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摘 要：从最近几年我国房地产市场的发展情况来看，尽管国家和地方采取了很多房地产调控措施，但是房地产市场过热的问题并没有得到有效的解决，房价依然是居高不下，下午的房价与居民的收入水平不成比例，由此带来的市场风险不断加剧，给我国的房地产市场健康发展带来了很大的负面影响。本文根据现有的研究资料，分析了影响房价的主要因素，认为传统的思想观念、通货膨胀等是导致房价居高不下的主要因素，准备将来的房地产调控政策，围绕有效抑制房价上涨提出进一步优化土地出让机制、严控房地产营销机制、有效抑制通货膨胀等建议，希望能够对当前的房地产调控政策的完善提供一些帮助和启示。
关键词：房地产价格 价格影响 控制对策
自从房地产市场化改革以来，我国的房地产市场一直就呈现出快速发展趋势，在房地产市场发展的过程中，国家和地方政府采取了多项房地产市场调控政策，以稳定房产市场发展秩序，在众多的房地产调控政策当中，价格调控是非常重要的一个内容，有效地抑制房价上涨速度，是调控政策的一个重要目标。但是尽管国家和地方政府采取了多项房地产调控措施，但是目前的房价水平依然居高不下，与居民收入水平相比并不在一个合理的比例之上，在这种情况下探讨影响房价的主要因素，针对主要因素提出相应的房地产调控政策措施，以稳定和控制房价，是目前房地产调控的一个重要思路。本来就在这一背景下展开研究，针对影响房价的因素进行了深入浅出的分析，在此基础上提出了相应的对策建议。
一、房价的主要影响因素
1.传统的居住思想观念。在中国人的传统思想当中，吃穿住用行是人生的四件大事，人有所居是我国传统思想的重要内容，中国人对于住的需求和重视程度远远地高于其他国家。中国人认为，只有解决了住的问题，才能解决其他方面的问题，只有解决了住的问题才能为成家立业做好准备，家的观念是住的观念形成的基础，住的观念又对目前的房价产生了深远的影响。从目前中国的人口状况来看，中国是世界上人口最多的国家，而在中国人口当中，男性人口要远远多于女性人口，这与上世纪八十年代实施的计划生育政策有密切的关系，可以说庞大的人口基数和适龄结婚人口，构成了我国房地产刚性需求的前提。从上世纪九十年代末、到本世纪初，我国大部分商品房都卖给了适龄结婚青年，普遍的婚姻观念是男性提供住房，在这种婚姻观念的影响下，我国一些年轻人的父母大多数都会为其儿子在结婚之前准备好婚房，而这是我国房地产市场销售火爆，房价居高不下的一个重要因素。另外，从2015年开始，我国落实了二胎政策，很多家庭生育了二胎，由此产生了新的住房需求，包括改善住房条件的需求和为子女准备住房的需求等，可以说二胎政策的实施，对最近两年房价的快速增长起到了推波助澜的作用。
2.通货膨胀的负面影响。现在经济发展思想认为适度通货膨胀，对一国经济发展能够起到良好的促进作用。我国在经济发展中一直奉行适度通货膨胀的策略，而这一策略在我国经济发展中确实发挥了非常重要的作用。但是，这一经济发展策略也存在了一个明显的弊端，那就是容易导致市场上的热钱过多，而这些热钱的逐利性的影响之下，会集中到发展速度最快、盈利能力最强的行业当中，儿子从上世纪九十年代开始到现在我国发展速度最快、盈利能力最强的无疑就是房地产业，大量的资金进入了房地产市场不仅用于房地产的开发建设，也用于房地产市场的价格影响机制，最明显的一个例子就是炒房，在一些大中型城市炒房和可以说非常多，他们通过控制好房源、控制市场交易量等措施，来达到抬高房价的目的。而一些资金状况比较好的房地产开发企业，也存在着变相炒房的行为，他们的资金状况良好，手中的房源更多，疼爱的惜售心理和涨价的心理，从另一个侧面推升了房地产价格的持续上扬。
