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摘 要：“居间纠纷”跳单现象在二手房行业非常常见，给快速发展的二手房市场交易带来了不小的困扰。为此，房地产中介机构想了很多的措施以防止卖房者和买房者跳单，其中包括签订《独家委托销售协议》和《购房确认书》。但是本文的研究证明，跳单现象产生的根本原因在于二手房购买的搜寻成本过高，相关协议的作用是有限的。要想从根本上减少跳单现象，最重要的是减少购房者的搜寻成本，寻找房地产中介机构的竞争特色。
关键词：“居间纠纷”跳单；搜寻成本；价格分布；利弊分析
1.背景介绍
相关数据显示，现今房地产市场中，二手房的交易量已经占据了房地产销售市场的50%，甚至在有的城市超过了50%的份额。北京市2015年上半年纯新房成交量远不及二手房成交量，甚至二手房交易量是新房交易量的近3倍，具体数据见表1.1。其他省市地区的二手房交易量也是呈现出迅速发展的态势，交易规模不断扩大。根据中联链家二手房研究院监测，2015年一季度，北京、上海、深圳、广州、武汉等十大一二线城市二手房成交量突破21万套，同比增长14.3%，较2014年平均每季成交量增长6.3%。①
应当注意的是，中国的二手房市场起步较晚，市场体系还不够完善，交易中也会出现各种法律纠纷。其中一项较为常见的法律问题是“居间纠纷”跳单。2011年12月20日，最高人民法院發布了《关于发布第一批指导性案例的通知》（法﹝2011﹞354号）。其中上海中远物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案指导性案例，凸显出人们对二手房“居间纠纷”跳单行为的关注。在此前后就有多起地方法律案件与“居间纠纷”跳单有关。
2.“居间纠纷”跳单的类型
一般二手房交易是通过中介进行的。卖房者②找到中介机构，表明有房屋需出售并登记房源信息，与中介机构签订《委托协议》或者《独家委托协议》，双方商定房屋出售价格；买房者通过中介机构的房源信息宣传，在中介机构的引领下查看房屋，如果确定要购置所看房屋，则与中介机构签订《购房确认书》，按照《确认书》中约定的房屋价格及中介费用进行交易，若对房源不满意则另行找寻其他房源或者中介机构。上述情况较为简单，一般购房者不会只看一家的房源信息，而是会到其他中介进行询问对比。卖房者在未与中介签订《独家委托协议》时，也会到其他的中介机构进行委托销售。
“居间纠纷”跳单的类型大体分为两种：一、购房者利用一家房地产中介的房源信息及享受相关服务后，跳过该家中介而与另一家中介完成交易，即C跳过T1通过T2与B达成交易；二、购房者在房屋中介的引领下看房后在网上查找到卖房者信息，然后跳过房地产中介直接与卖房者完成交易；或者购房者在中介查看房源时设法取得卖房者的联系方式，看好房屋后直接跳过房地产中介，与卖房者取得联系进行交易，即B、C跳过T达成交易。
3.搜寻条件下房屋价格分布分析
3.1 二手房交易特点
依据产业经济学基本原理，在信息不对称时，同质商品的“一价定律”不再适用，会出现价格分布。在搜寻成本可堪接受的程度范围内就会出现消费者寻找低价进行交易的现象。二手房屋买卖就符合这样的规律。
房地产作为一种特殊的消费品，消费者在进行选购时具有以下几个特点：首先，房屋买卖并不像平常购买衣服、食品，或者其他生活日常用品那样会频繁发生。在信息不对称和信息不完全的情况下，消费者不清楚商品（这里指买卖交易的房屋）的质量。其次，房屋买卖与旅行购买商品的不同点在于，房屋的单价很大。最后，由于地理位置、区域环境、建造成本、规格、质量及物业管理等因素的综合作用，使得物理性质本身没有太大区别的住宅产品在价格上往往会形成较大的差别。
