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摘 要：公允价值计量模式在会计核算中的出现与应用虽已不是新话题，但其在投资性房地产中的引用仍然存在困境。究其原因，市场条件不完善、准则限制条件严格、相关指引缺失、会计计量理念转变困难和上市公司的会计政策选择是主要方面。继续推进公允价值计量模式应用，以提高会计信息质量与决策相关性，就必须在始终保持审慎态度的基础上，积极采取相关措施为公允价值计量模式的应用提供条件。
关键词：投资性房地产；公允价值；审慎态度；国际趋同
从2007年下半年起的次贷危机演化成全球性的金融危机，影响到的不仅仅是西方国家，也包括我国的经济和人们生活，甚至冲击到了财务会计中的公允价值的理论与应用，公允价值被指为本次危机的根源。而在这之前的2006年，我国颁布的新的企业会计准则推行公允价值计量模式在投资性房地产中的运用，但实际应用现状却不容乐观。这些事实都对公允价值这一计量模式提出了质疑。公允价值计量模式的实际应用困境是什么？究竟应如何采用？这是本文探讨的问题。
一、公允价值计量模式的应用困境
2006年2月，我国颁布了新的企业会计准则，其中第3号关于投资性房地产准则（简称CAS3）引起了广泛关注。CAS3允许企业对投资性房地产采用成本模式，也允许企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。近几年来房价不断上涨，企业若采取公允价值模式可以提高房地产的账面价值，进而提高企业的净资产水平，对持有投资性房地产的企业来说理应积极采用，但实际情况却并非如此。从相关统计情况来看，从2007年至2010年，采用公允价值计量模式的房地产企业由11家上升至25家，占所有投资性房地产企业的比例也由1.77%上升至3.11%。
这一理想预期与现实之间的巨大差异引起了我们的思考：难道805家（截至2010年底）有投资性房地产业务的企业仅有25家符合CAS3的条件吗？尽管我国市场经济环境尚不成熟，但房地产市场近年来一直比较活跃，尤其是一些经济发达的东部城市。有资料显示，2007年，630家持有投资性房地产的上市公司分布于全国30多个城市，其中仅北京、广州和上海就占据234家，而这三个房地产活跃市场的大型城市仅有3.4%的企业采用公允价值模式。绝大部分的企业还仍然坚持使用成本计量模式。那么到底是哪些因素阻碍了公允价值计量模式的运用？
二、公允价值计量模式应用困境的原因分析
（一）外部：市场条件不完善
如果市场不活跃，缺乏公平的价格形成机制，就势必会对投资性房地产合理价值的判断产生影响。在我国，公允价值的运用环境，如市场竞争程度，还不够充分与完善，因此我国对于公允价值的引入就应采取审慎的态度。市场环境的限制是投资性房地产后续计量以成本模式为主导的根本原因，也是我国目前和将来公允价值进一步运用的最大障碍。
（二）制度：投资性房地产准则限制条件严格
CAS3第10条对采用公允价值计量模式提出了两个必须同时满足的前提条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。企业会计准则应用指南对“同类或类似的房地产”的解释是：“所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物”。如果找不到此“同类或类似的房地产”，也不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。同时，CAS3第12条强调，“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。CAS3的严格态度由此可见一斑。此外，《企业会计准则讲解》（2008）第四章第二节中亦指出：“不允许同一个企业同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产。”一些在上海、北京等大城市的上市公司，其拥有并用作出租的黄金地段的商铺、写字楼等已大幅度增值，非常有必要按公允价值计量，但由于许多公司在郊区或中小城市也有部分投资性房地产，并且这部分房地产可能不符合公允价值计量条件，因而影响了这类上市公司最终对公允价值计量的采用。CAS3 的严格规定传递出“公允价值不宜采用”的信息。由此，公允价值模式被置于一个尴尬的境地，企业容易将公允价值模式理解为会计准则不鼓励的计量模式，并且考虑到我国房地产市场还不太完善，房价下跌不是没有可能，企业一旦采用公允价值模式，在会计核算方法上就不可逆转，并被监管机构充分关注，因此企业不愿意贸然采用公允价值计量模式。由此，会计准则中的“谨慎使用”基本上演变成了“不使用”。
（三）指引：相关指引缺失