3.土地价格是房价形成的前提和基础。土地价格是房价形成的前提和基础，这主要是由于我国土地管理制度的特点决定的。在我国房地产市场的土地所有权来源主要有两个，也就是土地划拨和土地出让，而土地划拨是政府投资建设经济适用房、廉租房、公租房，满足低收入群体和家庭的住房需求的一种房地产市场调控措施，我需的土地使用权采用的是无偿划拨的方式方式。而一般的建设用地使用权则采用的是拍卖的方式，拍卖的价格只能是越来越高，对于企业来说，只有不断地获得土地资源，才能不断地开发市场，一旦失去了土地资源，他们就无法继续发展，为了争夺有限的土地资源，他们只能通过抬高竞价的方式来增加自己的机会，其结果就是地价越来越高。对于房地产企业来说，他们的拿地价格在增长，要想保证自己的利润，只有将这种价格增长转移到消费者身上才能达到这一目的，由此导致了，房地产开发企业新建商品房价格不断增长，而新建商品房的价格，从某种程度上决定了整个市场的价格，从这一方面来讲土地出让竞拍方式是导致房价不断增长的一个主要因素。
二、房地产价格调控措施
要想解决我国房产价格居高不下、快速增长的问题，就必须不断提高房地产调控的针对性和实效性，针对房地产市场调控提出如下几点建议。
1.适度的控制通货膨胀带来的负面影响。虽然适度通货膨胀在我国经济发展中起到了非常重要的作用，但是作为一种经济发展的调控措施，适度通货膨胀并不是一直能够使用的，一旦通货膨胀达到一定的程度，有可能引发经济危机。因此从促进经济健康发展的角度来讲，在未来的宏观经济调控当中，我国应该尽量的减少适度通货膨胀政策的运用，另外针对目前，市场上的热钱过多的问题，为了有效地控制和降低炒房行为，对房地产市场发展的负面影响，尤其是对房价的负面影响，国家应该继续采取紧缩的金融发展政策，继续提高存款准备金率，减少社会上的热钱数量，收紧商业银行的贷款，有效的抑制炒房的行为。
2.采取更加灵活的土地供应方式。现在高房价的形成与地方政府的土地财政政策有密切的关系，国务院收紧中央财政政策以后，中央财政和地方财政严格分开，地方政府的财政收入锐减，而地方财政支出项目不断增多，这种情况下很多地方政府为了维持财政经济建设的需要，只能通过卖地的方式来增加地方收入。由此形成了一个恶性循环，间接的助长了房价的快速上涨。在这种情况下，为了有效的抑制房价，国务院应该进一步规范土地出让资金的使用，将土地出让资金的使用纳入到审计工作、预算工作中去。同时，对土地出让价格进行调整，改变直接拍卖土地使用权的方式，改为拍卖土地开发权，政府预先规定了土地开发利用的形式，比如说是建设高档商品房、建设普通住宅、建设面向青年人的小面积住房等，确定了项目的开发建设项目，然后由开发商拍卖自己开发建设，这样相对来说限制的条件更多，拍卖的价格也就更合理。
3.实施房产税。房产税的实施作用主要体现在房地产产权登记的透明上。无论是腐败中产生的房产聚集，还是炒房者囤积房源，都可以通过房产税进行有效的控制。比如说对于腐败产生的房源聚集的问题，实施不动产登记以后，每个人名下的房产产权都非常清晰，一旦出现多套房屋的情况很可能引起纪委的注意，在这种情况下，利用商品房进行受贿的行为将越来越少，当然也不能排除不登记进行收费的问题。但是针对二手房买卖市场上的炒房行为，有助于加大他们的打击力度，因为名下的房产越多，付出的成本也就越高。筆者认为在房产税实施的过程中，应该使用阶梯税制，简单的来说就是将征税的标准分为不同的层次。在起征点上，笔者认为要考虑我国的家庭状况，有的学者主张采用一套住房征税的方式，笔者认为这是不可取的，没有考虑到我国的实际情况，考虑到二胎政策实施以后，家庭刚性住房需求不断增加的情况，建议目前的房产税起征点设定为三套，当然还要考虑到人均住房面积，如果三套人均住房面积低于六十平米，也不应该征收房产税。而在房产税的奇珍税率上不能过高，鉴于其征税率为万分之1.5。
总之，高房价的产生是多种因素共同造成的，在今后的房地产调控当中要继续将抑制房价的快速上涨作为核心内容，在此基础上不断创新和完善调控措施，将房价控制在一个合理的范围内。
参考文献：
[1]胡晨光，虞晓芬，杜群阳. 市场超垄断特性与房地产企业经营绩效——基于中国省——基于中国省（市）面板数据的分析[J]. 经济学家. 2015（02）.
