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商铺出售开始降温、商业主题化明显、海外资本介入加快是2007年上半年京城商业地产呈现出的三大特点。
随着几年来商业地产在全国范围内的火热，其将呈现出怎样的发展态势已引起人们越来越多的关注，受到奥运会等因素的刺激，北京的商业地产在未来一段时期內都将出现一个集中放量的局面。
从2000年以后北京的商业地产开发进入高速发展期，在这种快速发展下的背后也暴露出一些弊端，如项目一味追求短期销售利润、业态重复缺乏科学规划等。
以2007年年北京商业地产市场发展来看，总的来说，应该比前几年更加趋于沉稳、理性。我认为今年上半年商业地产发展主要呈现出以下三个方面的特点。
商铺出售开始降温
市场上运营个好的商业项目大多是由于开发商采用自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售的开发模式所导致的，以前不少被冠以购物中心名义的项目，都是开发商为了便于销售而包装出来的概念。从今年入市的项目来看，商铺的销售已经不像前几年那样火暴，明显出现降温的迹象。
这主要有以下两个方面的原因：首先，开发面对于商业地产的理解在不断深入。在很多两业失败案例面前，不少大型企业在进入商业地产的司时，已不是单纯地出售商铺而是转向对物业的持有。这其中一个明显的特征就是开发商已经开始注重对于商业品牌的打造，侧重于对项目后期的持续运营。从今年呈现的新光天地等项目就可以看出开发商在开发层面的转变。 发层面的转变。
其次，投资者在对待不动产投资产品时已趋于理性。今年金融市场一个突出的特征就是股票市场的热度吸引了很多投资者进入，使得游离于地产投资的资金进入到股市当中去。实际上，从居住需求以及消费需求来看，短期在股票获利的热钱最终还是会落入到不动产的投资上来。
相对来讲，股票的短期投资收益会比较高。而对于不动产的投资，尤其是在投资崗铺的时候，其周期往往会比较长，投资者更多的考虑是在40年产权期内一个长期的投资收益。因此，开发商单纯地依靠炒作概念来销售商铺的这种模式已经很难吸引到投资者。
商业主题化明显
“十一五”规划强化了每个城市的功能与布局，从而使得每个城市都需要重新整理自己的土地资源，从北京的规划我们可以看到，北京城市定位之一为宜居城市。因此，未来居住和商业的环境会有很大的改善，尤其是商业的发展有很大的上升空间。
早期的独体商业以百货商场为主，往往以柜台、内置铺位等形式展现并服务于消费者。随着计划经济向市场经济的转轨，独体商业的业态变得丰富，联营和外租使老商场中出现了店中店等现象，到了购物中心时代，独体商业的业态更加丰富，内部涵盖了影院、娱乐城、购物、餐饮等多种功能。
在这个发展过程中，我们看到已经有很多的商业项目都主打个性化和自己的特色经营，比如百荣世贸服装城、北京国际玩具城、第三极文化主题商场等。主题化、个性化已经逐渐成为商业开发的一种趋势和潮流。从资本市场的运作来看，能够进行投资的产品专业主题更加明显。
据资料显示，北京在拥有了6条特色商业街后，还将继续加大特色商业街区和特色市场的发展力度，到2008年，除现有特色街外，还将增加南新仓文化休闲街、海淀图书城等共计10个左右的市级特色商业街区以及酒吧街等15个左右的区域’生特色商业街区。
以前一个商业项目可能需要进行一个概念的炒作，就能快速地销售完成，而现在就算是准备进行销售的项目，也通常会确定一个主题。市场必须先把主题做起来，把商铺先招进来，才能吸引投资者进入。
如果一个项目在销售完成之后再进行招商，会带来很大的困难。目前更多的项目已经调整了商业地产的运营方式，以往住宅开发式帥“先开发、后销售”的运营理念被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念被开发商广泛应用。
这从一个侧面说明国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟，符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。
海外资本介入加快
两年前，我们在和一些外资商业企业沟通过程中发现，他们很难理解为什么很多好的商业项目采取的是销售而非持有的策略，因此没有立即进入北京市场，随着中国入市后金融政策的进一步放宽，以及开发商在商业物业经营上的转变，很多国际品牌已经敢于在北京投资。
目前不少海外百货公司已采用和开发商合作经营物业的形式进入北京，或者自己开始在北京买地，独立做商业。这说明了海外资本已经加快了进入中国商业地产的步伐，并且尝试介入项目的后朗运营管理，而不是单纯的做一个资本的周转。
同时，优质的商业项目已成为海外资金关注的对象，而散户投资从整体上来看，反而越来越少。海外资金已逐渐成为商业地产的重要资金来源，摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团4支海外规模资本已先后涉足中国房地产投资领域，国际投行淡马锡基金和老虎基金也通过斥巨资购买内资企业股权，目标直指国内优质商用物业。
外国资金的注入能够填补国内商业地产项目开发中的资金缺口，而国内的开发商们为了能够更好地吸引外国资金的注入，势必要将重心转移到商业项目后期的运营上来，通过这样一个良性循环，好的项目将会被逐渐地开发，而以单纯套现为目的商业项目，未来的生存空间将会越来越小。
此外，国外大型开发企业进入中国，为国内商业地产开发企业提供了与专业机构合作，提升自身开发品质的机会，由于国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，在这一过程中，国內有实力的商业地产开发商有机会与这些专业机构联手，获得更大的发展机会。
