摩、黑石等重量级资本巨头外，不少新兴资本也纷纷斥巨资，进入楼市“抄底”。
9月22日，新加坡吉宝集团在京召开新闻发布会，宣布其将与天津泰达投资控股有限公司合资成立中新天津生態城投资开发有限公司(筹)，共同开发中新天津生态城项目，中、新双方将各自持有该项目50％的股权。
不久前，嘉德置地亦对外宣布，其以33.4亿元的价格，将嘉德三年前在北京收购的首个写字楼物业北京凯德大厦100％的股权整体出让给韩国思凯资产管理公司。
8月22日，招商局地产控股股份有限公司发布公告称，拟向ARAManagers(AsiaDragon)Pteltd出售其所持的富城(中国)有限公司100％股权，作价为17.5亿元。随着这次股权转让，富城中国所拥有的总投资约14亿元的南京国际金融中心也将被对方收入麾下。
8月20日，首创置业发布关联交易公告称，与其股东新加坡政府产业投资有限公司附属公司Reco ziyang PteLtd共同出资，在重庆成立一家合资公司，并向合资公司转让位于天津的三家项目公司的部分股权。
7月，凯雷出资10亿元入股青岛CBD核心的凯悦中心，约占70％股份。
6月27日，摩根士丹利全资拥有的房地产投资基金Crystal I Limited与雅居乐旗下两家间接全资附属公司——冠金投资有限公司、誉永控股有限公司签订合作协议。所涉及的合作资金为52.83亿元。交易完成后，誉永、Crystal I Limited将分别持有冠金70％和30％股权。
6月份，马来西亚林氏家族旗下卓越金融将名下的上海长寿路商业项目，以11亿元出让90％的股权给美国黑石。至此，黑石完成了进入中国房地产市场的首单交易。
5月16日，李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”与美国投资基金“亚太置地(Asia Pacific Land Limited)”旗下公司“Hawkwind InvestmentsLimit-ed”签订协议，以44.38亿元人民币(约合49.57亿港元)出售位于上海长乐路的写字楼物业世纪商贸广场。
综上可见，在“限外”政策未解禁的背景下，海外资本只能采取离岸股权收购或参股合作开发的方式投资中国楼市。“离岸交易由于能够规避我国对海外资金的限制，因此正在成为海外投资者进入中国房地产市场的主要交易方式。”第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成说。
看好中国投资市场
回顾2005年楼市出现的“外资热”，主要由两方面原因促成：其一，当时大市向好，全国房价一路高企，对投资回报的良好预期，吸引了诸多海外基金；其二，2005年“限外”政策还未出台，所以，外资进、出都较现在便利。如今，在“限外令”未放松，且大市低迷的背景下，海外资本缘何对中国市场如此热衷?
“尽管对我们而言，目前中国的房地产正处于淡市，但对海外资本来讲，相对于全球的很多国家，我国的投资环境还算是比较好的。”招商地产副总经理贺建亚在接受本刊记者采访时表示。
诚然，据莱坊环球房地产价格指数显示，2008年第二季度，全球房价升幅继续放缓，仅为4.8％，而上季升幅为6.1％。“特别是欧美大部分国家现时均出现低增长甚至下跌迹象，美国下跌幅度最大，2008年第二季度下跌3.3％，全年跌幅达16.8％。不过，各地房价表现参差不齐，亚洲及东欧部分地区的房价仍然继续急升。”面对全球房价的弱势格局，莱坊国际研究部主管尼克·巴恩斯给出了这样的评价。
根据莱坊国际的统计，在中国，今年第二季度的房价升幅达1.1％，意味着全国的房价按年增长达9.2％，而去年同期为7.1％。该机构分析认为，中国房价升幅已轻微放缓，因为政府致力控制按揭贷款以避免过度投资及重复建设。尽管存在隐忧，中国的出口及GDP增幅依然维持强劲。多个城市的新建房屋售价升幅仍然偏高，包括西北部的乌鲁木齐(20.2％)、南部的海口(18.1％)、东部的宁波(14.7％)、杭州(1 3.3％)及北京(14.3％)。
在右表中，中国排名位居前十。由此可见，在全球经济的颓势下，中国备受外资青睐乃是情理之中。
暂解房企资金饥渴
时下，外资的大举进入，使人不禁要问：其会否给清冷的房地产市场助温?对于如今的淡季楼市而言，利好还是利空?
