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摘要：房地产泡沫对经济社会的发展具有危害性。文章强调怎样在未完全刺破泡沫之前，积极主动的抑制其恶性扩张。为促进房地产业的健康发展，充分体现我国构建和谐社会的理念，文章提出几点抑制房地产泡沫建议。
关键词：房地产泡沫；危害性；抑制
房地产市场泡沫问题由来已久，从1998年起，房地产市场持续、高速发展，并引发了房地产泡沫之争，到2002年学术界讨论房地产泡沫开始盛行，至2004年底，关于泡沫经济与房地产的争论达到高峰，之后，房地产泡沫说成为时下流行语。自2007年下半年以来，由于国家宏观调控力度加大，尤其2007年8月7日国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的出台，之后相关的政策跟进，房地产市场出现“拐点”论，认为房地产泡沫即将破灭，于是关于房地产泡沫是不是不久破灭的争论开始。笔者认为现在不是要讨论房地产市场泡沫是不是即将破灭？而是认清房地产泡沫的危害性，怎样在未完全刺破泡沫之前，积极主动的抑制其恶性发展。
一、房地产市场泡沫的成因
房地产市场泡沫一般是指由于投机等因素，导致房地产价格偏离正常的市场价格水平而无节制地持续上扬，其上涨幅度较为严重地脱离了基础价格。[1]房地产泡沫的形成是多种因素综合作用的结果，主要因素概括为以下几个方面：
1.土地的稀缺性，直接导致地价飞涨。我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，且土地权益是虚拟资本的一种，容易成为谋利手段反复转手。可以说，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
2.非理性投机需求和信息不对称，推动了房价攀升。投机性购房需求增长过快，个别地方出现“炒房团”，少数开发商及中介机构利用市场信息不对称，通过囤积土地、囤积房源、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期。人们对未来收益预期容易高估，使得房地产价格严重脱离其实际价值，更进一步推动了泡沫的形成。
3.地方政府的“投机主义”倾向，房地产投资的过度增长。在与中央政府的博弈中，地方政府是“经济人”，为了地方经济的增长和个人政绩的考察，行为扭曲产生了逆向的经济效应，降低了宏观调控对稳定房价的积极作用。[1]由于地方政府的扩大城市经营，把土地当作第二财政，盲目追求地方GDP增长指标，在城市化过程中，对房地产大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，投资出现过度增长现象，地产泡沫不断堆积。
4.银行及金融系统发放房地产贷款的非理性扩张，助长了房地产投资热度。由于房地产的高回报，银行在发放贷款过程中违反相关规定，愿意向开方商发放大量贷款，导致大量资金涌向房地产业，助长了房地产投资热度。信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生和膨胀埋下了隐患。
二、房地产市场泡沫的危害性
1.增加生活生产耗费，不利于国民经济健康发展。随着我国经济高速发展，广大居民收入水平随之提高，但相对于高房价而言提高幅度有限。高房价使得居民不得不压缩在其他方面的消费支出，从而使得消费结构畸形，同时会严重抑制其它消费需求对相关行业的拉动作用。显然，房地产泡沫虽然可以在短时间内拉动建材、钢铁等行业的发展，但负面影响不容忽视，长期积累势必影响正常的生产经营与消费秩序，不利于国民经济的健康发展。[2]
2.长期泡沫膨胀，金融风险不断加剧。有资料表明，房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款；至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。[3]
3.影响和谐社会建设，一旦泡沫破裂易引发政治和社会危机。房价高涨，老百姓要几十年甚至几代人才能供得起一套房，房地产已成了穷人和富人的分水岭，并由此引发一系列社会矛盾。古今中外，安居才能乐业，如果居民连住的权利都没有得到保障，和谐社会又从何谈起？更为值得关注的是：一旦泡沫破裂，那时的房地产市场将会崩溃，房地产市场的崩溃又必然会直接带来银行业、建筑业、建材业等连锁反应，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会可能动荡不安，易引发政治和社会危机。
