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一、城镇居民住房的变化情况
随着房地产业的迅猛发展和住房分配货币化进程的加快，住房市场日趋完善和活跃。近几年，城镇居民消费重点已从吃、穿、用向住、行和教育等方面转变，住房消费在居民消费中的比例显著提高，城镇居民的住房条件明显改善。
1、居住面积逐年增加
住房面积是衡量居住水平的重要指标，其大小反映了人们居住条件的好坏和居住水平的高低。据调查资料显示：我省城镇人均住宅面积从2000年的9.14平方米增至2005年的19.4平方米，年均增长22.6%。人均购买商品住宅2000年为0.26平方米，2005年增加到0.63平方米，增长1.4倍，年均增长27.8%。
2、住房条件得到改善
过去老百姓居住在低矮、潮湿的平房较多，住宅商品化之后，居民居住楼房比重上升，住房的档次大幅提高，近年来居民用于住宅消费的支出明显增加，据调查资料显示，2005年吉林省平均每户住房间数（不包括厨房、厕所、厅）为2.32间，与2000年的2.03间相比，增加0.29间，增长14.29%。
3、住房配套设施日趋完善
目前，吉林省城镇居民的住房成套率已达80%。居民从无房到有房，从住旧房到住新房，从住小房到换成大房，住宅设施明显改善,居住条件更加舒适。据调查资料显示，2005年吉林省城镇居民住房内有厨房的占97.82%；超过51.37%的家庭使用自来水；城市1/4的家庭拥有洗澡设备；城镇家庭有独立使用厕所的比重为75.98%，使用管道煤气或液化石油气的居民户达90%。
二、城镇居民住房消费能力分析
1、总体住房消费能力分析
房价收入比是衡量居民购房支付能力的主要标志，反映了居民家庭对住房的支付能力，按照世界银行的标准，商品房的价格与居民家庭年收入之比在3～6倍的范围内时，可以认为居民对住宅的价格是有承受能力的。
据统计资料显示，2006年我省城镇居民人均可支配收入为9775.07元，按平均每户家庭人口数2.97人计算，平均每户家庭年可支配收入约为2.9万元，按此推算，合理的房价区间应在9～18万元。假定购买80平方米商品房，商品房平均销售价格2000元计算，则需要16万元,房价与居民家庭年收入比为5.5。说明目前我省商品房价格处于合理的价位区间，多数城市居民家庭具有承受能力。而根据世界银行的统计数据，1998年全球中等收入家庭的房价收入比平均水平在5.4～9之间。这样看来，我省当前的房价收入比不仅较低，而且还和国际同等水平相当。
2、不同收入阶层的住房消费能力
针对不同收入层次居民的实际情况分别从房价收入比、住房消费比例两个方面，分析不同收入层次居民的购房能力、住房负担能力。
（1）不同收入层次居民的房价收入比及住房和收入情况
首先根据城镇居民收入分组资料，分别计算出了2005年最低收入户到最高收入户共7个组的房价收入比。结果表明，我省不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势。主要表现在以下几个方面：
一是最低收入家庭的房价收入比很高，2005年达到了17.58，是全国平均水平的2.93倍；低收入户的房价收入比也较高，2005年达到11.03，是全国平均水平的1.84倍。
二是最高收入家庭的房价收入比很低，2005年只有2.56，仅为全国平均水平的36％；高收入户的房价收入比也较低，2005年是3.86，是全国平均水平的64％。
三是中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断增加的趋势，而高收入以上家庭的房价收入比呈现不断下降的趋势。
其次，从购房金额情况看，购房金额为12～14万元左右的商品房，中等收入水平以上家庭才能接受；购房金额为16～19万元左右的商品房，中等偏上收入水平以上家庭才能接受；购房金额20万元左右的商品房，20%高收入户家庭才能接受。
第三、低收入户因家庭收入低，居住条件差，对未来预期收入不高，家庭积累增长缓慢，购房能力较弱。从居住面积看，2005年10%的最低收入户和10%的低收入户家庭人均居住面积分别为13.78平方米、14.55平方米,分别低于平均水平5.82平方米、4.05平方米；从住房结构看，10%的最低收入户和10%的低收入户家庭以居住一居室和二居室居多；从家庭收入情况看，2005年全省最高收入户组平均家庭年收入为62592.55元，中等收入户组平均家庭年收入为24519.7元，最低收入户组平均家庭年收入为9074.02元，最高收入户组平均家庭收入比最低收入户组高出近7倍。10%的最低收入户和10%的低收入户家庭，按吉林省平均，房价与家庭年收入比分别为17.58和11.03，这样的房价收入比显然大大超出了低收入居民家庭的承受能力。
（2）用住房消费比例指标来反映不同收入组的人群现有住房的负担能力
