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房贷新政的推出无疑成了近期市场的一大热点，不过从近期市场的表现来看，其对楼市的影响更多地是在人们的心理层面，实质作用仍然有限。而从后市的变化来看，购房者也应更多地关注利率的走向，有效避免其中的风险。
购房者博弈中显无奈
今年“十一”黄金周显得有些特别，一方面今年以来，各地楼市均出现了一波强劲的上扬势头；而在另一方面，节前人民银行、银监会刚刚发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对购买“二套房”者，贷款首付比例不得低于40％，利率不得低于基准利率的1.1倍。市场似乎又来到了一个十字路口，人们也在时刻关注着它的进一步变化。
长假一直是人们购房的好时节，而其中的房展会往往能反映市场的最新动向，那么这次它又表现出来一些什么特点呢?为此，记者特意进行了一番探访。上海的房展会是从10月3日开始的，记者赶到那里时发现现场的参观者并不如想像中的那么多，倒是几个矗立在上海展览中心广场空地上的特大展台颇为引人注目，吸引了不少参观者在那里进进出出。围绕着整个展会现场，记者也随机采访了多位开发商和购房者，发现如果说买卖双方目前相互之间还存在着博弈的话，那也只能说是一种购房者的无奈，一位购房者的话说得颇具“代表性”：“真是想不到，现在这样的地段房价也要这么高了!”上海徐汇区的一个滨江楼盘，年初开盘卖16000～18000元／平方米，现在卖30000～35000元／平方米，售楼员的解释竟然是因为新推的房源是装修房。在当前上海的房地产市场，外环附近的楼盘价格已经普遍达到了10000元／平方米。
展会上，外地和一些郊区的楼盘热情迎客，市区楼盘却对前来询问的购房者爱理不理，甚至有一些楼盘的售楼员直接说没房子了，下批房源要明年才能推出。一些大型品牌开发商在现场虽然活动众多，礼品也不少，但就是不见有几个售楼员在介绍楼盘。一些远郊、昆山的楼盘虽大力推荐，一天也发出近十趟看房班车，但实际成交的却并不多。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，很多展会的参观者都是一次又一次错过买房时机的购房者，预算总是跟不上房价上涨，于是使这些人养成了逛展会的习惯，当这类人越来越多的时候，展会的卖房效果也就越来越不理想。
中原地产研究咨询部研究经理马冀分析认为，今年的“十一”和以往有一定的不同，国庆前夕政府接连出台了几项新政，先是央行第五次加息，再是关于提高第二套个人购房的首付比例。新政的出台表面来看是为了抑制投资投机，把更多的机会留给真正的自住购房者，但是无论是哪条新政都意味着购房门槛的提高，变相地给予购房者更大的心理压力。不断地观望，不断地叹息，一再等待意味着的是房价的无情上行，原本的主动观望已经转变为被动的消极等待，因为房价上扬幅度已经超过了实际的购买能力和心理预期。在这种情况下，除非短期内有一定数量的后续新增供应能够在有效需求集中的区域上市，从而缓解卖方市场垄断操控的局面，否则就反而会产生适得其反的效果。
房贷新政玩心理游戏
无论如何，目前人们最为关心的还是房贷新政对楼市的影响，那么这几天来购房者的心态究竟如何呢?据报道，北京的一个楼盘在房贷新政出台的第二天就接到了9户退房申请，其中7户的理由都因为是第二套房。这个消息似乎挺让人“激动”的，但经过一番调查之后，记者发现房贷新政与人们玩的更多只是一种心理游戏，对市场的实质影响显然还是有限的。
上海中原在黄金周期间曾进行了一次问卷调查，在对新政是否会给投资客造成影响的调查中，调查显示税收政策对他们的影响最大，占到调查比例的53.3％，其次是持续的加息，占到40％，而提高首付款比例对投资者的影响有限。此次调查中中原也特意对提高第二套住房首付款比例是否会对投资者购房时间影响展开调查，最终结果显示，几乎无人认为该项政策会对他们造成太大影响。究其原因主要还是投资客支付能力较强，背景资料显示，被调查的家庭月收入多在8000元以上，其中10000～15000元占31.2％，20000元以上占25％。
对此上海中原研究咨询部认为，虽然该政策在短期内(今年年底至明年年初)会产生一定的积极作用，但恐怕很难改变目前房地产市场的本质，价格很难得到有效抑制。首先，由于银行的大部分利润来源于对个人住房的贷款，限制贷款就是缩小银行利润，尤其对于商业性银行，更是希望能千方百计地吸引个人房贷，因此不排除银行打“擦边球”的可能；其次，在连续加息的情况下，部分无力承担高还款额的购房者放弃或延缓购置第二套住房，目前有能力购买第二套住房的购房者大多资金实力较为雄厚，一次性付清的比例逐渐加大，因此该政策对这部分人起不到任何作用；第三，该政策虽然短期内抑制了部分需求，但这部分需求可能在政策消化后出现爆发式增长，价格可能会进一步拉升。