比较国内外投资性房地产准则的相关规定后发现，对于选取公允价值模式的条件，国际会计准则（简称IAS40） 和 CAS3 均予以明确，且 CAS3 对于“可不可以使用”公允价值计量模式的要求颇为严格。而对于如何进行公允价值计量的问题，即公允价值的具体定义、确定方法等规定，CAS3 却基本上没有涉及。所以，我国虽然在引入公允价值方面实现了很大的突破，但 CAS3 大部分的限制都集中在公允价值模式使用的门槛上，即对于“可不可以使用”公允价值计量模式的要求颇为严格，而对于使用该模式之后的相关规定却几近空白。这样的做法最容易产生两个后果：一是容易传递出“公允价值不宜采用”的信息，从而使企业曲解甚至误解我国引入公允价值的初衷；二是会计人员虽然知道那些具体业务能够按照公允价值计量，但是对于如何计量、确认方法是否合理等却显得无所适从。因此，会计人员可能会顾及其难以操作的特性或避免在政策运用中出现偏差，就索性对新政策不予考虑。
（四）成本：采用公允价值计量模式成本较高
从初始成本计量来看，根据CAS3的规定，投资性房地产后续计量采用公允价值模式计量的，除了应该保证有活跃的房地产交易市场之外，还要求企业对新的计量模式做大量的准备工作，比如对相关人员进行关于公允价值计量模式的培训、改进财务软件等基础设备等。 从企业税费的增加来看，采用成本法对投资性房地产的后续计量，会计处理与税法处理是一致的。而如果采用公允价值计量模式，就需要对税法与会计之间的差异进行处理。按照我国现行税法规定，不确认投资性房地产公允价值所产生的利得，仍然要对其进行折旧和摊销处理；会计准则中则要讲投资性房地产公允价值和账面价值之间的差额计入当期损益，并不计提折旧或摊销。采用公允价值模式下，所得税费用和递延所得税负债增加，同时也增加了纳税调整的工作量和复杂性。
从企业现金流量来看，采用公允价值之后，如果投资性房地产的市场价值上涨迅速，公允价值远远高于其账面成本时，企业的账面利润就会增加，而实际利润却未增加。当企业预缴所得税时，就需按照账面利润计算应预缴税额，导致企业的现金流出；而当企业进行股利分配时，“虚增”的账面利润也会被当作“蛋糕”的一部分，从而增加企业的实际现金流量流出；另外，与利润直接挂钩的高管薪酬也会对企业现金流量产生影响。
三、投资性房地产公允价值计量模式应用的建议
本文认为，在对待公允价值的问题上，不论将来中国市场经济发展到什么程度，都应该始终坚持审慎的态度。但是，“谨慎使用”不代表“不使用”，也不代表“不愿使用”，更不代表“混乱使用”。我们一方面不能够放弃追求真实收益的目标，另一方面应当辅之以其他的信息特征来完善公允价值计量模式的使用。需要强调的是，本文所指的“进一步推广公允价值”，是指在尊重我国国情的基础上，“积极但却稳妥”地推广公允价值，绝不是指贸然地全面使用。
（一）准则：恰当引导公允价值模式使用，以提高相关性
CAS3第9条规定：企业“应当”在资产负债表中采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；第 10 条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，“可以”对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。经过上文对准则实施情况的分析，结合国际趋同形势，并考虑到目前我国有部分企业可以取得公允价值的事实，本文认为可以对上述规定进行改进，以进一步提高会计信息的相关性。即改为：企业“可以”采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，“应当”对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这样的改进，一方面没有改变准则以前的审慎规定，另一方面可以适当地引导公允价值模式被更多已符合条件的上市公司采用，同时也缩小了企业会计政策选择的空间。
（二）指引：补充和完善应用指引，以提高可操作性
本文认为，在操作指南或准则讲解中可以进一步明确：一是通过哪些途径取得投资性房地产的公允价值。可以鼓励企业聘请专业的房地产评估机构确定，但对于有能力确定其公允价值的企业，也可允许这些企业自己确定，但必须设定相应的计量办法，并对外公布可比项目价值清单；二是对公允价值定义进行更具体的界定。可以在借鉴国际研究成果的同时结合我国实际情况，对投资性房地产的公允价值做更具体的说明。一方面可以使相关人员更加深入地理解这一重要概念，另一方面也可以通过这一重要概念，促使资产评估行业与会计行业进行更好的合作；三是可以效仿IAS40的做法，将公允价值的确定顺序以层级的方式明确提出，并确定其具体操作方法。
（三）配套：鼓励评估估价并辅之严格的配套措施和相关规定，以提高可靠性
