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摘要：异议登记制度是一项重要的不动产登记制度，是对真正权利人的更正登记请求权的一种临时性保护措施。通过对异议登记与更正登记、预告登记异同的比较，分析异议登记的法律制度特点。异议登记必须具有正当的对象，并办理合法的登记程序。通过对异议登记办理程序的介绍，对若干实务问题进行了探讨。
关键词：不动产；异议登记；预告登记；更正登记；效力限制；异议登记的程序
一、异议登记制度简介
不动产登记错误在实践中不可避免，法律必须采取措施来消除和修正登记错误，以维护不动产登记制度的正当功能，而异议登记制度正是预防和消除不动产登记错误有效的法律制度。所以，异议登记的根本价值就是修正登记错误，没有登记错误就没有异议登记。所谓异议登记，就是指真正权利人等利害关系人对不动产登记簿物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利。作为物权法和不动产登记法上的重要制度，异议登记是对真正权利人的更正登记请求权的一种临时性保护措施。
异议登记滥觞于早期的普鲁士法的有关规定，它是预备登记的一种。在德国法下它是更正登记的前置程序，其效力在于阻断登记的公信力，而在日本法下，异议登记则被称为预告登记，其目的在于保护善意第三人。异议登记是不动产登记法上与本登记(又称终局登记)相对称的一项重要制度，它是在本登记之前进行的一项登记，目的在于限制登记名义人对所登记的权利的处分并对第三人予以警示，与实体法上因为权利变动而产生的对抗力无直接关系。
《物权法》首次明确规定了异议登记，建设部发布的即将于2008年7月1日施行的《房屋登记办法》也依据物权法对异议登记做出了较为详细的规定。这标志着异议登记作为一项基本制度在不动产登记中确立起来，并对今后社会经济生活的方方面面将产生重要和深远影响。
二、异议登记与更正登记、预告登记
下面我们对异议登记与不动产登记中另外两项重用的登记进行比较，从而更深刻理解异议登记制度的特点。
1 异议登记与更正登记
异议登记和更正登记都是保护真正权利的利害关系的登记措施，由于异议登记的目的在于保全更正登记请求权，所以其启动原因应与更正登记保持一致。两者的区别是更正登记是对物权的彻底终止，而异议登记则是更正登记的辅助性前置程序，是更正登记实施前的临时性保护措施。
2 异议登记与预告登记
二者的区分是债权和物权二分法观念的产物，在功能和制度设计上存在很多的不同，但由于二者同出一源，所以也存在较多的相同点，主要在于：(1)二者均属于预备登记，都是终局登记前的提前登记，且均具有暂时性；(2)均属保全登记，目的都在于确保登记权利人的权利得以实现，并均具有阻止登记公信力的作用；(3)均属限制登记，都是通过对登记名义人处分权的限制从而达到保全登记权利人权利的目的。同时，异议登记和预告登记又存在下列相异之处：
(1)预告登记在于保全债权的登记请求权，即以不动产物权之区得、变更、消灭为标的之债权请求权；而异议登记在于保全经过登记不动产物权的登记请求权。也就是说，异议登记后，由于登记的公信力被斩断，第三人不得再依据公示公信原则获得保护；而预告登记后，登记簿仍为物权正确性推定之依据，第三人仍可以基于公示公信原则获得保护。
(2)预告登记是终局登记之前的提前登记；而异议登记是更正登记之前的提前登记；
(3)预告登记的目的在于确保债权的履行和终局登记的完成；而异议登记的目的在于恢复真正权利人的权利，确保更正登记的完成；
(4)预告登记的功能是使合法的登记得以完成；而异议登记的功能是使错误的登记得以纠正；
(5)在效力方面，预告登记后所为的登记若与之抵触则归于无效；而异议登记则在有理由时其后的登记才归于无效，反之则属有效；
(6)经过预告登记后，登记名义人并不丧失其处分权，其处分行为有效，登记机构可以为登记名义人的再次处分继续进行预告登记和本登记；而异议登记以后，由于登记名义人的权利受到质疑，在异议登记未被涂销之前，受让人试图获得的权利有可能落空。
(7)在推进至本登记的程序上，预告登记权利人应取得利害关系人之书面承诺始可为之，而异议登记在有理由时可直接涂消无效之登记，无须征得利害关系人的同意。
3 异议登记的效力限制
异议登记的基本效力就是阻断登记公信力。异议登记虽然旨在保护真正权利人，但其不漠视或不顾全第三人的利益，而是比较恰当地在真实权利人和第三人之间构建了利益平衡机制。因为异议登记同其他物权登记一样具有公示性，它将登记物权可能存在瑕疵的信息向社会公众公示出来，产生警示效力，使第三人以该登记物权为对象进行交易时能够在了解该风险信息的基础上审慎考量，依意思自治进行判断。
