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楼市调控新政催生了“限购令”、“限贷令”，各地又相继出台了年度住房价格的控制目标。在这一大背景下，中国的房地产市场向何处去？截止到4月初，全国有610个城市公布了各自的房价调控目标，除北京“一城独降”外，其余城市都把房价调控目标锁定在不超过GDP增长和居民可支配收入增长以及控制房价涨幅在10%左右。依然“涨声一片”，这也引来了很多质疑声。
其实自3月中下旬以来，此类批评和质疑就没停止过，直至北京的调控目标出现了“稳中有降”（听起来很美）一说时才出现了一些肯定的报道。笔者认为这种一边倒的“打”和“捧”都带有高度的炒作，房价在较好的大环境下，在GDP指标仍然居高的背景下，走“涨”被过度解读了。其实之所以610个城市都没提“降”字，这与我国目前GDP增长仍处高位，很多生产资料、消费物资都在上涨的现状是分不开的。
在我国经济高速前行，GDP高速增长的这些年里，房价始终是跟经济增长同步的。今年我国GDP增速仍定为7%目标，仍是比较高的，在这样的大背景下，地方城市的GDP势必也是做出相应的同步增长态势，特别是中央鼓励加快发展的中西部地区，有些城市GDP增长达到两位数，在GDP高速增长背景下，反映在城市建设上就将是继续给力，不仅投资会继续保持一定力度，公建配套、生活消费、居住品质等都会有不断向好的表现，这就一定会拉动城市的地价继续升值。在这种附加值不断增加的态势下，房产作为投入市场的终端产品，怎么可能置身度外？大部分产品都涨了，房价怎能独善其身（当然还有土地财政这个牛鼻子）？地方政府是明白这个理的，所以在房价调控目标上做出限涨的承诺，其实已体现出调控的力度，说好听点，也是一种科学决策的态度，怎么就按上“涨”声一片的故意。非要逼出一个“稳中有跌”就真实了吗？其实房价涨不涨在宏观层面是要看GDP目标的。
城市化进程高速推进房价不涨也难
为什么这么说呢？以上海为例，如果一定要上海出一个“稳中有降”的房价调控目标，其实也很简单，中央只要允许上海把GDP增速下调到1.5%或2%左右（向美国、日本那样）市场即很快会陷入萧条，房价不用调控自己就会下降，然而这可能吗？这现实吗？至少目前是不现实的。上海2011年的GDP增长已回调在8%了，不过8%的增长意味着上海的城市建设仍将继续以较高、较快的速度发展，房价继续涨是经济规律使然，是市场行为，硬逼房价不涨是很难做到的。
尽管现在上海的房价确是很高了，很多市民靠工资收入根本买不起，但这个高房价也不是一天形成的，它是上海城市建设多年积累（GDP高速推进）形成的品质和品牌总成，房价走涨完全是这个城市自身发展水平和各种需求形成的推力所致。尽管上海市政府每次推出的调控政策不可谓没分量，但仔细回顾一下，10多年来（按年度同比计算）房价就从来没有真正降下来过，不是政府没作调整，而是根本调不下来。前几年，上海遏制投机购房的举措也有过大动作，但实际对市场的影响力有限，原因就是上海的GDP增速背景及带动的投资效应一直都很高，上海已有11年保持GDP两位数增长，这么高的增长率怎么阻挡全国、全世界一些有钱人对上海房产的投资需求，怎么可能轻言通过一二项行政手段（如限购、限贷、限流、限价、包括连续加息）就能使房价走跌？暂时的回调是有可能的，所以上海市政府承诺的房价调控目标将房价增长控制在低于GDP增长是相当明智的，实事求是的。是在能做到的范围内向社会做出承诺。
当前房地产市场的表现是市场交易大幅萎缩，若交易量持续下降，开发商或因资金短缺被迫降价。而租赁市场价格上涨又有可能提升持有两套房或以上家庭的出租意愿，从而增加租赁市场供给，平衡租房价格。但同时又必须看到，现行政策只改变了买卖双方的预期，中国房地产市场供求关系的基本面没有发生变化，价格涨涨落落是供求双方博弈的常态。自住型购房者有住房的刚性需求，因此不可能长期等待，价格一松动即可能出手。这时，交易量上去了，又刺激了房价的上涨。因此不要对价格下降期望太高。
通过控制价格难以实现供求平衡，若只着眼于调整当前的供求关系，也容易给普通购房者增加负担。调控的重点，一方面应放在割断炒房资金链条上，因为个人资金倒房终究“泥鳅掀不起大浪”；另一方面应增加普通商品房的供给。否则，短期抑制住的住房需求将在未来某时期集中爆发，现在的冷清增加了未来的反弹能量，反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
地价上涨难以抑止
