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一、房企“下沉”非一线城市现象分析
由于一线城市面临严峻的调控环境，加之房地产市场的发展已经较为成熟和规范，处于增量市场同质化产品的白热化竞争状态，使一线城市的扩张空间有限，房企在一线城市的发展将面临拿地难、拿地成本高、资金门槛高、投资回报率持续走低等现实问题。而非一线城市房地产市场的发展正处于成长阶段，土地资源较为丰富、市场竞争相对平和，在一定程度上存在着发展的“空白”。况且，伴随着城市化进程的不断加快，二、三线城市不仅充满了经济发展的张力，而且其房地产市场需求也与日俱增，政策的倾斜又使其成为房地产开发的成本洼地，所以现阶段非一线城市房地产市场存在着大量的商机。我国经济发展的区域不平衡性决定了我国房地产业发展的区域梯度性，一线城市曾经一度成为房地产开发的热点，但是随着二、三、四线城市房地产市场利润空间的逐渐凸显，房企转战非一线城市已势不可挡，并成为大型知名房企的战略布局重心。
在这样的背景下，房企纷纷对“下沉”非一线城市抱有美好的幻想和期待，但是二、三、四线城市是否如房企所期待的那样美好?“下沉”之路能否如想象中的那样顺利呢?正当房企沉浸在“下沉”的喜悦当中时，香河土地违法案曝光了，也直到此时房企才真正意识到“下沉”之路潜藏“陷阱”和“炸雷”。随着香河土地违法案的曝光，对房企“下沉”过程中的风险进行识别、评估和防范已经迫在眉睫，如何才能抓住这次难能可贵的“下沉”机遇，又成功规避“下沉”过程中的风险，成为摆在房企面前一个亟待解决的问题。
笔者认为，房企“下沉”非一线城市是陷阱还是机遇的关键在于房企能否真正重视并管理“下沉”非一线城市的风险。“下沉”之路风险与机遇并存，房企不应盲目进军这些城市，在转战非一线城市之前首先应在项目前期对“下沉”存在的各项风险进行识别和评估，并有正对性地进行防范和控制。房企一方面要通过评判转战不同非一线城市中不同项目方案的整体风险水平，以择优选择“下沉”城市和具体项目方案；另一方面要对选定的项目存在的各种风险进行定性、定量分析，从而决定风险应对措施。这是其成功“下沉”非一线城市的基本保证。
二、房企“下沉”非一线城市的风险
对于房企来说，“下沉”非一线城市既是机遇也是挑战，说其是挑战是因为“下沉”过程中潜藏着很多风险。其中政策因素是最大的风险，同时也是最难控制的风险，除此之外房企还将面临需求风险、价格风险、竞争风险以及开发和经营风险等。
1 政策风险
政策风险无疑是房企“下沉”非一线城市的所有风险中最具杀伤力的风险。现阶段在商品住房问题上，中央政府、地方政府和房地产开发商三者之间均存在着一定程度的博弈。尤其是中央与地方实行分税制之后，地方政府承担的责任在逐步加重，并且很大一部分财政来源还受到“返还”程序制约，财政短缺成为每个地方政府不得不面临的问题。在这种背景下，香港的“土地财政”模式迅速扩展至全国，并成为地方财政的主要来源之一。在此利益驱使下，某些地方政府不能切实执行中央调控政策，开发商不得不随时应对突变的政策环境，并长期在中央政府和地方政府之间周旋。
城乡土地的二元化格局导致了土地收益“剪刀差”，这也是违规用地现象产生的根本原因。香河土地违法一案就是香河县打着城乡统筹、建设新农村的旗号，凭借“以租代征”等方式，大规模非法“圈占”耕地，这些违规用地并没有通过国务院和省级政府的合法征收。部分开发商知道实情，并了解到当地农民正不断尝试各种途径来维护自身的合法权益，但开发商却为了追求自身的经济利益甘愿冒着风险替政府的违法违规征地行为“买赃”。随着督察局的进驻调查，河北省暂停香河县土地审批，并对当地违规用地行为进行全面排查和处理，最终很多项目不得不被追叫停，从而导致房企原先的开发计划难以进行。受香河土地事件波及的房企众多，据不完全统计受此事件波及的地产开发投资额至少有千亿元。这一事件让很多房企真正开始重视“下沉”非一线城市的风险，像香河县这样的城市，发展滞后的房地产市场固然给房企提供了不少机遇，但是这些城市的地方政府在审批规划管理环节的确也存在着很多的不规范性，在这场博弈中房企注定将成为最终的“买单者”之一。