三、异议登记的程序
异议登记须具有正当的对象，并办理合法的登记程序。根据《物权法》第19条的规定，应当由认为不动产登记簿记载有错误的利害关系人提出申请；异议登记应以不能办理更正登记为前提；在提出异议登记之后，即使登记申请人没有提出足够的证据，登记机构也应当为其办理异议登记；在办理异议登记之后，申请人须于15日内向人民法院起诉，否则异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
1 应当由适格的利害关系人提出异议登记申请
具备资格的异议登记申请人有：(1)应予以登记却没有被登记的真正的权利人；(2)因登记的权利义务内容不适当地扩大而受损害的物权人；(3)因登记的权利义务内容不适当地限缩而受到损害的物权人；(4)因物权变动的原因(债权行为)无效或可撤销而丧失物权的真正物权人；(5)物权变动违反法律的规定，依法享有撤销权的债权人；(6)依照法律的规定可以提出更正登记的其他人。
2 异议登记应以不能办理更正登记为前提
《物权法》第19条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”因此，在办理程序上应以申请人的更正登记请求为前置程序，也就是说，在登记簿上记载的权利人不同意更正登记的情况下方才予以办理。原因是显而易见的。因为如果登记权利人同意利害关系人更正请求的话，直接办理更正即可，也就不会存在后续办理的异议登记了。但问题是，登记机构于受理异议登记申请时是否应审查更正请求遭到登记簿记载权利人拒绝这一事实呢(如书面告知登记权利人、取得登记权利人明确认可或拒绝的书面证明)?作者认为，依据《物权法》第12条第一款第(二)项所赋予登记机构的职权，即登记机构有权“就有关登记事项询问申请人”的规定。对此事实登记机构可以对申请人进行询问，而无需对上述 事实进行审查。否则就会增加办理程序复杂性，并很有可能迟延异议登记办理的时间。
3 异议登记申请人应提供异议登记具备合理性的初步证据
由于异议登记只是一种临时性保全措施，所以申请人在提出申请时只要举出事实权利与登记权利发生冲突的初步证据即可，而无须另外证明自己的权利受到侵害或存在情况紧急若不及时进行异议登记损失就无法弥补的事实。并且也不需要向登记机构证明自己已经受到了现实的损害。由于公示公信原则的适用，一旦登记中出现错误，真正权利人随时都可能因为善意第三人的出现而使自己的利益陷入无法获得保护的危险境地。所以，在提出异议登记之后，即使登记申请人没有提出足够的证据，登记机构也应当为其办理异议登记。
4 在办理异议登记后，申请人应在15天之内向人民法院起诉，否则异议登记即自行失效
异议登记制度发挥功能的途径，就是通过登记的风险警示来避免善意第三人和真正权利人发生利益冲突。但是，如果申请人长时间不通过诉讼来确认权属，是必会对登记权利人产生重大不利影响，所以《物权法》规定了15天的期间。如果申请人没有在法定期限内起诉，即便异议登记尚未从登记簿上涂销，也应当自动失效，不能发生阻却登记公信力的效力。
在实务中可能会存在如下情况，15日内申请已提起诉讼，即异议登记为有效，但申请人并未申请法院查封该房产登记，那么如何确定该异议登记的有效期间呢?《物权法》第19条第二款中规定：“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”所以，异议登记存续期间应起始于登记机构受理申请之后且将异议登记事项记载于登记簿之日。建设部《房屋登记办法》第79条规定：“异议登记期间，异议登记申请起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。”若人民法院已受理、未驳回其诉讼请求的，则在诉讼期间该异议登记仍为有效。待人民法院做出权利归属的裁决后，应由登记机构按照当事人据此提出的申请或相关裁决，办理更正登记，并在登记簿上予以记载。《房屋登记办法》第80条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”
5 异议登记不当。造成权利人损害的。权利人可以向申请人请求损害赔偿
《物权法》借鉴了《瑞士民法典》的规定，使异议登记只在一个较短的时间(15天)内有效(1申请人如果于此期间不起诉，则异议登记自行失效)，这样短期的异议对登记名义人的权利影响不会太大。但由于不动产价值大，在某个时期内可能发生较大的变动，异议登记确实对权利人处分不动产造成了妨害甚至是损失，所以为了有效地减少或避免恶意行为的出现，法律规定因不当异议登记申请而给登记权利人造成损害的，登记权利人有权请求损害赔偿。