1. 鼓励企业聘请专业房地产评估机构。由于CAS3没有明确如何确定投资性房地产的公允价值，所以企业可以选择获取公允价值的途径。但从上市公司对公允价值的确定方法统计 （依据年报、公告、网站信息等资料）来看，上市公司在确定公允价值时大多直接或主要采用了专业房地产评估机构的评估结果或参考第三方调查报告，但也存在公司董事会参考同类同条件房地产的市场价格自行确定公允价值，甚至照搬照套，含糊其辞的情况，这些方法显然不够客观和公允。本文认为，准则应指引企业根据第三方房地产专业评估机构的独立价值评估结果确定公允价值是有必要的。但是，考虑到目前我国评估界在提高透明度和工作质量等方面还需要做大量的工作，尚不具备像香港那样强制使用评估价格的条件。因此，本文认为，准则可以鼓励企业聘请专业的房地产评估机构确定公允价值，但对于有能力的企业，也可允许其自行确定，但必须制定相应的计量管理办法。
2. 建立与公允价值模式相关的计量管理办法。本文认为，采用公允价值计量的上市公司应当建立健全《投资性房地产公允价值计量管理办法》，同时定期进行对外披露，并由董事会对其实施效果负责。本文认为，与投资性房地产公允价值计价相关的计量办法应当至少包括以下几方面的具体内容：（1）公司依据会计准则的规定对公允价值计量适用范围是如何界定的，并制定出公允价值计量与信息披露的程序，建立完善的公允价值计量备查簿，各相关管理部门对公允价值的准确计量和信息披露的真实性负责；（2）按照公允价值计量的不同层次，明确公允价值的获取途径，选择恰当的估价方法进行估价；（3）公司通过培训专业人员，以提高会计人员职业判断水平和加强内部审计工作。
3. 改进披露模式，增加披露的透明度。本文认为，以评估价格确定公允价值的上市公司应对外公布所采用的评估报告，而对于自行确定公允价值的上市公司则必须披露可比项目价值的具体情况。
参考文献：
（1）葛家澍.2009. 关于公允价值会计的研究：面向财务会计的本质特征.会计研究， 5： 6-13.
（2）柳雅君，侯晓红.2012. 投资性房地产因何未能普遍采用公允价值计量模式.财会月刊， 3： 67-69.
（3）刘永泽.2011. 我国上市公司公允价值信息的价值相关性—基于企业会计准则国际趋同背景的经验研究.会计研究， 2： 16-22.
（4）曹晓雪，湛丹妮，杨阳.2011. 上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用研究.财会月刊， 2： 11-13.
（5）陈鹰.2010. 投资性房地产公允价值计量模式选择.财经问题研究， 6： 68-72.
（6）陆云莺，姜崧，姜钰.2011. 公允价值计量模式在投资性房地产应用中存在的问题.经济研究导刊， 8： 93-94.
关键词：投资性房地产；公允价值；审慎态度；国际趋同
从2007年下半年起的次贷危机演化成全球性的金融危机，影响到的不仅仅是西方国家，也包括我国的经济和人们生活，甚至冲击到了财务会计中的公允价值的理论与应用，公允价值被指为本次危机的根源。而在这之前的2006年，我国颁布的新的企业会计准则推行公允价值计量模式在投资性房地产中的运用，但实际应用现状却不容乐观。这些事实都对公允价值这一计量模式提出了质疑。公允价值计量模式的实际应用困境是什么？究竟应如何采用？这是本文探讨的问题。
一、公允价值计量模式的应用困境
2006年2月，我国颁布了新的企业会计准则，其中第3号关于投资性房地产准则（简称CAS3）引起了广泛关注。CAS3允许企业对投资性房地产采用成本模式，也允许企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。近几年来房价不断上涨，企业若采取公允价值模式可以提高房地产的账面价值，进而提高企业的净资产水平，对持有投资性房地产的企业来说理应积极采用，但实际情况却并非如此。从相关统计情况来看，从2007年至2010年，采用公允价值计量模式的房地产企业由11家上升至25家，占所有投资性房地产企业的比例也由1.77%上升至3.11%。
这一理想预期与现实之间的巨大差异引起了我们的思考：难道805家（截至2010年底）有投资性房地产业务的企业仅有25家符合CAS3的条件吗？尽管我国市场经济环境尚不成熟，但房地产市场近年来一直比较活跃，尤其是一些经济发达的东部城市。有资料显示，2007年，630家持有投资性房地产的上市公司分布于全国30多个城市，其中仅北京、广州和上海就占据234家，而这三个房地产活跃市场的大型城市仅有3.4%的企业采用公允价值模式。绝大部分的企业还仍然坚持使用成本计量模式。那么到底是哪些因素阻碍了公允价值计量模式的运用？
二、公允价值计量模式应用困境的原因分析
（一）外部：市场条件不完善
