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关于房地产调控效果的研究房价变化的长期趋势是“房价收入弹性大致为1”。意味着在长期，住宅价格的上涨速度与人均（名义）收入的增长速度大致同步。根据我们的研究判断，2003—2010年我国的房价收入弹性约为1.4，的确存在上涨过快的问题。
然而，我们的判断是怎样得来的呢？我国现有的两个正式公布的房价值数似乎并不支持“上涨过快”的判断……
一、我国现有房价指数的缺陷
我国目前正式公布的两个房价指数分别是“70大中城市房屋销售价格指数”和“商品住宅平均销售价格”。大家可以鲜明地在图1中看出，两个房价（定基）指数的曲线均位于城镇人均可支配收入（定基）指数曲线的下方，意味着房价上涨幅度低于人均可支配收入的增长。这与民众普遍的感受显然是矛盾的。
（一）“70大中城市房屋销售价格指数”的缺陷
从理论上讲，该指数融合了二手住宅价格和新建住宅价格的变动，在方法设计上较为科学。但在实际计算过程中，由于该指数的数据基础（2010年及以前）是开发企业报表，特别是2000年以来该指数的累积增长率仅为76.8%。在国家统计局2011年公布的房价统计新方案（《住宅销售价格统计调查方案》）中，对数据采集方式的调整是其改革的重要内容，新方案采取网签数据代替房地产开发企业直报数据，作为住宅价格统计的基础数据。
相信该指数未来的新数据将是可靠的，但此前的数据不能作为我们判断“房价上涨是否过快”的基础。
（二）“商品住宅平均销售价格指数”的缺陷
它是基于商品住宅销售额除以销售面积计算得出，主要反映增量住宅价格的变动。2000年以来，商品住宅平均销售价格的累积变动为142.5%。该指数的显著缺点在于“非同质性”，受交易楼盘区位变化的影响较大，违反了基本的统计原则。特别是在城市蔓延式开发状态下，该价格难以反映市场房价的总体水平及其变化。
现有的两个房价指数均低于城镇人均可支配收入的增长速度，与人们的现实感受有着较大的偏差。特别是由于它们各自明显的内在缺陷，不能正确显示我国城市住宅的价格变动。
二、我们的选择：依据国家统计局城镇住户调查数据生成的指数进行判断
我们基于每年国家统计局进行的“城镇住户调查”，获得每年住宅平均价格，进而计算并生成“城镇住宅平均价格指数”。我们将其简称为“生成之数”。
国家统计局城镇住户调查是以城市市区和县城关镇区居民委员会行政管理区域内的住户为调查对象进行的抽样调查统计①，调查内容主要包括家庭人口及其构成、家庭现金收支、主要商品购买数量及支出金额、劳动就业状况、居住状况和耐用消费品的拥有量等。其中，在家庭住房基本情况调查中，对“家庭现有住房按市场价值的估计值”是其中一项内容，由调查户自报或调查员询问其住房所在地段的二手房、商品房的价格进行测算。该调查采取分层随机抽样的方法，从统计方法上来看能够较好地反映城镇住房存量的总体价格水平。
该指数显示：2003—2010年我国城镇住宅价格年均上涨16.1%。依据该房价指数计算的2003—2010年我国“房价收入弹性”为1.38，高于“房价收入弹性”的长期趋势线，表明我国现阶段存在房价上涨过快问题。
三、选择并相信这个“生成指数”的附加理由
我们之所以选择舍弃前两个正式公布的房价指数，而相信这个艰难取得的“生成指数”，除了前述的统计学理由之外，更重要的原因在于逻辑上：
首先，从国际经验看，在快速城市化阶段房价收入弹性通常会显著大于1。我国目前正处于这样的阶段，房价收入弹性没有理由小于1（而依据另外两个正式公布的指数计算结果均小于1）。
其次，我国的土地管理制度约束了住宅市场的供给数量，导致了显著的供不应求市场特征。在这种情况下，住房价格注定高于供求均衡条件下的房价水平，房价涨幅注定高于均衡条件下的涨幅，因而也决定了我国的房价收入弹性注定大于1。
第三，在我国宽松的货币环境及低利率管制条件下形成的住房需求，势必高于均衡环境下的需求水平，故我国的房价势必高于均衡条件下的房价水平，房价涨幅势必高于均衡条件下的涨幅，因而也决定了我国的房价收入弹性势必大于1。
以上三个影响房价的因素分别是独立的，它们分别否定了我国房价收入弹性小于1的可能。同时，由于三个因素对推动房价向上的影响是可叠加的，因此，对于我国城镇住宅价格年均上涨16.1%、房价收入弹性≈1.4这个结果，我们认为是可信的，也是合乎理论逻辑的。
