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摘要：物业公司财务尽职调查一般采取查阅资料与现场访谈的方式进行，关注的事项主要有：历史遗留问题、财税风险、用工风险、关联交易及其他风险。其中，历史遗留问题包括与地产交接相关资料及物业公司入驻合法性问题;财税风险包括货币资金是否全额计入公司账户、应收账款和收入确认的完整性、成本费用的合理性及税款是否全额缴纳或者计算错误;用工风险主要包括是否与员工签订劳动合同或是否为员工缴纳社会保险金;关联交易主要包括关联方资金拆借及关联方交易价格是否公允;其他风险主要包括工商登记信息是否真实、公共收益是否准确核算及是否存在民间借贷和担保。
随着经济社会的进步，人们对美好生活的追求也不断提升，进而促进了我国物业服务行业的快速发展，一些行业内大中型公司开始采用收并购方式来实现规模的迅速扩张，积极打造自身头部企业的市场地位，物业服务行业兴起收并购大潮。在具体的收并购过程中，如何掌握先机，识别并把控风险，实现公司收益最大化，是公司尽职调查人员需要重点关注的问题。本文结合实际工作经验对上述问题进行思考和分析，并提出一些可供参考的思路和方法。
关键词：物业公司 公司收并购 尽职调查 财务尽调
近年来，随着房地产迈入存量市场之际，服务于地产的物业行业迎来快速发展的新时期。作为开启社区生态商业模式的引导者，资本市场逐渐对物业服务行业开始垂青，故而物业行业开始兴起收并购大潮。在收并购过程中，尽职调查是必不可少的一项工作，它可以帮助公司快速了解目标公司的财务状况、经营成果及现金流量，进而发现财务风险、经营风险及内控风险，为帮助公司做出是否收并购的决策提供依据。尽职调查一般包括财务尽调、法律盡调和业务尽调，本文从财务尽调入手，简单分析物业行业在财务尽调中需要关注的事项。
一、物业公司财务尽调的方法
财务尽调一般采取查阅资料与现场访谈的方式进行。
（一）查阅资料
包括在入场前提供给目标公司的资料清单及进场后根据实际情况需要目标公司补充提供的资料。根据查阅目标公司的财务报表能简单了解目标公司的财务状况，同时根据目标公司提供的物业服务合同及成本支出类合同校验财务报表是否真实准确，是否采用了收付实现制，是否有应由物业公司承担的成本费用由关联方承担，是否承担了关联方的成本费用，是否有应计未计收入或者不属于目标公司的收入等。通过资料查阅能够检验报表的真实性和准确性，同时也为现场访谈找到突破口。
（二）现场访谈
一般包括与员工访谈和与业主访谈。与员工访谈能简单了解目标公司的企业文化、工作方式、组织架构、规章制度等内部信息，以便于了解是否有潜在的风险。与业主访谈一般需要了解小区是否有建筑质量问题、房产证纠纷、物业服务不达标、乱收费等情况，便于在收购前了解是否存在后期项目管理的“硬伤”。
二、 财务尽调的重要关注点
（一）历史遗留问题
1.与地产交接相关资料问题。鉴于历史原因，物业服务一般是作为房地产开发公司的附加服务存在，同时也作为地产的一部分来管理，未必按照法律规定划定地产开发与物业管理的界限。鉴于此种情况，服务于地产公司的物业公司，从组织架构、人员配置、财务制度、资金管理和信息系统上较大可能与地产共用。此外，相对于物业公司来说，地产相对强势，这样就会造成在地产移交给物业公司资料时，地产交哪些资料物业接收哪些资料，而不是按照法律法规制定的要求去执行。这样就会导致后续如果物业公司管理人员变更或者如果有想要上市等长期打算时，缺少各种资料的情况出现。
比较常见的交接资料包括产权资料、政府部门验收合格资料、工程竣工资料、小区规划图纸等关键书面材料，这些资料既可以证明该小区已经通过政府部门验收，也可以明确区分哪些是人防区域、公共部位和公共设备设施等，为物业公司后续的公共区域收益划分奠定基础，也能够较大程度应对业主的质疑。
2.物业公司入驻合法性问题。一般情况下，物业公司入驻小区，需要在开发阶段由开发商进行公开招标，确定中标单位后由开发商去政府部门备案，备案完成后该物业公司即具备在该小区进行合法物业管理的资质。而在地产公司与物业公司都是同一实际控制人的情况下，招投标手续就未必做得很规范，或者出现根本未经过招投标手续，直接去政府部门备案而入驻小区进行物业管理的情况。对于以上涉及历史沿革问题的物业公司，在尽调时候一定要特别关注，因为这涉及该物业公司在目标小区入驻是否具有合法性，后续管理中财务核算及内控管理的规范性及准确性。
