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［摘 要］ 新《投资性房地产准则》实施以后，企业将面临投资性房地产重新确认和计量模式的选择。本文以上市公司2007年度半年报披露的财务数据为样本，详细分析并比较了两种不同的计量模式对公司财务的不同影响，探讨了上市公司选择投资性房地产计量模式的理由。
［关键词］ 投资性房地产；成本模式；公允价值模式
［中图分类号］F230［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2008）19-0026-03
一、成本模式与公允价值模式的比较
新《投资性房地产准则》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼具而持有的房地产，包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。其后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。
采用成本模式对已出租的建筑物或土地使用权进行计量并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象，则进行减值测试并计提相应的减值准备。公允价值模式下，企业初始确认时以公允价值计量，并在以后期间不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
新准则同时规定，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允模式计量。采用成本模式计量的，如有确凿证据，可以转为公允价值计量模式，但采用公允模式计量的，不得转为成本模式。投资性房地产成本模式与公允价值模式的不同主要表现在以下方面：
（1）计量属性不同。投资性房地产在成本法下，是以历史成本作为计量基础的。这与传统的计量属性一致。但新会计准则对计量属性作出了重大调整，全面引入公允价值，以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产项目的会计处理采用了公允价值进行计量。
（2）对损益的影响不同。在成本模式下的投资性房地产，照常计提折旧或摊销，当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前抵扣，有一定的抵税作用。而采用公允价值模式计量的，就不能享受税前抵扣的优惠。
（3）核算账户不同。在成本法下，企业应当设置“投资性房地产”，但在公允价值模式下，企业还应在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。
二、上市公司对后续计量模式选择的样本分析
（1）样本的选取。在我国深沪两市约1 500家上市公司中，按照随机抽样的原理选取200家上市公司作为研究的样本，把其中含有投资性房地产项目的上市公司的2007年半年报作为重点研究对象。
在我们抽样选取的200家上市公司2007年半年报中，有44%即88家公司根据新会计准则，划分了投资性房地产项目，并将投资性房地产项目金额单独列出。
根据88家上市公司的2007年半年报的披露，其中87家公司对投资性房地产项目采用了成本模式进行后续计量，占98.86%；唯一一家采用公允价值模式的公司是深圳发展银行。
选取的88家公司中，60%以上的公司投资性房地产项目占非流动资产的比重不到10%，只有约7%的公司这一比重大于50%。我们选取了投资性房地产项目金额占非流动资产总额比重大于35% 的10家公司，以及唯一一家采用公允模式计量的深圳发展作银行为研究的样本。
（2）样本基本情况介绍及投资性房地产项目情况如表1所示。
这些投资性房地产项目所占比重较大，均超过38%，且有8家公司属于房地产行业，且他们无一例外地选取了成本计量模式，其余两家公司均是综合行业。唯一一家采用公允价值模式计量的企业深圳发展银行，属于金融行业。
作为样本的这11家上市公司，前10家上市公司投资性房地产项目占非流动资产总额的比例最少的为38.76%，最高的高达89.09%，这说明上市公司应会计准则的要求，将投资性房地产项目金额单独列出，对于其投资者来说具有很重要的参考价值。同时，这10家公司也足以作为投资性房地产项目的代表企业。
三、两种计量模式的财务分析
（1）对利润和纳税的影响。由于新会计准则规定，成本模式下的投资性房地产照常计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前全额或部分抵扣（超过税法税前抵扣标准需作纳税调整）；企业采用公允价值模式计量的，就不能享受税前抵扣的优惠。成本模式下，虽然要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，但却可以起到抵税的效果，减少了企业的现金支出，从而将价值保留在了公司内，维护了股东利益。这10家企业投资性房地产项目金额占非流动资产总额的比例较高（均高于38%），其税前抵扣金额也相对较大，使得企业现金流出减少，从而将价值保留在公司，有利于股东利益。如果企业是以现金流作为投资者判断公司价值的标准，在这种情况下，成本模式下的现金流出减少作用明显，而公允价值计量带来的利润总额的增加必然导致企业缴纳的所得税的增加，就意味着现金流出的增加，而公司投资性房地产市场增值只是账面收益，不能导致现金流入，降低了公司收益质量，这种情况下应该采用成本模式计量。