“在目前中国的地产形势下，不少房企面临资金困难。而外资的大量进入，迎合了部分开发企业的资金需求，这将从一定程度上缓解该部分房企的资金压力，对于稳固我国的房地产市场，增强行业信心，应该会起到积极的作用。”某市场分析人士如是评价。
关于这一点，单从两宗交易案例便可窥见一斑：其一，2006年，凯德置地以18.37亿元收购了中环世贸(现凯德大厦)，如今，以33.4亿元易手，超出当时的成交价15亿元；其二，2005年，“和记港陆”以3亿美元的代价购入世纪商贸广场，今年5月，其以44.38亿元人民币(约合49.57亿港元)出售，转手之间便获得约21亿港元的收益。
有利即有弊。不少专家担心，如今我国楼市正值低谷，大量外资进入并持有我国的物业，未来待楼市向好时再将资金抽出，届时，对整体楼市将产生较大的打击。
此外，还有中立者认为，外资进入不会对我国楼市产生过多影响。其依据是，在中国的限外政策未予放松的背景下，海外资本进入楼市抄底只是个别现象，不会迅速蔓延。再者，存量住宅约占我国建筑总量的1/3，因此，住宅市场的动向，对整体市场的影响远远大于商业地产。从今年外资收购国内物业的情况下，收购的多是商业物业。因此，其对整个市场及行业的影响是有限的。
尽管各方声音不一，但专家提醒谨防过多热钱流入市场，最终导致刚刚启稳的房价出现报复性反弹。“外资不是救世主，不会真正想着如何帮我们度过难关。既然投资，肯定是要获利的。”一位不愿透露姓名的业内人士如是说。在这位人士看来，外资的大量涌入或多或少有些落井下石的意味。
近期，除前几年已经进中国市场的海外基金频频收购中国物业外，由新加坡吉宝、韩国思凯、美国黑石、大摩旗下CrystallLimited、RecoZiyang PteLtd、ARAManagers(AsiaDragon)Pteltd等组建的一只新兴的“外资军团”大举进军中国房地产市场。
在时下中国楼市正值低迷之际，外资的蜂拥而至，大有“抄底”之势。然而，在我国“限外”政策未予放松的背景下，外资通过何种途径进入?其对于如今风雨飘摇的楼市而言，利好还是利空?
外资“避限”抄底
时下，中国楼市正值低谷，外资却身影频现。统计局数据显示，今年1～7月份，全国房地产开发企业利用外资407亿元，增长22.3％。年初至今，除大摩、黑石等重量级资本巨头外，不少新兴资本也纷纷斥巨资，进入楼市“抄底”。
9月22日，新加坡吉宝集团在京召开新闻发布会，宣布其将与天津泰达投资控股有限公司合资成立中新天津生態城投资开发有限公司(筹)，共同开发中新天津生态城项目，中、新双方将各自持有该项目50％的股权。
不久前，嘉德置地亦对外宣布，其以33.4亿元的价格，将嘉德三年前在北京收购的首个写字楼物业北京凯德大厦100％的股权整体出让给韩国思凯资产管理公司。
8月22日，招商局地产控股股份有限公司发布公告称，拟向ARAManagers(AsiaDragon)Pteltd出售其所持的富城(中国)有限公司100％股权，作价为17.5亿元。随着这次股权转让，富城中国所拥有的总投资约14亿元的南京国际金融中心也将被对方收入麾下。
8月20日，首创置业发布关联交易公告称，与其股东新加坡政府产业投资有限公司附属公司Reco ziyang PteLtd共同出资，在重庆成立一家合资公司，并向合资公司转让位于天津的三家项目公司的部分股权。
7月，凯雷出资10亿元入股青岛CBD核心的凯悦中心，约占70％股份。
6月27日，摩根士丹利全资拥有的房地产投资基金Crystal I Limited与雅居乐旗下两家间接全资附属公司——冠金投资有限公司、誉永控股有限公司签订合作协议。所涉及的合作资金为52.83亿元。交易完成后，誉永、Crystal I Limited将分别持有冠金70％和30％股权。
6月份，马来西亚林氏家族旗下卓越金融将名下的上海长寿路商业项目，以11亿元出让90％的股权给美国黑石。至此，黑石完成了进入中国房地产市场的首单交易。
5月16日，李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”与美国投资基金“亚太置地(Asia Pacific Land Limited)”旗下公司“Hawkwind InvestmentsLimit-ed”签订协议，以44.38亿元人民币(约合49.57亿港元)出售位于上海长乐路的写字楼物业世纪商贸广场。
综上可见，在“限外”政策未解禁的背景下，海外资本只能采取离岸股权收购或参股合作开发的方式投资中国楼市。“离岸交易由于能够规避我国对海外资金的限制，因此正在成为海外投资者进入中国房地产市场的主要交易方式。”第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成说。
看好中国投资市场
回顾2005年楼市出现的“外资热”，主要由两方面原因促成：其一，当时大市向好，全国房价一路高企，对投资回报的良好预期，吸引了诸多海外基金；其二，2005年“限外”政策还未出台，所以，外资进、出都较现在便利。如今，在“限外令”未放松，且大市低迷的背景下，海外资本缘何对中国市场如此热衷?