综上所述，二手房交易中存在严重的信息不对称与信息不完全，再加上房屋不同于一般的商品，中国当前工业化引起的房屋价格大幅上涨，就形成了二手房高额的搜寻成本。高额的搜寻成本也使得二手房存在价格分布的特点。
3.2 价格分布模型
假定购房者能在成本为c的情况下获得价格（这里的价格指房屋价格与中介佣金费用的总和）的完全信息。若消费者们的c大小各不相同，搜寻成本小于c的那部分人口比例以F（c）表示。L为购买房屋的消费者数目，M为售卖房屋的房地产中介数目，λ表示低价中介所占的份额（这里假定多个中介所出售的房源质量相同）。
显然：（1）高价中介（只迎接信息不灵通者）的要价必须是垄断价格，即u；（2）低价中介必须要价a，即最小平均成本 a=min{A（X）}。A（X）是与房地产中介销售数量相联系的平均成本，且A（X）= pmin。因为，如果a是大于pmin的任意一个价格，它就会使任何一个中介将价格减少ξ（ξ= a – Pmin），使它自己获得整个市场上的信息灵通的消费者。
在均衡中，将有两种类型的消费者：购买信息的消费者（c≤c*）和不购买信息的消费者（c>c*）。我们把前者称为信息灵通者，后者称为信息不灵通者。信息灵通者只会按照最低可能价格（我们以pmin表示）购买房屋。信息不灵通者仅仅在他们去的第一个中介③。因此，他们支付的预期价格是P—，即市场平均价格④。低价中介的利润为零。为了使高价中介的利润也为零，它就必须有足够的销售量使它的平均成本等于u。用QH，QL分别代表高价中介和低价中介的销售量，则通过数学推导计算可得结论：
λ=F（C*）（1-F（C*））QH*QL*-QH*≡（C*）（5）
显然，Φ是c*的单调递增函数。由此我们得到唯一的均衡，并以三种形式存在：（1）如果获取信息的最小成本cmin超过u-a，那么，唯一的均衡使得λ=0。也就是在垄断水平上存在着一个一价均衡：它使任何人都不会去购买信息；（2）如果F（0）1-F（0）QH*QL*-QH*>1，则由于存在着如此多的零搜寻成本者，以至于唯一的均衡是在竞争水平，p=a；（3）否则，就存在价格分布，且0<λ<1。 如果所有的其他中介都收取完全信息的竞争性价格a，此时的房地产中介收益为a×中介佣金费率。假定偏离均衡价格的中介能有利可图的收取价格u=a+ε，此时房地产中介的收益为（a+ε）×中介佣金费率。（其中ε>0，中介不会失去它所有的顾客）。若搜寻成本为c，u>a+c时，那么购房者就会考虑去其他中介。也就是说，如果购房者的搜寻成本c小于价格的溢出ε，那么其就会去其他中介机构选购。
以上分析说明，在信息不对称与不完全的情况下，如果搜寻成本高昂，则均衡价格为垄断高价；如果搜寻成本十分低廉，则均衡价格为竞争水平；否则，均衡价格为分布价格。依据中国当前二手房市场现状，显然存在的均衡结果为第三种情况，也就是说此时必然存在搜寻成本小于c*的信息搜寻者，以低价交易为目的进行搜寻对比。且信息不完全与不对称程度越严重，c*的标准就会越高，从而搜寻行为与搜寻信息的渠道越可能多样化。
3.3 “居间纠纷”类跳单的利弊分析
二手房交易过程复杂，对房屋信息及价格的了解过程也是需要购房者付出很大的精力、耗费很多的时间。这就使得购房者获得房屋真实信息的搜寻成本相对于整体交易成本而言较为高昂。在付出高昂搜寻成本的情形下，购房者对中介机构的服务不认可，也不愿付出中介机构所要求的中介费用。
中介机构为了防止卖房者或买房者进行跳单，可谓是采取了各种可以采取的手段。这里我们重点关注《独家委托协议》与《购房确认书》两项协议。中介机构通过《独家委托协议》来控制房源信息的唯一性，通过《购房确认书》来确保交易的进行。但是，中介机构可能会出于卖高价就可获得高额中介佣金的目的而抬高房屋的价格，卖房者则可能希望房屋可以在自己承受范围内尽量出售，两者利益发生冲突。中介机构希望自己在提供房源信息、带领看房后，能尽快与购房者签订购买协议，但是买房者可能由于价钱等原因而愿意通过与之后接触到的中介机构进行房屋交易，两者的利益也发生了冲突。这两两之间的利益冲突⑤形成的最终根源便是购房者搜寻成本的高昂。在付出高昂搜寻成本c*的前提下，购房者更愿意购买（p-pmin）值更高的房屋，也就会出现跳单。