住房消费比例是指住房消费开支占家庭收入的比例。其中，家庭总收入是指人均家庭可支配收入；住房性支出包括购房或者建房支出、居住支出和住宅公积金支出3部分。不同收入阶层可从最高-最低分为7个层次，比例越大，住房消费的负担能力越弱。
从表中可看出：大部分人群住宅消费比例偏低，最低收入人群的消费支出相对收入占最高比例；最高收入人群由于住宅需求被满足，消费弹性减小，因而住房消费比例较低，但实际支付能力最高；中低收入者的住宅消费比例偏低，较低收入以下人群的住宅消费比例偏高。从以上两个指标来看，我省城镇居民的住宅支付能力还需要提高。
三、影响城镇居民住房消费能力的因素
1、居民收入水平
城镇居民的家庭可支配收入直接影响人们的购买能力。近年来，我省城镇居民的人均可支配收入增长缓慢，年均增长远远低于房地产价格增长速度。虽然目前住房需求大，但房价高和收入水平偏低的问题直接制约着居民购买商品房的能力。
2、房屋的质量与价格
随着社会的发展，居民的住房无论在质量方面、配套设施方面都有很大改进，必然导致建房成本提高，价格随之上涨，从而对居民购房能力提出更高的要求。
3、住房金融的发展水平
影响居民住宅承受能力的不仅仅是收入积余，在银行对个人住房贷款广泛支持环境下，居民住宅负担能力还与按揭利率、按揭期限和首付款比例有关。从现用的金融产品看，居民按揭贷款首付比例一般不低于30%，还款期限也比较短，还不能很好地满足居民的需要。如果银行要求的首付款比例下降、按揭期限延长，特别是银行贷款利率的下调都将提高居民住宅负担能力，缩小与现行房价的差距。
4、国家政策
一是国家在土地供应、税收等方面采取了一系列的措施，以及开发成本的提高对住房的价格产生一定的影响；二是住宅开发与需求相脱节。在住宅供应中，由于政府的廉住房、经济适用住房投资不足，中低价位住宅比例偏低，从而影响到居民的住房消费能力。
四、提高城镇居民住房消费能力的对策
1、加大廉住房、经济适用房的建设，解决低收入人群的住房困难问题
（1）继续大力建设经济适用房。有效地控制住宅建设成本，对经济适用房出售实行政府指导价，并对经济适用房的购买对象和购买标准进行界定，以向中低收入户提供经济适用房，并以此为主扩大住房投资规模。
（2）对低收入家庭提供廉租房的住房保障制度。由国家直接投资建设低造价住宅以满足无力进入市场的低收入居民适当住房需求，改目前安居房以售为主变为售租并举，保持一定数量的保障性出租用房，对享受安居工程或最低保障者实行动态管理，要根据其收入的变化适时进行调整。
（3）各地规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，严格控制低密度、高档住房的建设。大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持；通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励小套型、功能良好的经济适用住房的建设。
2、引导开发商提供多样化的产品，满足不同消费档次居民的住房需求
根据居民的需求，增加小户型住房的供应。目前开发商以大户型住房供应为主，而小于70平方米的小户型住房供应太少，不能满足中低收入居民的迫切需求。同时，随着老龄化日益推进，老年人退休以后，他们往往会把原来面积较大的房子卖掉，去买一套面积较小、配套设备齐全、居住环境幽雅、舒适方便同时离子女较近的房子；较多的单身年轻人也对小房型有着强烈的需求。由此可以看出，小房型的商品房有着巨大的消费市场，根据供给与需求相均衡的原则，应该提供更多小面积的住房。
3、开发更多的住房金融产品，提供更完善周到的金融服务
（1）应积极扩大个人贷款的范围，尽可能降低贷款利率和首次付款比例，开办多种形式的贷款业务，来满足不同层次居民的贷款要求，提高服务效率。
（2）建立健全抵押贷款的担保制度，降低贷款风险。建立商业性抵押贷款保险公司和其他多种与抵押贷款相关的保险险种为辅的住房抵押贷款保险体系。努力发展抵押贷款二级市场，建立以住房抵押贷款为核心的借贷机制，并使抵押贷款具有流动性，使金融机构的抵押贷款活起来，以降低这类贷款的风险。要采取有力措施，简化贷款手续，降低住房贷款的中间费用，减轻借款人的贷款负担。
4、树立理性的消费观念，根据自己的收入情况，形成梯度消费
应当加强对居民住房消费观念的引导，逐步改善住房消费和供应结构，使百姓形成多元住房梯度消费理念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房。消除盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住宅消费误区。高收入居民购买新建高档商品住房，中等收入居民购买或者租赁普通商品住房，低收入居民租赁二手房及廉租住房，待中低收入居民收入状况好转后再改善住房条件，减少对新建商品住房的消费需求压力，形成梯形住房消费结构。