（二）财税风险
查阅财务报表，同时结合现场访谈，尽可能多的根据财务报表中数据分析出是否具备相关财税风险及未来盈利能力。
1.货币资金是否全额计入公司账户。有些物业公司的财务人员对财税法规一知半解，以为少交税就是为公司好，只要把钱收上来了，用哪个账户收钱没关系，或者将收取的款项计入个人账户，从而规避缴纳各项税款的目的。所以在尽调时需要根据基础资料核算月度收入，再根据收费率等情况反向核实收款金额是否全额计入公司账户，是否有私设小金库或者用个人账户收取物业费和其他收费的情况。
2.应收账款和收入确认的完整性。根据《2020年中国物业服务百强企业研究报告》数据显示，2019年百强企业服务费收缴率为93.06%。鉴于物业服务客户的特殊性，物业公司的本期服务费中会有一部分无法在当期收回。基于以上情况，有的物业公司财务确认账面收入和应收账款时，采取收付实现制而非会计准则规定的权责发生制。所以在尽调时，需要结合物业基础资料，核算本期应收服务费是否与账面的收入、应收账款、货币资金、税款存在勾稽关系，如果是按照收付实现制确认收入，不管会计期间归属于何时，都在收款当期确认收入，那必然会造成收入的延迟确认和税款的延迟缴纳。如果收购此类公司，则财税风险会长期存在，所以针对此类财税风险较大的公司，建议仅收购此项目而非收购公司，这样可以避免承担该目标公司历史财税风险的责任。 3.成本费用的合理性。根据目标公司提供的科目余额表，结合项目的基础信息，对比3年数据，查看是否存在异常变动，变动的原因是否合理，是否存在有为了逃避税收而虚增成本费用的情况，是否有用白条抵账或者拿不合规的发票来冲抵费用的情况。目标公司为了提高估值，也可能会存在少计入成本费用，将本应由公司承担的费用由关联方负担，做高利润，从而造成公司盈利情况很好的假象。以上这些都会导致目标公司的成本费用失真，对目标公司的估值会有一定的影响，所以在尽调时需要重点关注，避免给公司带来潜在的损失。
4.未按照规定缴纳税金或税款计算有误。按时缴纳税费是企业和公民的法定义务，但是很多公司抱有侥幸的错误思想，认为国家监管不到，再加上财务人员思想觉悟不够，没有职业底线，收款不入公账而进入个人账户，每月税款全凭“拍脑袋”做出来，与实际应缴税款相去甚远，有的财务人员甚至会计算错误应交税费的金额。
一般情况下，开发商在建造房屋时，会配备一定面积的物业用房，留给将来物业公司管理使用。对于物业公司来说，物业用房不属于租赁或者购买的资产，但是属于房屋配套且归物业公司使用，所以需要按照规定计提并缴纳房产税。但是有的财务人员由于自身水平有限，并未缴纳房产税，如果税务局稽查，将会涉及补税和缴纳滞纳金、罚款的情况出现。
所以如果有打算收购目标公司的想法，在尽调的时候，一定要重点关注税款的计算和缴纳，比如增值税、附加税、房产税等。像前面列举的情况在小的物业公司不能说是比比皆是，但也的确是比较常见，所以对尽调人员的专业要求就比较高，需要根据目标公司的真实情况核算税款，与公司账面计提、缴纳的税款进行对比，避免“带病收购”的情况出现。
（三）用工风险
有的物业公司出于各方面考虑，未与员工签订劳动合同或者未全部签订劳动合同，以为这样就可以不用给员工缴纳社保，还可以规避员工诉讼，其实恰恰相反。
按照《中华人民共和国劳动合同法》第八十二条规定：“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资”。从这个条款可以看出，公司如果未与员工签订劳动合同，超过一个月的情况下，则需要支付给员工双倍工资，如未支付，则员工可以申请劳动仲裁。
按照《中华人民共和国社会保险法》第八十六条规定：“用人单位未按时足额缴纳社会保险费的，由社会保险费征收机构责令限期缴纳或者补足，并自欠缴之日起，按日加收万分之五的滞纳金;逾期仍不缴纳的，由有关行政部门处欠缴数额一倍以上三倍以下的罚款。”从这个条款可以看出，公司如果未给员工缴纳社保或者未足额缴纳社保，员工可以对公司提起诉讼，而且还需要额外缴纳罚款和滞纳金。