关键词：不动产；异议登记；预告登记；更正登记；效力限制；异议登记的程序
一、异议登记制度简介
不动产登记错误在实践中不可避免，法律必须采取措施来消除和修正登记错误，以维护不动产登记制度的正当功能，而异议登记制度正是预防和消除不动产登记错误有效的法律制度。所以，异议登记的根本价值就是修正登记错误，没有登记错误就没有异议登记。所谓异议登记，就是指真正权利人等利害关系人对不动产登记簿物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利。作为物权法和不动产登记法上的重要制度，异议登记是对真正权利人的更正登记请求权的一种临时性保护措施。
异议登记滥觞于早期的普鲁士法的有关规定，它是预备登记的一种。在德国法下它是更正登记的前置程序，其效力在于阻断登记的公信力，而在日本法下，异议登记则被称为预告登记，其目的在于保护善意第三人。异议登记是不动产登记法上与本登记(又称终局登记)相对称的一项重要制度，它是在本登记之前进行的一项登记，目的在于限制登记名义人对所登记的权利的处分并对第三人予以警示，与实体法上因为权利变动而产生的对抗力无直接关系。
《物权法》首次明确规定了异议登记，建设部发布的即将于2008年7月1日施行的《房屋登记办法》也依据物权法对异议登记做出了较为详细的规定。这标志着异议登记作为一项基本制度在不动产登记中确立起来，并对今后社会经济生活的方方面面将产生重要和深远影响。
二、异议登记与更正登记、预告登记
下面我们对异议登记与不动产登记中另外两项重用的登记进行比较，从而更深刻理解异议登记制度的特点。
1 异议登记与更正登记
异议登记和更正登记都是保护真正权利的利害关系的登记措施，由于异议登记的目的在于保全更正登记请求权，所以其启动原因应与更正登记保持一致。两者的区别是更正登记是对物权的彻底终止，而异议登记则是更正登记的辅助性前置程序，是更正登记实施前的临时性保护措施。
2 异议登记与预告登记
二者的区分是债权和物权二分法观念的产物，在功能和制度设计上存在很多的不同，但由于二者同出一源，所以也存在较多的相同点，主要在于：(1)二者均属于预备登记，都是终局登记前的提前登记，且均具有暂时性；(2)均属保全登记，目的都在于确保登记权利人的权利得以实现，并均具有阻止登记公信力的作用；(3)均属限制登记，都是通过对登记名义人处分权的限制从而达到保全登记权利人权利的目的。同时，异议登记和预告登记又存在下列相异之处：
(1)预告登记在于保全债权的登记请求权，即以不动产物权之区得、变更、消灭为标的之债权请求权；而异议登记在于保全经过登记不动产物权的登记请求权。也就是说，异议登记后，由于登记的公信力被斩断，第三人不得再依据公示公信原则获得保护；而预告登记后，登记簿仍为物权正确性推定之依据，第三人仍可以基于公示公信原则获得保护。
(2)预告登记是终局登记之前的提前登记；而异议登记是更正登记之前的提前登记；
(3)预告登记的目的在于确保债权的履行和终局登记的完成；而异议登记的目的在于恢复真正权利人的权利，确保更正登记的完成；
(4)预告登记的功能是使合法的登记得以完成；而异议登记的功能是使错误的登记得以纠正；
(5)在效力方面，预告登记后所为的登记若与之抵触则归于无效；而异议登记则在有理由时其后的登记才归于无效，反之则属有效；
(6)经过预告登记后，登记名义人并不丧失其处分权，其处分行为有效，登记机构可以为登记名义人的再次处分继续进行预告登记和本登记；而异议登记以后，由于登记名义人的权利受到质疑，在异议登记未被涂销之前，受让人试图获得的权利有可能落空。
(7)在推进至本登记的程序上，预告登记权利人应取得利害关系人之书面承诺始可为之，而异议登记在有理由时可直接涂消无效之登记，无须征得利害关系人的同意。
3 异议登记的效力限制
异议登记的基本效力就是阻断登记公信力。异议登记虽然旨在保护真正权利人，但其不漠视或不顾全第三人的利益，而是比较恰当地在真实权利人和第三人之间构建了利益平衡机制。因为异议登记同其他物权登记一样具有公示性，它将登记物权可能存在瑕疵的信息向社会公众公示出来，产生警示效力，使第三人以该登记物权为对象进行交易时能够在了解该风险信息的基础上审慎考量，依意思自治进行判断。
三、异议登记的程序