房企在“下沉”非一线城市的过程中除了审批规划管理环节存在巨大风险，中央政府的很多调控政策对其打击也是致命的。在房价大幅度上涨和土地快速升值等预期下，二、三线城市将逐渐成为房企囤地、圈地的主阵地，这也是二、三线城市“地王”频现的主要原因。但是国家一旦下大力气严格处理闲置土地，房企将无法在规定的时间内对其囤积的大量闲置土地进行开发，此时其将面临被罚款或无偿收回土地的命运，这对房企来说绝对是致命的打击。
2 需求风险
虽然房企“下沉”非一线城市房地产市场存在很大的发展潜力，但是这些城市的市场需求毕竟有限。尤其是三、四线城市，其人口基数小，在经济环境、城市基础设施状况和产业聚集程度等各种社会资源方面与一线城市仍存在着较大差距，从而导致这些城市房地产市场的需求往往要受到多方面的限制。二、三、四线城市的置业人群仍将以本地居民为主，如果项目开发规模过大，市场在短时间内必定难以消化，房企将不得不面对“船大掉头难”的局面。
3 价格风险
房企普遍对二、三、四线城市的房价有所幻想，预期三五年后该城市房价会有质的飞跃，但是二、三、四线城市人均收入偏低，居民消费能力毕竟有限。现阶段这些城市房价虽然仍有上升的空间，但是不可能严重偏离居民的实际购买力，房价很难突破。限购令出台后，虽然使得部分投资、投机性住房需求转向二、三线城市，短时间内不可避免地产生了供不应求的假象。但是投资、投机性住房需求在很大程度上并非真实的以居住为目的的需求，投资、投机力量一旦撤离这些城市，二、三线城市楼盘项目很有可能面临市场需求不足的问题，房价很难继续维持高位，销售形势将陷入微妙而险峻的境地。在这样的市场环境下，二、三、四线城市还可能沦为价格战的新阵地。
4 竞争风险
房企“下沉”非一线城市就不得不面对与本土开发商同台竞技的现实，在未来二、三、四线城市的房地产市场上，常年在一线城市厮杀的国内知名房企与本土开发商之间将展开一场猛烈的争夺战。虽然知名房企在品牌、管理和经营理念等方面有很大的优势，但是三、四线城市市场秩序相对混乱，企业间竞争行为和手段也极不规范，本土开发商很可能联合起来与外来品牌房地产开发商竞争。同时由于市场环境发生了较大变化，可能导致部分知名房企在一线市场的营销模式很难在非一线城市房地产市场复制。
5 开发和经营风险
不同的非一线城市地域性差异较大，经济水平、消费习惯、居住观念和文化理念等也不相同，从而导致目标消费群体的需求也千差万别，房企在开 发设计产品时必须得考虑差异化需求。同时当房企选择地处城郊的“飞地”项目(即隶属于某一行政区管辖但不与本区毗连的土地)时，最好要有完善的配套设施和丰富的自然资源作依托，否则该项目的产品将很难出售。另外在房企“下沉”二、三线城市，特别是“下沉”三、四线城市的过程中，跨区域开发将导致房企不得不面对更加分散的业务、更长的管控半径，以及更复杂的市场环境。
三、成功“下沉”的对策和建议
每个房企都能看得到“下沉”非一线城市的商机，但并不是每个房企都能在“下沉”的过程中实现预期的盈利。很多房企为抵御一线城市的风险而“下沉”二、三、四线城市，却忽略了“下沉”的风险，这是不理性的行为。房地产企业只有将自身品牌、发展战略以及成熟的管理模式与资本市场相结合，才能完成从机遇到价值的转换，从而实现企业量级的跃升。面对房企“下沉”非一线城市过程中的各种风险，笔者认为房企应做到以下几点：
房企必须密切关注国家的宏观调控政策，力求与国家的政策保持一致。在这个基础上，通过对“下沉”不同城市中不同项目方案的整体风险水平进行综合评估，择优选择“下沉”的城市。房企一般要选择那些有一定人口规模、处在快速成长阶段、有完善的基础设施和交通条件、在区域布局中拥有良好辐射力、目标客户群正在崛起，最好是有丰富自然资源和支柱产业的城市。这样的城市不仅可以吸纳自住需求，而且还可以有效吸引投资、投机性住房需求。同时，还要考虑该城市地价是否合理，通过分析这个城市现阶段的供需关系，结合该城市的当前、中期和长期的土地供应量，判断该城市房价是否有较大的上涨空间。通过综合评估该城市的发展潜力，以确保房企长期利润的实现。
