是高房价阻碍了城市化进程，还是城市化进程进一步推高了房价？如果高房价只是城市化进程带来的结果，那么可能不需要担心房地产市场有“泡沫”，因为这属于需求带动的价格上涨，是一个正常的市场现象。但如果是前者，其后果可能十分严重，不仅是高房价阻吓外来务工者入城定居，更可能因为房地产市场泡沫破灭而累及银行和金融系统，带来经济危机。
　　所以问题的关键就是判断中国的高房价是怎么形成的？我们应对特大城市房价和中小城市房价作出区分，因为对于特大城市而言，其需求是全球性的而不仅仅是中国的买家。除了低利率和中国政府的土地政策，这种强劲的需求是特大城市高房价的一个重要原因。
　　同样的理由也能部分解释为什么纽约这样的大城市房价居高不下，即便在2008年美国由于次贷危机引发的房市探底以及经济萧条期间，纽约的房价跌幅也远远小于其他城市，甚至有些区域还出现了逆势上涨。
　　而中小城市的房价则有所不同，尤其是那些缺乏需求支撑的政府凭空建造的“鬼城”，无非是2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·希勒说的“非理性繁荣”。因为没有坚实的需求作为支撑，不管是政府还是投资客都是“道听途说”就觉得房市会繁荣。短期内因为这种非理性的需求的确会催生一波增长，但这种类型的“泡沫”很容易破灭。
　　就像希勒在《非理性繁荣》一书中对美国股市投机和2008年的经济危机作出的解释一样，即便将方方面面的客观可衡量因素都考虑在内，也无法完全解释泡沫和危机的形成。而在市场里，投机者反而会进行非理性的情绪渲染，造成从众性行为，典型如“羊群效应”。
　　这只是一窝蜂的投机，如果有人真正进行“理性”思考，就可以看穿这种完全无实际需求支撑的房价泡沫。但正如希勒所言，非理性的情绪传染会造成“莫名的繁荣”，这种反理性繁荣也有可能从一个市场转移到另一市场，例如从股市转移到房市，或者反之。总之，市场并不如人们想象中的理性。或者说，市场利用价格机制进行调节是需要成本和时间的，但往往是这成本和时间打败了非理性的投资者。
　　中国的三四线城市房价之所以开始出现下降苗头，与地方政府非理性的投资冲动是分不开的。尽管长期来看，中国的城市化刚刚起步，的确有可能在未来带动房产价格的上涨，但这与现阶段的政府主导房市模式是完全不同的。地方政府通过大手笔投入，试图以土地财政来进一步获得政府收入，却变成了非理性的投资者中的一员。这种人为造就的“高房价”的确可能阻吓进城者进而减缓城市化进程，从这个意义上来说，挤一挤房市的泡沫，反而是有助于未来的城市化进程的。
　　作者为本刊特约学术编辑