那么，对于“居间纠纷”跳单这种行为，对于中介机构采取的与买卖房屋者签订的《购房确认书》与《独家委托协议》，我们当如何评价，文章分析指出，不能单纯的从“违约赔偿”的角度分析，也不能只考虑房屋买卖者的利益诉讼，而应考虑市场交易的公平合理。
在多个中介机构提供的同一房源价格差不高且不存在服务差别时，卖房者与买房者在分别与中介机构签订协议后还进行跳单，就有“恶意跳单”之嫌，中介机构可在搜集相关证据后向法院提起诉讼以获得应得的收益，严厉打击这种损害中介机构合理合法利益的跳单行为。当中介之间的同一房源价格差别大，中介有意利用房源信息抬高销售价格并借协议的约束力阻止消费者进行合理交易时，房屋买卖者的跳单行为就不能严格按照违约需支付违约金及协议约定的中介佣金进行判别。此时的跳单行为可对中介机构“单纯的利用房源信息赚取高额中介佣金”行为有所遏制，有益于促进中介机构提供更为高端便利的服务，应支持这种跳单行为。介于两者之间的，可静观其变。对跳单行为不表示“打击”或“支持”的态度，对协议约束力只看其是否符合相关法律的规定即可。
4.结语
文章通过借鉴引用产业经济学中的“旅游——陷阱”模型，得出二手房交易过程中高昂的搜寻成本使得卖房者和买房者在与中介签订协议后选择跳单的结论。“居间纠纷”跳单不能简单的依据协议的约束力或者房屋买卖房通过跳单获得的符合“经济人”的利益评价其好坏，应从市场经济的公平合理交易角度分析。
二手房市场中高昂的搜寻成本是引起“居间纠纷”跳单的一个因素。中介机构的作用本是利用其平台双边市场的规模经济，为卖房者和买房者提供信息便利，节约双方在没有中介平台时的房源信息搜寻成本。但是，中介机构如果凭借其掌握的房源信息进行不真实的宣传、虚抬房屋价格、单纯依靠房屋卖价获得数额不小的中介费用，就会更大程度的增加房屋买卖双方的搜寻成本、引起房屋买卖双方的不满而选择跳单。如果中介机构想要改变这种现状，单靠“防跳单技巧”是起不了大的作用的。中介机构应当严格规范自身职业道德，据实宣传房源信息、以提升服务质量为竞争方式、以便利顾客为宗旨。（作者单位：天津财经大学）
注解：
① 数据来源：中联链家地产.全面刺激开启 城市成交活跃——2015年第一季度深圳市二手房市场分析报告.http：//www.88hom.com/news/17269.html
② 这里的卖房者指有房源需要出售的房屋所有者，而非进行房屋宣传销售的中介机构。
③ 我们假定连续搜寻的成本非常高，以至于这在现实生活中是不可能的。
④ 假定信息不灵通的消费者不具有任何中介机构要价的信息。因此，他们去任何中介机构的可能性都是相同的。
⑤ 可能还有买房者与卖房者的共同利益夹杂其中
参考文献：
[1] （美）理查德·施马兰西，罗伯特·D·威利格主编.李文溥等译.《产业经济学手册》（第Ⅰ册）[M].经济科学出版社.2009年6月：685-688.
[2] 隋彭生.居间合同委托人的任意解除权及“跳单”——以最高人民法院《指导案例1号》为例[J].江淮论坛，2012，04：110-115+164.
[3] 邵文龙.房地产买卖中“跳单”行为的司法认定及责任承担[J].人民司法，2012，02：20-22.
[4] 税兵.居间合同中的双边道德风险——以“跳单”现象为例[J].法学，2011，11：85-92.
[5] 汤文平.从“跳单”违约到居间报酬——“指导案例1号”评释[J].法学家，2012，06：107-125+177.
[6] 于立，冯博.最高人民法院首个指导性案例的法律经济学分析——“跳单案”案例研究[J].财经问题研究，2012，09：25-31.