选择好目标城市以后，房企要与该城市地方政府建立良好的关系，并择优选择开发模式，房企“下沉”非一线城市，可选择的发展模式有城市综合体模式、城市发展运营商模式、城投模式和城中村模式等，房企要结合企业自身的特点进行选择。开发模式确定好以后房企还要进一步确定项目的开发规模和开发方案。房企可以借鉴其在一线城市的开发和经营理念，但同时要结合当地的实际情况选择适合企业自身的开发方案。
在开发前期，房企要对目标城市的需求进行深入调研，全面了解该城市的市场行情，包括当地的经济水平、消费习惯、居住观念和文化理念等，从而明确产品类型定位和目标客户定位。同时要迅速融入当地文化，借助其在品牌等多方面的优势，结合当地居民的需求对企业自身的优势产品进行创造性调整，做到既保留产品特色又结合当地居民的需求，在二、三线城市创造性复制公司的成熟产品。有实力的房企可以开发兼具自住、旅游、度假、投资多种功能的综合性住宅项目，以分散项目的风险。
笔者认为房企“下沉”非一线城市要走多元化的融资道路，最大限度利用资本市场进行融资。同时，切不可过于心急，“下沉”的第一步是在目标城市站稳脚跟。此外，必须面对跨区域开发问题，虽然跨区域开发可以规避单个市场存在的潜藏风险，但同时对房企的管理水平也提出了更高要求，所以房企要依托信息技术，不断提升企业的管理能力。“下沉”的过程也是房企慢慢摸索的过程，要在这个过程中不断总结，摸索出适合自己的“下沉”之路，进而做强做大。
碧桂园是最早也是成功“下沉”非一线城市的代表，之所以能成功转战非一线城市与它明确的产品类型定位、准确的目标客户定位和合理的项目选址是分不开的。碧桂园一直以来均选址具有丰富自然资源、良好辐射力的三、四线城市的郊区，拿地成本低，且均为大规模开发，一个项目可供其开发十余年。与此同时，碧桂园利用中部地区旅游房地产发展的相对“空白”和价格优势，结合中部地区人们居住理念的转变，借助其十余年的别墅开发经验，将产品定位于集自住、投资与度假为一体的旅游房地产。成功“下沉”给了我们很多启示，笔者认为国内其他知名房企在“下沉”非一线城市的过程中应当借鉴碧桂园的“下沉”经验，同时要结合自身特点，选择一条适合自己的“下沉”之路。
由于一线城市面临严峻的调控环境，加之房地产市场的发展已经较为成熟和规范，处于增量市场同质化产品的白热化竞争状态，使一线城市的扩张空间有限，房企在一线城市的发展将面临拿地难、拿地成本高、资金门槛高、投资回报率持续走低等现实问题。而非一线城市房地产市场的发展正处于成长阶段，土地资源较为丰富、市场竞争相对平和，在一定程度上存在着发展的“空白”。况且，伴随着城市化进程的不断加快，二、三线城市不仅充满了经济发展的张力，而且其房地产市场需求也与日俱增，政策的倾斜又使其成为房地产开发的成本洼地，所以现阶段非一线城市房地产市场存在着大量的商机。我国经济发展的区域不平衡性决定了我国房地产业发展的区域梯度性，一线城市曾经一度成为房地产开发的热点，但是随着二、三、四线城市房地产市场利润空间的逐渐凸显，房企转战非一线城市已势不可挡，并成为大型知名房企的战略布局重心。
在这样的背景下，房企纷纷对“下沉”非一线城市抱有美好的幻想和期待，但是二、三、四线城市是否如房企所期待的那样美好?“下沉”之路能否如想象中的那样顺利呢?正当房企沉浸在“下沉”的喜悦当中时，香河土地违法案曝光了，也直到此时房企才真正意识到“下沉”之路潜藏“陷阱”和“炸雷”。随着香河土地违法案的曝光，对房企“下沉”过程中的风险进行识别、评估和防范已经迫在眉睫，如何才能抓住这次难能可贵的“下沉”机遇，又成功规避“下沉”过程中的风险，成为摆在房企面前一个亟待解决的问题。
笔者认为，房企“下沉”非一线城市是陷阱还是机遇的关键在于房企能否真正重视并管理“下沉”非一线城市的风险。“下沉”之路风险与机遇并存，房企不应盲目进军这些城市，在转战非一线城市之前首先应在项目前期对“下沉”存在的各项风险进行识别和评估，并有正对性地进行防范和控制。房企一方面要通过评判转战不同非一线城市中不同项目方案的整体风险水平，以择优选择“下沉”城市和具体项目方案；另一方面要对选定的项目存在的各种风险进行定性、定量分析，从而决定风险应对措施。这是其成功“下沉”非一线城市的基本保证。
