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[摘 要]在行业利润率越摊越低的地产白银时代，房地产企业对成本管理的要求越来越高，传统静态成本管控手段已不足以满足当前的需求。本文分析目前房地产企业成本管理存在的问题，并提出基于BIM技术构建动态成本管理系统。利用BIM技术将成本与设计耦合进行成本精确计算，优化目标成本。在建造过程中充分利用BIM模型信息的关联性、完整性的特点优化动态成本控制，为决策者决策提供有效支撑。
[关键词]BIM；房地产；动态成本；控制模型
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.18.028
[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）18-00-02
随着我国经济发展进入新常态，房地产行业经历十几年的快速发展后，进入了增速的平稳期、结构的调整期和品质的提升期。2014年是房地产行业的转折年，行业从粗放发展的“黄金时代”迈入精细化管理的“白银时代”，项目开发的成本压力越来越大。如何细化成本管理手段，充分利用信息技术和数据库技术，越来越受到房地产企业的重视。
1 房地产企业项目成本管理现状
目前，大多中小型房地产企业（以下简称房企）依然沿用项目关键节点把控、三算对比等成本管理手段。但静态的节点把控往往会因为项目数据的流失和信息交流的障碍，导致成本管理手段失效。而标杆房企虽然有严格的成本管理流程，也采用PDCA动态控制模式，但随着工程规模的扩大，工程信息急速增加，标杆房企在动态成本管理中不同程度的存在以下问题：①成本预算手段不成熟，目标成本不准确；②由于项目信息来源多种多样、统计口径存在偏差，很难把握项目真实的费用信息，使得项目成本核算存在误差；③把动态成本管理当成一种形式，仅反映动态成本，缺乏动态成本反馈、预警及有效的成本控制方法。
保证预算的准确性，构建动态成本的监控—反馈—调节机制，形成一条完整流畅的成本管理链条，是本文选择利用BIM技术构建成本控制系统的目的。
2 BIM的内涵与特点
BIM是一种包含丰富数据、面向对象、具有智能化和参数化特点的建筑信息模型。它支持不同项目阶段、不同项目参与方以及不同应用软件之间的信息交流和共享，可实现对建设工程项目设计、建造及运营的全过程管理。
BIM模型具有信息完整性、关联性及统一性的特点。完整性体现在BIM不仅包括建筑3D几何信息，还包括工程的设计、施工、维护等完整的信息。关联性指组成模型的构建是可辨识和关联的，能够被统计和分析。统一性性表现在建筑生命周期内各阶段模型的信息是统一的，在不同阶段对模型进行修改或扩展时不需要重建。
3 BIM与动态成本管理的集成分析
动态成本管理是企业在工程项目开展过程中对项目所发生的各个费用开支进行实时采集和分析，根据企业成本目标动态地指导、监督、调节和限制项目成本的过程。BIM因自身的平台属性，对动态成本管理中存在的问题有很强的针对性。
项目成本动态监控要明确把控建设项目的施工资源、施工动态、材料及安装成本等信息，BIM模型中丰富的构件信息，高集合性特点满足这一要求；BIM平台能及时且全过程地完成信息录入，保证信息完整性；BIM模型具备关联性和整体性，可简化模型重建过程，并且修改信息会自动关联到整个模型，可实现动态成本的即时反馈；成本数据的经验通过BIM沉淀，归入成本数据库中，成为下一个建设项目的参考依据。
因此，将工程信息实时录入BIM模型确保数据来源的唯一性和完整性，同时对数据获取的结果具有及时性和可追溯性。由此可见，BIM与动态成本管理两者在价值上相辅相成，具备良好的契合点。
4 基于BIM的房地产动态成本管理系统
4.1 基于BIM的动态成本管理模型设计思路
项目动态成本管理实行以来收效甚微，实质上是因为大多管理方案只面向数据，而只有基于BIM模型面向对象进行动态监控才是可行方案。因此，本文构建了基于BIM的全过程动态成本监控与预警模型，如图1所示。
该模型以即时记录、系统分解、互动预测、复审核对、及时通报为设计原则，以BIM平台为综合枢纽，实现动态成本的实时监控。在项目进展过程中通过合同拆分、非合同拆分动态地获得成本信息，对比动态成本信息与目标成本，找出异常成本，及时调整成本结构，使整个项目健康运行。
4.2 基于BIM的动态成本控制系统各模块内容
动态成本管理以预算、合同、变更、结算、付款等基本要素构成全过程管理系统。本文基于此，结合上文BIM动态成本管理模型，得出系统模块。
4.2.1 基础数据模块
该模块包含建筑对象的几何、造价、进度、材料及供应商等基础信息。这些信息可运算、可统计，最终形成构件信息库。该模块中还包含历史数据，通过对过往数据的拆分，依据拟建项目实际情况可快速对项目投资造价进行估算。