三、房地产市场泡沫的抑制措施
基于房地产泡沫已经形成，至少在部分大中城市客观存在，且其危害性极大，为了促进房地产业的健康发展，充分体现我国构建和谐社会的理念，笔者认为抑制房地产泡沫，刻不容缓，建议从以下几个方面着手：
1.完善国家土地制度建设。按国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）精神，中央政府要加大对地方政府权力的约束，在控制拆迁、放量土地中做好监督工作，增强供应信息的透明度和稳定性，防止更高层次的政府设租和相关利益集团寻租。进一步完善招标拍卖挂牌出让制度，特别通过土地价格的标底的确定和建立土地拍卖后评估制度，合理确定土地价格，防止出现暗箱操纵现象。鉴于土地收益是地方税收的重要来源，中央可考虑在国家土地统一规划下，提高地方土地收益，切断地方行为扭曲的经济动因。[1]
2.建立符合我国国情的住房建设和消费模式。“我国人口众多，土地、能源、资源紧张，而城镇化快速发展和人民生活改善带来了较大的住房需求，这就决定了我国不能占用大量土地、消耗大量钢材、淡水和能源建设住宅，消费模式不能维持现状。”①必须立足于我国人多地少的国情思考住宅建设模式问题，调整住房供应结构，实现90平方米以下住房占70% 以上的目标，考虑大多数群众实际居住水平和改善住房需求的支付能力，要引导合理的住房消费，积极发展二手房市场和租赁市场，引导居民适度、梯次消费。
3.控制投机行为，遏制投机购房需求。我国房地产实行的是住房交易环节中的营业印花税和个人所得税，对居民自有自用住房不征收房产税和物业税。税收制度上的缺陷造成了投机者的“炒房”、“囤房”和开发商的“捂盘”行为，掩盖和扰乱了市场供求关系，一定程度上人为制造了房地产市场虚高价格。针对商品房投机炒作，对购买期房、商品房两年以内转手交易的，除了按照央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）的规定进一步提高第二套购房门槛的，挤出部分投资和改善购房需求，还应研讨税收政策，严格商品房出售收入个人所得税、营业税等的征收，稳步推行物业税，降低房地产的投资价值，抑制囤积房产、投机炒作现象。
4.中央政府切实加强对地方政府的监督，避免地方政府的“投机主义”倾向。中央政府要从土地合理开发利用、城市可持续发展、环境资源优化配置的角度，加大对对地方政府的监督，同时在对政府的绩效考核中不能单独强调GDP指标，还要考虑服务型政府的社会责任，综合考虑，形成制度化的考核干部机制，直接与领导干部的任免升迁挂钩。这样可以避免政府“机会主义”引致的地方投资冲动，并从根本上转变经济增长方式，实现科学发展观，避免因地方利益和中央利益冲突而弱化中央宏观调控力度。
5.严防金融风险，合理引导资金流向。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，加强金融风险防范，合理引导资金流向，从源头上控制投机资本。首先，严格控制信贷引起的房地产项目投资过热。对房地产项目资本金比例达不到35%或未取得“四证”②的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。其次，严格个人住房贷款（尤其对二次以上购房贷款）管理。严禁违规发放“零首付”个人住房贷款，银行发放个人住房抵押贷款应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，注意防范与期房相关的特定风险。最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。
作者单位：郑州航空工业管理学院
注释：
①摘自建设部部长汪光焘2007年1月23日在全国建设工作会议上的报告。
②建设项目“四证”是指土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。
参考文献：
[1]程艳琴，于红霞，白彦壮.房价泡沫中的地方因素及应对措施[J].统计与决策，2007（3）(理论版)：116-117.
[2]吴航 窦尔翔.抑制房地产市场“泡沫”的多重视角分析[J].经济学家，2007（2）：124-126.