二、房企“下沉”非一线城市的风险
对于房企来说，“下沉”非一线城市既是机遇也是挑战，说其是挑战是因为“下沉”过程中潜藏着很多风险。其中政策因素是最大的风险，同时也是最难控制的风险，除此之外房企还将面临需求风险、价格风险、竞争风险以及开发和经营风险等。
1 政策风险
政策风险无疑是房企“下沉”非一线城市的所有风险中最具杀伤力的风险。现阶段在商品住房问题上，中央政府、地方政府和房地产开发商三者之间均存在着一定程度的博弈。尤其是中央与地方实行分税制之后，地方政府承担的责任在逐步加重，并且很大一部分财政来源还受到“返还”程序制约，财政短缺成为每个地方政府不得不面临的问题。在这种背景下，香港的“土地财政”模式迅速扩展至全国，并成为地方财政的主要来源之一。在此利益驱使下，某些地方政府不能切实执行中央调控政策，开发商不得不随时应对突变的政策环境，并长期在中央政府和地方政府之间周旋。
城乡土地的二元化格局导致了土地收益“剪刀差”，这也是违规用地现象产生的根本原因。香河土地违法一案就是香河县打着城乡统筹、建设新农村的旗号，凭借“以租代征”等方式，大规模非法“圈占”耕地，这些违规用地并没有通过国务院和省级政府的合法征收。部分开发商知道实情，并了解到当地农民正不断尝试各种途径来维护自身的合法权益，但开发商却为了追求自身的经济利益甘愿冒着风险替政府的违法违规征地行为“买赃”。随着督察局的进驻调查，河北省暂停香河县土地审批，并对当地违规用地行为进行全面排查和处理，最终很多项目不得不被追叫停，从而导致房企原先的开发计划难以进行。受香河土地事件波及的房企众多，据不完全统计受此事件波及的地产开发投资额至少有千亿元。这一事件让很多房企真正开始重视“下沉”非一线城市的风险，像香河县这样的城市，发展滞后的房地产市场固然给房企提供了不少机遇，但是这些城市的地方政府在审批规划管理环节的确也存在着很多的不规范性，在这场博弈中房企注定将成为最终的“买单者”之一。
房企在“下沉”非一线城市的过程中除了审批规划管理环节存在巨大风险，中央政府的很多调控政策对其打击也是致命的。在房价大幅度上涨和土地快速升值等预期下，二、三线城市将逐渐成为房企囤地、圈地的主阵地，这也是二、三线城市“地王”频现的主要原因。但是国家一旦下大力气严格处理闲置土地，房企将无法在规定的时间内对其囤积的大量闲置土地进行开发，此时其将面临被罚款或无偿收回土地的命运，这对房企来说绝对是致命的打击。
2 需求风险
虽然房企“下沉”非一线城市房地产市场存在很大的发展潜力，但是这些城市的市场需求毕竟有限。尤其是三、四线城市，其人口基数小，在经济环境、城市基础设施状况和产业聚集程度等各种社会资源方面与一线城市仍存在着较大差距，从而导致这些城市房地产市场的需求往往要受到多方面的限制。二、三、四线城市的置业人群仍将以本地居民为主，如果项目开发规模过大，市场在短时间内必定难以消化，房企将不得不面对“船大掉头难”的局面。
3 价格风险
房企普遍对二、三、四线城市的房价有所幻想，预期三五年后该城市房价会有质的飞跃，但是二、三、四线城市人均收入偏低，居民消费能力毕竟有限。现阶段这些城市房价虽然仍有上升的空间，但是不可能严重偏离居民的实际购买力，房价很难突破。限购令出台后，虽然使得部分投资、投机性住房需求转向二、三线城市，短时间内不可避免地产生了供不应求的假象。但是投资、投机性住房需求在很大程度上并非真实的以居住为目的的需求，投资、投机力量一旦撤离这些城市，二、三线城市楼盘项目很有可能面临市场需求不足的问题，房价很难继续维持高位，销售形势将陷入微妙而险峻的境地。在这样的市场环境下，二、三、四线城市还可能沦为价格战的新阵地。
4 竞争风险
房企“下沉”非一线城市就不得不面对与本土开发商同台竞技的现实，在未来二、三、四线城市的房地产市场上，常年在一线城市厮杀的国内知名房企与本土开发商之间将展开一场猛烈的争夺战。虽然知名房企在品牌、管理和经营理念等方面有很大的优势，但是三、四线城市市场秩序相对混乱，企业间竞争行为和手段也极不规范，本土开发商很可能联合起来与外来品牌房地产开发商竞争。同时由于市场环境发生了较大变化，可能导致部分知名房企在一线市场的营销模式很难在非一线城市房地产市场复制。