4.2.2 合同管理模块
为有效进行合同台账管理，BIM数据库中录入或生成的数据将通过分类和汇总，形成报表，随时更新。
4.2.3 招投标管理模块
该模块利用BIM算量软件进行工程量自动计算，为招标方提供了准确的工程量清单。并与投标方的投标文件工程量清单相对比，实现招投标的管理优化。
4.2.4 设施管理模块
该模块利用BIM可视化软件，如3Ds Max，进行设施的空间数据管理，更加直观。而BIM的数据库能有效支持设施的技术维护工作，也能有效保存或者输出性能报告。
4.2.5 费用管理模块
该模块主要负责处理项目进展过程中的一切费用数据。利用BIM的5D成本模型制订详细的费用计划。BIM可根据进度、工序和空间3个维度，就合同价、项目预算、计划成本、实际成本、业主确认、结算造价计收款和支付等实现多算对比。 4.2.6 风险管理模块
该模块可评估和反馈风险。将BIM与ERP系统对接，生成计划预算数据和过程数据，自动完成拆分、归集任务，避免人为错误，实现真正的成本风险管控。另外，费用模块和风险模块互通，对成本进行实时动态管控，一旦发现成本超标，第一时间进行成本超标预警。
4.2.7 模拟管理模块
该模块利用BIM可视化软件模拟施工过程，检验施工进度计划是否合理。利用BIM分析类软件，如PKPM，可对建筑日照、风环境及噪声等进行模拟分析。在后期运营维护阶段，BIM竣工模型给业主提供建设项目全部信息，为系统运营维护提供支持。
综上，BIM动态成本管理系统能实现以下功能：施工实际发生成本和计划成本的实时对比；快速查询各供应商的付款与供货情况；材料、人工和资金等信息分类汇总，动态查询；提供项目经理最需要的各种报表，从而实现成本的实时监控。
5 结 语
BIM模型集构件数据、合同数据、材料市场等外部数据，以及施工过程中的变更数据于一身。通过对这些数据的共享，建立企业工程造价数据库，能为快速成本估算、目标成本测算、限额设计、编制标底、编制施工图预算、进度款审核、变更签证审核及结算审核等提供造价信息，为成本计算提供依据，从而加强成本控制。可见，BIM及时性、唯一性的特点，契合了动态成本管理的需要，为白银时代的房地产企业进行项目的动态成本管理提供了新思路。
主要参考文献
[1]王广斌，张洋，姜阵剑，等.建设项目施工前各阶段BIM应用方受益情况研究[J].山东建筑大学学报，2009（5）：438-442.
[2]Chuck Eastman，Paul Teicholz，Rafael Sacks，etal.BIM Handbook[M].New York：John Wiley
[关键词]BIM；房地产；动态成本；控制模型
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.18.028
[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）18-00-02
随着我国经济发展进入新常态，房地产行业经历十几年的快速发展后，进入了增速的平稳期、结构的调整期和品质的提升期。2014年是房地产行业的转折年，行业从粗放发展的“黄金时代”迈入精细化管理的“白银时代”，项目开发的成本压力越来越大。如何细化成本管理手段，充分利用信息技术和数据库技术，越来越受到房地产企业的重视。
1 房地产企业项目成本管理现状
目前，大多中小型房地产企业（以下简称房企）依然沿用项目关键节点把控、三算对比等成本管理手段。但静态的节点把控往往会因为项目数据的流失和信息交流的障碍，导致成本管理手段失效。而标杆房企虽然有严格的成本管理流程，也采用PDCA动态控制模式，但随着工程规模的扩大，工程信息急速增加，标杆房企在动态成本管理中不同程度的存在以下问题：①成本预算手段不成熟，目标成本不准确；②由于项目信息来源多种多样、统计口径存在偏差，很难把握项目真实的费用信息，使得项目成本核算存在误差；③把动态成本管理当成一种形式，仅反映动态成本，缺乏动态成本反馈、预警及有效的成本控制方法。
保证预算的准确性，构建动态成本的监控—反馈—调节机制，形成一条完整流畅的成本管理链条，是本文选择利用BIM技术构建成本控制系统的目的。
2 BIM的内涵与特点
BIM是一种包含丰富数据、面向对象、具有智能化和参数化特点的建筑信息模型。它支持不同项目阶段、不同项目参与方以及不同应用软件之间的信息交流和共享，可实现对建设工程项目设计、建造及运营的全过程管理。
BIM模型具有信息完整性、关联性及统一性的特点。完整性体现在BIM不仅包括建筑3D几何信息，还包括工程的设计、施工、维护等完整的信息。关联性指组成模型的构建是可辨识和关联的，能够被统计和分析。统一性性表现在建筑生命周期内各阶段模型的信息是统一的，在不同阶段对模型进行修改或扩展时不需要重建。