注：
①调查对象在2001年以前为全国非农业住户，2002年以后改为全国城市市区和县城关镇区住户。
然而，我们的判断是怎样得来的呢？我国现有的两个正式公布的房价值数似乎并不支持“上涨过快”的判断……
一、我国现有房价指数的缺陷
我国目前正式公布的两个房价指数分别是“70大中城市房屋销售价格指数”和“商品住宅平均销售价格”。大家可以鲜明地在图1中看出，两个房价（定基）指数的曲线均位于城镇人均可支配收入（定基）指数曲线的下方，意味着房价上涨幅度低于人均可支配收入的增长。这与民众普遍的感受显然是矛盾的。
（一）“70大中城市房屋销售价格指数”的缺陷
从理论上讲，该指数融合了二手住宅价格和新建住宅价格的变动，在方法设计上较为科学。但在实际计算过程中，由于该指数的数据基础（2010年及以前）是开发企业报表，特别是2000年以来该指数的累积增长率仅为76.8%。在国家统计局2011年公布的房价统计新方案（《住宅销售价格统计调查方案》）中，对数据采集方式的调整是其改革的重要内容，新方案采取网签数据代替房地产开发企业直报数据，作为住宅价格统计的基础数据。
相信该指数未来的新数据将是可靠的，但此前的数据不能作为我们判断“房价上涨是否过快”的基础。
（二）“商品住宅平均销售价格指数”的缺陷
它是基于商品住宅销售额除以销售面积计算得出，主要反映增量住宅价格的变动。2000年以来，商品住宅平均销售价格的累积变动为142.5%。该指数的显著缺点在于“非同质性”，受交易楼盘区位变化的影响较大，违反了基本的统计原则。特别是在城市蔓延式开发状态下，该价格难以反映市场房价的总体水平及其变化。
现有的两个房价指数均低于城镇人均可支配收入的增长速度，与人们的现实感受有着较大的偏差。特别是由于它们各自明显的内在缺陷，不能正确显示我国城市住宅的价格变动。
二、我们的选择：依据国家统计局城镇住户调查数据生成的指数进行判断
我们基于每年国家统计局进行的“城镇住户调查”，获得每年住宅平均价格，进而计算并生成“城镇住宅平均价格指数”。我们将其简称为“生成之数”。
国家统计局城镇住户调查是以城市市区和县城关镇区居民委员会行政管理区域内的住户为调查对象进行的抽样调查统计①，调查内容主要包括家庭人口及其构成、家庭现金收支、主要商品购买数量及支出金额、劳动就业状况、居住状况和耐用消费品的拥有量等。其中，在家庭住房基本情况调查中，对“家庭现有住房按市场价值的估计值”是其中一项内容，由调查户自报或调查员询问其住房所在地段的二手房、商品房的价格进行测算。该调查采取分层随机抽样的方法，从统计方法上来看能够较好地反映城镇住房存量的总体价格水平。
该指数显示：2003—2010年我国城镇住宅价格年均上涨16.1%。依据该房价指数计算的2003—2010年我国“房价收入弹性”为1.38，高于“房价收入弹性”的长期趋势线，表明我国现阶段存在房价上涨过快问题。
三、选择并相信这个“生成指数”的附加理由
我们之所以选择舍弃前两个正式公布的房价指数，而相信这个艰难取得的“生成指数”，除了前述的统计学理由之外，更重要的原因在于逻辑上：
首先，从国际经验看，在快速城市化阶段房价收入弹性通常会显著大于1。我国目前正处于这样的阶段，房价收入弹性没有理由小于1（而依据另外两个正式公布的指数计算结果均小于1）。
其次，我国的土地管理制度约束了住宅市场的供给数量，导致了显著的供不应求市场特征。在这种情况下，住房价格注定高于供求均衡条件下的房价水平，房价涨幅注定高于均衡条件下的涨幅，因而也决定了我国的房价收入弹性注定大于1。
第三，在我国宽松的货币环境及低利率管制条件下形成的住房需求，势必高于均衡环境下的需求水平，故我国的房价势必高于均衡条件下的房价水平，房价涨幅势必高于均衡条件下的涨幅，因而也决定了我国的房价收入弹性势必大于1。
以上三个影响房价的因素分别是独立的，它们分别否定了我国房价收入弹性小于1的可能。同时，由于三个因素对推动房价向上的影响是可叠加的，因此，对于我国城镇住宅价格年均上涨16.1%、房价收入弹性≈1.4这个结果，我们认为是可信的，也是合乎理论逻辑的。
注：
①调查对象在2001年以前为全国非农业住户，2002年以后改为全国城市市区和县城关镇区住户。