其实通过对新政的分析，我们可以发现这样一个有趣的现象，那就是其对各类楼盘和购房人群的影响是不一样的。比如一些低价位的楼盘，几乎都没有受到什么影响，原因是它们中90％以上都是第一次购房的自住业主。同样影响不大的是单价在每平方米两三万元以上的高档楼盘和豪宅，现在售楼处还是人流不断，销售人员的一句话就回答了人们的疑惑：“能买好几百万元一套房子的人，是有钱人，很少有人贷款。”所以说到最后，受到影响最大的还是一些中档楼盘，购房对象主要是那些改善型的自住需求者，这似乎与政策初衷产生了不小的距离。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，在商品住房供不应求的情况下，提高首付比例、贷款利率等并不是遏制房价上涨的方法，解决问题的方法是放开开发商多渠道融资，因此反而没有必要过多地限制外资在京沪等一级开发市场上的准入。
后市多关注利率走向
既然如此，许多人可能要问的是，这项政策出台的背景和意义究竟是什么呢?其实，房贷新政的出台除了抑制楼市的过热外，另外很重要的一点还在于保护银行金融体系自身的安全，其中有两个关键点，一是房价，二是利率。
今年以来，全国各地的房价都出现了大幅上涨的情况，但有些地方在暴涨过后，也出现了步入调整期的征兆，比如像深圳等地就出现了房价“滞涨”的现象。而在另一方面，在当前的宏观经济大背景下，利率的不断走高又是一个不争的事实。但是，房价和利率的双双走高就蕴含着较大的金融风险，而此次房贷新政的出台，恰恰是反映了有关方面对这个隐患的担忧。
早在9月下旬，建行的一则报告就认为我国将进入房贷违约的高风险期。按照国际经验，个人住房贷款风险一般在贷款3至8年后开始暴露。建行在报告中提到，要加大对住房贷款的审查力度，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征信材料进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，不断完善风险管理。
其实，这也从一个侧面反映了在利率不断走高的大背景下，人们对房贷风险的关注。而从另一方面来看，现在大家都在关注未来可能还会继续有什么调控措施出台，中信嘉华银行高级副总裁廖群认为：“光是提高第二套住房贷款首付比例，对需求会有一些影响，可是影响较小，也许还会有一些配套政策出来。”记者认为其中影响最大的还是利率，如果利率继续不断走高，就会对市场产生不小的压力。所以目前购房者要密切关注利率的走向，在购房时尽量留足“余量”，以避免将来可能面临的还贷压力加剧的风险。
购房者博弈中显无奈
今年“十一”黄金周显得有些特别，一方面今年以来，各地楼市均出现了一波强劲的上扬势头；而在另一方面，节前人民银行、银监会刚刚发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对购买“二套房”者，贷款首付比例不得低于40％，利率不得低于基准利率的1.1倍。市场似乎又来到了一个十字路口，人们也在时刻关注着它的进一步变化。
长假一直是人们购房的好时节，而其中的房展会往往能反映市场的最新动向，那么这次它又表现出来一些什么特点呢?为此，记者特意进行了一番探访。上海的房展会是从10月3日开始的，记者赶到那里时发现现场的参观者并不如想像中的那么多，倒是几个矗立在上海展览中心广场空地上的特大展台颇为引人注目，吸引了不少参观者在那里进进出出。围绕着整个展会现场，记者也随机采访了多位开发商和购房者，发现如果说买卖双方目前相互之间还存在着博弈的话，那也只能说是一种购房者的无奈，一位购房者的话说得颇具“代表性”：“真是想不到，现在这样的地段房价也要这么高了!”上海徐汇区的一个滨江楼盘，年初开盘卖16000～18000元／平方米，现在卖30000～35000元／平方米，售楼员的解释竟然是因为新推的房源是装修房。在当前上海的房地产市场，外环附近的楼盘价格已经普遍达到了10000元／平方米。
展会上，外地和一些郊区的楼盘热情迎客，市区楼盘却对前来询问的购房者爱理不理，甚至有一些楼盘的售楼员直接说没房子了，下批房源要明年才能推出。一些大型品牌开发商在现场虽然活动众多，礼品也不少，但就是不见有几个售楼员在介绍楼盘。一些远郊、昆山的楼盘虽大力推荐，一天也发出近十趟看房班车，但实际成交的却并不多。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，很多展会的参观者都是一次又一次错过买房时机的购房者，预算总是跟不上房价上涨，于是使这些人养成了逛展会的习惯，当这类人越来越多的时候，展会的卖房效果也就越来越不理想。