从上海拆迁补偿一年比一年高可以看出，不论你用不用“招拍挂”，地价上涨难以阻挡，加上上海每年大量的市政建设（如道路拓宽改建，地铁、轻轨扩线，医疗教育资源配套及大型商圈布点等）加速发展下，居住越来越方便，生活质量越来越好，房屋附加值越来越高，在这种增值因素不断叠加情况下，政府怎么可能去做硬逼开发商房价走跌的事？难道有了地铁，方便了医疗教育，房价反而要走降？谁来当家都不可能做这种违背民意的事的。此外，政府也不可能在年8%左右经济增长背景下不允许房价因附加值增长而增长，虽已用“限购、限贷、限价、限流、加息”等行政措施，可以在一定时间内迫使部分开发商策略性降价，但也只能是暂时的效果，这与实质性下降是完全不同的概念。
关注房价调控的同时，更要关注住房供应结构的调整。今年全国1000万套保障房的供给若实现，大于去年商品房900万套的总量。加大保障性住房的供给，会使购房人群中原有的需求交叉层转移到保障房领域。再加上限购、限贷政策的挤压，房价将会得到抑制。当然，这种影响目前还是预期上、理论上的。去年保障房建成380万套，今年下半年也会有一定的供给。保障房入市后是否能够给人们一个定心丸，要看下半年，7月份以后可能见分晓。
资产缩水百姓不高兴
全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在上海2011房地产走势及调控趋势高峰论坛上，就对各地公布的房地产调控目标持肯定态度，她认为房价涨幅的合理区间，应该在CPI和GDP的涨幅之间，高于CPI涨幅，但低于GDP涨幅就是比较合理的。并不认同稳中有跌一说。此外，还需看到不能低估八成以上绝大多数有房者、有产者并不希望房价贬值资产缩水，中央也从来没说过要稳中有降，因此，过多强调稳中有降并不受多数人欢迎，反而有炒作之嫌。
上海曾经创造了连续11年GDP高速增长达两位数的历史，造就了上海现今的都市繁华和房价高位，对中心城区来说，要房价"稳中有降"？只有外行人想得到，内行人是做不到的。
反观住房供应结构是“一房独大”，95%供应的是商品房。大家都盯在商品房上，买不起的人都希望商品房降价，最后能降50%以上，但实际上在北京、上海即使能降50%，“夹心层”还是买不起。而要使房价达到合理的价位，应当对不同收入的阶层都有相应的住房产品供应给他，让买不起商品房的中低收入人群紧盯2万、3万一平方米的房子，都指望2万、3万的房子价位往下降是不现实的。由此得出结论，要达到房价的“合理”价位，就要建造不同层次的住房，以适应不同的城市和不同的收入阶层，中高收入、高收入买公寓、买别墅，中等收入对应的是中小套型、中低价位的房子。中低收入就是公共租赁房和限价房，一个是买一个是租。低收入有廉租房。五个不同的收入层面有五种不同的产品供应给他们，这样才是“合理”的。
降地价才能降房价
房价的五大构成因素：工程建设及配套成本，财务、销售及管理费用，土地成本，各类税费，企业利润。他建议政府通过分别控制占了房价成本30%的地价、30%－40%的税费，并控制房地产商的利润，以达到降低房价的目的。
一是现在的房价与收入比超国际合理比3倍。历史上，世界上任何城市，房价大起大落都是灾难。这不仅关系到房地产行业的健康发展，大起大落也会影响民生保障。目前国际公认的较为合理的房价与收入比在4－6倍之间，但是我国的房价与收入比平均为15倍，个别大城市更高。
国家对房价的控制措施一轮接一轮，但是老百姓感觉房价还是越来越高，如何调控才能真正降下来？对此，许家印晒出房价构成的五大主要因素来给政府支招：第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，前面两项体现企业在确保质量的前提下如何控制成本、反映企业竞争力，往往无太大变化。后面三项才是真正影响房价的变量。
二是现在的地价成本占房价比例超三成。一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降；下降至一定价位就会长期房价稳定，市场也将长期稳定健康发展。
近年来，土地出让金成为许多地方政府财政收入的主要来源，一些地方政府热衷于“土地财政”，无形中推动了地价飞涨。因此，许家印建议在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。一旦两家（含两家）以上开发商报价超过最高限价，土地出让即告流标，留待下次重新出让。
据介绍，目前，我国各城市土地成本占房价的平均比已达30％左右，房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，又推动了房价上涨。