在今年商业放量过程中，市场已出现两极化发展的态势，商业项目将面临“强者巨强，弱者越弱”的局面。
随着几年来商业地产在全国范围内的火热，其将呈现出怎样的发展态势已引起人们越来越多的关注，受到奥运会等因素的刺激，北京的商业地产在未来一段时期內都将出现一个集中放量的局面。
从2000年以后北京的商业地产开发进入高速发展期，在这种快速发展下的背后也暴露出一些弊端，如项目一味追求短期销售利润、业态重复缺乏科学规划等。
以2007年年北京商业地产市场发展来看，总的来说，应该比前几年更加趋于沉稳、理性。我认为今年上半年商业地产发展主要呈现出以下三个方面的特点。
商铺出售开始降温
市场上运营个好的商业项目大多是由于开发商采用自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售的开发模式所导致的，以前不少被冠以购物中心名义的项目，都是开发商为了便于销售而包装出来的概念。从今年入市的项目来看，商铺的销售已经不像前几年那样火暴，明显出现降温的迹象。
这主要有以下两个方面的原因：首先，开发面对于商业地产的理解在不断深入。在很多两业失败案例面前，不少大型企业在进入商业地产的司时，已不是单纯地出售商铺而是转向对物业的持有。这其中一个明显的特征就是开发商已经开始注重对于商业品牌的打造，侧重于对项目后期的持续运营。从今年呈现的新光天地等项目就可以看出开发商在开发层面的转变。 发层面的转变。
其次，投资者在对待不动产投资产品时已趋于理性。今年金融市场一个突出的特征就是股票市场的热度吸引了很多投资者进入，使得游离于地产投资的资金进入到股市当中去。实际上，从居住需求以及消费需求来看，短期在股票获利的热钱最终还是会落入到不动产的投资上来。
相对来讲，股票的短期投资收益会比较高。而对于不动产的投资，尤其是在投资崗铺的时候，其周期往往会比较长，投资者更多的考虑是在40年产权期内一个长期的投资收益。因此，开发商单纯地依靠炒作概念来销售商铺的这种模式已经很难吸引到投资者。
商业主题化明显
“十一五”规划强化了每个城市的功能与布局，从而使得每个城市都需要重新整理自己的土地资源，从北京的规划我们可以看到，北京城市定位之一为宜居城市。因此，未来居住和商业的环境会有很大的改善，尤其是商业的发展有很大的上升空间。
早期的独体商业以百货商场为主，往往以柜台、内置铺位等形式展现并服务于消费者。随着计划经济向市场经济的转轨，独体商业的业态变得丰富，联营和外租使老商场中出现了店中店等现象，到了购物中心时代，独体商业的业态更加丰富，内部涵盖了影院、娱乐城、购物、餐饮等多种功能。
在这个发展过程中，我们看到已经有很多的商业项目都主打个性化和自己的特色经营，比如百荣世贸服装城、北京国际玩具城、第三极文化主题商场等。主题化、个性化已经逐渐成为商业开发的一种趋势和潮流。从资本市场的运作来看，能够进行投资的产品专业主题更加明显。
据资料显示，北京在拥有了6条特色商业街后，还将继续加大特色商业街区和特色市场的发展力度，到2008年，除现有特色街外，还将增加南新仓文化休闲街、海淀图书城等共计10个左右的市级特色商业街区以及酒吧街等15个左右的区域’生特色商业街区。
以前一个商业项目可能需要进行一个概念的炒作，就能快速地销售完成，而现在就算是准备进行销售的项目，也通常会确定一个主题。市场必须先把主题做起来，把商铺先招进来，才能吸引投资者进入。
如果一个项目在销售完成之后再进行招商，会带来很大的困难。目前更多的项目已经调整了商业地产的运营方式，以往住宅开发式帥“先开发、后销售”的运营理念被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念被开发商广泛应用。
这从一个侧面说明国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟，符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。
海外资本介入加快
两年前，我们在和一些外资商业企业沟通过程中发现，他们很难理解为什么很多好的商业项目采取的是销售而非持有的策略，因此没有立即进入北京市场，随着中国入市后金融政策的进一步放宽，以及开发商在商业物业经营上的转变，很多国际品牌已经敢于在北京投资。
目前不少海外百货公司已采用和开发商合作经营物业的形式进入北京，或者自己开始在北京买地，独立做商业。这说明了海外资本已经加快了进入中国商业地产的步伐，并且尝试介入项目的后朗运营管理，而不是单纯的做一个资本的周转。
同时，优质的商业项目已成为海外资金关注的对象，而散户投资从整体上来看，反而越来越少。海外资金已逐渐成为商业地产的重要资金来源，摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团4支海外规模资本已先后涉足中国房地产投资领域，国际投行淡马锡基金和老虎基金也通过斥巨资购买内资企业股权，目标直指国内优质商用物业。
外国资金的注入能够填补国内商业地产项目开发中的资金缺口，而国内的开发商们为了能够更好地吸引外国资金的注入，势必要将重心转移到商业项目后期的运营上来，通过这样一个良性循环，好的项目将会被逐渐地开发，而以单纯套现为目的商业项目，未来的生存空间将会越来越小。
此外，国外大型开发企业进入中国，为国内商业地产开发企业提供了与专业机构合作，提升自身开发品质的机会，由于国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，在这一过程中，国內有实力的商业地产开发商有机会与这些专业机构联手，获得更大的发展机会。
在今年商业放量过程中，市场已出现两极化发展的态势，商业项目将面临“强者巨强，弱者越弱”的局面。