（2）对财务指标和财务分析的影响。流动比率=流动资产/流动负债，速动比率=速动资产/流动负债。在以前年度，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应作为房地产开发企业的存货，按照存货准则的规范来加以处理，而在新的会计准则下，这部分房地产作为投资性房地产确认，从原来的流动资产变为了非流动资产，也就是说，企业的流动资产在其他条件假设不变的情况下是降低的，同时也就降低了企业的流动比率和速动比率。这从财务报表上看来，是影响企业的短期偿债能力的，也因此影响财务报表的使用者，如银行、股东、债权人对企业偿债能力的评价。
（3）风险的影响。新会计准则规定，在以后的会计期间，企业如有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以从成本模式转为公允模式，但一经采用公允模式后不得转为成本模式。从长远看来，房地产行业是周期性波动很大的行业，企业很可能将面临公允价值波动带来的经营风险和财务风险。而且这是新会计准则在上市公司中实施的第一年，保险起见，常规的成本模式为将来的模式转换提供了可能的空间。
四、对两种计量模式的评价
（1）成本模式具有风险小、未来转换成本低的优势。在统计结果中可以看到，在这随机抽样的88家公司中，有98.86%即87家公司采用了成本计量模式，这说明了更多的企业偏向于业绩的稳定和折旧的抵税作用。前10家企业中有8家属于房地产行业，且投资性房地产项目金额占非流动资产总额的比例较大，最高达到77.88%，他们不约而同地选择成本模式进行后续计量，这在一定程度上说明了对于我国房地产企业来说，成本模式计量具有独特的优越性。我们认为这主要是从风险小和未来转换成本低的角度来考虑的，新会计准则规定，在以后的会计期间，企业如有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以从成本模式转为公允模式，但一经采用公允模式后不得转为成本模式。企业在这条准则改革的第一年“按兵不动”，才能在今后的形势中选择最有利于本企业的计量模式。从长远来看，如果选择公允价值模式计量的话，房地产企业每年净利润的波动幅度将会增大（其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度），如果今后公允价值下降的几率加大，也会使未来的业绩风险加大，房地产企业是不愿意现在冒这个风险的。
（2）公允价值模式能更好地反映投资性房地产项目的市场价值和盈利能力。在公允价值计量模式下，投资性房地产的价值不再受初始成本的约束,将随着公允价值的变动而变动，更客观地体现在报表中，资产的增值情况也将体现在财务报表上。在我们的统计结果中，唯一一家采用公允模式计量的上市公司是深圳发展银行股份有限公司（000001），其投资性房地产总额为461 029 000元，占非流动资产总额的比例只有1.16%。它对利润、财务指标以及经营风险带来的波动相对小很多，但投资性房地产项目的市场价值和盈利能力能够更加客观地体现，资产的增值情况能直接体现在财务报表上，从而有利于企业为相关信息使用者提供更客观、真实的资产信息。
（3）采用公允价值计量模式能提高企业的融资优势。目前房地产行业蒸蒸日上，房地产价格居高不下——至少在短期内，这对于企业的利润提升有非常积极的作用。采用公允价值对投资性房地产计价是目前国际上比较通行的做法，这样使得公司的资产增值信息更透明，有利于公司在资本市场获得正确的定价，也有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利。从这个角度看，公允价值计价可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。
五、结 语
目前，我国房地产市场化的时间尚短，大部分公司的投资性房地产资产取自于20世纪末至21世纪初，最初取得成本都非常低，公允价值较之账面的成本价，甚至已有高达5~10倍以上的增长，在公允价值模式下，由于能够每年重估地产价值，并以市值反映其账面价值，将直接大幅提高公司的净利润，由于折旧消失，相应地也会提高公司利润。但企业会计核算方法的改变，只是让公司的隐性价值显性化，并没有改变公司的真实价值，因此目前还没有得到我国大多数管理者的青睐。在这随机抽样的88家公司中，有98.86%即87家公司采用了风险小、转换成本低的成本计量模式，也说明了企业更偏向于业绩的稳定和折旧的抵税作用。
结合我国近几年房地产市场的发展情况来看，房地产行业一直走俏，图1描述的是1997-2003年间我国的房地产行业年增长额的数据。由图中可以看出自1997年以来我国房地产行业一直处于上涨趋势且增幅逐年增大。这种连续的高速增长状态意味着目前我国房地产已出现过热的泡沫迹象，国家宏观调控的力度不断加大，对房地产的管制趋于严格，而且房地产行业对政府的宏观调控比较敏感，在这种情况下，公允模式将面临较大波动带来的经营风险，而稳健的成本模式更适合于我国目前经济环境下的上市公司。
主要参考文献
［1］ 于小镭，徐兴恩． 新企业会计准则实务指南与讲解［M］. 北京：机械工业出版社，2006.
［2］ 中华人民共和国财政部. 企业会计准则第3号——投资性房地产［S］. 2006.
［3］ 李建坤． 我国新会计准则的主要变化［J］. 财会月刊：理论版，2007（11）.