[7] 張宁.房屋买卖居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定[J].法律适用，2010，08：68-70.
[8] Christina Sichtmann.Buyer-Seller Relationships and the Economics of Information[J].Journal of business market management，2007，11：.
[9] Niv Ahituv，Gil Greenstein.The impact of accessibility on the value of information and the productivity paradox[J].European Journal of Operational Research，2003，1612.
关键词：“居间纠纷”跳单；搜寻成本；价格分布；利弊分析
1.背景介绍
相关数据显示，现今房地产市场中，二手房的交易量已经占据了房地产销售市场的50%，甚至在有的城市超过了50%的份额。北京市2015年上半年纯新房成交量远不及二手房成交量，甚至二手房交易量是新房交易量的近3倍，具体数据见表1.1。其他省市地区的二手房交易量也是呈现出迅速发展的态势，交易规模不断扩大。根据中联链家二手房研究院监测，2015年一季度，北京、上海、深圳、广州、武汉等十大一二线城市二手房成交量突破21万套，同比增长14.3%，较2014年平均每季成交量增长6.3%。①
应当注意的是，中国的二手房市场起步较晚，市场体系还不够完善，交易中也会出现各种法律纠纷。其中一项较为常见的法律问题是“居间纠纷”跳单。2011年12月20日，最高人民法院發布了《关于发布第一批指导性案例的通知》（法﹝2011﹞354号）。其中上海中远物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案指导性案例，凸显出人们对二手房“居间纠纷”跳单行为的关注。在此前后就有多起地方法律案件与“居间纠纷”跳单有关。
2.“居间纠纷”跳单的类型
一般二手房交易是通过中介进行的。卖房者②找到中介机构，表明有房屋需出售并登记房源信息，与中介机构签订《委托协议》或者《独家委托协议》，双方商定房屋出售价格；买房者通过中介机构的房源信息宣传，在中介机构的引领下查看房屋，如果确定要购置所看房屋，则与中介机构签订《购房确认书》，按照《确认书》中约定的房屋价格及中介费用进行交易，若对房源不满意则另行找寻其他房源或者中介机构。上述情况较为简单，一般购房者不会只看一家的房源信息，而是会到其他中介进行询问对比。卖房者在未与中介签订《独家委托协议》时，也会到其他的中介机构进行委托销售。
“居间纠纷”跳单的类型大体分为两种：一、购房者利用一家房地产中介的房源信息及享受相关服务后，跳过该家中介而与另一家中介完成交易，即C跳过T1通过T2与B达成交易；二、购房者在房屋中介的引领下看房后在网上查找到卖房者信息，然后跳过房地产中介直接与卖房者完成交易；或者购房者在中介查看房源时设法取得卖房者的联系方式，看好房屋后直接跳过房地产中介，与卖房者取得联系进行交易，即B、C跳过T达成交易。
3.搜寻条件下房屋价格分布分析
3.1 二手房交易特点
依据产业经济学基本原理，在信息不对称时，同质商品的“一价定律”不再适用，会出现价格分布。在搜寻成本可堪接受的程度范围内就会出现消费者寻找低价进行交易的现象。二手房屋买卖就符合这样的规律。
房地产作为一种特殊的消费品，消费者在进行选购时具有以下几个特点：首先，房屋买卖并不像平常购买衣服、食品，或者其他生活日常用品那样会频繁发生。在信息不对称和信息不完全的情况下，消费者不清楚商品（这里指买卖交易的房屋）的质量。其次，房屋买卖与旅行购买商品的不同点在于，房屋的单价很大。最后，由于地理位置、区域环境、建造成本、规格、质量及物业管理等因素的综合作用，使得物理性质本身没有太大区别的住宅产品在价格上往往会形成较大的差别。