（作者单位：吉林省社会科学院经济所）
（责任编辑：文峰）
随着房地产业的迅猛发展和住房分配货币化进程的加快，住房市场日趋完善和活跃。近几年，城镇居民消费重点已从吃、穿、用向住、行和教育等方面转变，住房消费在居民消费中的比例显著提高，城镇居民的住房条件明显改善。
1、居住面积逐年增加
住房面积是衡量居住水平的重要指标，其大小反映了人们居住条件的好坏和居住水平的高低。据调查资料显示：我省城镇人均住宅面积从2000年的9.14平方米增至2005年的19.4平方米，年均增长22.6%。人均购买商品住宅2000年为0.26平方米，2005年增加到0.63平方米，增长1.4倍，年均增长27.8%。
2、住房条件得到改善
过去老百姓居住在低矮、潮湿的平房较多，住宅商品化之后，居民居住楼房比重上升，住房的档次大幅提高，近年来居民用于住宅消费的支出明显增加，据调查资料显示，2005年吉林省平均每户住房间数（不包括厨房、厕所、厅）为2.32间，与2000年的2.03间相比，增加0.29间，增长14.29%。
3、住房配套设施日趋完善
目前，吉林省城镇居民的住房成套率已达80%。居民从无房到有房，从住旧房到住新房，从住小房到换成大房，住宅设施明显改善,居住条件更加舒适。据调查资料显示，2005年吉林省城镇居民住房内有厨房的占97.82%；超过51.37%的家庭使用自来水；城市1/4的家庭拥有洗澡设备；城镇家庭有独立使用厕所的比重为75.98%，使用管道煤气或液化石油气的居民户达90%。
二、城镇居民住房消费能力分析
1、总体住房消费能力分析
房价收入比是衡量居民购房支付能力的主要标志，反映了居民家庭对住房的支付能力，按照世界银行的标准，商品房的价格与居民家庭年收入之比在3～6倍的范围内时，可以认为居民对住宅的价格是有承受能力的。
据统计资料显示，2006年我省城镇居民人均可支配收入为9775.07元，按平均每户家庭人口数2.97人计算，平均每户家庭年可支配收入约为2.9万元，按此推算，合理的房价区间应在9～18万元。假定购买80平方米商品房，商品房平均销售价格2000元计算，则需要16万元,房价与居民家庭年收入比为5.5。说明目前我省商品房价格处于合理的价位区间，多数城市居民家庭具有承受能力。而根据世界银行的统计数据，1998年全球中等收入家庭的房价收入比平均水平在5.4～9之间。这样看来，我省当前的房价收入比不仅较低，而且还和国际同等水平相当。
2、不同收入阶层的住房消费能力
针对不同收入层次居民的实际情况分别从房价收入比、住房消费比例两个方面，分析不同收入层次居民的购房能力、住房负担能力。
（1）不同收入层次居民的房价收入比及住房和收入情况
首先根据城镇居民收入分组资料，分别计算出了2005年最低收入户到最高收入户共7个组的房价收入比。结果表明，我省不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势。主要表现在以下几个方面：
一是最低收入家庭的房价收入比很高，2005年达到了17.58，是全国平均水平的2.93倍；低收入户的房价收入比也较高，2005年达到11.03，是全国平均水平的1.84倍。
二是最高收入家庭的房价收入比很低，2005年只有2.56，仅为全国平均水平的36％；高收入户的房价收入比也较低，2005年是3.86，是全国平均水平的64％。
三是中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断增加的趋势，而高收入以上家庭的房价收入比呈现不断下降的趋势。
其次，从购房金额情况看，购房金额为12～14万元左右的商品房，中等收入水平以上家庭才能接受；购房金额为16～19万元左右的商品房，中等偏上收入水平以上家庭才能接受；购房金额20万元左右的商品房，20%高收入户家庭才能接受。
第三、低收入户因家庭收入低，居住条件差，对未来预期收入不高，家庭积累增长缓慢，购房能力较弱。从居住面积看，2005年10%的最低收入户和10%的低收入户家庭人均居住面积分别为13.78平方米、14.55平方米,分别低于平均水平5.82平方米、4.05平方米；从住房结构看，10%的最低收入户和10%的低收入户家庭以居住一居室和二居室居多；从家庭收入情况看，2005年全省最高收入户组平均家庭年收入为62592.55元，中等收入户组平均家庭年收入为24519.7元，最低收入户组平均家庭年收入为9074.02元，最高收入户组平均家庭收入比最低收入户组高出近7倍。10%的最低收入户和10%的低收入户家庭，按吉林省平均，房价与家庭年收入比分别为17.58和11.03，这样的房价收入比显然大大超出了低收入居民家庭的承受能力。
（2）用住房消费比例指标来反映不同收入组的人群现有住房的负担能力