［4］ 徐彩苹，张杰标． 投资性房地产公允价值模式及其影响之探析［J］. 集团经济研究，2007（19）.
［关键词］ 投资性房地产；成本模式；公允价值模式
［中图分类号］F230［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2008）19-0026-03
一、成本模式与公允价值模式的比较
新《投资性房地产准则》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼具而持有的房地产，包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。其后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。
采用成本模式对已出租的建筑物或土地使用权进行计量并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象，则进行减值测试并计提相应的减值准备。公允价值模式下，企业初始确认时以公允价值计量，并在以后期间不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
新准则同时规定，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允模式计量。采用成本模式计量的，如有确凿证据，可以转为公允价值计量模式，但采用公允模式计量的，不得转为成本模式。投资性房地产成本模式与公允价值模式的不同主要表现在以下方面：
（1）计量属性不同。投资性房地产在成本法下，是以历史成本作为计量基础的。这与传统的计量属性一致。但新会计准则对计量属性作出了重大调整，全面引入公允价值，以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产项目的会计处理采用了公允价值进行计量。
（2）对损益的影响不同。在成本模式下的投资性房地产，照常计提折旧或摊销，当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前抵扣，有一定的抵税作用。而采用公允价值模式计量的，就不能享受税前抵扣的优惠。
（3）核算账户不同。在成本法下，企业应当设置“投资性房地产”，但在公允价值模式下，企业还应在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。
二、上市公司对后续计量模式选择的样本分析
（1）样本的选取。在我国深沪两市约1 500家上市公司中，按照随机抽样的原理选取200家上市公司作为研究的样本，把其中含有投资性房地产项目的上市公司的2007年半年报作为重点研究对象。
在我们抽样选取的200家上市公司2007年半年报中，有44%即88家公司根据新会计准则，划分了投资性房地产项目，并将投资性房地产项目金额单独列出。
根据88家上市公司的2007年半年报的披露，其中87家公司对投资性房地产项目采用了成本模式进行后续计量，占98.86%；唯一一家采用公允价值模式的公司是深圳发展银行。
选取的88家公司中，60%以上的公司投资性房地产项目占非流动资产的比重不到10%，只有约7%的公司这一比重大于50%。我们选取了投资性房地产项目金额占非流动资产总额比重大于35% 的10家公司，以及唯一一家采用公允模式计量的深圳发展作银行为研究的样本。
（2）样本基本情况介绍及投资性房地产项目情况如表1所示。
这些投资性房地产项目所占比重较大，均超过38%，且有8家公司属于房地产行业，且他们无一例外地选取了成本计量模式，其余两家公司均是综合行业。唯一一家采用公允价值模式计量的企业深圳发展银行，属于金融行业。
作为样本的这11家上市公司，前10家上市公司投资性房地产项目占非流动资产总额的比例最少的为38.76%，最高的高达89.09%，这说明上市公司应会计准则的要求，将投资性房地产项目金额单独列出，对于其投资者来说具有很重要的参考价值。同时，这10家公司也足以作为投资性房地产项目的代表企业。
三、两种计量模式的财务分析
（1）对利润和纳税的影响。由于新会计准则规定，成本模式下的投资性房地产照常计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前全额或部分抵扣（超过税法税前抵扣标准需作纳税调整）；企业采用公允价值模式计量的，就不能享受税前抵扣的优惠。成本模式下，虽然要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，但却可以起到抵税的效果，减少了企业的现金支出，从而将价值保留在了公司内，维护了股东利益。这10家企业投资性房地产项目金额占非流动资产总额的比例较高（均高于38%），其税前抵扣金额也相对较大，使得企业现金流出减少，从而将价值保留在公司，有利于股东利益。如果企业是以现金流作为投资者判断公司价值的标准，在这种情况下，成本模式下的现金流出减少作用明显，而公允价值计量带来的利润总额的增加必然导致企业缴纳的所得税的增加，就意味着现金流出的增加，而公司投资性房地产市场增值只是账面收益，不能导致现金流入，降低了公司收益质量，这种情况下应该采用成本模式计量。