[2]许宪春，贾海，李皎，李俊波.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J]. 中国社会科学. 2015（01）.
作者简介：刘山（1980.08—）男。民族：汉。中国人民大学。本科学历。中级经济师。研究方向：经济学。
关键词：房地产价格 价格影响 控制对策
自从房地产市场化改革以来，我国的房地产市场一直就呈现出快速发展趋势，在房地产市场发展的过程中，国家和地方政府采取了多项房地产市场调控政策，以稳定房产市场发展秩序，在众多的房地产调控政策当中，价格调控是非常重要的一个内容，有效地抑制房价上涨速度，是调控政策的一个重要目标。但是尽管国家和地方政府采取了多项房地产调控措施，但是目前的房价水平依然居高不下，与居民收入水平相比并不在一个合理的比例之上，在这种情况下探讨影响房价的主要因素，针对主要因素提出相应的房地产调控政策措施，以稳定和控制房价，是目前房地产调控的一个重要思路。本来就在这一背景下展开研究，针对影响房价的因素进行了深入浅出的分析，在此基础上提出了相应的对策建议。
一、房价的主要影响因素
1.传统的居住思想观念。在中国人的传统思想当中，吃穿住用行是人生的四件大事，人有所居是我国传统思想的重要内容，中国人对于住的需求和重视程度远远地高于其他国家。中国人认为，只有解决了住的问题，才能解决其他方面的问题，只有解决了住的问题才能为成家立业做好准备，家的观念是住的观念形成的基础，住的观念又对目前的房价产生了深远的影响。从目前中国的人口状况来看，中国是世界上人口最多的国家，而在中国人口当中，男性人口要远远多于女性人口，这与上世纪八十年代实施的计划生育政策有密切的关系，可以说庞大的人口基数和适龄结婚人口，构成了我国房地产刚性需求的前提。从上世纪九十年代末、到本世纪初，我国大部分商品房都卖给了适龄结婚青年，普遍的婚姻观念是男性提供住房，在这种婚姻观念的影响下，我国一些年轻人的父母大多数都会为其儿子在结婚之前准备好婚房，而这是我国房地产市场销售火爆，房价居高不下的一个重要因素。另外，从2015年开始，我国落实了二胎政策，很多家庭生育了二胎，由此产生了新的住房需求，包括改善住房条件的需求和为子女准备住房的需求等，可以说二胎政策的实施，对最近两年房价的快速增长起到了推波助澜的作用。
2.通货膨胀的负面影响。现在经济发展思想认为适度通货膨胀，对一国经济发展能够起到良好的促进作用。我国在经济发展中一直奉行适度通货膨胀的策略，而这一策略在我国经济发展中确实发挥了非常重要的作用。但是，这一经济发展策略也存在了一个明显的弊端，那就是容易导致市场上的热钱过多，而这些热钱的逐利性的影响之下，会集中到发展速度最快、盈利能力最强的行业当中，儿子从上世纪九十年代开始到现在我国发展速度最快、盈利能力最强的无疑就是房地产业，大量的资金进入了房地产市场不仅用于房地产的开发建设，也用于房地产市场的价格影响机制，最明显的一个例子就是炒房，在一些大中型城市炒房和可以说非常多，他们通过控制好房源、控制市场交易量等措施，来达到抬高房价的目的。而一些资金状况比较好的房地产开发企业，也存在着变相炒房的行为，他们的资金状况良好，手中的房源更多，疼爱的惜售心理和涨价的心理，从另一个侧面推升了房地产价格的持续上扬。
3.土地价格是房价形成的前提和基础。土地价格是房价形成的前提和基础，这主要是由于我国土地管理制度的特点决定的。在我国房地产市场的土地所有权来源主要有两个，也就是土地划拨和土地出让，而土地划拨是政府投资建设经济适用房、廉租房、公租房，满足低收入群体和家庭的住房需求的一种房地产市场调控措施，我需的土地使用权采用的是无偿划拨的方式方式。而一般的建设用地使用权则采用的是拍卖的方式，拍卖的价格只能是越来越高，对于企业来说，只有不断地获得土地资源，才能不断地开发市场，一旦失去了土地资源，他们就无法继续发展，为了争夺有限的土地资源，他们只能通过抬高竞价的方式来增加自己的机会，其结果就是地价越来越高。对于房地产企业来说，他们的拿地价格在增长，要想保证自己的利润，只有将这种价格增长转移到消费者身上才能达到这一目的，由此导致了，房地产开发企业新建商品房价格不断增长，而新建商品房的价格，从某种程度上决定了整个市场的价格，从这一方面来讲土地出让竞拍方式是导致房价不断增长的一个主要因素。