“尽管对我们而言，目前中国的房地产正处于淡市，但对海外资本来讲，相对于全球的很多国家，我国的投资环境还算是比较好的。”招商地产副总经理贺建亚在接受本刊记者采访时表示。
诚然，据莱坊环球房地产价格指数显示，2008年第二季度，全球房价升幅继续放缓，仅为4.8％，而上季升幅为6.1％。“特别是欧美大部分国家现时均出现低增长甚至下跌迹象，美国下跌幅度最大，2008年第二季度下跌3.3％，全年跌幅达16.8％。不过，各地房价表现参差不齐，亚洲及东欧部分地区的房价仍然继续急升。”面对全球房价的弱势格局，莱坊国际研究部主管尼克·巴恩斯给出了这样的评价。
根据莱坊国际的统计，在中国，今年第二季度的房价升幅达1.1％，意味着全国的房价按年增长达9.2％，而去年同期为7.1％。该机构分析认为，中国房价升幅已轻微放缓，因为政府致力控制按揭贷款以避免过度投资及重复建设。尽管存在隐忧，中国的出口及GDP增幅依然维持强劲。多个城市的新建房屋售价升幅仍然偏高，包括西北部的乌鲁木齐(20.2％)、南部的海口(18.1％)、东部的宁波(14.7％)、杭州(1 3.3％)及北京(14.3％)。
在右表中，中国排名位居前十。由此可见，在全球经济的颓势下，中国备受外资青睐乃是情理之中。
暂解房企资金饥渴
时下，外资的大举进入，使人不禁要问：其会否给清冷的房地产市场助温?对于如今的淡季楼市而言，利好还是利空?
“在目前中国的地产形势下，不少房企面临资金困难。而外资的大量进入，迎合了部分开发企业的资金需求，这将从一定程度上缓解该部分房企的资金压力，对于稳固我国的房地产市场，增强行业信心，应该会起到积极的作用。”某市场分析人士如是评价。
关于这一点，单从两宗交易案例便可窥见一斑：其一，2006年，凯德置地以18.37亿元收购了中环世贸(现凯德大厦)，如今，以33.4亿元易手，超出当时的成交价15亿元；其二，2005年，“和记港陆”以3亿美元的代价购入世纪商贸广场，今年5月，其以44.38亿元人民币(约合49.57亿港元)出售，转手之间便获得约21亿港元的收益。
有利即有弊。不少专家担心，如今我国楼市正值低谷，大量外资进入并持有我国的物业，未来待楼市向好时再将资金抽出，届时，对整体楼市将产生较大的打击。
此外，还有中立者认为，外资进入不会对我国楼市产生过多影响。其依据是，在中国的限外政策未予放松的背景下，海外资本进入楼市抄底只是个别现象，不会迅速蔓延。再者，存量住宅约占我国建筑总量的1/3，因此，住宅市场的动向，对整体市场的影响远远大于商业地产。从今年外资收购国内物业的情况下，收购的多是商业物业。因此，其对整个市场及行业的影响是有限的。
尽管各方声音不一，但专家提醒谨防过多热钱流入市场，最终导致刚刚启稳的房价出现报复性反弹。“外资不是救世主，不会真正想着如何帮我们度过难关。既然投资，肯定是要获利的。”一位不愿透露姓名的业内人士如是说。在这位人士看来，外资的大量涌入或多或少有些落井下石的意味。