所以在尽调时，需要仔细核对员工花名册、劳动合同、考勤记录、社保缴纳记录等，务必将收并购目标公司的用工风险降到最低。
（四）关联交易
1.关联方资金拆借。物业公司的服务模式是先收费后服务，一般情况下资金相对比较充裕，所以可能会存在关联方从物业公司拆借资金的情况，在尽调时需要关注关联方资金拆借是否及时、准确记账，是否有相关借款合同、是否约定了利息、还款期限、是否有担保人等。另外，在关联方有资金拆借的情况下，一定要同时关注实收资本是否已经按章程约定按时、足额到位。如果实收资本已经到位，但是实际控制人从目标公司借款，可能会被视为抽逃出资;如果实收资本未到位，但是关联方借款给目标公司的情况下，借款利息不可以在所得税前扣除。
2.关联交易定价是否公允。如果目标公司存在从关联方购买服务或者产品的情况，需要与非关联方交易价格进行比对。如果购买服务或者产品的价格高于非关联方价格，则存在做高成本费用，将目标公司的利润转移到关联方的情形。在这种情况下，如果合同尚未履行完毕，未来将要按照高于市场价格支付成本费用，则收购目标公司会导致公司未来的利益受损。
如果目标公司出售服务或者产品给关联方，也需要与非关联方价格进行比对。如果目标公司出售服务或者产品的价格高于非关联方，则会增加目标公司的收入，进而导致利润和净资产的增加。在这种情况下收购目标公司，估值会高于正常价格，导致公司的利益受损。
（五）其他风险
1.工商系统的登记信息是否真实。公司在经营发展过程中，由于业务发展的变化，公司将可能出现变更法人、股东、出资金额、营业地址和经营范围等情况，因此需要通过工商部门变更信息，更新工商许可信息。同时在更新完工商信息后，需要及时去税务局、银行等机构更新信息，以保证信息的及时性和准确性。所以在尽调团队进场前，需要对方提供的资料里有一项必须提供企业征信报告。
在以往尽调经历中，会发现目标公司有过变更股东或者经营范围的情况，但是未及时去相关部门更新信息，导致工商局、税务局、银行等部门显示的企業信息滞后，在收并购过程中，如果与“股东”约定收购价格，但是“股东”与企业征信报告显示并不一致，则很有可能会导致股权纠纷，给公司带来潜在的诉讼风险，也可能导致收并购的失败。所以在尽调过程中，企业征信报告的内容是否与公司访谈、提交的资料一致，对于收并购成功与否非常重要，需要特别关注。
2.公共收益是否准确核算。随着居民的维权意识逐渐增强，小区的公共收益越来越受到业主的关注。公共收益是指物业公司利用权属业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收入，在剔除物业公司收入后权属业主共有的收益。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。从以上规定不难看出，公共收益属于业主共有。
但是公共收益是由物业公司经手产生的，所以需要物业公司的财务人员根据真实情况准确核算公共收益，以保证业主的权益不受损失。在尽调过程中，需要关注目标公司是否有对公共收益建账并单独设立银行账户来保管公共收益的资金，公共收益的价格是否公允，是否存在“阴阳合同”，公共收益的支出是否符合规定。在前期尽调阶段了解的越清楚，进场管理后能够与业主尽量避免在公共收益方面的纠纷，容易达成较高的业主满意度，也能够提升小区的收费率。
3.是否存在民间借贷与担保。民间借贷由于其不属于公开信息，在尽调过程中，如果目标公司故意隐瞒已经签订的借款合同或者提供担保的信息，而公司在不知情的情况下收购了目标公司，将带来潜在的资金损失和信用损失。所以为了避免目标公司故意隐瞒的情况发生，在签署收并购协议时，需添加特殊说明条款，如未如实反映目标公司的真实债务和潜在债务，公司将不对此债务承担任何责任，由转让股权的原股东承担一切责任。
综上所述，收并购中尽职调查对引导公司规避风险有着重大作用，但是由于各方因素的影响，使得尽职调查的结果并不理想，所以需要在充分了解信息后编制调整后财务报表，以便于对目标公司进行合理判断和估值，让公司在交易过程中实现利益最大化。
参考文献：
[1]赵林夫.抽丝剥茧认清物企的生存之本与增长之源——物业管理尽职调查的方法与要点[J].住宅与房地产，2017（34）：38-39.