（2）对财务指标和财务分析的影响。流动比率=流动资产/流动负债，速动比率=速动资产/流动负债。在以前年度，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应作为房地产开发企业的存货，按照存货准则的规范来加以处理，而在新的会计准则下，这部分房地产作为投资性房地产确认，从原来的流动资产变为了非流动资产，也就是说，企业的流动资产在其他条件假设不变的情况下是降低的，同时也就降低了企业的流动比率和速动比率。这从财务报表上看来，是影响企业的短期偿债能力的，也因此影响财务报表的使用者，如银行、股东、债权人对企业偿债能力的评价。
（3）风险的影响。新会计准则规定，在以后的会计期间，企业如有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以从成本模式转为公允模式，但一经采用公允模式后不得转为成本模式。从长远看来，房地产行业是周期性波动很大的行业，企业很可能将面临公允价值波动带来的经营风险和财务风险。而且这是新会计准则在上市公司中实施的第一年，保险起见，常规的成本模式为将来的模式转换提供了可能的空间。
四、对两种计量模式的评价
（1）成本模式具有风险小、未来转换成本低的优势。在统计结果中可以看到，在这随机抽样的88家公司中，有98.86%即87家公司采用了成本计量模式，这说明了更多的企业偏向于业绩的稳定和折旧的抵税作用。前10家企业中有8家属于房地产行业，且投资性房地产项目金额占非流动资产总额的比例较大，最高达到77.88%，他们不约而同地选择成本模式进行后续计量，这在一定程度上说明了对于我国房地产企业来说，成本模式计量具有独特的优越性。我们认为这主要是从风险小和未来转换成本低的角度来考虑的，新会计准则规定，在以后的会计期间，企业如有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以从成本模式转为公允模式，但一经采用公允模式后不得转为成本模式。企业在这条准则改革的第一年“按兵不动”，才能在今后的形势中选择最有利于本企业的计量模式。从长远来看，如果选择公允价值模式计量的话，房地产企业每年净利润的波动幅度将会增大（其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度），如果今后公允价值下降的几率加大，也会使未来的业绩风险加大，房地产企业是不愿意现在冒这个风险的。
（2）公允价值模式能更好地反映投资性房地产项目的市场价值和盈利能力。在公允价值计量模式下，投资性房地产的价值不再受初始成本的约束,将随着公允价值的变动而变动，更客观地体现在报表中，资产的增值情况也将体现在财务报表上。在我们的统计结果中，唯一一家采用公允模式计量的上市公司是深圳发展银行股份有限公司（000001），其投资性房地产总额为461 029 000元，占非流动资产总额的比例只有1.16%。它对利润、财务指标以及经营风险带来的波动相对小很多，但投资性房地产项目的市场价值和盈利能力能够更加客观地体现，资产的增值情况能直接体现在财务报表上，从而有利于企业为相关信息使用者提供更客观、真实的资产信息。
（3）采用公允价值计量模式能提高企业的融资优势。目前房地产行业蒸蒸日上，房地产价格居高不下——至少在短期内，这对于企业的利润提升有非常积极的作用。采用公允价值对投资性房地产计价是目前国际上比较通行的做法，这样使得公司的资产增值信息更透明，有利于公司在资本市场获得正确的定价，也有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利。从这个角度看，公允价值计价可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。
五、结 语
目前，我国房地产市场化的时间尚短，大部分公司的投资性房地产资产取自于20世纪末至21世纪初，最初取得成本都非常低，公允价值较之账面的成本价，甚至已有高达5~10倍以上的增长，在公允价值模式下，由于能够每年重估地产价值，并以市值反映其账面价值，将直接大幅提高公司的净利润，由于折旧消失，相应地也会提高公司利润。但企业会计核算方法的改变，只是让公司的隐性价值显性化，并没有改变公司的真实价值，因此目前还没有得到我国大多数管理者的青睐。在这随机抽样的88家公司中，有98.86%即87家公司采用了风险小、转换成本低的成本计量模式，也说明了企业更偏向于业绩的稳定和折旧的抵税作用。
结合我国近几年房地产市场的发展情况来看，房地产行业一直走俏，图1描述的是1997-2003年间我国的房地产行业年增长额的数据。由图中可以看出自1997年以来我国房地产行业一直处于上涨趋势且增幅逐年增大。这种连续的高速增长状态意味着目前我国房地产已出现过热的泡沫迹象，国家宏观调控的力度不断加大，对房地产的管制趋于严格，而且房地产行业对政府的宏观调控比较敏感，在这种情况下，公允模式将面临较大波动带来的经营风险，而稳健的成本模式更适合于我国目前经济环境下的上市公司。
主要参考文献
［1］ 于小镭，徐兴恩． 新企业会计准则实务指南与讲解［M］. 北京：机械工业出版社，2006.
［2］ 中华人民共和国财政部. 企业会计准则第3号——投资性房地产［S］. 2006.
［3］ 李建坤． 我国新会计准则的主要变化［J］. 财会月刊：理论版，2007（11）.
［4］ 徐彩苹，张杰标． 投资性房地产公允价值模式及其影响之探析［J］. 集团经济研究，2007（19）.