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摘要：房地产行业属于资金密集型行业，随着国家对房产的调控宏观调控力度进一步加大，房地产行业的融资日趋困难。本文将选取杭州滨江房地产股份有限公司为案例，通过分析其融资现状，为房地产行业的融资研究提供一些参考。
关键词：融资；房地产；滨江集团
当下房地产业处于深度调控期，市场陷入低迷，企业的销售回款压力陡增，加之央行信贷收紧压缩了企业资金来源，使房地产企业面临更加复杂的融资环境。
1.滨江集团基本情况介绍
杭州滨江房产集团股份有限公司是一家大型民营房地产企业，具有较强的竞争实力，处于行业的领军位置，一直以房地产开发和商业地产置业作为核心业务。
截止2012年第一季度，该公司的营业总收入5亿，净利润1023209万元，总资产利润率029%，主营业务利润率41%，净资产报酬率146%资产报酬率为02892%，销售毛利率达57%，销售净利率为20%，具有较强的获利能力。净资产增长率为177%，总资产增长率为112%，呈现出较好的发展实力。
2.融资方式分析
根据（表4.1）2010～2009年度滨江集团流动负债和权益数据分析，债务性融资是滨江集团主要的融资途径，其中债务性融资占80%左右，权益性融资占20%左右，其资产负债率在75%以上见（表1.2）
1.银行贷款
2010年公司开始调整借款结构，增加短期借款的同时也加大长期借款的数额。2008年、2009年的短期借款仅为0，2010年短期借款增加到200万，2011年增加到6200万，增加幅度为210%，而长期借款由2009年的40916万元，增长到54147万，增加幅度为35%。滨江集团充分利用有利的经济政策，加大长短期借款的数额，实现公司资金的运转，一定程度上优化公司的资金链，为公司满足进一步扩大经营规模提供所需资金。
2.股票融资
2008年公司上市首次发行股票，以20.31/股的发行价格共募集资金11.69亿，2009年度公司通过非公开发行股票预计募集资金净额不超过25亿元，发行数量不超过1.5亿股，发行价格不低于13.78元/股，募集资金将投向两个项目：万家星城项目和绍兴金色蓝庭项目。2010年8月5日，公司延长了此次非公开发行股票决议有效期，并将发行价格调整为不低于8.20元/股。同时公司当年盈利状况较好，所有者权益比同比增长43%，达到60亿元，年末资产负债率的增长率下降了0.5%，这一定程度上优化了企业的财务结构。截止2011年底总股本135200万股，流通股112268万股，比上年同期增长了286%，其中流通股占总股本的83%，有限售条件股合计为3519721100股。2011年1月19日发布公告称，公司董事会已通过决议，将撤销公司2009年度非公开发行股票方案的议案。滨江集团此次的调整有利于减少财务风险的同时提高公司的盈利能力，改善企业资本结构，最大化股东利益。
3.债券融资
为保证企业资金运作顺畅，2008年公司拟在中国境内发行本金总额不超过10亿元人民币的公司债券。本次滨江集团债券发行采用可向公司原有股东配售，期限为3-10年，可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种方式。这次融资不仅进一步拓宽了企业的融资渠道，更满足了业务发展的资金需求，在用于还贷和新项目开发的同时获得了重要的发展机会，而且进一步优化了负债结构，使企业保持了较强的偿债能力，在一定程度上也节约了财务费用。
对于滨江集团来说，本次可转换债券的发行，一方面公司保持了足够的偿债能力，另一方面将使公司充分利用财务杠杆而提高收益水平。
4.预收账款
长期以来，公司也将预收账款作为融资的主要方式之一，并且在负债总额中占有较大比重（见表4）。表中最引人瞩目的当属2010和2011年度，预收账款金额分别124亿、147亿，同期增长率分别为75%、185%，其中预收账款占负债总额的523%、525%，达到当年负债总额的一半以上，成为当年最主要的负债形式。这主要是由于2008年经济寒冬所带来的阴影尚未退去，或者说对市场回暖趋势还未抱有确定的信心，因此诸多上市房企在2011年业绩迅速好转的同时收敛了较为激进的销售确认方法，使得资产负债表出现了大量的预收账款。
滨江集团每年度的预收账款数量大，且占负债总额比重较大。主要是由于当前的扩大内需政策和房地产投资增加，导致商品房销售迅速增长。巨额的预收账款即增加企业的现金流量，也一定程度上缓解公司的财务压力，并为企业提供大量的后续投资资金，还成为下一步业绩增长的保障。表中2011年预收账款的增长率出现了下滑，但由于负债同步增长，所以其预收账款占负债总额仍是上升的。（作者单位：湘潭大学）
参考文献