[3]高定，李卫东.房地产泡沫的危害与防范措施[J/OL]. http://www.studa.net/Profession/070117/11482786.html， 2007-01-17/2008-2-21.
关键词：房地产泡沫；危害性；抑制
房地产市场泡沫问题由来已久，从1998年起，房地产市场持续、高速发展，并引发了房地产泡沫之争，到2002年学术界讨论房地产泡沫开始盛行，至2004年底，关于泡沫经济与房地产的争论达到高峰，之后，房地产泡沫说成为时下流行语。自2007年下半年以来，由于国家宏观调控力度加大，尤其2007年8月7日国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的出台，之后相关的政策跟进，房地产市场出现“拐点”论，认为房地产泡沫即将破灭，于是关于房地产泡沫是不是不久破灭的争论开始。笔者认为现在不是要讨论房地产市场泡沫是不是即将破灭？而是认清房地产泡沫的危害性，怎样在未完全刺破泡沫之前，积极主动的抑制其恶性发展。
一、房地产市场泡沫的成因
房地产市场泡沫一般是指由于投机等因素，导致房地产价格偏离正常的市场价格水平而无节制地持续上扬，其上涨幅度较为严重地脱离了基础价格。[1]房地产泡沫的形成是多种因素综合作用的结果，主要因素概括为以下几个方面：
1.土地的稀缺性，直接导致地价飞涨。我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，且土地权益是虚拟资本的一种，容易成为谋利手段反复转手。可以说，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
2.非理性投机需求和信息不对称，推动了房价攀升。投机性购房需求增长过快，个别地方出现“炒房团”，少数开发商及中介机构利用市场信息不对称，通过囤积土地、囤积房源、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期。人们对未来收益预期容易高估，使得房地产价格严重脱离其实际价值，更进一步推动了泡沫的形成。
3.地方政府的“投机主义”倾向，房地产投资的过度增长。在与中央政府的博弈中，地方政府是“经济人”，为了地方经济的增长和个人政绩的考察，行为扭曲产生了逆向的经济效应，降低了宏观调控对稳定房价的积极作用。[1]由于地方政府的扩大城市经营，把土地当作第二财政，盲目追求地方GDP增长指标，在城市化过程中，对房地产大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，投资出现过度增长现象，地产泡沫不断堆积。
4.银行及金融系统发放房地产贷款的非理性扩张，助长了房地产投资热度。由于房地产的高回报，银行在发放贷款过程中违反相关规定，愿意向开方商发放大量贷款，导致大量资金涌向房地产业，助长了房地产投资热度。信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生和膨胀埋下了隐患。
二、房地产市场泡沫的危害性
1.增加生活生产耗费，不利于国民经济健康发展。随着我国经济高速发展，广大居民收入水平随之提高，但相对于高房价而言提高幅度有限。高房价使得居民不得不压缩在其他方面的消费支出，从而使得消费结构畸形，同时会严重抑制其它消费需求对相关行业的拉动作用。显然，房地产泡沫虽然可以在短时间内拉动建材、钢铁等行业的发展，但负面影响不容忽视，长期积累势必影响正常的生产经营与消费秩序，不利于国民经济的健康发展。[2]
2.长期泡沫膨胀，金融风险不断加剧。有资料表明，房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款；至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。[3]
3.影响和谐社会建设，一旦泡沫破裂易引发政治和社会危机。房价高涨，老百姓要几十年甚至几代人才能供得起一套房，房地产已成了穷人和富人的分水岭，并由此引发一系列社会矛盾。古今中外，安居才能乐业，如果居民连住的权利都没有得到保障，和谐社会又从何谈起？更为值得关注的是：一旦泡沫破裂，那时的房地产市场将会崩溃，房地产市场的崩溃又必然会直接带来银行业、建筑业、建材业等连锁反应，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会可能动荡不安，易引发政治和社会危机。