5 开发和经营风险
不同的非一线城市地域性差异较大，经济水平、消费习惯、居住观念和文化理念等也不相同，从而导致目标消费群体的需求也千差万别，房企在开 发设计产品时必须得考虑差异化需求。同时当房企选择地处城郊的“飞地”项目(即隶属于某一行政区管辖但不与本区毗连的土地)时，最好要有完善的配套设施和丰富的自然资源作依托，否则该项目的产品将很难出售。另外在房企“下沉”二、三线城市，特别是“下沉”三、四线城市的过程中，跨区域开发将导致房企不得不面对更加分散的业务、更长的管控半径，以及更复杂的市场环境。
三、成功“下沉”的对策和建议
每个房企都能看得到“下沉”非一线城市的商机，但并不是每个房企都能在“下沉”的过程中实现预期的盈利。很多房企为抵御一线城市的风险而“下沉”二、三、四线城市，却忽略了“下沉”的风险，这是不理性的行为。房地产企业只有将自身品牌、发展战略以及成熟的管理模式与资本市场相结合，才能完成从机遇到价值的转换，从而实现企业量级的跃升。面对房企“下沉”非一线城市过程中的各种风险，笔者认为房企应做到以下几点：
房企必须密切关注国家的宏观调控政策，力求与国家的政策保持一致。在这个基础上，通过对“下沉”不同城市中不同项目方案的整体风险水平进行综合评估，择优选择“下沉”的城市。房企一般要选择那些有一定人口规模、处在快速成长阶段、有完善的基础设施和交通条件、在区域布局中拥有良好辐射力、目标客户群正在崛起，最好是有丰富自然资源和支柱产业的城市。这样的城市不仅可以吸纳自住需求，而且还可以有效吸引投资、投机性住房需求。同时，还要考虑该城市地价是否合理，通过分析这个城市现阶段的供需关系，结合该城市的当前、中期和长期的土地供应量，判断该城市房价是否有较大的上涨空间。通过综合评估该城市的发展潜力，以确保房企长期利润的实现。
选择好目标城市以后，房企要与该城市地方政府建立良好的关系，并择优选择开发模式，房企“下沉”非一线城市，可选择的发展模式有城市综合体模式、城市发展运营商模式、城投模式和城中村模式等，房企要结合企业自身的特点进行选择。开发模式确定好以后房企还要进一步确定项目的开发规模和开发方案。房企可以借鉴其在一线城市的开发和经营理念，但同时要结合当地的实际情况选择适合企业自身的开发方案。
在开发前期，房企要对目标城市的需求进行深入调研，全面了解该城市的市场行情，包括当地的经济水平、消费习惯、居住观念和文化理念等，从而明确产品类型定位和目标客户定位。同时要迅速融入当地文化，借助其在品牌等多方面的优势，结合当地居民的需求对企业自身的优势产品进行创造性调整，做到既保留产品特色又结合当地居民的需求，在二、三线城市创造性复制公司的成熟产品。有实力的房企可以开发兼具自住、旅游、度假、投资多种功能的综合性住宅项目，以分散项目的风险。
笔者认为房企“下沉”非一线城市要走多元化的融资道路，最大限度利用资本市场进行融资。同时，切不可过于心急，“下沉”的第一步是在目标城市站稳脚跟。此外，必须面对跨区域开发问题，虽然跨区域开发可以规避单个市场存在的潜藏风险，但同时对房企的管理水平也提出了更高要求，所以房企要依托信息技术，不断提升企业的管理能力。“下沉”的过程也是房企慢慢摸索的过程，要在这个过程中不断总结，摸索出适合自己的“下沉”之路，进而做强做大。
碧桂园是最早也是成功“下沉”非一线城市的代表，之所以能成功转战非一线城市与它明确的产品类型定位、准确的目标客户定位和合理的项目选址是分不开的。碧桂园一直以来均选址具有丰富自然资源、良好辐射力的三、四线城市的郊区，拿地成本低，且均为大规模开发，一个项目可供其开发十余年。与此同时，碧桂园利用中部地区旅游房地产发展的相对“空白”和价格优势，结合中部地区人们居住理念的转变，借助其十余年的别墅开发经验，将产品定位于集自住、投资与度假为一体的旅游房地产。成功“下沉”给了我们很多启示，笔者认为国内其他知名房企在“下沉”非一线城市的过程中应当借鉴碧桂园的“下沉”经验，同时要结合自身特点，选择一条适合自己的“下沉”之路。