如果市场不活跃，缺乏公平的价格形成机制，就势必会对投资性房地产合理价值的判断产生影响。在我国，公允价值的运用环境，如市场竞争程度，还不够充分与完善，因此我国对于公允价值的引入就应采取审慎的态度。市场环境的限制是投资性房地产后续计量以成本模式为主导的根本原因，也是我国目前和将来公允价值进一步运用的最大障碍。
（二）制度：投资性房地产准则限制条件严格
CAS3第10条对采用公允价值计量模式提出了两个必须同时满足的前提条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。企业会计准则应用指南对“同类或类似的房地产”的解释是：“所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物”。如果找不到此“同类或类似的房地产”，也不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。同时，CAS3第12条强调，“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。CAS3的严格态度由此可见一斑。此外，《企业会计准则讲解》（2008）第四章第二节中亦指出：“不允许同一个企业同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产。”一些在上海、北京等大城市的上市公司，其拥有并用作出租的黄金地段的商铺、写字楼等已大幅度增值，非常有必要按公允价值计量，但由于许多公司在郊区或中小城市也有部分投资性房地产，并且这部分房地产可能不符合公允价值计量条件，因而影响了这类上市公司最终对公允价值计量的采用。CAS3 的严格规定传递出“公允价值不宜采用”的信息。由此，公允价值模式被置于一个尴尬的境地，企业容易将公允价值模式理解为会计准则不鼓励的计量模式，并且考虑到我国房地产市场还不太完善，房价下跌不是没有可能，企业一旦采用公允价值模式，在会计核算方法上就不可逆转，并被监管机构充分关注，因此企业不愿意贸然采用公允价值计量模式。由此，会计准则中的“谨慎使用”基本上演变成了“不使用”。
（三）指引：相关指引缺失
比较国内外投资性房地产准则的相关规定后发现，对于选取公允价值模式的条件，国际会计准则（简称IAS40） 和 CAS3 均予以明确，且 CAS3 对于“可不可以使用”公允价值计量模式的要求颇为严格。而对于如何进行公允价值计量的问题，即公允价值的具体定义、确定方法等规定，CAS3 却基本上没有涉及。所以，我国虽然在引入公允价值方面实现了很大的突破，但 CAS3 大部分的限制都集中在公允价值模式使用的门槛上，即对于“可不可以使用”公允价值计量模式的要求颇为严格，而对于使用该模式之后的相关规定却几近空白。这样的做法最容易产生两个后果：一是容易传递出“公允价值不宜采用”的信息，从而使企业曲解甚至误解我国引入公允价值的初衷；二是会计人员虽然知道那些具体业务能够按照公允价值计量，但是对于如何计量、确认方法是否合理等却显得无所适从。因此，会计人员可能会顾及其难以操作的特性或避免在政策运用中出现偏差，就索性对新政策不予考虑。
（四）成本：采用公允价值计量模式成本较高
从初始成本计量来看，根据CAS3的规定，投资性房地产后续计量采用公允价值模式计量的，除了应该保证有活跃的房地产交易市场之外，还要求企业对新的计量模式做大量的准备工作，比如对相关人员进行关于公允价值计量模式的培训、改进财务软件等基础设备等。 从企业税费的增加来看，采用成本法对投资性房地产的后续计量，会计处理与税法处理是一致的。而如果采用公允价值计量模式，就需要对税法与会计之间的差异进行处理。按照我国现行税法规定，不确认投资性房地产公允价值所产生的利得，仍然要对其进行折旧和摊销处理；会计准则中则要讲投资性房地产公允价值和账面价值之间的差额计入当期损益，并不计提折旧或摊销。采用公允价值模式下，所得税费用和递延所得税负债增加，同时也增加了纳税调整的工作量和复杂性。
从企业现金流量来看，采用公允价值之后，如果投资性房地产的市场价值上涨迅速，公允价值远远高于其账面成本时，企业的账面利润就会增加，而实际利润却未增加。当企业预缴所得税时，就需按照账面利润计算应预缴税额，导致企业的现金流出；而当企业进行股利分配时，“虚增”的账面利润也会被当作“蛋糕”的一部分，从而增加企业的实际现金流量流出；另外，与利润直接挂钩的高管薪酬也会对企业现金流量产生影响。
三、投资性房地产公允价值计量模式应用的建议
本文认为，在对待公允价值的问题上，不论将来中国市场经济发展到什么程度，都应该始终坚持审慎的态度。但是，“谨慎使用”不代表“不使用”，也不代表“不愿使用”，更不代表“混乱使用”。我们一方面不能够放弃追求真实收益的目标，另一方面应当辅之以其他的信息特征来完善公允价值计量模式的使用。需要强调的是，本文所指的“进一步推广公允价值”，是指在尊重我国国情的基础上，“积极但却稳妥”地推广公允价值，绝不是指贸然地全面使用。