综上所述，二手房交易中存在严重的信息不对称与信息不完全，再加上房屋不同于一般的商品，中国当前工业化引起的房屋价格大幅上涨，就形成了二手房高额的搜寻成本。高额的搜寻成本也使得二手房存在价格分布的特点。
3.2 价格分布模型
假定购房者能在成本为c的情况下获得价格（这里的价格指房屋价格与中介佣金费用的总和）的完全信息。若消费者们的c大小各不相同，搜寻成本小于c的那部分人口比例以F（c）表示。L为购买房屋的消费者数目，M为售卖房屋的房地产中介数目，λ表示低价中介所占的份额（这里假定多个中介所出售的房源质量相同）。
显然：（1）高价中介（只迎接信息不灵通者）的要价必须是垄断价格，即u；（2）低价中介必须要价a，即最小平均成本 a=min{A（X）}。A（X）是与房地产中介销售数量相联系的平均成本，且A（X）= pmin。因为，如果a是大于pmin的任意一个价格，它就会使任何一个中介将价格减少ξ（ξ= a – Pmin），使它自己获得整个市场上的信息灵通的消费者。
在均衡中，将有两种类型的消费者：购买信息的消费者（c≤c*）和不购买信息的消费者（c>c*）。我们把前者称为信息灵通者，后者称为信息不灵通者。信息灵通者只会按照最低可能价格（我们以pmin表示）购买房屋。信息不灵通者仅仅在他们去的第一个中介③。因此，他们支付的预期价格是P—，即市场平均价格④。低价中介的利润为零。为了使高价中介的利润也为零，它就必须有足够的销售量使它的平均成本等于u。用QH，QL分别代表高价中介和低价中介的销售量，则通过数学推导计算可得结论：
λ=F（C*）（1-F（C*））QH*QL*-QH*≡（C*）（5）
显然，Φ是c*的单调递增函数。由此我们得到唯一的均衡，并以三种形式存在：（1）如果获取信息的最小成本cmin超过u-a，那么，唯一的均衡使得λ=0。也就是在垄断水平上存在着一个一价均衡：它使任何人都不会去购买信息；（2）如果F（0）1-F（0）QH*QL*-QH*>1，则由于存在着如此多的零搜寻成本者，以至于唯一的均衡是在竞争水平，p=a；（3）否则，就存在价格分布，且0<λ<1。 如果所有的其他中介都收取完全信息的竞争性价格a，此时的房地产中介收益为a×中介佣金费率。假定偏离均衡价格的中介能有利可图的收取价格u=a+ε，此时房地产中介的收益为（a+ε）×中介佣金费率。（其中ε>0，中介不会失去它所有的顾客）。若搜寻成本为c，u>a+c时，那么购房者就会考虑去其他中介。也就是说，如果购房者的搜寻成本c小于价格的溢出ε，那么其就会去其他中介机构选购。
以上分析说明，在信息不对称与不完全的情况下，如果搜寻成本高昂，则均衡价格为垄断高价；如果搜寻成本十分低廉，则均衡价格为竞争水平；否则，均衡价格为分布价格。依据中国当前二手房市场现状，显然存在的均衡结果为第三种情况，也就是说此时必然存在搜寻成本小于c*的信息搜寻者，以低价交易为目的进行搜寻对比。且信息不完全与不对称程度越严重，c*的标准就会越高，从而搜寻行为与搜寻信息的渠道越可能多样化。
3.3 “居间纠纷”类跳单的利弊分析
二手房交易过程复杂，对房屋信息及价格的了解过程也是需要购房者付出很大的精力、耗费很多的时间。这就使得购房者获得房屋真实信息的搜寻成本相对于整体交易成本而言较为高昂。在付出高昂搜寻成本的情形下，购房者对中介机构的服务不认可，也不愿付出中介机构所要求的中介费用。
中介机构为了防止卖房者或买房者进行跳单，可谓是采取了各种可以采取的手段。这里我们重点关注《独家委托协议》与《购房确认书》两项协议。中介机构通过《独家委托协议》来控制房源信息的唯一性，通过《购房确认书》来确保交易的进行。但是，中介机构可能会出于卖高价就可获得高额中介佣金的目的而抬高房屋的价格，卖房者则可能希望房屋可以在自己承受范围内尽量出售，两者利益发生冲突。中介机构希望自己在提供房源信息、带领看房后，能尽快与购房者签订购买协议，但是买房者可能由于价钱等原因而愿意通过与之后接触到的中介机构进行房屋交易，两者的利益也发生了冲突。这两两之间的利益冲突⑤形成的最终根源便是购房者搜寻成本的高昂。在付出高昂搜寻成本c*的前提下，购房者更愿意购买（p-pmin）值更高的房屋，也就会出现跳单。