三、房地产市场泡沫的抑制措施
基于房地产泡沫已经形成，至少在部分大中城市客观存在，且其危害性极大，为了促进房地产业的健康发展，充分体现我国构建和谐社会的理念，笔者认为抑制房地产泡沫，刻不容缓，建议从以下几个方面着手：
1.完善国家土地制度建设。按国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）精神，中央政府要加大对地方政府权力的约束，在控制拆迁、放量土地中做好监督工作，增强供应信息的透明度和稳定性，防止更高层次的政府设租和相关利益集团寻租。进一步完善招标拍卖挂牌出让制度，特别通过土地价格的标底的确定和建立土地拍卖后评估制度，合理确定土地价格，防止出现暗箱操纵现象。鉴于土地收益是地方税收的重要来源，中央可考虑在国家土地统一规划下，提高地方土地收益，切断地方行为扭曲的经济动因。[1]
2.建立符合我国国情的住房建设和消费模式。“我国人口众多，土地、能源、资源紧张，而城镇化快速发展和人民生活改善带来了较大的住房需求，这就决定了我国不能占用大量土地、消耗大量钢材、淡水和能源建设住宅，消费模式不能维持现状。”①必须立足于我国人多地少的国情思考住宅建设模式问题，调整住房供应结构，实现90平方米以下住房占70% 以上的目标，考虑大多数群众实际居住水平和改善住房需求的支付能力，要引导合理的住房消费，积极发展二手房市场和租赁市场，引导居民适度、梯次消费。
3.控制投机行为，遏制投机购房需求。我国房地产实行的是住房交易环节中的营业印花税和个人所得税，对居民自有自用住房不征收房产税和物业税。税收制度上的缺陷造成了投机者的“炒房”、“囤房”和开发商的“捂盘”行为，掩盖和扰乱了市场供求关系，一定程度上人为制造了房地产市场虚高价格。针对商品房投机炒作，对购买期房、商品房两年以内转手交易的，除了按照央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）的规定进一步提高第二套购房门槛的，挤出部分投资和改善购房需求，还应研讨税收政策，严格商品房出售收入个人所得税、营业税等的征收，稳步推行物业税，降低房地产的投资价值，抑制囤积房产、投机炒作现象。
4.中央政府切实加强对地方政府的监督，避免地方政府的“投机主义”倾向。中央政府要从土地合理开发利用、城市可持续发展、环境资源优化配置的角度，加大对对地方政府的监督，同时在对政府的绩效考核中不能单独强调GDP指标，还要考虑服务型政府的社会责任，综合考虑，形成制度化的考核干部机制，直接与领导干部的任免升迁挂钩。这样可以避免政府“机会主义”引致的地方投资冲动，并从根本上转变经济增长方式，实现科学发展观，避免因地方利益和中央利益冲突而弱化中央宏观调控力度。
5.严防金融风险，合理引导资金流向。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，加强金融风险防范，合理引导资金流向，从源头上控制投机资本。首先，严格控制信贷引起的房地产项目投资过热。对房地产项目资本金比例达不到35%或未取得“四证”②的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。其次，严格个人住房贷款（尤其对二次以上购房贷款）管理。严禁违规发放“零首付”个人住房贷款，银行发放个人住房抵押贷款应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，注意防范与期房相关的特定风险。最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。
作者单位：郑州航空工业管理学院
注释：
①摘自建设部部长汪光焘2007年1月23日在全国建设工作会议上的报告。
②建设项目“四证”是指土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。
参考文献：
[1]程艳琴，于红霞，白彦壮.房价泡沫中的地方因素及应对措施[J].统计与决策，2007（3）(理论版)：116-117.
[2]吴航 窦尔翔.抑制房地产市场“泡沫”的多重视角分析[J].经济学家，2007（2）：124-126.
[3]高定，李卫东.房地产泡沫的危害与防范措施[J/OL]. http://www.studa.net/Profession/070117/11482786.html， 2007-01-17/2008-2-21.