三是现在的房价中近四成贡献给了财税。房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项，税费成本加起来要占到房价的30%－40％，这些将直接转嫁给购房者。只有国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，才能利于大幅降低房价。以其中一项税费为例，如把按企业毛利30%－60%清算改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4%。
四是该控的还有房产商的利润。房价过快上涨，超出市场承受度带来的泡沫破灭，危害的是包括房地产企业在内的市场各方的根本利益，危害的是国家经济和社会稳定。从长远来看，房地产企业理性控制利润，使房价下降直至保持合理稳定，才能保证房地产市场的长期稳定健康发展，这和企业的长远利益也是一致的
今年市场不乐观
不到一年时间内三轮调控，在一次次“史上最严厉调控”之后，房地产调控会否随着新“国八条”的出台而暂告停歇？这种猜测被日前国土部部长“今年房地产调控‘不放松’”的明确表态所击碎，连以往对一波波楼市调控政策嗤之以鼻的“地产名嘴”任志强，日前也表示“房地产市场不乐观”，预测“不排除政府会有更严厉的房地产调控政策出台”。种种迹象显示，无论是政府管理层，还是业界，对于今年的地产形势均不乐观。
国土部的高调姿态。3月2日，国土资源部部长徐绍史在“双保工程”2011年行动部署动员大会上表示，2011年国土资源系统要坚持房地产调控不放松。并针对今年1月份出台的“新国八条”要求进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。“今年要完善土地出让制度”，徐绍史称，优质地块出让之前，一定要做好研判和评估，一定要严防出让价格的异常，特别是高价地。此外，国土部正在研究制订《改进和完善房地产用地招标拍卖挂牌出让指导意见》，有望在今年出台。
不排除会有更严厉政策出台。2010年国土资源部在全国范围内开展房地产用地专项清理，共清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。甘藏春表示，今年将推进征地安置补偿的制度改革试点，完成《集体土地征收征用条例》起草。
“地产名嘴”、华远集团总裁任志强，日前也补充道，若土地财政的局面没有改变，房价短期内尚难以下降。他表示，受调控影响，今年房地产开发投资增速将较去年下降一半至约15%，新开工面积也将降到不足8亿平方米。同时，尽管投资增速会出现明显下滑，但保障性住房的大幅增长会部分予以弥补。而由于开发商在拿地的时候，必须按政府要求配置一定比例保障性住房，开发商只有通过提高商品房的价格来弥补建设保障房方面的损失。因此，“房地产市场不乐观，但是不乐观并不等于房价会出现暴跌”。
其实自3月中下旬以来，此类批评和质疑就没停止过，直至北京的调控目标出现了“稳中有降”（听起来很美）一说时才出现了一些肯定的报道。笔者认为这种一边倒的“打”和“捧”都带有高度的炒作，房价在较好的大环境下，在GDP指标仍然居高的背景下，走“涨”被过度解读了。其实之所以610个城市都没提“降”字，这与我国目前GDP增长仍处高位，很多生产资料、消费物资都在上涨的现状是分不开的。
在我国经济高速前行，GDP高速增长的这些年里，房价始终是跟经济增长同步的。今年我国GDP增速仍定为7%目标，仍是比较高的，在这样的大背景下，地方城市的GDP势必也是做出相应的同步增长态势，特别是中央鼓励加快发展的中西部地区，有些城市GDP增长达到两位数，在GDP高速增长背景下，反映在城市建设上就将是继续给力，不仅投资会继续保持一定力度，公建配套、生活消费、居住品质等都会有不断向好的表现，这就一定会拉动城市的地价继续升值。在这种附加值不断增加的态势下，房产作为投入市场的终端产品，怎么可能置身度外？大部分产品都涨了，房价怎能独善其身（当然还有土地财政这个牛鼻子）？地方政府是明白这个理的，所以在房价调控目标上做出限涨的承诺，其实已体现出调控的力度，说好听点，也是一种科学决策的态度，怎么就按上“涨”声一片的故意。非要逼出一个“稳中有跌”就真实了吗？其实房价涨不涨在宏观层面是要看GDP目标的。
城市化进程高速推进房价不涨也难
为什么这么说呢？以上海为例，如果一定要上海出一个“稳中有降”的房价调控目标，其实也很简单，中央只要允许上海把GDP增速下调到1.5%或2%左右（向美国、日本那样）市场即很快会陷入萧条，房价不用调控自己就会下降，然而这可能吗？这现实吗？至少目前是不现实的。上海2011年的GDP增长已回调在8%了，不过8%的增长意味着上海的城市建设仍将继续以较高、较快的速度发展，房价继续涨是经济规律使然，是市场行为，硬逼房价不涨是很难做到的。