那么，对于“居间纠纷”跳单这种行为，对于中介机构采取的与买卖房屋者签订的《购房确认书》与《独家委托协议》，我们当如何评价，文章分析指出，不能单纯的从“违约赔偿”的角度分析，也不能只考虑房屋买卖者的利益诉讼，而应考虑市场交易的公平合理。
在多个中介机构提供的同一房源价格差不高且不存在服务差别时，卖房者与买房者在分别与中介机构签订协议后还进行跳单，就有“恶意跳单”之嫌，中介机构可在搜集相关证据后向法院提起诉讼以获得应得的收益，严厉打击这种损害中介机构合理合法利益的跳单行为。当中介之间的同一房源价格差别大，中介有意利用房源信息抬高销售价格并借协议的约束力阻止消费者进行合理交易时，房屋买卖者的跳单行为就不能严格按照违约需支付违约金及协议约定的中介佣金进行判别。此时的跳单行为可对中介机构“单纯的利用房源信息赚取高额中介佣金”行为有所遏制，有益于促进中介机构提供更为高端便利的服务，应支持这种跳单行为。介于两者之间的，可静观其变。对跳单行为不表示“打击”或“支持”的态度，对协议约束力只看其是否符合相关法律的规定即可。
4.结语
文章通过借鉴引用产业经济学中的“旅游——陷阱”模型，得出二手房交易过程中高昂的搜寻成本使得卖房者和买房者在与中介签订协议后选择跳单的结论。“居间纠纷”跳单不能简单的依据协议的约束力或者房屋买卖房通过跳单获得的符合“经济人”的利益评价其好坏，应从市场经济的公平合理交易角度分析。
二手房市场中高昂的搜寻成本是引起“居间纠纷”跳单的一个因素。中介机构的作用本是利用其平台双边市场的规模经济，为卖房者和买房者提供信息便利，节约双方在没有中介平台时的房源信息搜寻成本。但是，中介机构如果凭借其掌握的房源信息进行不真实的宣传、虚抬房屋价格、单纯依靠房屋卖价获得数额不小的中介费用，就会更大程度的增加房屋买卖双方的搜寻成本、引起房屋买卖双方的不满而选择跳单。如果中介机构想要改变这种现状，单靠“防跳单技巧”是起不了大的作用的。中介机构应当严格规范自身职业道德，据实宣传房源信息、以提升服务质量为竞争方式、以便利顾客为宗旨。（作者单位：天津财经大学）
注解：
① 数据来源：中联链家地产.全面刺激开启 城市成交活跃——2015年第一季度深圳市二手房市场分析报告.http：//www.88hom.com/news/17269.html
② 这里的卖房者指有房源需要出售的房屋所有者，而非进行房屋宣传销售的中介机构。
③ 我们假定连续搜寻的成本非常高，以至于这在现实生活中是不可能的。
④ 假定信息不灵通的消费者不具有任何中介机构要价的信息。因此，他们去任何中介机构的可能性都是相同的。
⑤ 可能还有买房者与卖房者的共同利益夹杂其中
参考文献：
[1] （美）理查德·施马兰西，罗伯特·D·威利格主编.李文溥等译.《产业经济学手册》（第Ⅰ册）[M].经济科学出版社.2009年6月：685-688.
[2] 隋彭生.居间合同委托人的任意解除权及“跳单”——以最高人民法院《指导案例1号》为例[J].江淮论坛，2012，04：110-115+164.
[3] 邵文龙.房地产买卖中“跳单”行为的司法认定及责任承担[J].人民司法，2012，02：20-22.
[4] 税兵.居间合同中的双边道德风险——以“跳单”现象为例[J].法学，2011，11：85-92.
[5] 汤文平.从“跳单”违约到居间报酬——“指导案例1号”评释[J].法学家，2012，06：107-125+177.
[6] 于立，冯博.最高人民法院首个指导性案例的法律经济学分析——“跳单案”案例研究[J].财经问题研究，2012，09：25-31.
[7] 張宁.房屋买卖居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定[J].法律适用，2010，08：68-70.
[8] Christina Sichtmann.Buyer-Seller Relationships and the Economics of Information[J].Journal of business market management，2007，11：.
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