[1]倪碉.房地产开发企业融资方式选择探析[J].商业会计，2007，
[2]于立君，任凤辉.房地产企业融资风险分析及对策研究[J].长春工程学院学报（自然科学版），2010；
关键词：融资；房地产；滨江集团
当下房地产业处于深度调控期，市场陷入低迷，企业的销售回款压力陡增，加之央行信贷收紧压缩了企业资金来源，使房地产企业面临更加复杂的融资环境。
1.滨江集团基本情况介绍
杭州滨江房产集团股份有限公司是一家大型民营房地产企业，具有较强的竞争实力，处于行业的领军位置，一直以房地产开发和商业地产置业作为核心业务。
截止2012年第一季度，该公司的营业总收入5亿，净利润1023209万元，总资产利润率029%，主营业务利润率41%，净资产报酬率146%资产报酬率为02892%，销售毛利率达57%，销售净利率为20%，具有较强的获利能力。净资产增长率为177%，总资产增长率为112%，呈现出较好的发展实力。
2.融资方式分析
根据（表4.1）2010～2009年度滨江集团流动负债和权益数据分析，债务性融资是滨江集团主要的融资途径，其中债务性融资占80%左右，权益性融资占20%左右，其资产负债率在75%以上见（表1.2）
1.银行贷款
2010年公司开始调整借款结构，增加短期借款的同时也加大长期借款的数额。2008年、2009年的短期借款仅为0，2010年短期借款增加到200万，2011年增加到6200万，增加幅度为210%，而长期借款由2009年的40916万元，增长到54147万，增加幅度为35%。滨江集团充分利用有利的经济政策，加大长短期借款的数额，实现公司资金的运转，一定程度上优化公司的资金链，为公司满足进一步扩大经营规模提供所需资金。
2.股票融资
2008年公司上市首次发行股票，以20.31/股的发行价格共募集资金11.69亿，2009年度公司通过非公开发行股票预计募集资金净额不超过25亿元，发行数量不超过1.5亿股，发行价格不低于13.78元/股，募集资金将投向两个项目：万家星城项目和绍兴金色蓝庭项目。2010年8月5日，公司延长了此次非公开发行股票决议有效期，并将发行价格调整为不低于8.20元/股。同时公司当年盈利状况较好，所有者权益比同比增长43%，达到60亿元，年末资产负债率的增长率下降了0.5%，这一定程度上优化了企业的财务结构。截止2011年底总股本135200万股，流通股112268万股，比上年同期增长了286%，其中流通股占总股本的83%，有限售条件股合计为3519721100股。2011年1月19日发布公告称，公司董事会已通过决议，将撤销公司2009年度非公开发行股票方案的议案。滨江集团此次的调整有利于减少财务风险的同时提高公司的盈利能力，改善企业资本结构，最大化股东利益。
3.债券融资
为保证企业资金运作顺畅，2008年公司拟在中国境内发行本金总额不超过10亿元人民币的公司债券。本次滨江集团债券发行采用可向公司原有股东配售，期限为3-10年，可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种方式。这次融资不仅进一步拓宽了企业的融资渠道，更满足了业务发展的资金需求，在用于还贷和新项目开发的同时获得了重要的发展机会，而且进一步优化了负债结构，使企业保持了较强的偿债能力，在一定程度上也节约了财务费用。
对于滨江集团来说，本次可转换债券的发行，一方面公司保持了足够的偿债能力，另一方面将使公司充分利用财务杠杆而提高收益水平。
4.预收账款
长期以来，公司也将预收账款作为融资的主要方式之一，并且在负债总额中占有较大比重（见表4）。表中最引人瞩目的当属2010和2011年度，预收账款金额分别124亿、147亿，同期增长率分别为75%、185%，其中预收账款占负债总额的523%、525%，达到当年负债总额的一半以上，成为当年最主要的负债形式。这主要是由于2008年经济寒冬所带来的阴影尚未退去，或者说对市场回暖趋势还未抱有确定的信心，因此诸多上市房企在2011年业绩迅速好转的同时收敛了较为激进的销售确认方法，使得资产负债表出现了大量的预收账款。
滨江集团每年度的预收账款数量大，且占负债总额比重较大。主要是由于当前的扩大内需政策和房地产投资增加，导致商品房销售迅速增长。巨额的预收账款即增加企业的现金流量，也一定程度上缓解公司的财务压力，并为企业提供大量的后续投资资金，还成为下一步业绩增长的保障。表中2011年预收账款的增长率出现了下滑，但由于负债同步增长，所以其预收账款占负债总额仍是上升的。（作者单位：湘潭大学）
参考文献
[1]倪碉.房地产开发企业融资方式选择探析[J].商业会计，2007，
[2]于立君，任凤辉.房地产企业融资风险分析及对策研究[J].长春工程学院学报（自然科学版），2010；