住房消费比例是指住房消费开支占家庭收入的比例。其中，家庭总收入是指人均家庭可支配收入；住房性支出包括购房或者建房支出、居住支出和住宅公积金支出3部分。不同收入阶层可从最高-最低分为7个层次，比例越大，住房消费的负担能力越弱。
从表中可看出：大部分人群住宅消费比例偏低，最低收入人群的消费支出相对收入占最高比例；最高收入人群由于住宅需求被满足，消费弹性减小，因而住房消费比例较低，但实际支付能力最高；中低收入者的住宅消费比例偏低，较低收入以下人群的住宅消费比例偏高。从以上两个指标来看，我省城镇居民的住宅支付能力还需要提高。
三、影响城镇居民住房消费能力的因素
1、居民收入水平
城镇居民的家庭可支配收入直接影响人们的购买能力。近年来，我省城镇居民的人均可支配收入增长缓慢，年均增长远远低于房地产价格增长速度。虽然目前住房需求大，但房价高和收入水平偏低的问题直接制约着居民购买商品房的能力。
2、房屋的质量与价格
随着社会的发展，居民的住房无论在质量方面、配套设施方面都有很大改进，必然导致建房成本提高，价格随之上涨，从而对居民购房能力提出更高的要求。
3、住房金融的发展水平
影响居民住宅承受能力的不仅仅是收入积余，在银行对个人住房贷款广泛支持环境下，居民住宅负担能力还与按揭利率、按揭期限和首付款比例有关。从现用的金融产品看，居民按揭贷款首付比例一般不低于30%，还款期限也比较短，还不能很好地满足居民的需要。如果银行要求的首付款比例下降、按揭期限延长，特别是银行贷款利率的下调都将提高居民住宅负担能力，缩小与现行房价的差距。
4、国家政策
一是国家在土地供应、税收等方面采取了一系列的措施，以及开发成本的提高对住房的价格产生一定的影响；二是住宅开发与需求相脱节。在住宅供应中，由于政府的廉住房、经济适用住房投资不足，中低价位住宅比例偏低，从而影响到居民的住房消费能力。
四、提高城镇居民住房消费能力的对策
1、加大廉住房、经济适用房的建设，解决低收入人群的住房困难问题
（1）继续大力建设经济适用房。有效地控制住宅建设成本，对经济适用房出售实行政府指导价，并对经济适用房的购买对象和购买标准进行界定，以向中低收入户提供经济适用房，并以此为主扩大住房投资规模。
（2）对低收入家庭提供廉租房的住房保障制度。由国家直接投资建设低造价住宅以满足无力进入市场的低收入居民适当住房需求，改目前安居房以售为主变为售租并举，保持一定数量的保障性出租用房，对享受安居工程或最低保障者实行动态管理，要根据其收入的变化适时进行调整。
（3）各地规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，严格控制低密度、高档住房的建设。大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持；通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励小套型、功能良好的经济适用住房的建设。
2、引导开发商提供多样化的产品，满足不同消费档次居民的住房需求
根据居民的需求，增加小户型住房的供应。目前开发商以大户型住房供应为主，而小于70平方米的小户型住房供应太少，不能满足中低收入居民的迫切需求。同时，随着老龄化日益推进，老年人退休以后，他们往往会把原来面积较大的房子卖掉，去买一套面积较小、配套设备齐全、居住环境幽雅、舒适方便同时离子女较近的房子；较多的单身年轻人也对小房型有着强烈的需求。由此可以看出，小房型的商品房有着巨大的消费市场，根据供给与需求相均衡的原则，应该提供更多小面积的住房。
3、开发更多的住房金融产品，提供更完善周到的金融服务
（1）应积极扩大个人贷款的范围，尽可能降低贷款利率和首次付款比例，开办多种形式的贷款业务，来满足不同层次居民的贷款要求，提高服务效率。
（2）建立健全抵押贷款的担保制度，降低贷款风险。建立商业性抵押贷款保险公司和其他多种与抵押贷款相关的保险险种为辅的住房抵押贷款保险体系。努力发展抵押贷款二级市场，建立以住房抵押贷款为核心的借贷机制，并使抵押贷款具有流动性，使金融机构的抵押贷款活起来，以降低这类贷款的风险。要采取有力措施，简化贷款手续，降低住房贷款的中间费用，减轻借款人的贷款负担。
4、树立理性的消费观念，根据自己的收入情况，形成梯度消费
应当加强对居民住房消费观念的引导，逐步改善住房消费和供应结构，使百姓形成多元住房梯度消费理念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房。消除盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住宅消费误区。高收入居民购买新建高档商品住房，中等收入居民购买或者租赁普通商品住房，低收入居民租赁二手房及廉租住房，待中低收入居民收入状况好转后再改善住房条件，减少对新建商品住房的消费需求压力，形成梯形住房消费结构。
（作者单位：吉林省社会科学院经济所）
（责任编辑：文峰）