尽管现在上海的房价确是很高了，很多市民靠工资收入根本买不起，但这个高房价也不是一天形成的，它是上海城市建设多年积累（GDP高速推进）形成的品质和品牌总成，房价走涨完全是这个城市自身发展水平和各种需求形成的推力所致。尽管上海市政府每次推出的调控政策不可谓没分量，但仔细回顾一下，10多年来（按年度同比计算）房价就从来没有真正降下来过，不是政府没作调整，而是根本调不下来。前几年，上海遏制投机购房的举措也有过大动作，但实际对市场的影响力有限，原因就是上海的GDP增速背景及带动的投资效应一直都很高，上海已有11年保持GDP两位数增长，这么高的增长率怎么阻挡全国、全世界一些有钱人对上海房产的投资需求，怎么可能轻言通过一二项行政手段（如限购、限贷、限流、限价、包括连续加息）就能使房价走跌？暂时的回调是有可能的，所以上海市政府承诺的房价调控目标将房价增长控制在低于GDP增长是相当明智的，实事求是的。是在能做到的范围内向社会做出承诺。
当前房地产市场的表现是市场交易大幅萎缩，若交易量持续下降，开发商或因资金短缺被迫降价。而租赁市场价格上涨又有可能提升持有两套房或以上家庭的出租意愿，从而增加租赁市场供给，平衡租房价格。但同时又必须看到，现行政策只改变了买卖双方的预期，中国房地产市场供求关系的基本面没有发生变化，价格涨涨落落是供求双方博弈的常态。自住型购房者有住房的刚性需求，因此不可能长期等待，价格一松动即可能出手。这时，交易量上去了，又刺激了房价的上涨。因此不要对价格下降期望太高。
通过控制价格难以实现供求平衡，若只着眼于调整当前的供求关系，也容易给普通购房者增加负担。调控的重点，一方面应放在割断炒房资金链条上，因为个人资金倒房终究“泥鳅掀不起大浪”；另一方面应增加普通商品房的供给。否则，短期抑制住的住房需求将在未来某时期集中爆发，现在的冷清增加了未来的反弹能量，反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
地价上涨难以抑止
从上海拆迁补偿一年比一年高可以看出，不论你用不用“招拍挂”，地价上涨难以阻挡，加上上海每年大量的市政建设（如道路拓宽改建，地铁、轻轨扩线，医疗教育资源配套及大型商圈布点等）加速发展下，居住越来越方便，生活质量越来越好，房屋附加值越来越高，在这种增值因素不断叠加情况下，政府怎么可能去做硬逼开发商房价走跌的事？难道有了地铁，方便了医疗教育，房价反而要走降？谁来当家都不可能做这种违背民意的事的。此外，政府也不可能在年8%左右经济增长背景下不允许房价因附加值增长而增长，虽已用“限购、限贷、限价、限流、加息”等行政措施，可以在一定时间内迫使部分开发商策略性降价，但也只能是暂时的效果，这与实质性下降是完全不同的概念。
关注房价调控的同时，更要关注住房供应结构的调整。今年全国1000万套保障房的供给若实现，大于去年商品房900万套的总量。加大保障性住房的供给，会使购房人群中原有的需求交叉层转移到保障房领域。再加上限购、限贷政策的挤压，房价将会得到抑制。当然，这种影响目前还是预期上、理论上的。去年保障房建成380万套，今年下半年也会有一定的供给。保障房入市后是否能够给人们一个定心丸，要看下半年，7月份以后可能见分晓。
资产缩水百姓不高兴
全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在上海2011房地产走势及调控趋势高峰论坛上，就对各地公布的房地产调控目标持肯定态度，她认为房价涨幅的合理区间，应该在CPI和GDP的涨幅之间，高于CPI涨幅，但低于GDP涨幅就是比较合理的。并不认同稳中有跌一说。此外，还需看到不能低估八成以上绝大多数有房者、有产者并不希望房价贬值资产缩水，中央也从来没说过要稳中有降，因此，过多强调稳中有降并不受多数人欢迎，反而有炒作之嫌。
上海曾经创造了连续11年GDP高速增长达两位数的历史，造就了上海现今的都市繁华和房价高位，对中心城区来说，要房价"稳中有降"？只有外行人想得到，内行人是做不到的。
反观住房供应结构是“一房独大”，95%供应的是商品房。大家都盯在商品房上，买不起的人都希望商品房降价，最后能降50%以上，但实际上在北京、上海即使能降50%，“夹心层”还是买不起。而要使房价达到合理的价位，应当对不同收入的阶层都有相应的住房产品供应给他，让买不起商品房的中低收入人群紧盯2万、3万一平方米的房子，都指望2万、3万的房子价位往下降是不现实的。由此得出结论，要达到房价的“合理”价位，就要建造不同层次的住房，以适应不同的城市和不同的收入阶层，中高收入、高收入买公寓、买别墅，中等收入对应的是中小套型、中低价位的房子。中低收入就是公共租赁房和限价房，一个是买一个是租。低收入有廉租房。五个不同的收入层面有五种不同的产品供应给他们，这样才是“合理”的。
降地价才能降房价