[2]魏晓栋.浅谈企业并购中财务尽职调查存在的风险控制[J].商讯，2019（9）：83+85.
[3]彭月琴.企业并购中财务尽职调查存在的风险控制[J].财经界（学术版），2017（16）：92-93.
作者单位：世纪生活物业服务集团有限公司
随着经济社会的进步，人们对美好生活的追求也不断提升，进而促进了我国物业服务行业的快速发展，一些行业内大中型公司开始采用收并购方式来实现规模的迅速扩张，积极打造自身头部企业的市场地位，物业服务行业兴起收并购大潮。在具体的收并购过程中，如何掌握先机，识别并把控风险，实现公司收益最大化，是公司尽职调查人员需要重点关注的问题。本文结合实际工作经验对上述问题进行思考和分析，并提出一些可供参考的思路和方法。
关键词：物业公司 公司收并购 尽职调查 财务尽调
近年来，随着房地产迈入存量市场之际，服务于地产的物业行业迎来快速发展的新时期。作为开启社区生态商业模式的引导者，资本市场逐渐对物业服务行业开始垂青，故而物业行业开始兴起收并购大潮。在收并购过程中，尽职调查是必不可少的一项工作，它可以帮助公司快速了解目标公司的财务状况、经营成果及现金流量，进而发现财务风险、经营风险及内控风险，为帮助公司做出是否收并购的决策提供依据。尽职调查一般包括财务尽调、法律盡调和业务尽调，本文从财务尽调入手，简单分析物业行业在财务尽调中需要关注的事项。
一、物业公司财务尽调的方法
财务尽调一般采取查阅资料与现场访谈的方式进行。
（一）查阅资料
包括在入场前提供给目标公司的资料清单及进场后根据实际情况需要目标公司补充提供的资料。根据查阅目标公司的财务报表能简单了解目标公司的财务状况，同时根据目标公司提供的物业服务合同及成本支出类合同校验财务报表是否真实准确，是否采用了收付实现制，是否有应由物业公司承担的成本费用由关联方承担，是否承担了关联方的成本费用，是否有应计未计收入或者不属于目标公司的收入等。通过资料查阅能够检验报表的真实性和准确性，同时也为现场访谈找到突破口。
（二）现场访谈
一般包括与员工访谈和与业主访谈。与员工访谈能简单了解目标公司的企业文化、工作方式、组织架构、规章制度等内部信息，以便于了解是否有潜在的风险。与业主访谈一般需要了解小区是否有建筑质量问题、房产证纠纷、物业服务不达标、乱收费等情况，便于在收购前了解是否存在后期项目管理的“硬伤”。
二、 财务尽调的重要关注点
（一）历史遗留问题
1.与地产交接相关资料问题。鉴于历史原因，物业服务一般是作为房地产开发公司的附加服务存在，同时也作为地产的一部分来管理，未必按照法律规定划定地产开发与物业管理的界限。鉴于此种情况，服务于地产公司的物业公司，从组织架构、人员配置、财务制度、资金管理和信息系统上较大可能与地产共用。此外，相对于物业公司来说，地产相对强势，这样就会造成在地产移交给物业公司资料时，地产交哪些资料物业接收哪些资料，而不是按照法律法规制定的要求去执行。这样就会导致后续如果物业公司管理人员变更或者如果有想要上市等长期打算时，缺少各种资料的情况出现。
比较常见的交接资料包括产权资料、政府部门验收合格资料、工程竣工资料、小区规划图纸等关键书面材料，这些资料既可以证明该小区已经通过政府部门验收，也可以明确区分哪些是人防区域、公共部位和公共设备设施等，为物业公司后续的公共区域收益划分奠定基础，也能够较大程度应对业主的质疑。
2.物业公司入驻合法性问题。一般情况下，物业公司入驻小区，需要在开发阶段由开发商进行公开招标，确定中标单位后由开发商去政府部门备案，备案完成后该物业公司即具备在该小区进行合法物业管理的资质。而在地产公司与物业公司都是同一实际控制人的情况下，招投标手续就未必做得很规范，或者出现根本未经过招投标手续，直接去政府部门备案而入驻小区进行物业管理的情况。对于以上涉及历史沿革问题的物业公司，在尽调时候一定要特别关注，因为这涉及该物业公司在目标小区入驻是否具有合法性，后续管理中财务核算及内控管理的规范性及准确性。
（二）财税风险
查阅财务报表，同时结合现场访谈，尽可能多的根据财务报表中数据分析出是否具备相关财税风险及未来盈利能力。