中原地产研究咨询部研究经理马冀分析认为，今年的“十一”和以往有一定的不同，国庆前夕政府接连出台了几项新政，先是央行第五次加息，再是关于提高第二套个人购房的首付比例。新政的出台表面来看是为了抑制投资投机，把更多的机会留给真正的自住购房者，但是无论是哪条新政都意味着购房门槛的提高，变相地给予购房者更大的心理压力。不断地观望，不断地叹息，一再等待意味着的是房价的无情上行，原本的主动观望已经转变为被动的消极等待，因为房价上扬幅度已经超过了实际的购买能力和心理预期。在这种情况下，除非短期内有一定数量的后续新增供应能够在有效需求集中的区域上市，从而缓解卖方市场垄断操控的局面，否则就反而会产生适得其反的效果。
房贷新政玩心理游戏
无论如何，目前人们最为关心的还是房贷新政对楼市的影响，那么这几天来购房者的心态究竟如何呢?据报道，北京的一个楼盘在房贷新政出台的第二天就接到了9户退房申请，其中7户的理由都因为是第二套房。这个消息似乎挺让人“激动”的，但经过一番调查之后，记者发现房贷新政与人们玩的更多只是一种心理游戏，对市场的实质影响显然还是有限的。
上海中原在黄金周期间曾进行了一次问卷调查，在对新政是否会给投资客造成影响的调查中，调查显示税收政策对他们的影响最大，占到调查比例的53.3％，其次是持续的加息，占到40％，而提高首付款比例对投资者的影响有限。此次调查中中原也特意对提高第二套住房首付款比例是否会对投资者购房时间影响展开调查，最终结果显示，几乎无人认为该项政策会对他们造成太大影响。究其原因主要还是投资客支付能力较强，背景资料显示，被调查的家庭月收入多在8000元以上，其中10000～15000元占31.2％，20000元以上占25％。
对此上海中原研究咨询部认为，虽然该政策在短期内(今年年底至明年年初)会产生一定的积极作用，但恐怕很难改变目前房地产市场的本质，价格很难得到有效抑制。首先，由于银行的大部分利润来源于对个人住房的贷款，限制贷款就是缩小银行利润，尤其对于商业性银行，更是希望能千方百计地吸引个人房贷，因此不排除银行打“擦边球”的可能；其次，在连续加息的情况下，部分无力承担高还款额的购房者放弃或延缓购置第二套住房，目前有能力购买第二套住房的购房者大多资金实力较为雄厚，一次性付清的比例逐渐加大，因此该政策对这部分人起不到任何作用；第三，该政策虽然短期内抑制了部分需求，但这部分需求可能在政策消化后出现爆发式增长，价格可能会进一步拉升。
其实通过对新政的分析，我们可以发现这样一个有趣的现象，那就是其对各类楼盘和购房人群的影响是不一样的。比如一些低价位的楼盘，几乎都没有受到什么影响，原因是它们中90％以上都是第一次购房的自住业主。同样影响不大的是单价在每平方米两三万元以上的高档楼盘和豪宅，现在售楼处还是人流不断，销售人员的一句话就回答了人们的疑惑：“能买好几百万元一套房子的人，是有钱人，很少有人贷款。”所以说到最后，受到影响最大的还是一些中档楼盘，购房对象主要是那些改善型的自住需求者，这似乎与政策初衷产生了不小的距离。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，在商品住房供不应求的情况下，提高首付比例、贷款利率等并不是遏制房价上涨的方法，解决问题的方法是放开开发商多渠道融资，因此反而没有必要过多地限制外资在京沪等一级开发市场上的准入。
后市多关注利率走向
既然如此，许多人可能要问的是，这项政策出台的背景和意义究竟是什么呢?其实，房贷新政的出台除了抑制楼市的过热外，另外很重要的一点还在于保护银行金融体系自身的安全，其中有两个关键点，一是房价，二是利率。
今年以来，全国各地的房价都出现了大幅上涨的情况，但有些地方在暴涨过后，也出现了步入调整期的征兆，比如像深圳等地就出现了房价“滞涨”的现象。而在另一方面，在当前的宏观经济大背景下，利率的不断走高又是一个不争的事实。但是，房价和利率的双双走高就蕴含着较大的金融风险，而此次房贷新政的出台，恰恰是反映了有关方面对这个隐患的担忧。
早在9月下旬，建行的一则报告就认为我国将进入房贷违约的高风险期。按照国际经验，个人住房贷款风险一般在贷款3至8年后开始暴露。建行在报告中提到，要加大对住房贷款的审查力度，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征信材料进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，不断完善风险管理。
其实，这也从一个侧面反映了在利率不断走高的大背景下，人们对房贷风险的关注。而从另一方面来看，现在大家都在关注未来可能还会继续有什么调控措施出台，中信嘉华银行高级副总裁廖群认为：“光是提高第二套住房贷款首付比例，对需求会有一些影响，可是影响较小，也许还会有一些配套政策出来。”记者认为其中影响最大的还是利率，如果利率继续不断走高，就会对市场产生不小的压力。所以目前购房者要密切关注利率的走向，在购房时尽量留足“余量”，以避免将来可能面临的还贷压力加剧的风险。