异议登记须具有正当的对象，并办理合法的登记程序。根据《物权法》第19条的规定，应当由认为不动产登记簿记载有错误的利害关系人提出申请；异议登记应以不能办理更正登记为前提；在提出异议登记之后，即使登记申请人没有提出足够的证据，登记机构也应当为其办理异议登记；在办理异议登记之后，申请人须于15日内向人民法院起诉，否则异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
1 应当由适格的利害关系人提出异议登记申请
具备资格的异议登记申请人有：(1)应予以登记却没有被登记的真正的权利人；(2)因登记的权利义务内容不适当地扩大而受损害的物权人；(3)因登记的权利义务内容不适当地限缩而受到损害的物权人；(4)因物权变动的原因(债权行为)无效或可撤销而丧失物权的真正物权人；(5)物权变动违反法律的规定，依法享有撤销权的债权人；(6)依照法律的规定可以提出更正登记的其他人。
2 异议登记应以不能办理更正登记为前提
《物权法》第19条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”因此，在办理程序上应以申请人的更正登记请求为前置程序，也就是说，在登记簿上记载的权利人不同意更正登记的情况下方才予以办理。原因是显而易见的。因为如果登记权利人同意利害关系人更正请求的话，直接办理更正即可，也就不会存在后续办理的异议登记了。但问题是，登记机构于受理异议登记申请时是否应审查更正请求遭到登记簿记载权利人拒绝这一事实呢(如书面告知登记权利人、取得登记权利人明确认可或拒绝的书面证明)?作者认为，依据《物权法》第12条第一款第(二)项所赋予登记机构的职权，即登记机构有权“就有关登记事项询问申请人”的规定。对此事实登记机构可以对申请人进行询问，而无需对上述 事实进行审查。否则就会增加办理程序复杂性，并很有可能迟延异议登记办理的时间。
3 异议登记申请人应提供异议登记具备合理性的初步证据
由于异议登记只是一种临时性保全措施，所以申请人在提出申请时只要举出事实权利与登记权利发生冲突的初步证据即可，而无须另外证明自己的权利受到侵害或存在情况紧急若不及时进行异议登记损失就无法弥补的事实。并且也不需要向登记机构证明自己已经受到了现实的损害。由于公示公信原则的适用，一旦登记中出现错误，真正权利人随时都可能因为善意第三人的出现而使自己的利益陷入无法获得保护的危险境地。所以，在提出异议登记之后，即使登记申请人没有提出足够的证据，登记机构也应当为其办理异议登记。
4 在办理异议登记后，申请人应在15天之内向人民法院起诉，否则异议登记即自行失效
异议登记制度发挥功能的途径，就是通过登记的风险警示来避免善意第三人和真正权利人发生利益冲突。但是，如果申请人长时间不通过诉讼来确认权属，是必会对登记权利人产生重大不利影响，所以《物权法》规定了15天的期间。如果申请人没有在法定期限内起诉，即便异议登记尚未从登记簿上涂销，也应当自动失效，不能发生阻却登记公信力的效力。
在实务中可能会存在如下情况，15日内申请已提起诉讼，即异议登记为有效，但申请人并未申请法院查封该房产登记，那么如何确定该异议登记的有效期间呢?《物权法》第19条第二款中规定：“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”所以，异议登记存续期间应起始于登记机构受理申请之后且将异议登记事项记载于登记簿之日。建设部《房屋登记办法》第79条规定：“异议登记期间，异议登记申请起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。”若人民法院已受理、未驳回其诉讼请求的，则在诉讼期间该异议登记仍为有效。待人民法院做出权利归属的裁决后，应由登记机构按照当事人据此提出的申请或相关裁决，办理更正登记，并在登记簿上予以记载。《房屋登记办法》第80条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”
5 异议登记不当。造成权利人损害的。权利人可以向申请人请求损害赔偿
《物权法》借鉴了《瑞士民法典》的规定，使异议登记只在一个较短的时间(15天)内有效(1申请人如果于此期间不起诉，则异议登记自行失效)，这样短期的异议对登记名义人的权利影响不会太大。但由于不动产价值大，在某个时期内可能发生较大的变动，异议登记确实对权利人处分不动产造成了妨害甚至是损失，所以为了有效地减少或避免恶意行为的出现，法律规定因不当异议登记申请而给登记权利人造成损害的，登记权利人有权请求损害赔偿。