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近日，建业集团董事长胡葆森根据自身领衔建业22年的房地产开发经验，总结中国房地产行业发展的来龙去脉，点点滴滴，以手记的形式理清房地产行业的过去、现在和将来，本刊刊发部分内容，以求为广大房产企业提供智力支持。
如果简单地按照前文提及的发达国家总结出来的规律，再过十年，我国人均GDP超过13，000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近14亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约二十年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15-20年内，仍有持续的增长空间。这一阶段，有以下几方面的问题提请关注。
市场结构变化
1998年前，各种形式的福利分房一直在持续，商品房的供应面积也还不够大，市场结构的矛盾不算突出。1998年到2011年的十几年里，由于福利分房制度在全国范围内的停止，加上人们改善住房需求的能力和愿望集中释放，同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位，商品房占比超过90%，市场结构的矛盾十分突出，需求远大于供应的局面使得房价持续快速上涨。2011年启动的“十二五”期间五年建设3，600万套保障房的计划，将从根本上改变我国住房市场的供应结构，使得保障房在市场上的占比达到25%-30%甚至更多，这将有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求，缓解供需矛盾，从根本抑制房价的过快上涨。
房价走势
房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此这外，政策因素不仅不能忽视，有时还起着主导作用。尤其在过去的十几年间，由于保障房供应长期缺位，致使商品房供需失衡，房价上涨过快，政府不得已接连出台政策予以调控，使得房地产业的市场化程度严重降低。十八大后，新一届政府坚持放开市场的手，用好政府的手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。
开发商趋势
在房地产业快速发展过程中，开发商的数量曾多达8万家之众。随着市场格局调整步伐的加快， 开发商的数量将迅速减少。实际上，即使在数量最多时，绝大多数开发企业基本上属于项目公司，每年均有新项目开工的企业不足开发商总量的十分之一，它们在项目开发结束后，有的自持了部分物业靠租金维持企业的生存；有的根据市场形势的变化在寻找新的投资机会，处于“半休眠”状态。按照目前的行业现状，再过3-5年，活跃型的、每年有新项目开工的开发商数量将大幅度减少至5，000家以下；十年以后，可能减少至3，000家以下。在这一过程中，开发商将被迫对自身的生存战略做出调整，重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择。这一判断对于投资者、银行、购房者及其他相关产业在选择开发商作为合作伙伴或选购其产品时，应有重要的参考价值。
住宅产业化革命
住宅产业化是指用工业化生产方式建造住宅，将建筑设计标准化、部品部件生产工厂化、现场施工装配化、土建装饰一体化，使住宅产品的制造成为一个完整的产业系统。目前，国家虽先后出台了一些相关政策（如绿色三星标准等），但我国的住宅产业化水平相对较低，住宅产业化率不及30%，整体仍处于起步和试点阶段。发达国家已超过70%，地震多发国家如日本，有些建筑产品已高达90%，一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。作为从业人士，我们必须认识到：1、住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题，将建筑的误差从厘米缩小到毫米，最终杜绝“跑、冒、滴、漏”现象；2、房屋建造周期大为缩短，从而使投资周期相应地缩短，以生产效率的提升促进投资收益率的大幅提升。我们甚至可以说，住宅产业化将会为我国房地产业带来一场革命。
房地产金融多样化
随着我国房地产业快速发展，房地产金融业务也在迅速地成长。从早期相对单一的商业银行开发贷款、购房按揭贷款到2008年第一只行业基金的设立、信托资金大规模的介入，及至近些年国际资本通过企业股本金的扩大和项目投资渠道等方式大量地流入，我国的房地产金融系统也在逐步健全和完善。与不动产经营相配套的REITS（房地产信托基金）呼之欲出。可以相信，在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷，一个房地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。
与互联网深度融合
随着互联网技术的不断进步，其对传统行业的影响也在不断地深入。门户网站对广告业的影响，促使房地产业的营销方式发生改变；电商的出现，对消费业和商业地产产生了不小的冲击；商品配送方式的改变，整个传统物流行业也在被迫做出调整；大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。于房地产行业而言，开发商过去已经习惯于从开发和销售的角度规划企业的投资和经营行为。今后，如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为将成为我们必须面对的课题。尤其当客户群体数以十万、百万计之后，如何从其购房的一次消费后，利用网络化的社区服务平台，不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点，也是开发商正在探寻的经营方向。总之，对于房地产业， 互联网已不单单是一种工具、一项技术，它将作为一个新兴产业，与包括房地产业在内的其他传统产业相融合，通过改进人们的生产方式、经营方式、管理方式、服务方式、生活方式、思维方式、决策方式等，促进新的商业生态系统的形成，建立新的商业文明，共同推进人类社会的不断进步。