房价的五大构成因素：工程建设及配套成本，财务、销售及管理费用，土地成本，各类税费，企业利润。他建议政府通过分别控制占了房价成本30%的地价、30%－40%的税费，并控制房地产商的利润，以达到降低房价的目的。
一是现在的房价与收入比超国际合理比3倍。历史上，世界上任何城市，房价大起大落都是灾难。这不仅关系到房地产行业的健康发展，大起大落也会影响民生保障。目前国际公认的较为合理的房价与收入比在4－6倍之间，但是我国的房价与收入比平均为15倍，个别大城市更高。
国家对房价的控制措施一轮接一轮，但是老百姓感觉房价还是越来越高，如何调控才能真正降下来？对此，许家印晒出房价构成的五大主要因素来给政府支招：第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，前面两项体现企业在确保质量的前提下如何控制成本、反映企业竞争力，往往无太大变化。后面三项才是真正影响房价的变量。
二是现在的地价成本占房价比例超三成。一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降；下降至一定价位就会长期房价稳定，市场也将长期稳定健康发展。
近年来，土地出让金成为许多地方政府财政收入的主要来源，一些地方政府热衷于“土地财政”，无形中推动了地价飞涨。因此，许家印建议在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。一旦两家（含两家）以上开发商报价超过最高限价，土地出让即告流标，留待下次重新出让。
据介绍，目前，我国各城市土地成本占房价的平均比已达30％左右，房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，又推动了房价上涨。
三是现在的房价中近四成贡献给了财税。房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项，税费成本加起来要占到房价的30%－40％，这些将直接转嫁给购房者。只有国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，才能利于大幅降低房价。以其中一项税费为例，如把按企业毛利30%－60%清算改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4%。
四是该控的还有房产商的利润。房价过快上涨，超出市场承受度带来的泡沫破灭，危害的是包括房地产企业在内的市场各方的根本利益，危害的是国家经济和社会稳定。从长远来看，房地产企业理性控制利润，使房价下降直至保持合理稳定，才能保证房地产市场的长期稳定健康发展，这和企业的长远利益也是一致的
今年市场不乐观
不到一年时间内三轮调控，在一次次“史上最严厉调控”之后，房地产调控会否随着新“国八条”的出台而暂告停歇？这种猜测被日前国土部部长“今年房地产调控‘不放松’”的明确表态所击碎，连以往对一波波楼市调控政策嗤之以鼻的“地产名嘴”任志强，日前也表示“房地产市场不乐观”，预测“不排除政府会有更严厉的房地产调控政策出台”。种种迹象显示，无论是政府管理层，还是业界，对于今年的地产形势均不乐观。
国土部的高调姿态。3月2日，国土资源部部长徐绍史在“双保工程”2011年行动部署动员大会上表示，2011年国土资源系统要坚持房地产调控不放松。并针对今年1月份出台的“新国八条”要求进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。“今年要完善土地出让制度”，徐绍史称，优质地块出让之前，一定要做好研判和评估，一定要严防出让价格的异常，特别是高价地。此外，国土部正在研究制订《改进和完善房地产用地招标拍卖挂牌出让指导意见》，有望在今年出台。
不排除会有更严厉政策出台。2010年国土资源部在全国范围内开展房地产用地专项清理，共清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。甘藏春表示，今年将推进征地安置补偿的制度改革试点，完成《集体土地征收征用条例》起草。
“地产名嘴”、华远集团总裁任志强，日前也补充道，若土地财政的局面没有改变，房价短期内尚难以下降。他表示，受调控影响，今年房地产开发投资增速将较去年下降一半至约15%，新开工面积也将降到不足8亿平方米。同时，尽管投资增速会出现明显下滑，但保障性住房的大幅增长会部分予以弥补。而由于开发商在拿地的时候，必须按政府要求配置一定比例保障性住房，开发商只有通过提高商品房的价格来弥补建设保障房方面的损失。因此，“房地产市场不乐观，但是不乐观并不等于房价会出现暴跌”。