3 BIM与动态成本管理的集成分析
动态成本管理是企业在工程项目开展过程中对项目所发生的各个费用开支进行实时采集和分析，根据企业成本目标动态地指导、监督、调节和限制项目成本的过程。BIM因自身的平台属性，对动态成本管理中存在的问题有很强的针对性。
项目成本动态监控要明确把控建设项目的施工资源、施工动态、材料及安装成本等信息，BIM模型中丰富的构件信息，高集合性特点满足这一要求；BIM平台能及时且全过程地完成信息录入，保证信息完整性；BIM模型具备关联性和整体性，可简化模型重建过程，并且修改信息会自动关联到整个模型，可实现动态成本的即时反馈；成本数据的经验通过BIM沉淀，归入成本数据库中，成为下一个建设项目的参考依据。
因此，将工程信息实时录入BIM模型确保数据来源的唯一性和完整性，同时对数据获取的结果具有及时性和可追溯性。由此可见，BIM与动态成本管理两者在价值上相辅相成，具备良好的契合点。
4 基于BIM的房地产动态成本管理系统
4.1 基于BIM的动态成本管理模型设计思路
项目动态成本管理实行以来收效甚微，实质上是因为大多管理方案只面向数据，而只有基于BIM模型面向对象进行动态监控才是可行方案。因此，本文构建了基于BIM的全过程动态成本监控与预警模型，如图1所示。
该模型以即时记录、系统分解、互动预测、复审核对、及时通报为设计原则，以BIM平台为综合枢纽，实现动态成本的实时监控。在项目进展过程中通过合同拆分、非合同拆分动态地获得成本信息，对比动态成本信息与目标成本，找出异常成本，及时调整成本结构，使整个项目健康运行。
4.2 基于BIM的动态成本控制系统各模块内容
动态成本管理以预算、合同、变更、结算、付款等基本要素构成全过程管理系统。本文基于此，结合上文BIM动态成本管理模型，得出系统模块。
4.2.1 基础数据模块
该模块包含建筑对象的几何、造价、进度、材料及供应商等基础信息。这些信息可运算、可统计，最终形成构件信息库。该模块中还包含历史数据，通过对过往数据的拆分，依据拟建项目实际情况可快速对项目投资造价进行估算。
4.2.2 合同管理模块
为有效进行合同台账管理，BIM数据库中录入或生成的数据将通过分类和汇总，形成报表，随时更新。
4.2.3 招投标管理模块
该模块利用BIM算量软件进行工程量自动计算，为招标方提供了准确的工程量清单。并与投标方的投标文件工程量清单相对比，实现招投标的管理优化。
4.2.4 设施管理模块
该模块利用BIM可视化软件，如3Ds Max，进行设施的空间数据管理，更加直观。而BIM的数据库能有效支持设施的技术维护工作，也能有效保存或者输出性能报告。
4.2.5 费用管理模块
该模块主要负责处理项目进展过程中的一切费用数据。利用BIM的5D成本模型制订详细的费用计划。BIM可根据进度、工序和空间3个维度，就合同价、项目预算、计划成本、实际成本、业主确认、结算造价计收款和支付等实现多算对比。 4.2.6 风险管理模块
该模块可评估和反馈风险。将BIM与ERP系统对接，生成计划预算数据和过程数据，自动完成拆分、归集任务，避免人为错误，实现真正的成本风险管控。另外，费用模块和风险模块互通，对成本进行实时动态管控，一旦发现成本超标，第一时间进行成本超标预警。
4.2.7 模拟管理模块
该模块利用BIM可视化软件模拟施工过程，检验施工进度计划是否合理。利用BIM分析类软件，如PKPM，可对建筑日照、风环境及噪声等进行模拟分析。在后期运营维护阶段，BIM竣工模型给业主提供建设项目全部信息，为系统运营维护提供支持。
综上，BIM动态成本管理系统能实现以下功能：施工实际发生成本和计划成本的实时对比；快速查询各供应商的付款与供货情况；材料、人工和资金等信息分类汇总，动态查询；提供项目经理最需要的各种报表，从而实现成本的实时监控。
5 结 语
BIM模型集构件数据、合同数据、材料市场等外部数据，以及施工过程中的变更数据于一身。通过对这些数据的共享，建立企业工程造价数据库，能为快速成本估算、目标成本测算、限额设计、编制标底、编制施工图预算、进度款审核、变更签证审核及结算审核等提供造价信息，为成本计算提供依据，从而加强成本控制。可见，BIM及时性、唯一性的特点，契合了动态成本管理的需要，为白银时代的房地产企业进行项目的动态成本管理提供了新思路。
主要参考文献
[1]王广斌，张洋，姜阵剑，等.建设项目施工前各阶段BIM应用方受益情况研究[J].山东建筑大学学报，2009（5）：438-442.
[2]Chuck Eastman，Paul Teicholz，Rafael Sacks，etal.BIM Handbook[M].New York：John Wiley