二、房地产价格调控措施
要想解决我国房产价格居高不下、快速增长的问题，就必须不断提高房地产调控的针对性和实效性，针对房地产市场调控提出如下几点建议。
1.适度的控制通货膨胀带来的负面影响。虽然适度通货膨胀在我国经济发展中起到了非常重要的作用，但是作为一种经济发展的调控措施，适度通货膨胀并不是一直能够使用的，一旦通货膨胀达到一定的程度，有可能引发经济危机。因此从促进经济健康发展的角度来讲，在未来的宏观经济调控当中，我国应该尽量的减少适度通货膨胀政策的运用，另外针对目前，市场上的热钱过多的问题，为了有效地控制和降低炒房行为，对房地产市场发展的负面影响，尤其是对房价的负面影响，国家应该继续采取紧缩的金融发展政策，继续提高存款准备金率，减少社会上的热钱数量，收紧商业银行的贷款，有效的抑制炒房的行为。
2.采取更加灵活的土地供应方式。现在高房价的形成与地方政府的土地财政政策有密切的关系，国务院收紧中央财政政策以后，中央财政和地方财政严格分开，地方政府的财政收入锐减，而地方财政支出项目不断增多，这种情况下很多地方政府为了维持财政经济建设的需要，只能通过卖地的方式来增加地方收入。由此形成了一个恶性循环，间接的助长了房价的快速上涨。在这种情况下，为了有效的抑制房价，国务院应该进一步规范土地出让资金的使用，将土地出让资金的使用纳入到审计工作、预算工作中去。同时，对土地出让价格进行调整，改变直接拍卖土地使用权的方式，改为拍卖土地开发权，政府预先规定了土地开发利用的形式，比如说是建设高档商品房、建设普通住宅、建设面向青年人的小面积住房等，确定了项目的开发建设项目，然后由开发商拍卖自己开发建设，这样相对来说限制的条件更多，拍卖的价格也就更合理。
3.实施房产税。房产税的实施作用主要体现在房地产产权登记的透明上。无论是腐败中产生的房产聚集，还是炒房者囤积房源，都可以通过房产税进行有效的控制。比如说对于腐败产生的房源聚集的问题，实施不动产登记以后，每个人名下的房产产权都非常清晰，一旦出现多套房屋的情况很可能引起纪委的注意，在这种情况下，利用商品房进行受贿的行为将越来越少，当然也不能排除不登记进行收费的问题。但是针对二手房买卖市场上的炒房行为，有助于加大他们的打击力度，因为名下的房产越多，付出的成本也就越高。筆者认为在房产税实施的过程中，应该使用阶梯税制，简单的来说就是将征税的标准分为不同的层次。在起征点上，笔者认为要考虑我国的家庭状况，有的学者主张采用一套住房征税的方式，笔者认为这是不可取的，没有考虑到我国的实际情况，考虑到二胎政策实施以后，家庭刚性住房需求不断增加的情况，建议目前的房产税起征点设定为三套，当然还要考虑到人均住房面积，如果三套人均住房面积低于六十平米，也不应该征收房产税。而在房产税的奇珍税率上不能过高，鉴于其征税率为万分之1.5。
总之，高房价的产生是多种因素共同造成的，在今后的房地产调控当中要继续将抑制房价的快速上涨作为核心内容，在此基础上不断创新和完善调控措施，将房价控制在一个合理的范围内。
参考文献：
[1]胡晨光，虞晓芬，杜群阳. 市场超垄断特性与房地产企业经营绩效——基于中国省——基于中国省（市）面板数据的分析[J]. 经济学家. 2015（02）.
[2]许宪春，贾海，李皎，李俊波.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J]. 中国社会科学. 2015（01）.
作者简介：刘山（1980.08—）男。民族：汉。中国人民大学。本科学历。中级经济师。研究方向：经济学。