1.货币资金是否全额计入公司账户。有些物业公司的财务人员对财税法规一知半解，以为少交税就是为公司好，只要把钱收上来了，用哪个账户收钱没关系，或者将收取的款项计入个人账户，从而规避缴纳各项税款的目的。所以在尽调时需要根据基础资料核算月度收入，再根据收费率等情况反向核实收款金额是否全额计入公司账户，是否有私设小金库或者用个人账户收取物业费和其他收费的情况。
2.应收账款和收入确认的完整性。根据《2020年中国物业服务百强企业研究报告》数据显示，2019年百强企业服务费收缴率为93.06%。鉴于物业服务客户的特殊性，物业公司的本期服务费中会有一部分无法在当期收回。基于以上情况，有的物业公司财务确认账面收入和应收账款时，采取收付实现制而非会计准则规定的权责发生制。所以在尽调时，需要结合物业基础资料，核算本期应收服务费是否与账面的收入、应收账款、货币资金、税款存在勾稽关系，如果是按照收付实现制确认收入，不管会计期间归属于何时，都在收款当期确认收入，那必然会造成收入的延迟确认和税款的延迟缴纳。如果收购此类公司，则财税风险会长期存在，所以针对此类财税风险较大的公司，建议仅收购此项目而非收购公司，这样可以避免承担该目标公司历史财税风险的责任。 3.成本费用的合理性。根据目标公司提供的科目余额表，结合项目的基础信息，对比3年数据，查看是否存在异常变动，变动的原因是否合理，是否存在有为了逃避税收而虚增成本费用的情况，是否有用白条抵账或者拿不合规的发票来冲抵费用的情况。目标公司为了提高估值，也可能会存在少计入成本费用，将本应由公司承担的费用由关联方负担，做高利润，从而造成公司盈利情况很好的假象。以上这些都会导致目标公司的成本费用失真，对目标公司的估值会有一定的影响，所以在尽调时需要重点关注，避免给公司带来潜在的损失。
4.未按照规定缴纳税金或税款计算有误。按时缴纳税费是企业和公民的法定义务，但是很多公司抱有侥幸的错误思想，认为国家监管不到，再加上财务人员思想觉悟不够，没有职业底线，收款不入公账而进入个人账户，每月税款全凭“拍脑袋”做出来，与实际应缴税款相去甚远，有的财务人员甚至会计算错误应交税费的金额。
一般情况下，开发商在建造房屋时，会配备一定面积的物业用房，留给将来物业公司管理使用。对于物业公司来说，物业用房不属于租赁或者购买的资产，但是属于房屋配套且归物业公司使用，所以需要按照规定计提并缴纳房产税。但是有的财务人员由于自身水平有限，并未缴纳房产税，如果税务局稽查，将会涉及补税和缴纳滞纳金、罚款的情况出现。
所以如果有打算收购目标公司的想法，在尽调的时候，一定要重点关注税款的计算和缴纳，比如增值税、附加税、房产税等。像前面列举的情况在小的物业公司不能说是比比皆是，但也的确是比较常见，所以对尽调人员的专业要求就比较高，需要根据目标公司的真实情况核算税款，与公司账面计提、缴纳的税款进行对比，避免“带病收购”的情况出现。
（三）用工风险
有的物业公司出于各方面考虑，未与员工签订劳动合同或者未全部签订劳动合同，以为这样就可以不用给员工缴纳社保，还可以规避员工诉讼，其实恰恰相反。
按照《中华人民共和国劳动合同法》第八十二条规定：“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资”。从这个条款可以看出，公司如果未与员工签订劳动合同，超过一个月的情况下，则需要支付给员工双倍工资，如未支付，则员工可以申请劳动仲裁。
按照《中华人民共和国社会保险法》第八十六条规定：“用人单位未按时足额缴纳社会保险费的，由社会保险费征收机构责令限期缴纳或者补足，并自欠缴之日起，按日加收万分之五的滞纳金;逾期仍不缴纳的，由有关行政部门处欠缴数额一倍以上三倍以下的罚款。”从这个条款可以看出，公司如果未给员工缴纳社保或者未足额缴纳社保，员工可以对公司提起诉讼，而且还需要额外缴纳罚款和滞纳金。
所以在尽调时，需要仔细核对员工花名册、劳动合同、考勤记录、社保缴纳记录等，务必将收并购目标公司的用工风险降到最低。
（四）关联交易