（一）准则：恰当引导公允价值模式使用，以提高相关性
CAS3第9条规定：企业“应当”在资产负债表中采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；第 10 条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，“可以”对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。经过上文对准则实施情况的分析，结合国际趋同形势，并考虑到目前我国有部分企业可以取得公允价值的事实，本文认为可以对上述规定进行改进，以进一步提高会计信息的相关性。即改为：企业“可以”采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，“应当”对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这样的改进，一方面没有改变准则以前的审慎规定，另一方面可以适当地引导公允价值模式被更多已符合条件的上市公司采用，同时也缩小了企业会计政策选择的空间。
（二）指引：补充和完善应用指引，以提高可操作性
本文认为，在操作指南或准则讲解中可以进一步明确：一是通过哪些途径取得投资性房地产的公允价值。可以鼓励企业聘请专业的房地产评估机构确定，但对于有能力确定其公允价值的企业，也可允许这些企业自己确定，但必须设定相应的计量办法，并对外公布可比项目价值清单；二是对公允价值定义进行更具体的界定。可以在借鉴国际研究成果的同时结合我国实际情况，对投资性房地产的公允价值做更具体的说明。一方面可以使相关人员更加深入地理解这一重要概念，另一方面也可以通过这一重要概念，促使资产评估行业与会计行业进行更好的合作；三是可以效仿IAS40的做法，将公允价值的确定顺序以层级的方式明确提出，并确定其具体操作方法。
（三）配套：鼓励评估估价并辅之严格的配套措施和相关规定，以提高可靠性
1. 鼓励企业聘请专业房地产评估机构。由于CAS3没有明确如何确定投资性房地产的公允价值，所以企业可以选择获取公允价值的途径。但从上市公司对公允价值的确定方法统计 （依据年报、公告、网站信息等资料）来看，上市公司在确定公允价值时大多直接或主要采用了专业房地产评估机构的评估结果或参考第三方调查报告，但也存在公司董事会参考同类同条件房地产的市场价格自行确定公允价值，甚至照搬照套，含糊其辞的情况，这些方法显然不够客观和公允。本文认为，准则应指引企业根据第三方房地产专业评估机构的独立价值评估结果确定公允价值是有必要的。但是，考虑到目前我国评估界在提高透明度和工作质量等方面还需要做大量的工作，尚不具备像香港那样强制使用评估价格的条件。因此，本文认为，准则可以鼓励企业聘请专业的房地产评估机构确定公允价值，但对于有能力的企业，也可允许其自行确定，但必须制定相应的计量管理办法。
2. 建立与公允价值模式相关的计量管理办法。本文认为，采用公允价值计量的上市公司应当建立健全《投资性房地产公允价值计量管理办法》，同时定期进行对外披露，并由董事会对其实施效果负责。本文认为，与投资性房地产公允价值计价相关的计量办法应当至少包括以下几方面的具体内容：（1）公司依据会计准则的规定对公允价值计量适用范围是如何界定的，并制定出公允价值计量与信息披露的程序，建立完善的公允价值计量备查簿，各相关管理部门对公允价值的准确计量和信息披露的真实性负责；（2）按照公允价值计量的不同层次，明确公允价值的获取途径，选择恰当的估价方法进行估价；（3）公司通过培训专业人员，以提高会计人员职业判断水平和加强内部审计工作。
3. 改进披露模式，增加披露的透明度。本文认为，以评估价格确定公允价值的上市公司应对外公布所采用的评估报告，而对于自行确定公允价值的上市公司则必须披露可比项目价值的具体情况。
参考文献：
（1）葛家澍.2009. 关于公允价值会计的研究：面向财务会计的本质特征.会计研究， 5： 6-13.
（2）柳雅君，侯晓红.2012. 投资性房地产因何未能普遍采用公允价值计量模式.财会月刊， 3： 67-69.
（3）刘永泽.2011. 我国上市公司公允价值信息的价值相关性—基于企业会计准则国际趋同背景的经验研究.会计研究， 2： 16-22.
（4）曹晓雪，湛丹妮，杨阳.2011. 上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用研究.财会月刊， 2： 11-13.
（5）陈鹰.2010. 投资性房地产公允价值计量模式选择.财经问题研究， 6： 68-72.
（6）陆云莺，姜崧，姜钰.2011. 公允价值计量模式在投资性房地产应用中存在的问题.经济研究导刊， 8： 93-94.