总之，相对于工业制造业、资源型产业、农业加工业、传统商业服务业等传统产业而言，我国的房地产业是一新兴产业，过去二十多年的发展经历了一个不断起伏的过程。此文的目的，是想通过对这一过程的回顾和总结，理出其发展轨道大的脉络，对其发展的规律性和特殊性的观察和思考予以整理，从而帮助读者对这一产业有一个准确的了解。
如果简单地按照前文提及的发达国家总结出来的规律，再过十年，我国人均GDP超过13，000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近14亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约二十年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15-20年内，仍有持续的增长空间。这一阶段，有以下几方面的问题提请关注。
市场结构变化
1998年前，各种形式的福利分房一直在持续，商品房的供应面积也还不够大，市场结构的矛盾不算突出。1998年到2011年的十几年里，由于福利分房制度在全国范围内的停止，加上人们改善住房需求的能力和愿望集中释放，同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位，商品房占比超过90%，市场结构的矛盾十分突出，需求远大于供应的局面使得房价持续快速上涨。2011年启动的“十二五”期间五年建设3，600万套保障房的计划，将从根本上改变我国住房市场的供应结构，使得保障房在市场上的占比达到25%-30%甚至更多，这将有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求，缓解供需矛盾，从根本抑制房价的过快上涨。
房价走势
房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此这外，政策因素不仅不能忽视，有时还起着主导作用。尤其在过去的十几年间，由于保障房供应长期缺位，致使商品房供需失衡，房价上涨过快，政府不得已接连出台政策予以调控，使得房地产业的市场化程度严重降低。十八大后，新一届政府坚持放开市场的手，用好政府的手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。
开发商趋势
在房地产业快速发展过程中，开发商的数量曾多达8万家之众。随着市场格局调整步伐的加快， 开发商的数量将迅速减少。实际上，即使在数量最多时，绝大多数开发企业基本上属于项目公司，每年均有新项目开工的企业不足开发商总量的十分之一，它们在项目开发结束后，有的自持了部分物业靠租金维持企业的生存；有的根据市场形势的变化在寻找新的投资机会，处于“半休眠”状态。按照目前的行业现状，再过3-5年，活跃型的、每年有新项目开工的开发商数量将大幅度减少至5，000家以下；十年以后，可能减少至3，000家以下。在这一过程中，开发商将被迫对自身的生存战略做出调整，重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择。这一判断对于投资者、银行、购房者及其他相关产业在选择开发商作为合作伙伴或选购其产品时，应有重要的参考价值。
住宅产业化革命
住宅产业化是指用工业化生产方式建造住宅，将建筑设计标准化、部品部件生产工厂化、现场施工装配化、土建装饰一体化，使住宅产品的制造成为一个完整的产业系统。目前，国家虽先后出台了一些相关政策（如绿色三星标准等），但我国的住宅产业化水平相对较低，住宅产业化率不及30%，整体仍处于起步和试点阶段。发达国家已超过70%，地震多发国家如日本，有些建筑产品已高达90%，一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。作为从业人士，我们必须认识到：1、住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题，将建筑的误差从厘米缩小到毫米，最终杜绝“跑、冒、滴、漏”现象；2、房屋建造周期大为缩短，从而使投资周期相应地缩短，以生产效率的提升促进投资收益率的大幅提升。我们甚至可以说，住宅产业化将会为我国房地产业带来一场革命。
房地产金融多样化
随着我国房地产业快速发展，房地产金融业务也在迅速地成长。从早期相对单一的商业银行开发贷款、购房按揭贷款到2008年第一只行业基金的设立、信托资金大规模的介入，及至近些年国际资本通过企业股本金的扩大和项目投资渠道等方式大量地流入，我国的房地产金融系统也在逐步健全和完善。与不动产经营相配套的REITS（房地产信托基金）呼之欲出。可以相信，在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷，一个房地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。
与互联网深度融合
随着互联网技术的不断进步，其对传统行业的影响也在不断地深入。门户网站对广告业的影响，促使房地产业的营销方式发生改变；电商的出现，对消费业和商业地产产生了不小的冲击；商品配送方式的改变，整个传统物流行业也在被迫做出调整；大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。于房地产行业而言，开发商过去已经习惯于从开发和销售的角度规划企业的投资和经营行为。今后，如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为将成为我们必须面对的课题。尤其当客户群体数以十万、百万计之后，如何从其购房的一次消费后，利用网络化的社区服务平台，不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点，也是开发商正在探寻的经营方向。总之，对于房地产业， 互联网已不单单是一种工具、一项技术，它将作为一个新兴产业，与包括房地产业在内的其他传统产业相融合，通过改进人们的生产方式、经营方式、管理方式、服务方式、生活方式、思维方式、决策方式等，促进新的商业生态系统的形成，建立新的商业文明，共同推进人类社会的不断进步。
总之，相对于工业制造业、资源型产业、农业加工业、传统商业服务业等传统产业而言，我国的房地产业是一新兴产业，过去二十多年的发展经历了一个不断起伏的过程。此文的目的，是想通过对这一过程的回顾和总结，理出其发展轨道大的脉络，对其发展的规律性和特殊性的观察和思考予以整理，从而帮助读者对这一产业有一个准确的了解。