1.关联方资金拆借。物业公司的服务模式是先收费后服务，一般情况下资金相对比较充裕，所以可能会存在关联方从物业公司拆借资金的情况，在尽调时需要关注关联方资金拆借是否及时、准确记账，是否有相关借款合同、是否约定了利息、还款期限、是否有担保人等。另外，在关联方有资金拆借的情况下，一定要同时关注实收资本是否已经按章程约定按时、足额到位。如果实收资本已经到位，但是实际控制人从目标公司借款，可能会被视为抽逃出资;如果实收资本未到位，但是关联方借款给目标公司的情况下，借款利息不可以在所得税前扣除。
2.关联交易定价是否公允。如果目标公司存在从关联方购买服务或者产品的情况，需要与非关联方交易价格进行比对。如果购买服务或者产品的价格高于非关联方价格，则存在做高成本费用，将目标公司的利润转移到关联方的情形。在这种情况下，如果合同尚未履行完毕，未来将要按照高于市场价格支付成本费用，则收购目标公司会导致公司未来的利益受损。
如果目标公司出售服务或者产品给关联方，也需要与非关联方价格进行比对。如果目标公司出售服务或者产品的价格高于非关联方，则会增加目标公司的收入，进而导致利润和净资产的增加。在这种情况下收购目标公司，估值会高于正常价格，导致公司的利益受损。
（五）其他风险
1.工商系统的登记信息是否真实。公司在经营发展过程中，由于业务发展的变化，公司将可能出现变更法人、股东、出资金额、营业地址和经营范围等情况，因此需要通过工商部门变更信息，更新工商许可信息。同时在更新完工商信息后，需要及时去税务局、银行等机构更新信息，以保证信息的及时性和准确性。所以在尽调团队进场前，需要对方提供的资料里有一项必须提供企业征信报告。
在以往尽调经历中，会发现目标公司有过变更股东或者经营范围的情况，但是未及时去相关部门更新信息，导致工商局、税务局、银行等部门显示的企業信息滞后，在收并购过程中，如果与“股东”约定收购价格，但是“股东”与企业征信报告显示并不一致，则很有可能会导致股权纠纷，给公司带来潜在的诉讼风险，也可能导致收并购的失败。所以在尽调过程中，企业征信报告的内容是否与公司访谈、提交的资料一致，对于收并购成功与否非常重要，需要特别关注。
2.公共收益是否准确核算。随着居民的维权意识逐渐增强，小区的公共收益越来越受到业主的关注。公共收益是指物业公司利用权属业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收入，在剔除物业公司收入后权属业主共有的收益。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。从以上规定不难看出，公共收益属于业主共有。
但是公共收益是由物业公司经手产生的，所以需要物业公司的财务人员根据真实情况准确核算公共收益，以保证业主的权益不受损失。在尽调过程中，需要关注目标公司是否有对公共收益建账并单独设立银行账户来保管公共收益的资金，公共收益的价格是否公允，是否存在“阴阳合同”，公共收益的支出是否符合规定。在前期尽调阶段了解的越清楚，进场管理后能够与业主尽量避免在公共收益方面的纠纷，容易达成较高的业主满意度，也能够提升小区的收费率。
3.是否存在民间借贷与担保。民间借贷由于其不属于公开信息，在尽调过程中，如果目标公司故意隐瞒已经签订的借款合同或者提供担保的信息，而公司在不知情的情况下收购了目标公司，将带来潜在的资金损失和信用损失。所以为了避免目标公司故意隐瞒的情况发生，在签署收并购协议时，需添加特殊说明条款，如未如实反映目标公司的真实债务和潜在债务，公司将不对此债务承担任何责任，由转让股权的原股东承担一切责任。
综上所述，收并购中尽职调查对引导公司规避风险有着重大作用，但是由于各方因素的影响，使得尽职调查的结果并不理想，所以需要在充分了解信息后编制调整后财务报表，以便于对目标公司进行合理判断和估值，让公司在交易过程中实现利益最大化。
参考文献：
[1]赵林夫.抽丝剥茧认清物企的生存之本与增长之源——物业管理尽职调查的方法与要点[J].住宅与房地产，2017（34）：38-39.
[2]魏晓栋.浅谈企业并购中财务尽职调查存在的风险控制[J].商讯，2019（9）：83+85.
[3]彭月琴.企业并购中财务尽职调查存在的风险控制[J].财经界（学术版），2017（16）：92-93.
作者单位：世纪生活物业服务集团有限公司